臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第2474號原 告 賴麗玲訴訟代理人 余俊儒律師被 告 邱美欉訴訟代理人 黃中麟律師
楊蕙熒律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國107年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國95年間以男女朋友關係交往，進而在被告任職之台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）於土城之宿舍同居，至106 年2 月被告生病住院前，兩造感情均極為融洽。被告於99年6 月間以新臺幣（下同）197 萬6,000元購買桃園市○○區○○段○○○○○號土地（權利範圍：萬分之428 ）及其上之同段3837建號建物（權利範圍：全部，即門牌號碼桃園市○○區○○路○○巷○○○ ○○ 號7 樓）（下稱系爭房地），由原告支付頭期款10萬元，另貸款190 萬元，並約定以被告之華南商業銀行帳號000000000000號帳戶（下稱系爭被告華南銀行帳戶）作為繳納系爭房地貸款之扣款帳戶，該帳戶同時作為繳納另一被告名下所有之門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ ○○ 號3 樓房屋及其坐落基地持分（下稱榮民路房地）之貸款扣款帳戶。因被告背負上開二間房地之貸款達415 萬元，負擔沉重，致有資金周轉需求及壓力，經常向原告調借現金、商請原告代為清償系爭房地之貸款及繳納房屋稅、地價稅、水電費等。於104 年3 月間，被告因另有財務規劃而不願再繳納系爭房地之貸款，且已積欠原告鉅額款項，於被告行為能力及意思表達能力正常之情形下，兩造遂於同年月10日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告將系爭房地以100 萬元出售予原告，作為抵償，其後由原告繼續繳納系爭房地之貸款，迄至105 年8 月18日為止，原告已以現金存入系爭被告華南銀行帳戶之方式，繳納該房貸達121 萬2,825 元，惟因原告個人債信關係，當時暫未辦理系爭房地之所有權移轉登記，迄今原告已與最大債權銀行達成協商，得依兩造簽訂之系爭契約書辦理過戶。為此，爰依民法第348 條第1 項規定提起本訴等語。並聲明：被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。
二、被告答辯：原告提出之系爭買賣契約僅敘明買賣標的物之處所，並未明確特定買賣標的物為何，又該契約上以直式書寫之該處地址「桃園縣中壢市○○路○○巷100 之1 7F」與系爭房地之地址（即桃園市○○區○○路○○巷○○○ ○○ 號7 樓）不符，並未完備以基地或建物作為買賣標的之約定，且所載價金100 萬元與系爭房地附近地區不動產市價行情顯不相當，無法推得被告確有成立買賣契約之真意，亦難據此論斷兩造間已就系爭買賣契約中關於基地及其建物之必要之點達成合意，該契約自始不成立，不生拘束被告之效力。又被告自
103 年起即因常態性酗酒習慣，罹患貧血、酒精性肝硬化及酒精性肝硬化合併食道靜脈瘤出血等症狀，甚因失代償性酒精肝硬化，於106 年2 月17日接受肝臟移植手術。因被告時處泥醉或疾病昏沉之精神障礙狀態，且系爭買賣契約中被告簽名之筆跡與平日不同、被告身分證字號有明顯塗改痕跡、兩造地址與真實情形不符等情事，均非理性成年人於簽訂合約時所得發生之重大瑕疵，足認被告於104 年3 月10日簽約當時精神狀態異常，係於無意識或精神錯亂所為之意思表示，縱有簽名、蓋手印等行為，被告所為之法律行為仍屬無效。再者，被告自70年起任職於台電公司，迄今已逾30年，每年均有逾百萬元之薪資所得，收入豐厚穩定、財務狀況良好，系爭房地貸款係固定每月底自系爭被告華南銀行帳戶自動扣款本息以為清償，該屋之水電費、稅費亦係由被告獨立支付，被告係以被告自有資金及系爭房地、榮民路房地之出租所得租金、及由訴外人楊麗卿（被告胞妹）、簡秀安（被告配偶）轉帳匯入之款項，用以償還系爭房地貸款，故被告有資力得繳付系爭房地貸款及水電費、房屋稅、地價稅等費用，反觀原告於95年間起即無穩定收入，並因個人理財不當而對外積欠債務，經常向被告索取生活費用，原告亦自陳於系爭買賣契約簽訂當時確有債信不佳之情，當無資力為被告繳付系爭房地貸款。本件雖有以原告名義持現金存入系爭被告華南銀行帳戶之形式外觀，然原告並非以其自有資金存入，故仍無法據此論斷或推得原告確實有繳納系爭房地貸款之情事。退步言之，縱認本件買賣契約成立且有效，原告並未如實支付買賣價金100 萬元，依民法第264 條第1 項同時履行抗辯權之規定，於原告未為對待給付全部買賣價金前，被告自得拒絕辦理系爭房地所有權移轉登記等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
（二）經查，系爭房地係被告於99年間所購入取得所有權，目前所有權仍登記於被告名下一節，為兩造所不爭執，並有系爭房地登記謄本在卷可稽（訴字卷一第5 至8 頁）。而原告主張兩造於104 年3 月10日簽署系爭買賣契約，由被告將系爭房地以100 萬元價金出售予原告，故原告得依民法第348 條第1 項規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，揆諸上開舉證責任分配法則，自應由原告舉證證明兩造確有就系爭房地成立買賣契約之真意。原告就此提出兩造於104 年
3 月10日簽立之以直式書寫之系爭買賣契約為證（訴字卷一第25頁），其上所載文字為：「買賣契約書。落座于：
桃園縣中壢市○○路○○巷100 之1 7F。甲方：邱美欉。乙方：賴麗玲。雙方同意以壹佰萬元成交，無議異，口說無憑，特立此據。」等語，其後並由被告、原告分別於「甲方」、「乙方」欄位簽名及按捺指印等情，其中所載地址堪與系爭房地相符（即現改制為門牌號碼桃園市○○區○○路○○巷○○○ ○○ 號7 樓），固堪認該紙契約所指涉之不動產標的為系爭房地無訛。
（三）然查，系爭買賣契約係於104 年3 月10日簽立，而被告自
103 年1 月25日起，即因罹患慢性肝炎、消化性潰瘍、貧血等疾病至萬芳醫院就診，於同年2 月間經診斷為酒精性肝硬化、缺鐵性貧血、慢性酒精依賴，此後即因前開病症持續於萬芳醫院就診治療，於同年7 月25日至29日期間更曾因而住院診療，同年12月7 至12日期間再度因貧血、酒精性肝硬化，於該院住院接受檢查治療，出院後仍持續門診追蹤治療；嗣於104 年4 月29日又再度因酒精性肝硬化合併食道靜脈瘤出血至萬芳醫院急診，於同年月30日至5月5 日住院接受檢查治療，出院後持續門診追蹤治療，於
105 年10月18日更因前開病症引發休克至衛生福利部雙和醫院（下稱雙和醫院）急診，至該年11月間已發生酒精性肝硬化併腹水症狀等情，此有被告於萬芳醫院、雙和醫院之病歷資料、萬芳醫院103 年12月12日、104 年5 月5 日診斷證明書存卷可證（訴字卷一第44至45、199 至236 頁），嗣被告即因前開肝病狀況，於106 年2 月17日接受其女邱郁惠之活體肝臟移植手術一節，亦為原告所不爭執（訴字卷二第53頁），並有國防醫學院三軍總醫院106 年8月15日診斷證明書為證（訴字卷一第191 頁），復經被告任職之台電公司台北供電區營運處於106 年11月17日函覆：被告因失代償性酒精性肝硬化及自發性顱內出血併癲癇，於106 年2 月9 日起請住院病假，接受肝臟移植手術並接受藥物及復健治療，經醫師診斷出院後，自106 年4 月13日起仍持續請病假休養迄今等情附卷可佐（訴字卷二第
122 頁），足徵被告自103 年間起即因長期酗酒而有嚴重之酒精性肝硬化病症，且病情日益嚴重，乃至106 年2 月間接受活體肝臟移植手術，術後並持續病假休養迄今。而經本院函詢萬芳醫院、雙和醫院有關被告前開診療期間之身體狀況，是否會有使其產生意識不清、精神混亂等精神狀態異常之情形，經萬芳醫院於106 年11月15日函覆略以：被告於103 年至104 年間在該院歷次住院及門診就診，主要問題為缺鐵性貧血及酒精性肝硬化；極度貧血會有體累、無力甚至精神不佳之狀況。肝硬化的病人可因身體毒素代謝受限，造成肝、腦病變，進而造成意識不清。長期有喝酒習慣之病人在酒後會有急性意識不清之問題等語（訴字卷二第121 頁），雙和醫院以106 年11月28日函覆略以：因被告在家基本狀況即時常飲酒，因病住院就診治療而出院後，若持續飲酒，可能導致失償加劇或酒精性混亂等情在卷可憑（訴字卷二第136 頁）。又參酌本件針對兩造於104 年3 月10日簽立系爭買賣契約之情形，被告於10
7 年1 月22日審理時，到庭接受本院為當事人訊問時陳稱略以：「（是否有在104 年3 月10日與原告簽系爭買賣契約？）沒有，沒看過。（上面的指紋是你蓋的嗎？）不知道。（上面的「邱美欉」是你簽的嗎？）很像是。（到底是還是不是？）因為我喝酒，我模模糊糊的不知道。大部分時候我都喝酒，我回去土城的話都喝酒，喝的迷迷糊糊的。（你喝酒喝的迷迷糊糊的，為何要簽名？）原告住我那邊宿舍，說簽啦簽啦我又不會害你，我就簽了，簽後就睡覺。（你現在也迷迷糊糊的嗎？）現在還好，沒有喝酒，我現在也不喝酒了，以前都被酒害了。我平常都喝高粱酒，平常至少都喝差不多半瓶以上快一瓶，有的時候高興，看心情好的時候就一瓶，不一定」等語（訴字卷二第23
1 頁反面至第232 頁）；證人邱郁惠亦到庭結證：兩造同居期間，我大概一、兩個禮拜或一個月看被告一次，頻率不一定，我看到被告的時候，他有時候意識清醒，有時候意識不清醒。因為被告經常喝酒，喝完酒意識就不是很清楚，他喝酒的狀況是，我們問他之前發生什麼事，他都不記得，但不喝酒的時候就像正常人一樣等語（訴字卷二第
281 頁）；徵諸被告於系爭買賣契約中，關於其戶籍地址之記載，甚至發生漏載巷道之明顯錯誤（參見訴字卷一第62頁被告戶籍謄本資料）。綜合上開情節，被告於簽立系爭買賣契約之當時，以其長期酗酒之嚴重肝硬化身體狀況，是否處於意識清楚、具有締約買賣之明確認知之精神狀態，顯值懷疑。
（四）繼查，系爭買賣契約固記載買賣價額為100 萬元，然並未具體約定價金給付之期限及方式，此核與一般買賣契約之通常約定內容，已有明顯差異。原告雖主張其係以「為被告繳納系爭房地貸款」作為給付買賣價金之方式等語，然此為被告所否認，系爭買賣契約既未約定以「原告為被告繳納系爭房地貸款」作為買賣價金給付方式，自應由原告就所稱兩造確有此一價金給付方式之約定盡舉證責任。然參諸原告所述其於104 年3 月10日簽立系爭買賣契約後，係屬其為繳納被告之系爭房地貸款而經匯入系爭被告華南銀行帳戶之款項，金額共計僅有55萬6,000 元（見訴字卷一第67頁原告整理之附表），顯然與系爭買賣契約所載買賣價金數額不符，已難認原告所稱兩造有合意以繳納貸款為價金給付方式而其已將價款給付完畢等語屬實。更況，原告雖主張其自99年起即有為被告繳納系爭房地貸款，迄至105 年8 月18日止，金額已超過121 萬2,825 元云云，然此亦為被告所否認；依原告以前開整理之附表主張其於99年6 月22日至105 年8 月18日期間，為被告繳納貸款而匯入系爭被告華南銀行帳戶之共計121 萬2,825 元款項中，有明確記載屬於兩造以外之第三人匯款或存入之款項計19萬1,525 元，另41萬9,300 元係未記載存款人之現金存款，其餘60萬2,000 元則為以原告為存款人之現金存款；其中固然有60萬2,000 元之款項係以原告為存款人，然依原告自陳其於系爭買賣契約簽立當時，乃至其所稱至105年8 月18日止已以為被告繳納貸款方式付清本件買賣價金後，仍因其個人尚存有債務問題，暫無法將系爭房地辦理過戶，其係於與最大債權銀行達成債務協商後，認為可以辦理過戶了，始對被告提起本件訴訟等語（訴字卷一第4-1頁、卷二第233 頁），參以原告本件起訴日為106 年4月25日（見訴字卷一第4 頁原告民事起訴狀本院收狀戳），可見原告自104 年3 月10日起至106 年4 月間，均仍積欠銀行債務，經濟狀況顯然不佳；此由原告99年度至104年度財產所得資料顯示其名下無任何財產，於99、102 、
103 、104 年度均無任何所得，100 、101 年度亦各僅有每年約數萬元之所得乙節，亦可參佐（訴字卷二第9 至16頁），原告就其主張其另有未經申報稅捐之所得收入一情，並未提出任何具體證據資料以實其說，且其所述亦與其前開所稱持續有因積欠金融機構債務之問題等語，明顯矛盾，顯難憑採。反觀被告於99年度至104 年度期間，均任職於台電公司，每年皆有約百餘萬元之固定薪資收入等情，有被告99年度至104 年度綜合所得稅資料在卷可稽（訴字卷一第47至52頁），且被告除有前開固定薪資收入外，尚另有來自於系爭房地及榮民路房地之每月定期租金收入經匯入系爭被告華南銀行帳戶等情，亦為原告所不爭執（訴字卷二第55至58頁），復經證人即仲介被告先後買下系爭房地、榮民路房地並為被告處理第一年出租事宜之徐美津到庭結證屬實（訴字卷三第4 頁），並有系爭房地、榮民路房地之房屋租賃契約書、系爭被告華南銀行帳戶交易往來明細資料附卷可參（訴字卷一第140 至150 頁、卷二第66至71頁、第113 頁反面至第115 頁、第124 至130 頁），可見被告於此期間有固定薪資、租金收入，較諸積欠銀行債務、且無證據顯示有固定收入之原告而言，被告之經濟資力顯然優於原告甚多，顯難認本身有債務狀況之原告具有得為被告繳納系爭房地貸款之資力，原告亦未就其有何以自有資金繳納貸款之能力，舉證以實其說，衡諸兩造於前開期間係同財共居之男女朋友關係，感情密切融洽等情，亦為原告所自承無訛，則前開以原告為存款人或未記載存款人之現金存款，極有可能係以被告之所得收入所存入之款項，難認係屬原告本身之自有資金。由上可知，於系爭買賣契約簽立後，被告仍持續以其資金繳納系爭房地貸款，亦足徵兩造是否有達成以「原告為被告繳納貸款」作為系爭買賣契約所載100 萬元價金給付之合意一節，確屬可疑；又依原告自陳被告亦曾簽立字據表示要將系爭房地贈與原告等語（訴字卷二第54頁），並提出該字據影本為證（訴字卷二第63頁），益徵被告於簽立系爭買賣契約當時，是否確有以100 萬元為對價，出售系爭房地予原告之實際真意，實有未明。而本件除了僅記載買賣價金、未記載交易雙方之具體履約方式、乃至被告就其戶籍地址之重要資料亦有明顯誤載之系爭買賣契約此單一文書資料外，即別無其他具體證據資料足以判定當時已因嚴重之酒精性肝病而意識可能不清之被告，於簽立系爭買賣契約之確切真意，是本件依卷證資料，顯難認兩造確有以系爭買賣契約之簽立，達成買賣系爭房地之合意。
四、綜上所述，本件依原告所提證據以及卷內其餘卷證資料，無法令本院形成兩造確有以系爭買賣契約之簽署，達成買賣系爭房地之合意；從而，原告依民法第348 條第1 項規定，請求被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 25 日
民事第二庭 法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 25 日
書記官 黃品蓉