臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第1356號原 告 程筱娟被 告 蔡郁瑩訴訟代理人 蔡藍德上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國一０六年九月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁拾萬元，及自民國一０六年三月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告部分
（一）訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）原告起訴主張：兩造於民國一０五年二月十五日訂立賣屋委託契約，約定被告將其所有、借名登記訴外人孫億修名下、坐落臺北市○○區○○段○○段○○○號、權利範圍一萬分之二四二之土地，及其上建號同段第四四八號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號三樓房屋（下稱本件不動產）委託原告出售，委託銷售價格為被告實得二千五百萬元，被告應支付原告以實得金額百分之四計算之傭金一百萬元。原告乃積極尋覓買方，嗣於同年四月三十日與中信房屋仲介股份有限公司捷運市府加盟店（下稱中信房屋）營業員甲○○議定，由中信房屋提供買方，原告則將價金拉抬至二千六百八十萬元。被告並於同年五月五日簽立授權書，授權原告處理以底價二千六百八十萬元出售本件不動產事宜。被告竟先於同年五月間以價格過低為由拒絕出售，迄至同年五月二十四日方再次同意以前述條件出售，經原告於同年六月二日通知被告締約時間、地點、應備文件物品等細節後，被告於同年月四日晚間七時聯繫孫億修隨同原告前往中信房屋，由孫億修以總價二千六百八十萬元與甲○○提供之買方陳怡如簽立不動產買賣契約，扣除中信房屋居間報酬七十萬元及原告傭金一百萬元，被告實得數額已逾二千五百萬元；詎被告竟又於不動產買賣契約簽立當日下午寄發存證信函聲稱對於本件不動產成交不知情，後並藉詞拒不給付約定之傭金，爰依兩造間賣屋委託契約請求被告如數給付，並支付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。
二、被告部分
（一）答辯聲明：原告之訴駁回。
（二）被告以本件不動產係經中信房屋甲○○之居間出售予陳怡如，被告（以孫億修名義）並另與中信房屋簽立委託銷售契約，支付中信房屋居間報酬七十萬元，並非經原告代為銷售成功，原告自不得請求傭金，且原告並未促使買方將買賣價金匯入被告帳戶，致買賣價金其中七百萬元遭登記名義人孫億修侵占，顯有過失；被告業於一０五年五月十九日以存證信函終止與原告間之賣屋委託契約，該存證信函已到達原告住處管理委員會，但遭原告拒收，原告不得再依該契約請求，至被告一０五年六月八日存證信函載稱欲給付仲介費，係不堪原告以電話、電子通訊騷擾威脅，情緒不穩憂鬱恐慌，方不得已敷衍原告，並非承認賣屋委託契約之效力；況原告並無仲介執照、營業證號，與被告所訂之賣屋委託契約已違反不動產經紀業管理條例、公序良俗而無效；又覓得買方之合法房屋仲介業者中信房屋僅收取七十萬元之居間報酬，不具仲介資格之原告竟收取一百萬元報酬，不符情理，爰併請求依民法第五百七十二條規定酌減原告之報酬等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造於一０五年二月十五日訂立賣屋委託契約，約定被告將本件不動產委託原告出售，委託銷售價格為被告實得二千五百萬元，被告應支付原告以實得金額百分之四計算之傭金一百萬元，原告於同年四月三十日與中信房屋營業員甲○○議定，由中信房屋提供買方，原告則與被告聯繫買賣價金，被告並於同年五月五日簽立授權書，授權原告全權處理本件不動產以底價二千六百八十萬元出售，經原告於同年六月二日通知被告締約時間、地點、應備文件物品等細節，被告於同年月四日晚間七時聯繫登記名義人孫億修前往中信房屋，由孫億修以總價二千六百八十萬元與甲○○提供之買方陳怡如簽立不動產買賣契約，扣除中信房屋居間報酬七十萬元及原告之傭金一百萬元，被告實得數額仍逾二千五百萬元之事實，已經提出賣屋委託書、電子通訊列印、委託銷售契約書、授權書為證（見卷第十八、九七、一０五至一一一、一七一、一七二頁），核屬相符，且經被告肯認屬實，復與被告所提統一發票所示一致（見卷第四五頁），應堪信為真實。但原告主張被告應依兩造間賣屋委託契約給付原告傭金一百萬元部分，則為被告否認，辯稱：原告並無仲介執照、營業證號，兩造間賣屋委託契約無效，被告業於一０五年五月十九日終止兩造間之賣屋委託契約，本件不動產係經中信房屋居間出售，並非經原告代為銷售成功，原告並未促使買方將價金匯入被告之帳戶致遭孫億修侵占，顯有過失，居間報酬數額過高，請求酌減等語。
四、茲分述如下：
（一）按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，民法第五百二十八條、第五百二十九條定有明文，是關於勞務給付之契約固得適用關於委任之規定，但如該契約屬於法律所定其他契約之種類者，仍應優先適用其他契約之特別規定。而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項亦有明定。兩造間賣屋委託契約固記載被告委託原告「全權代理銷售」本件不動產，但內容臚列「有關廣告、帶看、斡旋之銷售過程全由程小姐（即原告）負責處理」（見卷第十八、九七頁），而所列舉之「廣告、帶看、斡旋」事項，與坊間不動產仲介業者受託銷售不動產時所進行之工作，即將不動產銷售訊息在市場上散佈以激發招攬有意購買者（廣告）、帶同有意購買者檢視不動產（帶看）、代委託人與有意購買者議定價格（斡旋）要皆相同，此為週知之事實，參諸原告經由中信房屋（甲○○）覓得有意購買之人，並完成議價（斡旋）後，係通知被告帶同登記名義人孫億修自行與買方簽立不動產買賣契約，並非要求被告（孫億修）另出具委任書面後以代理人身分代被告（孫億修）辦理不動產買賣契約之簽立與本件不動產所有權移轉、占有交付等履行事宜，被告亦係於原告通知之時、地帶同孫億修到場與買方簽立本件不動產買賣契約，嗣自行履行買賣契約之出賣人（所有權移轉、占有交付、受領價金）等義務，而未另出具委任書或要求原告辦理，此經原告自承在卷，並為被告所不爭執，則兩造間賣屋委託契約係約定由原告為訂立本件不動產買賣契約之廣告招攬、帶看介紹、斡旋議價等媒介工作，性質為民法第五百六十五條所定居間，堪以認定。
（二）被告雖辯稱原告並無仲介執照、營業證號，違反不動產經紀業管理條例，兩造間賣屋委託契約無效，然不動產經紀業管理條例旨在管理不動產經紀業以建立不動產交易秩序、保障交易者權益、促進不動產交易市場健全發展，此觀該條例第一條即明，我國民法居間及代理章節亦未就不動產買賣、互易、租賃之居間、代理為除外規定，是不動產經紀業管理條例非在限制不動產之居間、代理代銷工作僅能委託不動產經紀業者辦理，易言之，如為不動產經紀業者，即從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，或受起造人或建築業委託，負責企劃並代理銷售不動產業務之公司或商號（不動產經紀業管理條例第四條參照），固應受該條例規定之規範，但非不動產經紀業者即無該條例之適用。兩造間賣屋委託契約性質為民法第五百六十五條所定居間，我國民法居間及代理章節未就不動產買賣、之居間為除外規定，而本件原告並非從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，或受起造人或建築業委託，負責企劃並代理銷售不動產業務之公司或商號，亦非任職該等公司或商號之人員，此為兩造所不爭執，並無不動產經紀業管理條例之適用，揆諸前開說明，兩造間賣屋委託契約於法尚無不合，自屬有效，被告此節所辯，委無可採。至兩造訂立賣屋委託契約前，原告是否謊稱其在不動產經紀業管理條例所定不動產經紀業任職、具有不動產經紀人員資格，致被告陷於錯誤、與原告訂立賣屋委託契約部分，被告並未具體陳明並舉證，且被告亦迄未據以撤銷訂立兩造間賣屋委託契約之意思表示，於兩造間賣屋委託契約之效力並無影響，爰不贅述。
（三）被告另辯稱其業於一０五年五月十九日終止兩造間之賣屋委託契約，並提出臺北漢中街郵局第一一六號存證信函為憑，該存證信函記載「丙○○於民國１０５年２月１５日委託乙○○銷售位於臺北市○○路○○○號３樓之物件，委託銷售即刻終止」（見卷第六四頁），惟非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第九十五條第一項前段規定甚明，所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言，最高法院五十八年台上字第七一五號著有判例可資參照，而本件被告自承是紙存證信函業經退回，且細究是紙存證信函退件信封影本，是紙信函係經郵差於同年月二十五、二十六日兩度投遞均無人回應，乃以「查無此人」退回（見第一五四頁），故是紙存證信函未曾置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態甚明，難謂達到原告，是紙存證信函既未達到原告，不生終止之效力；參諸被告於同年月二十四日以電子通訊向原告表示「就依照原來說的，我實拿２５００」（見卷第二六、一０
五、一六六頁電子通訊列印），對於原告於同年六月一日以電子通訊商議簽立不動產買賣契約之時間等細節（「如果是挑６／４早上我就請他們提早到８：３０將文件備好等他來簽完即可」），於翌日以電子通訊覆以「好消息，和孫先生（孫億修）溝通好６／４晚７：００能配合一同前往，就不用分兩次，地址是？」，再經被告允諾傳送地址及提醒應攜帶文件，另傳送不動產買賣契約書面格式供被告參酌（見卷第二七、一０六頁電子通訊列印），被告並於與原告約定之時間與孫億修一同至原告所告知之簽約地點，與買方簽立本件不動產之買賣契約，此經原告陳明在卷，並為被告所不爭執，前已述及，被告再於同年月八日寄發南港福德郵局第六七號存證信函，除要求原告勿再以電子通訊打擾外，後段記載「丙○○主張乙○○當依彼此協議，協助交屋於臺北市○○路○○○號３樓的順利，當能拿到應得佣金」（見卷第六七、一二四頁），被告雖稱是紙存證信函係不堪原告騷擾威脅，方不得已敷衍原告云云，但表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示不因之無效，民法第八十六條前段已有明定，被告以是紙存證信函重申將於本件不動產買賣契約順利履行完畢後支付原告傭金，效力自不因被告出於敷衍而有異，則被告不唯續配合原告履行賣屋委託契約，並明示續依賣屋委託契約履行，兩造間賣屋委託契約未經終止，堪以認定。
（四）被告又辯稱本件不動產係經中信房屋居間出售，並非經原告代為銷售成功，無庸支付傭金，經查：一０五年六月四日與被告（登記名義人孫億修）就本件不動產簽立買賣契約之買方陳怡如，固係經中信房屋居間而覓得，但中信房屋係業務副理甲○○係先在不動產買賣交易資訊網站上發現原告刊載之本件不動產出售廣告而與原告聯繫，經原告（以孫億修名義）於同年四月底委託中信房屋銷售本件不動產後，始開始經由中信房屋管道尋覓買方，但仍由原告負責帶同有意購買者檢視本件不動產之帶看工作，且議價過程均由甲○○代買方與代表賣方之原告溝通，中信房屋未曾就本件不動產之出售與被告（孫億修）直接接觸或洽談，一０五年六月四日被告與孫億修係於原告與中信房屋約定之時間至原告與中信房屋約定之地點，並按原告與中信房屋（代買方）議定之本件不動產買賣價格二千六百八十萬元與買方陳怡如簽立不動產買賣契約，此經甲○○到庭結證翔實（見卷第一五九至一六一頁筆錄），甲○○與兩造均無宿怨仇隙或故舊親誼，本件訴訟結果於其亦無任何法律上、經濟上利害關係，此為兩造所不爭執，衡情甲○○應無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必要，所述應屬客觀可採，是本件被告（孫億修）於一０五年六月四日就本件不動產以總價二千六百八十萬元與陳怡如訂立之買賣契約，係經由原告刊登廣告、委託中信房屋尋覓買方、帶同有意購買者檢視本件不動產，並與（由中信房屋代理之）買方議定價格、約定締約時地及促使被告（孫億修）簽立及提出必要文件而成，為經原告媒介而成立，亦足認定。被告此節所辯，仍無可採。
（五）兩造間賣屋委託契約係約定由原告為訂立本件不動產買賣契約之廣告招攬、帶看介紹、斡旋議價等媒介工作，性質為民法第五百六十五條所定居間，該契約於法尚無不合，自屬有效，且無證據足認於本件不動產出售前經終止，而被告（孫億修）於一０五年六月四日就本件不動產以總價二千六百八十萬元與訴外人陳怡如訂立之買賣契約，係經原告媒介而成立，總價二千六百八十萬元，扣除中信房屋居間報酬七十萬元及原告可得按實拿金額百分之四計算之傭金一百萬元後，尚餘二千五百一十萬元，售價已達兩造間賣屋委託契約所定「被告實拿二千五百萬元」，原告依兩造間賣屋委託契約之約定請求被告給付傭金一百萬元，尚非無憑。惟約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第五百七十二條前段亦有明文。被告（孫億修）於一０五年六月四日就本件不動產以總價二千六百八十萬元與陳怡如訂立之買賣契約，固係經原告媒介而成立之契約，原告媒介工作所任勞務為在網站刊登廣告、委託中信房屋尋覓買方、帶同有意購買者檢視本件不動產，並與（由中信房屋代理之）買方議定價格、促使買賣契約順利簽訂，前業載明，參諸原告自一０五年二月十五日受被告委託銷售本件不動產，迄至同年六月四日不動產買賣契約簽立時止，並未能自行覓得買方，亦即原告在網站刊登之廣告未見成效，而原告提出之其餘勞務均以中信房屋覓得買方為前提，該等勞務以不動產買賣居間為營業之中信房屋亦得提供，本無庸經由原告，此為週知之事實，原告並自承僅只爭取扣除其可得之一百萬傭金後，被告實得二千五百萬元之價格，未再為被告試行拉抬本件不動產之售價（見卷第一六九、一七一頁），即原告僅以自己能收取一百萬元傭金為目的，未以被告之利益為依歸，未盡善良管理人注意義務、有違兩造間賣屋委託契約初衷，則原告所提勞務除無成效之網站廣告外，均以中信房屋覓得買方為前提，且原為中信房屋受託銷售本件不動產時可得提供者，而被告業就中信房屋所提供本件不動產買賣居間服務給付報酬七十萬元，此經被告陳明在卷，有統一發票可按，並經原告肯認無訛，前業提及，本院認兩造間賣屋委託契約約定之報酬傭金一百萬元，較原告所任勞務之價值為數過鉅失其公平，爰因被告之請求，依前開法條予以酌減至三十萬元。
五、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第一項、第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條已有明文規定。兩造間賣屋委託契約之性質為居間，該契約於法尚無不合，自屬有效，且未於本件不動產出售前經終止，而被告（孫億修）於一０五年六月四日就本件不動產以總價二千六百八十萬元與訴外人陳怡如訂立之買賣契約，係經原告媒介而成立，而總價二千六百八十萬元已達兩造間賣屋委託契約所定售價，原告得依兩造間賣屋委託契約之約定請求被告給付傭金，本院認兩造間賣屋委託契約約定之報酬傭金一百萬元，較原告所任勞務之價值為數過鉅失其公平，經本院因被告之請求，依民法第五百七十二條前段予以酌減至三十萬元，從而，原告依兩造間賣屋委託契約之約定請求被告給付三十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即一０六年三月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，爰予駁回。
六、末按民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款規定下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：㈤所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決。本件所命給付之金額未逾五十萬元，爰依前揭規定職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額宣告被告得預供擔保免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 16 日
民事第四庭 法 官 洪文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 16 日
書記官 林奕瑋