臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第1947號原 告 蘇淑敏訴訟代理人 林李達律師複代理人 陳冠維律師被 告 敦南吟龍名廈管理委員會法定代理人 徐正泰訴訟代理人 馬在勤律師複代理人 袁啟恩律師上列當事人間請求確認會議決議無效等事件，本院於民國106年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國一百零五年五月三十一日召開之緊急臨時委員會會議關於「仍維持吟龍大廈二樓以上為住宅用途，不得開放為住商混合之用」之決議，及於民國一百零六年三月二十一日召開之一百零六年度第三次管委會議關於「不允許工商辦公室進駐社區」之決議無效。
被告應容忍並不得妨礙或阻撓原告將所有之臺北市○○區○○○路○段○○○號二樓房地出租供作符合「臺北市○○○○路特定專用區A區容許使用組別」之使用。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查本件依敦南吟龍名廈住戶規約15條之約定，因規約有關事項涉訟時以本院為第一審管轄法院，是原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定，尚無不合，故本院自有管轄權，合先敘明。
二、次按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又「所謂即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言」，有最高法院42年台上字第1031號判例意旨足參。經查，原告係敦南吟龍名廈區分所有權人之一，詎遭被告不法作成「仍維持吟龍大廈二樓以上為住宅用途，不得開放為住商混合之用」、「不允許工商辦公室進駐社區」等決議，妨害原告所有權之行使；為此，爰於訴之聲明第1項請求確認被告於100年5月31日召開之緊急臨時委員會會議關於「仍維持吟龍大廈二樓以上為住宅用途，不得開放為住商混合之用」之決議，及於106年3月21日召開之106年度第三次管委會議關於「不允許工商辦公室進駐社區」之決議無效，業據原告提出被告上開二決議會議紀錄（分別參原證3、10，見本院卷第38至39頁、第50頁）附卷足憑。從而，該二決議是否屬無效之情形，於兩造間即屬不明確，有致原告在私法上之地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故原告主張其就本件確認訴訟有請求確認之法律上利益，自屬有據。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號2樓房屋及
其坐落基地【即臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍40000分之424）暨其上同段2398建號建物（權利範圍全部）；下合稱系爭房地】之區分所有權人，而系爭房地屬於敦南吟龍名廈之專有部分；敦南吟龍名廈區分所有權人會議於民國88年12月15日通過敦南吟龍名廈住戶規約（下稱系爭規約），並向臺北市建築管理工程處報備在案。按系爭規約第14條第3項雖約定：「專有部份與約定專用部份之使用限制：1、區分所有權人及住戶對專有部份及約定專用部份之使用，應依使用執照所載用途為之。2、區分所有權人及住戶對於專有部份及約定專用部份應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。」等語，然此並非限制敦南吟龍名廈二樓以上區分所有權人或住戶，對於專有部份與約定專用部份，只能做住宅使用。詎原告於100年間擬將系爭房地出租供牙醫業使用時，竟遭被告阻止，並為此於100年5月31日召開緊急臨時委員會會議，且就案由一決議通過略以：「仍維持吟龍大廈二樓以上為住宅用途，不得開放為住商混合之用。」，致使原告無法順利出租系爭房地，妨害原告所有權之行使。
㈡嗣原告於105年11月24日擬將系爭房地出租予他人供營業使
用，復遭被告再度阻止，原告遂請人代為向臺北市政府詢問有關系爭房地供作工商辦公室使用是否符合臺北市土地使用分區管制自治條例規定？是否符合建築法令相關規定？以及是否可登記經濟部公司名稱暨所營事業登記預查核定書所臚列之營業項目？等問題：
⒈臺北市建築管理工程處106年3月2日臺北市政府單一陳情
系統回復通知信（W00-0000000-00000-0）（參原證5）內容略以：⑴有關本市營業場所使用尚須符合土地使用分區管制及建築物使用管理相關規定，以確保營業場所之合法使用，先予敘明。⑵經查上開建築物（即本市○○區○○○路○段○○○號2樓房屋）領有73使字1509號使用執照，地上第2層原核准使用用途為「集合住宅」，建築物登記權狀面積為150平方公尺，擬設立「辦公室」使用，依「臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法」之規定，建築物權狀面積未達500平方公尺者，得免辦理建築物變更使用執照；惟仍須符合建築物坐落之土地使用分區管制規定。關於上開電子郵件回復指出「須符合建築物坐落之土地使用分區管制規定」部分，系爭房地坐落土地乃屬於臺北市○○○○路特定專用區A區，此有臺北市政府都市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明書在卷可佐，另參照臺北市○○○○路特定專用區土地及建築物使用管制要點可知，敦化南北路特定專用區A、B二區之容許使用組別依臺北市土地使用分區管制規則第三種商業區辦理。故就系爭房地之使用若符合臺北市土地使用分區管制規則有關使用規定一覽表所列商三允許使用之組別，即屬「須符合建築物坐落之土地使用分區管制規定」之要求。
⒉而就系爭房地承租人擬對該房地之使用是否符合建築物坐
落之臺北市土地使用分區管制自治條例規定部份，亦經臺北市政府都市發展局於106年3月2日以北市都規字第10631608000號函指出略以：⑴系爭房地承租人所經營之公司擬於案址登記之「F104110布疋、衣著、鞋、帽、傘、服飾品批發業」、「F105050家具、寢具、廚房器具、裝設品批發業」、「F106020日常用品批發業」、「F106050陶瓷玻璃器皿批發業」、「F108040化粧品批發業」、「F109070文教、樂器、育樂用品批發業」、「F204110布疋、衣著、鞋、帽、傘、服飾品零售業」、「F205040家具、寢具、廚房器具、裝設品零售業」、「F206020日常用品零售業」、「F208040化粧品零售業」、「F209060文教、樂器、育樂用品零售業」、「F213010電器零售業」、「F401010國際貿易業」、「I502010服飾設計業」、「I599990其他設計業」、「C301 010紡紗業」、「C3020l0織布業」、「C306010成衣業」、「C307010服飾品製造業」、「C399990其他紡織及製品製造業」、「C901010陶瓷及陶瓷製品製造業」、「CC010 40照明設備製造業」、「CH01030文具製造業」、「CN010 10家具及裝設品製造業」、「C001010餐具製造業」、「ZZ99999除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務」，現場均僅作辦公室使用。而系爭房地坐落於「敦化南北路特定專用區（A區）（原屬第四之一種住宅區）」，面臨70公尺寬計畫道路，建物謄
本面積為150平方公尺，依「臺北市土地使用分區管制自治條例」與本府91年7月18日府都二字第091153045 00號公告實施「擬訂『臺北市○○○○路特定專用區土地及建築物使用管制要點』條文案」規定，該分區附條件允許作「第28組：一般事務所」（現場未有貯存、展示、零售行為）使用（核准條件：1.營業樓地板面積未達100平方公尺者，應臨接寬度6公尺以上之道路；營業樓地板面積100平方公尺以上、未達500平方公尺者，應臨接寬度8公尺以上之道路；營業樓地板面積500平方公尺以上者，應臨接寬度10公尺以上之道路。2.臨接道路寬度6公尺以上，未達8公尺者，限於建築物直接面臨道路之第一層設置。），經檢視案址尚符上開規定。
⒊臺北市建築管理工程處於106年3月8日以北市都建使字第
10646702700號函說明項回復略以：「二、旨揭建物領有73使字第1509號使用執照，2樓原核准樓用途為集合住宅，面積150.00平方公尺，未達500平方公尺，若僅為辦公室G-2類組使用，符合本市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法規定，得免辦理變更使用執照」等語。
⒋臺北市商業處於106年3月8日以北市商二字第10632032200
號函（參原證9）說明項回復略以：「三、...公司申請登記係採準則主義，主管機關對公司登記就申請人檢附之書面文件予以形式、書面審查，凡登記事項符合法令之規定及程序即准予登記；...」等語。
⒌揆諸前揭臺北市建築管理工程處、臺北市政府都市發展局
、臺北市商業處等相關主管機關之函復內容與原證6即臺北市政府都市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明書可知，原告將系爭房地出租後，承租人對系爭房地所擬進行之營業使用，非但符合臺北市土地使用分區管制自治條例規定，亦符合建築法令相關規定（無須辦理變更使用執照），並且可登記經濟部公司名稱暨所營事業登記預查核定書所臚列之營業項目，係屬合乎法令限制範圍內之使用、收益，被告自應容忍並不得妨礙或阻撓原告或其承租人就系爭房地為合法之使用。惟原告雖曾提出上開函文資料予被告供參，並向臺北市大安區調解委員會聲請調解，然被告仍於106年3月21日所召開之106年度第三次管委會議通過案由二之決議略以：「1.不允許工商辦公室進駐社區。」；另兩造於106年3月24日在臺北市大安區調解委員會所進行之調解，亦因雙方意見不一致，未能達成共識，故調解不成立等情。
㈢按「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處
分其所有物，並排除他人之干涉。」、「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」民法第765條、公寓大廈管理條例第4條第1項、第23條第1項分別定有明文。次按公寓大廈管理條例第5條、第23條第1項雖分別規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。惟縱使於規約內約定「住戶不得於大廈內經營餐飲業」或「本建築物禁止區分所有權人及其繼受人、承租人或其他房屋使用人供作營業使用」，或其他對公寓大廈之專有部分或約定共用部分使用收益之限制，然參諸司法院大法官會議釋字第517號暨第510號解釋所揭示憲法對財產權保障之意旨，若該限制違反比例原則而對人民財產權有不合理之侵害，仍係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。遑論若規約並未明文限制，公寓大廈之管理委員會逕以委員會會議決議專有部分或約定專用部分應為住宅用途，不得開放為住商混合之用云云，該委員會會議之決議自更難認屬有效。是以，系爭房地所在之敦南吟龍名廈二樓以上專有部分與約定專用部分，依法並非僅得作住宅用途，倘系爭房地若作符合臺北市○○○○路特定專用區A區容許使用組別之營業使用，仍屬符合相關法令規定，被告應容忍並不得妨礙或阻撓原告將系爭房地出租予他人供作營業使用。
㈣從而，被告於100年5月31日緊急臨時委員會會議通過案由一
之決議略以：「仍維持吟龍大廈二樓以上為住宅用途，不得開放為住商混合之用。」云云；被告於106年3月21日106年度第三次管委會議通過之案由二復決議略以：「1.委員會全體一致不同意，不允許工商辦公室進駐社區。」云云，均係屬對於區分所有權人之財產權限制範圍逾越法令規定，姑不論其限制目的為何，惟上開二決議限制敦南吟龍名廈二樓以上專有部分與約定專用部分一律只能作住宅用途而不得供作營業使用，顯與比例原則之必要性原則、衡量性原則相悖，亦對人民財產權構成不合理之侵害。為此，爰依民事訴訟法第247條第1項、民法第767條之規定提起本件訴訟等語。
㈤為此聲明：
1.確認被告於100年5月31日召開之緊急臨時委員會會議關於「仍維持吟龍大廈二樓以上為住宅用途，不得開放為住商混合之用」之決議，及於106年3月21日召開之106年度第三次管委會議關於「不允許工商辦公室進駐社區」之決議無效。
2.被告應容忍並不得妨礙或阻撓原告將所有之臺北市○○區○○○路0段000號2樓房地出租供作符合「臺北市○○○○路特定專用區A區容許使用組別」之使用。
二、被告抗辯則以：㈠按實務見解認為公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立建
築物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，透過管理委員會之設立及住戶管理規約之訂定，進行健全建築物使用管理體系，故對於攸關區分所有權人自身權益之區分所有權人會議決議事項，應本於尊重「住戶自治」之精神，亦即各區分所有權人應遵守經多數決通過之「規約」來使用專有部分。是民法第765條固規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」；又公寓大廈管理條例第4條第1項雖規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」，惟同條例第5條亦有規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」等語。顯見因公寓大廈內各區分所有權人之專有部分，係互相集合而成整棟公寓大廈，各區分所有權人對於整棟公寓大廈之安全維護，互具共同利害關係，區分所有權人所為有害建築物正常使用之行為，縱其形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不能容許，可認公寓大廈管理條例第15條第1項及第5條規定，應屬同條例第4條第1項及民法第765條所規定法律另有限制之情形。是區分所有權人使用其專有部分之行為，有無妨害建築物之正常使用及違反共同利益，事關全體區分所有權人之權益，非不得經由區分所有權人會議決議或於住戶共同規約內約定遵守。依此可知，區分所有權人之行為妨害建築物之正常使用及違反全體區分所有權人之共同利益，該行為得經區分所有權人於區分所有權人會議決議或於住戶共同規約禁止之。
㈡茲因敦南吟龍名廈社區位處臺北市鬧區，致使周邊出入分子
複雜，並有對社區住戶之生命及財產發生危害之風險，諸如：被告社區193號9至11樓曾因陌生人冒充訪客混入住宅內致遭竊損失新臺幣100多萬元；部分樓層亦曾有陌生人於社區內住戶家門口前徘徊，幸及時發現驅離方未構成更大危害之情形；105年1月間亦有發生被告社區以外人士擅自進入社區後跳樓自殺等情事，足認被告社區確有防免陌生人闖入之風險，以維護社區住戶生命及財產安全之必要。倘容許區分所有權人恣意於被告社區內設置工商辦公室或容許社區二樓以上開放住商混用狀態，將造成陌生人得以輕易偽裝成客戶進入被告社區內，況於被告目前決議禁止設置之情況下，社區住戶之財產仍有發生具體損害之前例，若再容許設置工商辦公室或社區二樓以上開放住商混用狀態，將更增加社區住戶之生命及財產發生危害之風險，實違反全體區分所有權人共同利益，被告確係為保護社區住戶之生命及財產方決議禁止於敦南吟龍名廈社區內設置工商辦公室及不開放社區二樓以上住商混合之用，是該等決議內容自保護社區住戶生命及財產權觀之，的確符合全體區分所有權人之共同利益，亦有其必要性。基此，被告乃於100年5月31日緊急臨時委員會會議作成「仍維持吟龍大廈二樓以上為住宅用途，不得開放為住商混合之用」之決議暨106年3月21日106年度第三次管委會議作成「不允許工商辦公室進駐社區」之決議，故原告指稱被告上開二決議違反比例原則之必要性原則與衡量性原則、有背於公共秩序而無效云云，均非事實等語，資為抗辯。
㈢為此聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：（見本院卷第104頁反面、第105頁、第121頁反面）㈠被告為敦南吟龍名廈區分所有權人依公寓大廈管理條例成立之管理委員會。
㈡原告為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利
範圍424/40,000)暨其上同小段2398建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號2樓房屋（權利範圍1/1)(以下簡稱系爭房地）所有權人（見本院卷第32、33頁）。㈢原告為敦南吟龍名廈之區分所有權人，系爭房地屬其專有部分。
㈣敦南吟龍名廈區分所有權人訂有原證二住戶規約（見本院卷第34至37頁）。
㈤被告於100年5月31日召開緊急會議，決議：維持吟龍大廈二
樓以上為住宅用途，不得開為住商混和之用（見本院卷第38、39頁）。
㈥原告與李日東於105年11月24日簽署原證四房屋租賃契約書
，約定由原告將系爭房屋以每月新臺幣（下同）61,663元出租予李日東，租賃期間為106年1月1日至110年12月31日（見本院卷第40至41頁）。
㈦系爭房屋之坐落土地即臺北市○○區○○段○○段000地號
土地，係屬敦化南北路特定專用區（A區）（見本院卷第43頁）。
㈧被告於106年3月21日召開106年度第三次管委會會議，決議
：「不允許工商辦公室進駐社區」（見本院卷第49、50頁）。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：㈠按「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」、「法律行
為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」、「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第56條第2項、第72、148條第1、2項分別定有明文。次按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權（最高法院98年度台上字第2248號判決意旨參照）。從而，原告為敦南吟龍名廈區分所有權人，其認為被告管委會之系爭二項決議，顯與比例原則之必要性原則、衡量性原則相悖，亦對人民財產權構成不合理之侵害，自得類推適用民法第56條第2項規定，訴請確認系爭二項決議無效，先予說明。
㈡又按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得
自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」，公寓大廈管理條例第4條第1項、第23條第1項定有明文。再按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第23條之規定，司法院大法官會議著有釋字第517號及第510號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。而公寓大廈管理條例第5條、第23條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則。
㈢再按「文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正
。公文書之真偽有可疑者，法院得請作成名義之機關或公務員陳述其真偽」，民事訴訟法第355條定有明文。被告固否認原告所提出原證七臺北市政府都市發展局106年3月2日北市都規字第10631608000號函（見本院卷第44頁）及原證八臺北市建築管理工程處106年3月8日北市都建使字第10646702700號函（見本院卷第46頁）之形式上真正，惟查，原證七臺北市政府都市發展局106年3月2日北市都規字第10631608000號函（見本院卷第44頁）確係該局製作之函文，且原證八臺北市建築管理工程處106年3月8日北市都建使字第10646702700號函（見本院卷第46頁）亦係處製作之公文書，分經臺北市政府都市發展局以106年8月28日北市都規字第10637532900號函（見本院卷第113頁）及臺北市建築管理工程處以106年8月25日以北市都建使字第10628561500號函（見本院卷第109頁）確認無誤，是依上揭規定，原證七臺北市政府都市發展局106年3月2日北市都規字第10631608000號函（見本院卷第44頁）及原證八臺北市建築管理工程處106年3月8日北市都建使字第10646702700號函（見本院卷第46頁）均應推定為真正，被告空言否定上揭證據之形式證據力，顯無足採。
㈣承上，系爭房屋之坐落土地即臺北市○○區○○段○○段00
0地號土地，係屬敦化南北路特定專用區（A區），且原告與李日東於105年11月24日簽署原證四房屋租賃契約書，約定由原告將系爭房屋以每月61,663元出租予李日東，租賃期間為106年1月1日至110年12月31日（見本院卷第40至41頁）為兩造所不爭執，自堪採信為真實。嗣原告就系爭房屋作為辦公室使用是否符合臺北市土地使用分區管制自治條例規定一節詢問臺北市都市發展局函覆略以：⒈系爭房地承租人所經營之公司擬於案址登記之「F104110布疋、衣著、鞋、帽、傘、服飾品批發業」、「F105050家具、寢具、廚房器具、裝設品批發業」、「F106020日常用品批發業」、「F106050陶瓷玻璃器皿批發業」、「F108040化粧品批發業」、「F109070文教、樂器、育樂用品批發業」、「F204110布疋、衣著、鞋、帽、傘、服飾品零售業」、「F205040家具、寢具、廚房器具、裝設品零售業」、「F206020日常用品零售業」、「F208040化粧品零售業」、「F209060文教、樂器、育樂用品零售業」、「F213010電器零售業」、「F401010國際貿易業」、「I502010服飾設計業」、「I599990其他設計業」、「C301 010紡紗業」、「C3020l0織布業」、「C306010成衣業」、「C307010服飾品製造業」、「C399990其他紡織及製品製造業」、「C901010陶瓷及陶瓷製品製造業」、「CC010 40照明設備製造業」、「CH0103 0文具製造業」、「CN010 10家具及裝設品製造業」、「C001010餐具製造業」、「ZZ99999除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務」，現場均僅作辦公室使用。而系爭房地坐落於「敦化南北路特定專用區（A區）（原屬第四之一種住宅區）」，面臨70公尺寬計畫道路，建物謄本面積為150平方公尺，依「臺北市土地使用分區管制自治條例」與本府91年7月18日府都二字第09115304500號公告實施「擬訂『臺北市○○○○路特定專用區土地及建築物使用管制要點』條文案」規定，該分區附條件允許作「第28組：一般事務所」（現場未有貯存、展示、零售行為）使用（核准條件：1.營業樓地板面積未達100平方公尺者，應臨接寬度6公尺以上之道路；營業樓地板面積100平方公尺以上、未達500平方公尺者，應臨接寬度8公尺以上之道路；營業樓地板面積500平方公尺以上者，應臨接寬度10公尺以上之道路。2.臨接道路寬度6公尺以上，未達8公尺者，限於建築物直接面臨道路之第一層設置。），經檢視案址尚符上開規定等語，有原證七臺北市政府都市發展局106年3月2日北市都規字第10631608000號函附卷足憑（見本院卷第44、45頁），另臺北市建築管理工程處於106年3月8日亦以北市都建使字第10646702700號函確認：旨揭建物領有73使字第1509號使用執照，2樓原核准樓用途為集合住宅，面積150.00平方公尺，未達500平方公尺，若僅為辦公室G-2類組使用，符合本市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法規定，得免辦理變更使用執照等情無誤，有原證八臺北市建築管理工程處106年3月8日北市都建使字第10646702700號函在卷足稽（見本院卷第46頁），由上可知原告將系爭房地出租後，承租人對系爭房地所擬進行之營業使用，非但符合臺北市土地使用分區管制自治條例規定，亦符合建築法令相關規定，且無須辦理變更使用執照，自係屬合乎法令限制範圍內之使用、收益，被告自應容忍且不得妨礙或阻撓原告或其承租人就系爭房地為合法之使用。況依公寓大廈管理條例第23條第1項「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」，第23條第1項定有明文，然系爭規約根本未就敦南吟龍名廈二樓以上得否為住商混和使用或允許工商辦公室進駐社區一節有所約定，此有系爭規約附卷足憑（見本院卷第34至37頁），被告自不得擅自決議敦南吟龍名廈二樓以上不得為住商混和使用或禁止工商辦公室進駐社區。再者，被告迄本件言詞辯論終結前，猶無法提出任何客觀證據證明開放住商混和使用或允許工商辦公室進駐將對敦南吟龍名廈整體居住品質所造成何種不利影響，且其無從以其他方式排除此等負面影響，自難認被告100年5月31日緊急臨時委員會會議關於「仍維持吟龍大廈二樓以上為住宅用途，不得開放為住商混合之用」之決議及106年3月21日106年度第三次管委會議關於「不允許工商辦公室進駐社區」之決議具有正當性。則上訴人謂系爭二項決議限制敦南吟龍名廈二樓以上專有部分與約定專用部分一律只能作住宅用途而不得供作營業使用，顯與比例原則之必要性原則、衡量性原則相悖，亦對人民財產權構成不合理之侵害，該決議為無效等語，即屬可採。
五、綜上所述，原告訴請確認確認被告於100年5月31日召開之緊急臨時委員會會議關於「仍維持吟龍大廈二樓以上為住宅用途，不得開放為住商混合之用」之決議，及於106年3月21日召開之106年度第三次管委會議關於「不允許工商辦公室進駐社區」之決議無效，並請求被告應容忍並不得妨礙或阻撓原告將所有之臺北市○○區○○○路○段○○○號2樓房地出租供作符合「臺北市○○○○路特定專用區A區容許使用組別」之使用，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 26 日
民事第四庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 26 日
書記官 劉冠伶