臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第1897號原 告 佛朗明哥社區管理委員會法定代理人 許展維訴訟代理人 劉秋絹律師
丁偉揚律師邱姝瑄律師被 告 秦庠鈺上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106 年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自佛朗明哥社區如附表所示門牌號碼之房屋遷出；並應出讓如附表所示之建物區分所有權及土地所有權應有部分予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項前段於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：被告為附表所示坐落於佛朗明哥社區（下稱系爭社區）之房屋區分所有權人及基地所有權應有部分之所有權人，核算被告積欠系爭社區之管理費，自原告委員會於101年10月11日聲請強制執行後迄至提起本件訴訟之日止，已達新臺幣（下同）2084萬9526元，顯逾被告所有系爭房地總價值5124萬4400元之1/100，即512,444元。被告為附表所示之房地（下稱系爭房地）之區分所有權人，其自100年4月16日起至101年1月16日間所積欠之管理費，經原告向桃園地方法院聲請核發101年度司促字第12032號之支付命令確定，並於
101 年10月11日向台北士林地方法院聲請強制執行。惟被告仍繼續漠視管理規約之規定及原告促請改善之請求，是原告乃再次向桃園地方法院請核發103 年度司促字第2260號支付命令確定，更於105年8月向鈞院提起民事訴訟，以向被告請求繳交自101年1月16日，迄今已逾4 年未繳交之管理費。復於101年5月8日及103年1 月28日分別向法院聲請支付命令確定、於105年8月17日向法院再提出給付管理費之訴訟。前揭程序均係請求被告依系爭社區管理規約給付管理費用之訴訟程序。原告社區於該等聲請、訴訟程序中所提出之書狀，即為促請請被告改善拒不繳納管理費惡行之通知，且書狀均經合法送達予被告。上開任一程序書狀之送達時間起算，至原告於106年3 月25日召開區分所有權人會議之時，均已逾3個月，但被告仍然置之不理，亦未見其出面說明，其惡意規避給付管理費責任之意昭然若揭，已符公寓大廈管理條例第22條第1項所稱促請被告改善逾3個月未獲改善之構成要件。被告因涉銀行法等刑事案件，潛逃國外，置其所有於佛朗明哥社區之39筆房地荒廢不理，如此惡意違反社區規約約定、罔顧社區房地共同價值之行為，除致原告於社區建設、財務管理上之不便，系爭房地所需負擔之相關社區建設，在被告數年未繳管理費，卻仍享有其他區分所有權人所繳管理費之支援，更為其他區分所有權人質疑及不諒。據此，原告為維護社區及健全社區財物狀況，遂於106年3月25日召開區分所有權人會議，經區分所有權人決議通過訴請被告秦庠鈺遷出系爭房屋並應將系爭房屋及房屋基地應有部分出讓，並依公寓大廈管理條例第22條第1項第1款及第2 項之規定提起本件訴訟等語。聲明：如主文第1 項所示；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告並未到庭爭執，亦未提出任何書狀以供本院參酌。
三、得心證之理由：㈠原告主張之事實，業據其提出佛朗明哥社區管理規約、系爭
附表所示之建物及土地謄本、本院簡易判決、桃園地院支付命令、強制執行聲請狀、全國財產稅總歸戶財產查詢清單、佛朗明哥社區106年度第2次區分所有權人會議紀錄、網路列印資料等附卷為憑（詳本院106年度北司調字第425號遷讓房屋卷宗第5 至89頁，下稱調字卷、本院卷一第17至84頁、第129至147頁、本院卷二第22頁），被告經合法通知，既未到場爭執，亦未提出書狀答辯以供斟酌，依民事訴訟法第280條第3項規定，應認原告之主張為真實。
㈡按住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請
其改善，於3 個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第49條第1 項第1款至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定3 個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同，公寓大廈管理條例第22條定有明文。經查，被告為系爭房地之區分所有權人，自100年4月16日起至101年1月15日止，已積欠系爭社區管理費298 萬0827元、自101年1月16日起至103年1月15日止，則積欠系爭社區794 萬8872元之管理費、自103年1月16日起所積欠之管理費至少為1025萬4342元，是被告所積欠系爭社區之管理費高達2 千多萬，已達被告所有系爭房屋區分所有權總價5124萬4400元之 1/100即51萬2444元，均經原告委員會聲請支付命令、提起訴訟、聲請強制執行，促請被告給付管理費，已逾3 個月，被告仍繼續積欠系爭社區管理費用，顯未改善自明。是原告委員會依系爭社區於106年3月25日召開區分所有權人會議之決議，以被告積欠依系爭社區規約所定應分擔之管理費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1/100 為由，訴請被告遷離系爭房地及出讓系爭房地，依法有據，應予照准。
四、綜上，被告為系爭建物之區分所有權人，其積欠管理費違反系爭社區規約，且經管理負責人、管理委員會促請改善，於3個月內仍未改善，確已構成公寓大廈管理條例第22條第1項第1 款規定之事由要件；嗣經區分所有權人會議決議依據公寓大廈管理條例第22條第2 項之規定，分別訴請法院強制被告遷離系爭房地及出讓其如附表所示之建物區分所有權及基地所有權應有部分，洵屬有據。從而，原告依前揭規定，訴請被告如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
五、本判決第1 項前段部份，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無未合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；然本判決第1項後段部分，係法院依公寓大廈管理條例第22條第2項前段之規定，命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，屬命被告為一定之意思表示之判決，自判決確定時視為其已為意思表示，故性質上已不適宜宣告假執行。再參諸公寓大廈管理條例第22條第2 項後段之規定：「於法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所權應有部分判決確定後3個月內，該區分所有權人不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之，於法院命出讓區分所有權及其基地所權應有部分之判決確定後，管理負責人或管理委員會尚須待該區分所有權人於3 個月內不自行出讓並完成移轉登記手續，始得聲請法院拍賣，而非可逕付強制執行」，是依舉重以明輕之法理，本判決第
1 項後段部分自不得逕依聲請宣告假執行，原告固對該部分陳明願供擔保請准宣告假執行，然於法不合，不應准許，應併予駁回之。
六、又本件事證已明，兩造其於攻擊或防禦方法與證據，經核對判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此說明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 12 月 12 日
民事第三庭 法 官 洪純莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 12 日
書記官 范國豪