臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第1868號原 告 賴雨婕訴訟代理人 謝智潔律師
林厚成律師被 告 劉佳怡訴訟代理人 吳振銘上列當事人間修復漏水等事件，本院於民國107年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將原告所有台北市○○區○○路0段00巷00號5樓房屋與頂樓加蓋之房屋依附表所示之修復方法，修復至不漏水狀態。
被告應給付原告新台幣捌萬陸仟玖佰貳拾壹元，及自民國一百零六年五月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣貳拾參萬零參佰零參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「㈠被告應將原告所有台北市○○區○○路○段00巷00號5樓房屋與頂樓加蓋之房屋修復至不漏水狀態。㈡被告應自民國105年9月29日起至台北市○○區○○路○段00巷00號5樓房屋與頂樓加蓋修繕完畢止，按月給付原告新台幣（下同）25,000元。㈢被告應給付原告320,000元及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，嗣於107年7月30日以民事言詞辯論意旨狀變更為「㈠被告應將原告所有台北市○○區○○路○段00巷00號5樓房屋與頂樓加蓋之房屋按台北市土木技師公會台灣台北地方法院106年度訴字第1868號鑑定報告指定之修復方法，修復至不漏水狀態。㈡被告應自105年9月29日起至台北市○○區○○路○段00巷00號5樓房屋與頂樓加蓋修繕完畢止，按月給付原告25,000元。㈢被告應給付原告86,921元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（卷第103頁）（復於107年9月12日言詞辯論期日撤回第二項聲明，卷第112頁），復又於107年9月20日變更為「㈠被告應將原告所有台北市○○區○○路○段00巷00號5樓房屋與頂樓加蓋之房屋依附表所示之修復方法，修復至不漏水狀態。㈡被告應給付原告86,921元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（卷第114頁），經核其聲明之變更，請求之基礎事實並未改變，仍係基於民法第767條第1項中段、第184條第1項、公寓大廈管理條例第10條第1項等規定為本件請求，且其變更係基於台北市土木技師公會之鑑定報告書所為之補正，並非訴之變更或追加，合先敘明之。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告為台北市○○路○段○○巷○○號5樓房屋（下稱系爭52號
房屋）所有權人，被告則為台北市○○路○段○○巷○○號5樓房屋（下稱系爭54號房屋）所有權人，系爭52號房屋與54號房屋為相鄰頂樓，並以系爭房屋頂樓加蓋北側牆面為共同壁分隔，而兩造居住之社區樓頂於原始住戶購買時，即約定由頂樓屋主約定專用，有預訂房屋買賣契約可憑。
㈡原告長年居住國外，回國後亦住於高雄，系爭52號房屋供給
原告親戚一家居住使用，系爭52號房屋頂樓加蓋部分則因壁癌空置，近年來每逢大雨系爭52號房屋樓下（即52號4樓）住戶便反應其主臥浴室漏水，因疑為系爭52號房屋之主臥浴室設備漏水所致，故協調原告親戚停用該浴室，然而系爭52號房屋之主臥浴室、主臥室內平頂及隔戶牆上緣亦滲漏嚴重，遂懷疑為系爭房屋頂樓合法增建部份之屋頂防水失效，雨水沿管道間滲流而下所致，於是協調原告親戚配合原告修繕而於105年7月份遷出系爭房屋。
㈢經原告委託廠商於105年8月將頂樓加蓋屋頂部分全面重作防
水，甫施作完畢即遇上颱風過境，原告以為自此應可以高枕無憂，不料大雨一下漏水情形完全未見改善！故而原告趁風雨當中多次前往頂樓查看，終於發現原來漏水是來自系爭54號房屋的空中花園，而水流乃係經過共同壁的下方滲入系爭房屋頂樓之加蓋小屋內地面及下層共同壁內部，因加蓋小屋內之積水無排水孔，於是再經由小屋內墊高浴室下方管道間旁空間及水電管線孔洞流向其正下方的系爭52號房屋5樓及4樓之主臥浴室。
㈣為根本解決問題，原告電請被告商量修繕乙事，但被告以樓
頂伊僅有使用頂樓加蓋，旁邊空中花園部分不屬於其約定專用，伊不願意負修繕責任，原告無奈只能找大樓管委會進行協調，於105年9月28日被告仍主張頂樓除加蓋部分外，其餘非屬於約定專用不負責修繕，原告復尋求文山區調解委員會調解，然105年10月7日調解會被告仍拒絕出席，原告無奈只能於105年10月12日發出存證信函做最後催告，被告依然置之不理，原告只得提起本件訴訟，經兩造合意由台北市土木技師公會作本件漏水鑑定後，查明漏水原因為被告空中花園與景觀水池為造成漏水原因，為此爰依民法第767條第1項中段、民法第184條第1項及公寓大廈管理條例第10條第1項等規定，請求被告修繕系爭房屋與頂樓加蓋房屋至不漏水狀態以及請求恢復原狀費用（依據鑑定報告為86,921元）。
㈤被告雖主張僅有54號5樓頂樓加蓋小屋為約定專用範圍，其
餘頂樓平台皆為共用部分云云，惟公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，即可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，且該分管契約不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力，且依『預定房屋買賣合約書四、』之約定『…本公寓五樓頂陽台除供公共設施使用及各層住戶按裝電視天線外，歸五樓所有權人管理使用。…』堪認共有人間已合意成立分管契約，且其範圍並非被告所稱僅限於頂樓加蓋小屋，而係及於五樓頂陽台全部，甚為明顯況被告雖非54號5樓原始購買人，然如無特別情形下，被告於購買時即應已知悉頂樓使用情形，且於購買後亦持續使用頂樓加蓋小屋，通常情形下，被告即有可得而知之情形，自應受分管契約之拘束，當屬54號頂樓陽台全部之約定專用權人。
㈥並聲明：
⑴被告應將原告所有台北市○○區○○路○段00巷00號5樓房
屋與頂樓加蓋之房屋依附表所示之修復方法，修復至不漏水狀態。
⑵被告應給付原告86,921元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告主張「全社區之頂樓於原始住戶購買時，及約定由頂樓
屋主約定專用，有預訂房屋買賣契約，且被告目前亦持續使用54號5樓樓頂之頂樓加蓋」，因此認定頂樓平台皆屬被告約定專用區域，實不正確，因該條文乃為建商與原始屋主訂定之預訂房屋買賣合約，並非南方庭園住戶公約（草約），更非現行經區分所有權人會議訂定之「南方庭園社區管理規約」，故無法依此條文當成5樓頂樓陽台皆約定由頂樓屋主為約定專用之依據，應以南方庭園社區管理規約第二章第五條第五項之「本社區法定空地、頂樓平台除本規約約定專用部分外，均為共用部分，應由全體區分所有權人及住戶共同使用」，此外，公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力」，而南方庭園社區管理規約實際上並未將約定專用部分之範圍及使用主體明確載明於規約內，故頂樓陽台部分的使用權理當屬全體區分所有權人及住戶共同使用，惟規約第17條規定「公用部分之約定專用者或專用部分之約定共用者，應繳交或給付使用償金」，一直以來因頂樓加蓋及一樓擴建為室內使用均有加收管理費，惟因使用坪數不同卻採齊頭式收費之計算方式有所爭議，因此於105年07月04日區分所有權人會議決議，現有頂樓加蓋及一樓擴建為室內使用依實際丈量坪數彙算管理費，此議案另於106年01月16日區分所有權人會議議題討論三及106年03月11日區分所有權人會議議題討論一提出做討論，並經區分所有權人會議決議，而依106年01月16日區分所有權人會議紀錄附件之頂樓新算管理費/季一覽表可看出，52號5樓實際丈量使用坪數為6坪，54號5樓實際使用坪數為5坪，由此可知南方庭園社區管理規約中，有關約定專用範圍的不成文規定乃是指5樓樓頂之頂樓加蓋及一樓擴建為室內使用部分，才是實際約定專用範圍，並非所有頂樓平台區域及一樓所有法定空地皆屬約定專用範圍，此規定並經區分所有權人會議討論決議，因其使用有對價關係，當可認定54號5樓頂樓加蓋小屋為約定專用範圍，其餘頂樓平台皆為共用部分，而其疑似漏水區域位於52號5樓頂樓加蓋小屋獨立牆面之接縫處，緊鄰54號頂樓平台共用區域，非為54號5樓之共同壁，依責任歸屬，理應由52號5樓自行處理或由管理委員會處理，且漏水原因未有公正單位鑑定報告顯示其漏水處來自54號5樓共同壁，實不應將其漏水原因歸責於被告。
㈡原告另以「原告長年居住國外，系爭房屋頂樓加蓋部分因壁
癌空置，每逢大雨導致52號4樓及系爭房屋主臥浴室漏水，遂懷疑其系爭房屋頂樓合法增建部分之屋頂防水失效」云云，然查其建物登記謄本可發現建物標示部並未含頂樓加蓋部分，即其頂樓加蓋部分無權狀亦無所有權，當然無法自己主張其頂樓加蓋為合法增建部分，僅屬於84年法規之前之緩拆既存違建，既屬無建築執照之違建，於當初建造時可能有破壞結構之虞，加上房屋老舊及天災，原告又長年居住國外及高雄，疏於對房屋的維護，且系爭房屋為親戚所用，晚上又不定時聽到從52號五樓共同壁端傳出敲打聲音，是否因而破壞共同壁導致漏水，尚且不得而知，且原告於105年9月22日就房屋漏水事件聲請調解委員會調解時，在聲請調解書中提到原告系爭房屋五樓浴廁及頂樓於94年間就已發現漏水現象，距今已十餘載，而被告乃於98年8月24日向前屋主洪O勳先生買入，並於98年12月3日始搬入54號5樓住處，因此，實不應將其原因歸咎於被告故意或過失，不法侵害原告之權利。㈢原告又以「被告以頂樓伊僅有使用頂樓加蓋，旁邊空中花園
部分不屬於其約定專用，伊不願意負修繕責任」云云，此乃被告依據南方庭園社區管理規約第18條規定「共用部分之修繕，由管理委員會為之，其費用由管理費支付，管理費不足時則由區分所有權人按其共有之應有比例分擔之」，因而告知原告疑似漏水處應屬於共用部分，理應找管委會處理較為適當，另外原告亦提到105年9月21日第一次協調會議紀錄中記載:「54號頂樓陽台由54號5樓使用，依公寓大廈管理條例第三條第五項規定，屬約定專用空間，負善盡管理維護責任」，以及105年9月28日第二次協調會議紀錄中記載:「54號5樓承購房屋時，空中花園既已存在，及概括承受，依公寓大廈管理條例第三條第五項規定，屬約定專用空間，負善盡管理維護責任」，因而認定空中花園屬被告約定專用空間，應負善盡管理維護責任，實屬不正確，此乃協調會議中管委會部分委員個人陳述之意見，無法據此當成54號頂樓陽台為54號5樓約定專用空間之依據，且空中花園部分乃前屋主洪O勳先生於共用部分所做之個人行為，買賣時該區域既非專有亦非屬約定專用部分，當無概括承受之道理。
㈣分管契約經全體共有人之同意終止或別有規定，自然失其效
力，而分管契約乃他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，且其受讓人對於分管契約之存在有可得而知之情形，始具約束力，惟查南方庭園社區管理規約第一條後段之「特訂定南方庭園社區管理規約，以為本社區全體區分所有權人及住戶共同遵守之」及南方庭園社區管理規約第二章第五條第五項之「本社區法定空地、頂樓平台除本規約約定專用部分外，均為共用部分，應由全體區分所有權人及住戶共同使用」，而南方庭園社區管理規約亦未針對共用部分另定分管契約，此顯示共用部分除了已另有規定，且為全體住戶共同遵守外，此規約已經過區分所有權人會議決議且實施多年，並無異議，此應解為全體共有人已同意共用部分依現行管理規約使用，亦即分管契約已經全體共有人之同意終止。此外，被告於購買房屋時，原屋主並未提供原始建商之「預訂房屋買賣合約書」，亦即被告對分管契約內容並無可得而知之情形，當不受分管契約之約束。
㈤再者，原告所提之52號5樓頂樓陽台與54號5樓頂樓陽台所搭
蓋之北側牆面原為兩頂樓平台共用區域之區隔牆，該牆面兩邊緊鄰兩頂樓平台之共用區域做為區隔，即該牆屬於公共區域範圍，自當不屬於52號5樓與54號5樓共同牆面，應屬管委會管轄，惟52號5樓頂樓陽台小屋於搭建時，破壞該牆面獨立建造而成，而54號5樓頂樓陽台小屋並未與其緊鄰而建，原告自當無法將該牆面主張為共同壁，而前屋主洪O勳先生於共用部分逕將石片依附建造於52號5樓小屋牆面，並施作景觀水池，乃其所做之個人行為，被告並無擅自依附該牆面施作任何工程，自然不應將其施作工程歸責於被告，故原告主張該牆面為共同壁而欲歸責於被告之論述，顯無理由。
㈥鑑定報告中雖提及「於被告景觀水池以及空中花園地坪蓄水
半小時以上，此時頂樓加蓋之牆面與地面交接處以及磚牆之砂漿縫開始滲水」技師對此部分記載並不完全。實則為在鑑定景觀水池過程中於水池蓄水十分鐘後，因景觀水池排水孔持續排水而無法蓄水，故將排水孔以人為方式堵塞，才得以蓄水繼續鑑定，且在成功蓄水並於原告頂樓加蓋之牆面與地面交接處以及磚牆之砂漿縫無滲水後，將景觀水池蓄水排放淨空改於空中花園地坪蓄水，然因蓄水後漏水狀況仍不明顯，因此才再度於景觀水池以及空中花園地坪同時蓄水半小時以上，此時頂樓加蓋之牆面與地面交接處以及磚牆之砂漿縫才開始有些微滲水狀況出現，然此鑑定方式並無在鑑定報告中詳細記載，僅以最後過程簡略帶過，略顯草率，鑑定報告實應詳加記載，以資公信。
㈦且鑑定過程中於景觀水池以及空中花園地坪同時蓄水半小時
以上，此時頂樓加蓋之牆面與地面交接處以及磚牆之砂漿縫開始滲水，僅能判斷該整個區域為漏水原因之一，並無以區分是景觀水池或是空中花園地坪造成漏水，且景觀水池鑑定方式乃將排水孔以人為方式堵塞，才得以蓄水繼續鑑定，與實際下雨排水狀況不相符，技師於此部分亦無記載，恐有誤導判斷之虞。而鑑定報告顯示需長時間灌水，蓄積一定水量後，原告頂樓加蓋之牆面與地面交接處以及磚牆之砂漿縫才有滲漏水狀況，顯示漏水原因非源於被告專有部分，實乃下大雨排水不良加上原告防水層損壞所致，漏水原因實不應歸責於被告，況鑑定報告僅針對景觀水池以及空中花園地坪做說明確認空中花園、景觀水池為造成漏水原因之一，至於其他於景觀水池以及空中花園地坪除外而造成原告頂樓加蓋牆面漏水之原因，在鑑定報告中亦未詳加說明，並無法具體呈現全部漏水可能之原因，恐易於歸責上產生疑慮。
㈧並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠經查，原告主張之事實，業據其提出建物謄本、預定房屋買
賣合約書、漏水照片、管委會協調會會議紀錄、調解不成立證明書、存證信函等文件為證（105年度店補字第908號卷第5-43頁，下稱店補卷），被告則以系爭54號頂樓平台僅有陽台小屋始屬約定專用範圍，其餘部分均為共用部分，且鑑定報告中亦未詳加說明，並無法具體呈現全部漏水可能之原因等語資為抗辯，並提出南方庭園社區管理規約、區分所有權人會議決議、聲請調解書、司法院大法官會議解釋釋字第349號、共同壁照片（本院卷第39-49頁、第65頁、第79-83頁）等文件為證，是本件所應審究者為：系爭54號房屋頂樓平台是否為被告約定專用範圍？被告抗辯僅有陽台小屋始屬約定專用範圍，有無理由？本件漏水原因為何？被告抗辯鑑定報告未詳加說明，並無法具體呈現全部漏水可能之原因，有無理由？以下分別說明之。
㈡按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足
以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第1570號判決意旨、48年台上字第1065號判例、司法院大法官會議解釋釋字第349號參照）。
㈢次按公寓大廈專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護
，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，此為公寓大廈管理條例第10條第1項所明定，而被告雖辯稱空中花園部分乃前屋主洪O勳先生於共用部分所做之個人行為，被告於購買房屋時，原屋主並未提供原始建商之「預訂房屋買賣合約書」，當不受分管契約之約束，且兩造居住之南方庭園社區區分所有權人會議已決議約定專用範圍乃是指5樓樓頂之頂樓加蓋及一樓擴建為室內使用部分，被告亦僅就該部分繳納管理使用費等語資為抗辯，然查系爭54號房屋頂樓平台之使用現況為：「現為空中花園，有覆土雜草」、「有景觀水池，現勘時呈荒廢狀態」（鑑定報告第21頁、店補卷第21、22頁、本院卷第71-73頁），且按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。系爭54號房屋頂樓平台設有鐵門及柵欄，平時僅有被告ㄧ戶得出入該頂樓平台，其他住戶若無鎖匙或被告同意無法出入，因此該平台全部均屬於被告管領使用之範圍，不獨僅有加蓋小屋始屬約定專用範圍，更何況被告於買受系爭54號房屋時，既已明知前手屋主於該處設立空中花園及景觀水池，並點交領受該房屋，即已屬可得而知系爭54號房屋頂樓平台之使用情形，被告復未提出其他於買受時主觀上不知悉該頂樓平台使用狀況之證據，更遑論相鄰之系爭52號房屋頂樓平台，亦僅有原告得自由出入，而得以排除社區其他住戶之占有、管理及使用，屬於原告約定專用之範圍，系爭54號房屋頂樓平台何以獨獨與原告及其他共有人使用情形不同，亦未見被告舉證證明之；再者，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得約定專用部分，固為公寓大廈管理條例第7條第3款所明定，惟兩造所有之系爭房屋乃係75年興建，此有建物登記謄本附卷可憑（店補卷第6頁），屬公寓大廈管理條例施行前（公寓大廈管理條例於84年6月28日公布施行）即已取得使用執照（75使字第628號）之公寓大廈，自不受公寓大廈管理條例第7條有關特定共用部分不得為約定專用之限制，而得以規約或經全體區分所有權人同意就屋頂平台之共用部分為約定專用，因此揆諸上揭最高法院裁判意旨以及司法院大法官會議解釋釋字第349號意旨，系爭54號房屋頂樓平台雖屬共用部分，然經建商與原始承購戶約定為共有專用，且各共有人間對被告占有管領系爭54號房屋頂樓平台之部分，互相容忍，對於其所占有之使用、管理，未予干涉，自被告98年取得後歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，被告就系爭54號頂樓平台應繼受前手屋主與全體共有人間之默示分管契約，縱使被告僅就加蓋小屋部分繳納管理使用費，亦無解於其屬被告約定專用之範圍；故原告主張：系爭54號頂樓平台為被告約定專用之範圍，得以排除社區其他住戶之占有、管理及使用，即屬有據。
㈣其次，就系爭52號、54號頂樓平台之漏水原因，兩造合意由
台北市土木技師公會就「系爭房屋頂樓室內北側牆面及牆下緣漏水究係是來自被告房屋頂樓之空中花園、景觀水池否？如果不是，系爭房屋漏水原因究竟為何？」而為鑑定（本院卷第69頁），經鑑定後由台北市土木技師公會出具鑑定報告書，其鑑定結果為「經現場蓄水測試後，系爭房屋頂樓室內北側牆面及牆下緣具有來自被告房屋頂樓之空中花園、景觀水池之漏水。本案鑑定技師會同兩造雙方於107年1月11日至系爭房屋進行灌水測試，先清除原告系爭房屋牆面之積水，然後先至屋頂景觀水池旁屋頂加蓋牆壁面破口灌水測試約半小時（照片編號4），並未發現隔壁滲水。次之則於被告景觀水池以及空中花園地坪蓄水半小時以上（照片編號5、6），此時頂樓加蓋之牆面與地面交界處以及磚牆之砂漿縫開始滲水（照片編號7、8），故而確認空中花園、景觀水池為造成漏水原因之一。」（鑑定報告書第5頁），而被告雖以「技師記載並不完全」、「鑑定報告僅針對景觀水池以及空中花園地坪做說明確認空中花園、景觀水池為造成漏水原因之一，至於其他於景觀水池以及空中花園地坪除外而造成原告頂樓加蓋牆面漏水之原因，在鑑定報告中亦未詳加說明，並無法具體呈現全部漏水可能之原因」云云茲為抗辯，惟台北市土木技師公會乃依「台北市建築工程施工損害鄰房鑑定手冊」以及「台北市建築施工鄰損事件爭議處理規則」而為本件鑑定之依據，復於鑑定經過記載「依實際鑑定過程記載」，而鑑定技師究有何記載不完全之情事，並未據被告提出證據證明之，且鑑定技師既已就「清除原告系爭房屋牆面之積水，然後先至屋頂景觀水池旁屋頂加蓋牆壁面破口灌水測試約半小時（照片編號4），並未發現隔壁滲水。次之則於被告景觀水池以及空中花園地坪蓄水半小時以上（照片編號
5、6），此時頂樓加蓋之牆面與地面交界處以及磚牆之砂漿縫開始滲水（照片編號7、8），故而確認空中花園、景觀水池為造成漏水原因之一。」而為鑑定方法，而究竟被告所述「其他於景觀水池以及空中花園地坪除外而造成原告頂樓加蓋牆面漏水之原因」之鑑定方法為何，既未據被告於鑑定時提出異議或其他意見，其徒託空言主張鑑定報告未查證其他漏水之原因，自非有據，則原告請求被告修繕系爭房屋與頂樓加蓋房屋至不漏水狀態，即非無據。
㈤復按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該
區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。而被告占有使用之系爭54號房屋頂樓平台為約定專用部分，且該「空中花園、景觀水池」為造成原告系爭52號房屋漏水之原因，已如鑑定報告書所示，則其應就造成原告所有系爭52號房屋之漏水負擔修繕及損害賠償責任，而就「修復漏水之修繕工法為何？依前項建議之修繕工法，估算修繕費用為何？原告房屋因漏水而受有損害，將原告房屋及頂樓加蓋恢復原狀之修繕費用應為何？」之部分，亦經台北市土木技師公會函覆「建議拆除景觀水池，清除屋頂植栽，重新鋪設防水層，面積約為4*6+（4+6）*2*0.3=30㎡。毀損部分，牆面破損約3*2+3*3=15㎡，牆面油漆部分約（4+4）*3*2=36㎡」、「總復原費用約為21萬元，如只計修繕漏水部分約為14萬元，此費用只列入必要費用，且為目視可概估之數量，隱蔽部分不計。請參見下列估算表」（鑑定報告書第5、6頁），又台北市土木技師公會就「原告房屋及頂樓加蓋恢復原狀之修繕費用」部分於107年7月4日以北土技字第10730001100號函為補充鑑定，鑑定報告意見為「原告台北市○○區○○路○段00巷00號5樓房屋因漏水造成損壞之部分為樓板保護層剝落、天花板腐鏽污損，其修復費用概算如下表所示為17,252元。綜合原本鑑定報告針對原告頂樓加蓋部分恢復原狀之工程費用69,669元以及5樓之修復費用，總金額為86,921元」（卷第98、99頁），原告據此請求被告負擔其房屋及頂樓加蓋恢復原狀之修繕費用合計86,921元，即非無據，應予准許。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。查原告為系爭52號房屋之所有權人，其依民法第767條第1項中段、第184條第1項及公寓大廈管理條例第10條第1項等規定，請求被告負擔修繕責任以及給付回復原狀之修繕費用86,921元，為有理由，已如前述，又被告前經原告催告後仍拒不修繕，即應負擔遲延責任，本件起訴狀繕本係於106年5月12日合法送達於被告住所，有送達證書在卷可稽（本院卷第7頁），則原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日（即106年5月13日）起至清償日止之法定遲延利息，亦有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段、第184條第1項及公寓大廈管理條例第10條第1項等規定，請求被告就其所有之系爭52號房屋及頂樓平台負擔修繕責任至不漏水狀態以及請求被告給付回復原狀之修繕費用86,921元，暨自106年5月13日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，均有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、本判決兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第三庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
書記官 曾東紅