臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第1927號原 告 張維萍訴訟代理人 劉君秋被 告 美河市公寓大廈管理委員會法定代理人 李俊龍訴訟代理人 黃旭田律師
王絃如律師林育丞律師上列當事人間請求確認管理委員會決議無效事件，本院於民國10
6 年8 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認美河市公寓大廈管理委員會民國一百零五年十一月四日第四屆第二次例會會議所為「基督教新店行道會管理費調整案」決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又按民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316 號判例意旨參照）。
本件原告起訴主張民國105 年11月4 日第四屆美河市公寓大廈管理委員會第二次例會（下稱被告105 年11月4 日例會）所為C 棟商場住戶「基督教新店行道會」（下稱行道會）管理費調整為每坪新臺幣（下同）80元並發放點數使用會館（即俱樂部）之決議（下稱系爭決議，見本院卷第72至76頁），因違反「美河市房地預定買賣契約書」之「附件六：共同使用部分分管協議書」第7 條（見本院外放證物1 本）及住戶規約第5.6 條「本開發案社區C 棟五樓俱樂部（下稱C 棟會館）產權屬A 棟、B 棟六樓以上及D 棟至P 棟之住戶共同使用（見本院卷第29至39頁），並同意由本開發案社區管理委員會統籌管理。商場住戶對之不得主張任何權利」之規定，應屬無效，被告卻僅憑系爭決議，自105 年12月起開放C棟會館供行道會使用等情，可認系爭決議是否因與買賣契約書、規約牴觸而無效，攸關原告等區分所有權人之權益，倘獲勝訴判決，可經由法院裁判除去其必須容忍該C 棟會館由行道會使用之不利地位，原告對於本件訴訟之提起，應有訴之利益，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊乃美河市社區M 棟住戶，依美河市房地預定買賣契約書之「附件六：共同使用部分分管協議書」第7 條及住戶規約第
5.6 條「本開發案社區C 棟五樓俱樂部產權屬A 棟、B 棟六樓以上及D 棟至P 棟之住戶共同使用，並同意由本開發案社區管理委員會統籌管理。商場住戶對之不得主張任何權利」等規定，擁有C 棟會館之產權及使用權，且商場住戶不得對之主張任何權利，然被告竟未經區分所有權人會議決議修改規約，即擅自於被告105 年11月4 日例會中決議發放點數予
C 棟商場使用戶行道會之正職人員使用C 棟會館，顯係違反前揭分管協議及住戶規約，侵害區分所有權人之權益，應屬無效之決議。爰依分管協議、住戶規約及民法第56條之規定，提起本件訴訟。並聲明：確認系爭決議為無效。
二、被告則以：住戶規約第5.6 條制定背景係因會館坐落於C 棟商場內，倘若日後C 棟商場住戶欲成立獨立管理組織，為避免A 棟、B棟6 樓以上及D 棟至P 棟之住戶使用C 棟會館之權益遭剝奪，故所謂「商場住戶對之不得主張任何權利」乃是指C 棟住戶不得對C 棟會館主張相當於產權之權利，並非限制其等使用會館之權利。再者，第四屆區分所有權人會議修訂通過之「會館使用與管理辦法」（下稱會館辦法）有相當於規約之效力，會館辦法第1 條既已揭示本辦法乃為保障「全體住戶」之權益，自應包含C 棟商場住戶在內。又會館辦法第2 條第1 項、第3 條第1 款及第4 款分別明訂進入會館使用設施必須持有點數，而得持有點數之對象從社團社員、老師、教練到住戶訪客均包括在內，顯見縱非社區住戶，亦有使用會館之可能。且會館辦法第11條規定：「本規定於本社區區分所有權人會議通過後實施；未盡事宜，得由管委會另訂之」，伊自得依此規定決議發放點數予行道會使用會館，系爭決議並無違反規約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告於105 年11月4 日例會中，作成系爭決議同意C 棟商場住戶行道會之管理費調整為「每坪80元，但須發給點數，承諾點數僅由教會正職人員使用」，並自105 年12月起即依系爭決議向行道會收取每坪80元之管理費，並發放點數供教會正職人員使用會館等情，有被告105 年11月4 日例會會議紀錄及區分所有權人會議議題討論「社區規約修訂案」在卷可稽（見本院卷第72至第76頁、第134 頁反面），為兩造所不爭執，堪信真實。原告據此主張系爭決議違反分管協議及住戶規約應屬無效等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。按公寓大廈管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議，為公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第37條所明定。公寓大廈管理條例雖未就管理委員會決議違反該條例第37條規定之法律效果加以規定，然徵諸同條例第1 條第2 項「本條例未規定者，適用其他法令之規定」之意旨，認為管理委員會決議若違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議，應類推適用民法第56條第2 項認為無效，合先辨明。經查：㈠觀諸「美河市房地預定買賣契約書」之「附件六：共同使用
部分分管協議書」第7 條明訂：「C 棟5 樓俱樂部由A 棟、
B 棟6 樓以上及D 棟至P 棟之住戶共同使用，並同意由本社區管理委員會統籌管理。商場之住戶對之不得主張任何權利」（見本院外放證物1 本），與住戶規約第5 條「專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分」項下第5.6 條條文相同（見本院卷第30頁至反面）。輔參住戶規約第5.1條至第5.17條共計17條，除第5.1 條用以名詞解釋外，其餘16條均規範社區公共空間之管理及使用，例如：第5.2 條規範社區法定空地之分管、第5.4 條規範社區建築物屋頂平臺之分管、第5.7 條規範管理中心應如何共同使用、第5.8 條則以停車空間之使用、管理、收益為規範對象等，並多有提及由全體或部分住戶共同管理使用或共同使用等語句（見本院卷第29至第39頁）。準此，通觀住戶規約第5 條包含第5.
6 條在內，應旨在規範會館之管理使用權，第5.6 條末段「商場住戶對之（即會館）不得主張任何權利」應係接續前段「俱樂部產權屬A 棟、B 棟六樓以上及D 棟至P 棟之住戶共同使用」而來，足認區分所有權人制訂規約之真意應在揭示雖會館位於C 棟5 樓，然其產權屬於A 棟、B 棟6 樓以上及
D 棟至P 棟之住戶所有並應由該等住戶共同使用，C 棟商場住戶不得對C 棟會館即俱樂部主張任何權利，包括不得使用。是若被告決議發放點數予C 棟商場住戶行道會，允許其取得會館之使用權，應先經區分所有權人會議修改住戶規約第
5.6 條始可，否則即屬違反前揭分管協議及住戶規約。原告主張應堪憑採。
㈡至被告雖抗辯：會館辦法之效力同於規約，該辦法揭示為「
全體住戶」之權益而制定，會館辦法亦允許社團社員、老師、教練及住戶訪客均得使用會館，伊既經會館辦法授權就未盡事宜另訂規定，系爭決議自屬合法云云（見本院卷第27頁）。然查，系爭決議內容第3 點明載：「3.行道會同意此項管理費之調整，於往後舉辦之區分所有權人會議時亦為『同意』之表決」等語（見本院卷第74頁背面），顯見被告自知系爭決議應提案由區分所有權人會議決議通過始屬合法，非單憑管委會之決議即得為之。至於會館辦法雖經區分所有權人大會通過而拘束全體區分所有權人，然其規定亦不得逾越住戶規約。申言之，住戶規約第5.6 條既已規定會館之使用權屬A 棟、B 棟6 樓以上及D 棟至P 棟之住戶共同享有，則被告在會館辦法授權下僅得執行除此之外「未盡事宜」，自不得逾越住戶規約第5.6 條已明訂之使用權人範圍。至於會館辦法第3 條第1 項雖允許社區社團社員、老師、教練及住戶訪客等人使用會館，但依同條第3 項仍須由住戶全程陪同並使用該住戶之點數進場，是此等社區外人員進入使用乃基於住戶使用會館之需求所伴隨而生，非允許渠等得獨立使用；而依會館辦法第3 條第2 項規定，點數係住戶依限繳交管理費後，於次月10日前存入點數帳戶，會館辦法第5 條規定住戶亦得向管理中心購買點數，每點折合2 元，且禁止購買後轉讓予非本社區住戶之人（見本院卷第40頁）。由此可見，會館使用點數是以住戶繳交管理費為前提，自應限於住戶使用，而社區住戶以外之人進入使用會館仍須扣住戶帳戶之點數並由住戶陪同進入使用，非謂住戶以外之人得享有自己點數而得自己進出使用會館。上情顯與系爭決議允許C 棟商場住戶行道會得繳交管理費並取得點數而自由使用會館之情形有別。況且會館辦法既明訂上開使用權人之範圍且提交經區分所有權人會議決議通過，即生拘束全體區分所有權人之效力無訛，反觀被告所為系爭決議則未經區分所有權人會議決議，兩者效力顯不可相提並論。被告以會館辦法佐證系爭決議之合法性，難認有理。
㈢是被告逕以系爭決議發放會館使用點數予C 棟商場住戶行道
會並允許教會正職人員使用會館，核與分管協議及住戶規約相牴觸，應類推適用民法第56條規定，認系爭決議為無效。
四、綜上所述，原告起訴請求確認105 年11月4 日第四屆管委會第二次例會中之系爭決議為無效，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 8 月 24 日
民事第五庭 法 官 林晏如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 24 日
書記官 陳憶文