臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第2622號原 告即反訴被告 黃祥官訴訟代理人 黃介南律師
林岫萱律師被 告即反訴原告 謝雀能訴訟代理人 姚宗樸律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107 年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一百零六年四月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、反訴被告應將新北市○○區○○路○段○○○巷○○號一、二樓房屋遷讓返還反訴原告。
四、反訴被告應自民國一百零六年四月一日起至遷讓返還第三項所示房屋之日止，按日給付被告新臺幣貳仟元。
五、反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾貳萬玖仟捌佰捌佰拾肆元。
六、反訴原告其餘之訴駁回。
七、本訴訴訟費用被告負擔千分之八，餘由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
八、本判決本訴部分原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行；反訴部分，本判決第四項於反訴原告按日以新臺幣柒佰元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如按日以新臺幣貳仟元為反訴原告供擔保，得免為假執行；本判決第五項於反訴原告以新臺幣肆萬參仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾貳萬玖仟捌佰捌拾肆元為反訴原告供擔保，得免為假執行。
九、兩造其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院95年度台上字第1558號判決要旨參照）。
查原告起訴主張兩造於民國105 年9 月19日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），原告於106 年3 月31日終止系爭租約，請求被告返還保證金新臺幣（下同）10萬元、提前交付未到期之106 年5 月至10月租金30萬元，及損害賠償355 萬2,
867 元；被告則於言詞辯論終結前提起反訴，依系爭租約第
9 條、第11條約定，請求遷讓並返還房屋、給付違約金及回復原狀費用275 萬2,840 元。經核本反訴均係基於兩造間之系爭租約所生之爭執，且其防禦方法互相牽連，反訴之標的亦非專屬他法院管轄，揆諸前揭說明，被告提起反訴，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、本訴部分㈠原告主張：
⒈原告為恩予股份有限公司（下稱恩予公司）負責人，恩予公
司欲在門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 巷00號1 、
2 樓房屋（下稱系爭房屋）開設托嬰中心，被告及訴外人即被告配偶李營然為恩予公司的員工，職稱分別為托嬰中心主任、總管理處處長。兩造於105 年9 月19日就系爭房屋簽訂系爭租約，並約定租賃期間自105 年9 月1 日至114 年8 月31日，105 年9 月1 日至同年10月31日為免租金裝潢期；10
5 年11月1 日至108 年10月31日每月應繳租金5 萬元，108年11月1 日至114 年8 月31日每月應繳租金6 萬元；每租賃年度開始前各開立12張月租金支票，交予被告按月兌現，支票未兌現，租金給付請求權仍存在；原告應於簽系爭租約同時給付被告10萬元保證金。
⒉詎料，被告竟於托嬰中心即將立案前之106 年3 月28日，經
由律師以電子郵件通知原告：因原告違反系爭租約第9 條約定而依該租約第14條約定終止系爭租約，及回復原狀並請求損害賠償。然李營然為托嬰中心之總管理處處長，恩予公司全權委託李營然處理、指揮、監督系爭房屋裝修狀況，訴外人即系爭房屋裝修工程之建築師鄭慶麟向李營然確認、回報系爭房屋之現場狀況；被告為托嬰中心主任，系爭房屋因裝修向新北市政府工務局申請免辦理變更使用執照許可一案係通知被告，是被告及李營然知悉並同意系爭房屋之裝修加工。況系爭房屋於原告向被告承租前即存在諸多違建，在建築師鄭慶麟設計監工，以及訴外人即系爭房屋裝修工程之設計師黃香官裝潢下，始符合營建法規，並無任何損害房屋結構及影響安全之情事，被告所為終止系爭租約不生效力。
⒊惟為免損害繼續擴大，原告於106 年3 月31日委請律師以律
師函通知被告終止系爭租約，並請求損害賠償。為此，爰依民法第179 條、第423 條規定及系爭租約第7 條第1 項、第17條約定終止系爭租約，並請求被告返還保證金即2 個月租金10萬元及原告提前交付未到期之106 年5 月至10月租金30萬元，並依民法第260 條規定，向被告請求355 萬2,867 元（施工費213 萬3,127 元、立案費頭期款19萬6,980 元、立案費款項3 萬1,160 元、105 年11月至106 年4 月共6 個月租金30萬元、托嬰設施設備50萬元、待付施工費餘款19萬1,
600 元、及立案費餘款20萬元）之所受損失。⒋倘認原告所為終止意思表示無據，原告另依民法第258 條第
1 項、第423 條規定及臺灣高等法院103 年度重上更㈠字第
5 號、最高法院91年度台上字第841 號判決意旨，以本件起訴狀作為解除系爭租約之意思表示，並依民法第179 條、第
259 條、第216 條、第226 條第1 項、第260 條規定，向被告請求給付前開金額。
⒌並聲明：⑴被告應給付原告395 萬2,867 元，及自106 年3
月31日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑵願供擔保，請准為假執行之宣告。
㈡被告則以：
⒈兩造於系爭租約第9 條約定，若乙方（即原告）如擬在系爭
房屋上為裝設及加工者，應事先徵得甲方（即被告）之同意，且不可損害房屋結構及影響其安全。然黃香官為圖施工方便，竟未經被告之同意，擅自於未於施工圖面上有標示之1、2 樓間之天花板打穿裝設水管（該孔洞下稱系爭孔洞），顯係違反系爭租約第9 條之約定。被告遂於106 年3 月28日以電子郵件之方式通知原告，依系爭租約第14條第3 款約定終止系爭租約，並依第11條約定要求原告遷讓，並將系爭房屋回復原狀後交還給被告。系爭租約既經被告終止，被告本即無再提供系爭房屋供其使用之義務等語，資為抗辯。
⒉答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分㈠反訴原告（下稱被告）主張：
⒈兩造於系爭租約第9 條約定，若乙方（即反訴被告，下稱原
告）如擬在系爭房屋上為裝設及加工者，應事先徵得甲方（即被告）之同意。然原告承租系爭房屋後，為圖用水方便，竟未經被告之同意，擅自將1 、2 樓間之天花板打穿裝設水管，違反系爭租約第9 條約定。被告遂於106 年3 月28日以電子郵件之方式通知原告，依系爭租約第14條第3 款約定終止系爭租約，並依第11條約定請求原告遷讓，並將系爭房屋回復原狀後交還給被告。惟因原告迄今仍未將置於系爭房屋內之桌椅等物清空並將系爭房屋交還給被告，爰訴請原告應將系爭房屋遷讓返還被告，被告並得依系爭租約第11條約定，請求自終止系爭租約起至遷讓返還系爭房屋之日止，每日2,000 元之違約金。另依系爭租約第9 條約定，原告於交還系爭房屋時，應回復原狀，而系爭房屋本為幼兒園使用，於室外本設有外牆，且外推後有廚房、浴室、電動鐵捲門等，均已遭原告拆除，此部分回復原狀費用經工程公司報價需要
122 萬3,840 元始能回復原狀。又系爭房屋內部之隔間、天花板、木作櫃子亦遭原告拆除，此部分回復原狀費用經工程公司報價需152 萬9,000 元始能回復原狀。因此，原告應給付之回復原狀之費用共計275 萬2,840 元等語。⒉並聲明：⑴原告應將系爭房屋遷讓返還被告。⑵原告應自10
6 年3 月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付被告2,000 元。⑶原告應給付被告系爭房屋之回復原狀之費用27
5 萬2,840 元。⑷就上開第⑵、⑶項聲明，被告願供擔保，請准予宣告假執行。
㈡原告則以：
⒈被告明知原告承租系爭房屋作為托嬰中心使用，且被告及李
營然原分別擔任恩予公司托嬰中心主任及總管理處處長，並由李營然處理、指揮、監督系爭房屋之裝潢，並非未經被告同意即為裝潢。系爭孔洞係為排水用，所使用之施工方法極為常見，並未違反建築法規及工程慣例，且建築師或設計師不會繪製於設計圖，又鑿穿處未切割到鋼筋，以3,500 元即可填補孔洞並無危害系爭房屋結構及安全。而系爭孔洞於10
5 年10月6 日打穿，距被告拒絕給付系爭房屋止，將近4 個月餘之期間，被告及李營然並未反應，甚至同意以此現狀向新北市政府申請設立托嬰中心，故被告同意原告為此裝潢。⒉被告於106 年3 月28日明示拒絕原告使用系爭房屋，原告即
將系爭房屋返還被告，被告於106 年4 月20日在網路上刊登系爭房屋頂讓資訊，故被告請求原告遷讓系爭房屋，及至遷讓返還系爭房屋之日止之違約金均無理由。系爭租約未經原告裝潢前有諸多違建存在，本無法作為合法幼兒園使用，現要求原告回復成違建狀態，係不可能且於法不合。況系爭房屋因原告投入高達395 萬2,867 元資金，使系爭房屋價值提高，被告方得以租金10萬元對外進行頂讓，甚至以「送件即可立案」招租，現要求原告回復原狀，違反誠信原則等語，資為抗辯。
⒊答辯聲明：⑴被告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠原告為恩予公司負責人，恩予公司欲在系爭房屋開設托嬰中
心，被告及李營然為恩予公司員工，職稱分別為托嬰中心主任、總管理處處長。
㈡兩造於105 年9 月19日簽訂系爭租約，約定原告向被告承租
系爭房屋，租賃期間為105 年9 月1 日至114 年8 月31日，
105 年9 月1 日至同年10月31日為免租金裝潢期；105 年11月1 日至108 年10月31日每月應繳租金5 萬元，108 年11月
1 日至114 年8 月31日每月應繳租金6 萬元；每租賃年度開始前各開立12張月租金支票，交予被告按月兌現，支票未兌現，租金給付請求權仍存在；原告應於簽租約同時給付被告10萬保證金。
㈢系爭租約第7 條第1 項約定「本房屋係供托嬰中心之使用，
乙方（原告）並應自行查明托嬰中心所需之法規及設備要求，甲方（被告）不保證本約房屋適於乙方（原告）營業。若乙方（原告）立案無法成功，乙方（原告）有權終止合約，租約支付至終止日，甲方（被告）應退還乙方（原告）2 個月押金及剩餘租金及預收支票」，第9 條約定「乙方（原告）如擬在租賃房屋上為裝設及加工者，應事先徵得甲方（被告）之同意，並應由乙方（原告）自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全。於交還租賃房屋時，乙方（原告）應負責回復原狀」，第11條約定「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方（原告）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方（被告），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方（原告）未即時遷出返還房屋時，甲方（被告）得向乙方（原告）請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，每日2,000 元之違約金」，第14條第3 款約定「乙方（原告）有下列情形之一者，甲方（被告）得終止租約：
三、違反第9 條規定而為使用者」。㈣兩造於106 年2 月10日簽立房屋、土地使用同意書，即被告
就其所有系爭房屋，同意自105 年9 月1 日至114 年8 月31日（5 年以上）租予原告辦理恩予汐科托嬰中心。
㈤於106 年3 月28日，被告經由黃照峯律師以電子郵件通知原
告：因違反系爭租約第9 條而依第14條終止租用，並依第9條負責回復原狀等詞。
㈥於106 年3 月31日，原告經由永然聯合法律事務所李永然律
師、洪偉修律師以律師函通知被告：被告終止系爭租約不符契約約定而不生終止效力，被告行為使原告租賃房屋成立託嬰中心目的不達，故依系爭租約第7 條、民法第423 條、第
226 條第1 項、第256 條、第263 條終止租賃契約，並請求損害賠償等詞。
㈦被告於106 年4 月20日於網路上刊登本院卷㈠第161 頁本件房屋頂讓資訊。
㈧106 年4 月20日被告之配偶李營然開系爭房屋大門，讓原告
員工進入系爭房屋，欲處理騰空系爭房屋事宜，但兩造就騰空事宜並無共識。
四、得心證之理由㈠本訴部分
原告先位主張其終止系爭租約後，請求被告返還保證金即2個月租金10萬元、原告提前交付未到期之106 年5 月至10月租金30萬元，並向被告請求355 萬2,867 元所受損失（共39
5 萬2,867 元）；備位主張解除系爭租約後，向被告請求前揭金錢等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究為：原告先位主張其終止系爭租約或備位主張其解除系爭租約後，請求被告給付395 萬2,867 元，有無理由？茲分述如下：
⒈被告無從於106 年3 月28日以電子郵件通知原告，主張原告違反系爭租約第9 條而依第14條終止系爭租約：
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文；復按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院17年上字第1118號、18年上字第1727號判例意旨參照）。復按解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（本院39年台上字第1053號判例意旨參照）。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院104 年度台上字第1150號判決意旨參照）。
⑵被告雖主張原告於系爭房屋鑿穿系爭孔洞，未取得被告事先
同意，而違反系爭租約第9 條約定「乙方（原告）如擬在租賃房屋上為裝設及加工者，應事先徵得甲方（被告）之同意……」，惟綜觀同條約定「……且不可損害房屋結構及影響其安全……」，及系爭租約第7 條第1 項約定「本房屋係供托嬰中心之使用，乙方（原告）並應自行查明托嬰中心所需之法規及設備要求，甲方（被告）不保證本約房屋適於乙方（原告）營業。若乙方（原告）立案無法成功，乙方有權終止合約……」，可知兩造締結系爭租約之主要目的在於申設並營業托嬰中心，在此目的範圍內且為法規所要求之裝設及加工，除損害房屋結構及影響安全外，應解釋為已經被告事先同意，並非裝潢事務不分大小均需得被告同意，而系爭租約第9 條須徵得被告事先同意之情事，亦應限縮解釋為非屬前揭目的及法規要求、影響房屋結構及安全之裝設及加工，其餘因裝潢而生之變動，並為原告交還系爭房屋所負回復原狀義務之範疇，始符合當事人締結契約之真意。被告拘泥於系爭租約第9 條所用辭句之前開主張，不足為採。
⑶依證人黃香官證稱：本院卷㈠第102 至103 頁照片上所示之
系爭孔洞，係因新北市政府於托嬰中心立案法規規定，托嬰中心活動空間須設置水槽，系爭孔洞是為排水、給水需求管線所設，所採施工方法對樓層板是最安全的，亦是坊間最常見方式等語（見本院卷㈠第242 至246 頁）。又依證人鄭慶麟證稱：本院卷㈠第102 頁至103 頁所示層板，不是天花板，而是RC樓板，RC樓板可以變動等語（見本院卷㈠第253 至
256 頁反面）。足見原告穿鑿系爭孔洞屬於締結系爭租約以申設並營業托嬰中心之契約經濟目的內，且為法規所要求之裝設及加工。被告既未能進一步舉證原告穿鑿系爭孔洞，有損害房屋結構及影響其安全之情事，自無從於106 年3 月28日以電子郵件通知原告，主張原告違反系爭租約第9 條而依第14條終止系爭租約。
⒉原告於106 年3 月31日，以律師函通知被告，依系爭租約第
7 條終止契約，已合法終止系爭租約：查系爭租約第7 條第1 項約定「本房屋係供托嬰中心之使用……。若乙方（原告）立案無法成功，乙方（原告）有權終止合約……」明確。而原告擬於系爭房屋設立之新北市私立恩予汐科托嬰中心之申請，經新北市政府社會局依法駁回，有該局107 年2 月13日新北社兒托字第1070260896號函附卷可稽（見本院卷㈠第219 頁）。故原告主張托嬰中心立案無法成功，而依系爭租約第7 條終止契約，自屬有據。
⒊原告主張其終止系爭租約後，請求被告返還保證金即2 個月
租金10萬元、原告提前交付未到期之106 年5 月至10月房租租金30萬元，並向被告請求355 萬2,867 元所受損失（共39
5 萬2,867 元），是否有據：⑴原告請求被告返還保證金10萬元部分：
雖原告主張依系爭租約第7 條第1 項約定：「……若乙方（原告）立案無法成功，乙方（原告）有權終止合約，租約支付至終止日，甲方（被告）應退還乙方（原告）2 個月押金及剩餘租金及預收支票」，請求返還10萬元。惟查，系爭租約第5 條約定：「乙方（原告）應於簽定本租約同時給付甲方（被告）10萬元整之保證金，以做為履行本契約義務之擔保。該保證金於乙方（原告）在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除其所積欠之租金、水電、瓦斯、管理等費用及債務後，由甲方（被告）無息返還之」，可見被告於原告終止系爭租約、遷讓交還房屋並扣除費用後，始須返還保證金；而原告自承：不同意以移除桌椅作為本件和解條件，故桌椅仍留在系爭房屋等語（見本院卷㈠第213 頁反面），可認原告雖合法終止系爭租約，惟尚未遷讓交還系爭房屋，而不符合系爭租約第5 條返還保證金之約定，原告就此部分請求，為無理由。
⑵原告請求被告返還已交付未到期租金30萬元部分：
①查系爭租約第7 條第1 項約定：「……若乙方（原告）立案
無法成功，乙方（原告）有權終止合約，租約支付至終止日，甲方（被告）應退還乙方（原告）2 個月押金及剩餘租金及預收支票」，系爭租約第4 條約定：「開立支票：每租賃年度開始前原告各開立12張月租金支票，交予甲方（被告）按月兌現，支票未兌現，租金給付請求權仍存在」。原告於
106 年3 月31日合法終止系爭租約，已如前述，是原告依上開約定，得請求被告退還剩餘租金及預收支票。而被告所收
106 年5 月至同年10月租金共30萬元支票業已兌現乙節，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第49頁），故原告請求被告給付30萬元部分，為有理由。
②按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查系爭租約第7 條第1 項約定：「本房屋係供托嬰中心之使用，乙方（原告）並應自行查明托嬰中心所需之法規及設備要求，甲方（被告）不保證本約房屋適於乙方（原告）營業。若乙方（原告）立案無法成功，乙方（原告）有權終止合約，租約支付至終止日，甲方（被告）應退還乙方（原告）2 個月押金及剩餘租金及預收支票」明確，原告於106 年3 月31日合法終止系爭租約後，被告即應退還原告30萬元卻未給付，則原告就此部分請求被告給付自106 年4 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，自屬有據；逾此範圍，則無理由。
⑶原告向被告請求355 萬2,867 元損害賠償部分：
按民法第258 條及第260 條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第263 條、第260 條定有明文。再按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件（最高法院97年度台上字第1000號判決意旨參照）。查擬於系爭房屋設立之新北市私立恩予汐科托嬰中心由原告申請新設，經新北市政府社會局書面審核及實地會勘發現缺失，經發函要求改善未完成，遂依法駁回原告申請，有該局10
7 年2 月13日新北社兒托字第1070260896號函附卷可稽（見本院卷㈠第219 頁），依該函文內容可知，係因原告經新北市政府社會局書面審核、實地會勘發現缺失，尚未改善，始依法駁回原告申請，難認原告無法申請托嬰中心立案乙事，可歸責於被告，既被告無可歸責事由存在，原告自不得向被告請求損害賠償，原告此部分請求，並無理由。
⒋綜上，本件原告先位主張終止系爭租約部分既有理由，其備
位主張解除系爭租約部分，本院自無庸予已審究。又原告於
106 年3 月31日，以律師函通知被告，依系爭租約第7 條終止契約，合法終止系爭租約後，請求被告給付之金額中之30萬元及106 年4 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，逾此範圍其餘請求，尚難准許。
㈡反訴部分
被告主張原告應將系爭房屋遷讓返還被告，並自106 年3 月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付被告2,000 元，且原告應給付被告系爭房屋之回復原狀之費用275 萬2,84
0 元等情，為原告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究為⒈被告主張原告應將系爭房屋遷讓返還被告，有無理由？⒉被告主張原告應自106 年3 月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付被告2,000 元，是否有理？⒊被告主張原告應給付被告系爭房屋之回復原狀費用275 萬2,840 元，是否有據？茲分述如下：
⒈被告主張原告應將系爭房屋遷讓返還被告部分：
查系爭租約第11條約定：「……乙方（原告）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方（被告）……」明確。雖被告於106 年3 月28日以電子郵件通知原告，主張原告違反系爭租約第9 條而依第14條終止系爭租約並無理由，惟原告於106 年3 月31日，以律師函通知被告，依系爭租約第7 條終止契約，已合法終止系爭租約等情，已如前述，故依上開約定，原告應於終止系爭租約時，將系爭房屋遷讓交還被告，然原告自承：桌椅仍留在系爭房屋等語（見本院卷㈠第213 頁反面），是認原告尚未將系爭房屋遷讓交還被告，故被告主張原告應將系爭房屋遷讓返還被告，為有理由。⒉被告主張原告應自106 年3 月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付被告2,000 元部分：
查系爭租約第11條約定：「……乙方（原告）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方（被告），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方（原告）未即時遷出返還房屋時，甲方（被告）得向乙方（原告）請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，每日2,000 元之違約金」明確。
且原告於106 年3 月31日終止系爭租約，迄今尚未遷讓交還被告等情，已如前述，故被告依上開約定主張原告自106 年
4 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付被告2,00
0 元部分，為有理由，逾此部分，則無理由。⒊被告主張原告應給付被告系爭房屋之回復原狀費用275 萬2,
840 元部分：⑴查系爭租約第9 條約定：「乙方（原告）如擬在租賃房屋上
為裝設及加工者，……。於交還租賃房屋時，乙方（原告）應負責回復原狀」，是兩造就系爭租約既有回復原狀之約定，原告即應就系爭房屋之裝潢回復至拆除、改建前之原有狀態。按債權人固得依民法第213 條第3 項之規定，請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。惟所謂之回復原狀，係指回復損害發生前之應有狀態，而非該物現在之應有狀態。又修理或新作材料以新品換舊品時，應予折舊，以免不當得利。
⑵查被告所提出之估價單（見本院卷㈠第118 頁、第132 頁）
上所載工程項目及金額（即如附表所示），其中附表編號1至2 、6 至17及19之工程部分，被告提出系爭房屋出租前原裝潢及系爭房屋現狀照片為證（詳如附表所示），此部分回復原狀之工程項目，應可准許；其餘部分，被告未提出證據證明為回復原狀範圍，無從准許。至於折舊之標準，本院審酌系爭房屋做為經營用，認附表編號8 之工程部分，以行政院所頒固定資產耐用年數表中商店用簡單裝備及簡單隔間之
3 年耐用年數，編號1 至2 、6 至7 、9 至17及19之工程部分，以給水、排水、煤氣、電氣、電動門及其他之10年耐用年數為可採，經本院詢問被告系爭房屋出租前原裝潢之時間，未據被告提出，斟酌被告所提出以系爭房屋原設幼兒園之設立許可證書所載設立日期為85年9 月3 日（見本院卷㈠第
131 頁），至兩造簽訂系爭租約之105 年9 月19日時，已逾
3 年或10年之耐用年數，是依行政院固定資產折舊率表，採定率遞減法計算折舊時，其最後1 年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額10分之9 ，故已逾耐用年數之物品，仍有相當於新品資產成本10分之1 之殘值。故經扣除折舊後，附表編號1 至2 、6 至17及19之工程部分，被告得請求原告回復原狀之費用，即如附表所示，故被告所得請求回復原狀之費用應為12萬9,884 元，逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
⒋綜上，原告於106 年3 月31日，合法終止系爭租約，已如前
述。則被告依上開約定，請求原告應⑴將系爭房屋遷讓返還被告，⑵自106 年4 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付被告2,000 元，⑶給付回復原狀費用12萬9,884 元部分，均有理由，逾此範圍之請求，尚難准許。
五、綜上所述，原告本訴請求被告返還已交付未到期租金30萬元及106 年4 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，並非有據，應予駁回。另被告反訴請求原告應將系爭房屋遷讓返還被告、自106 年4 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付被告2,000 元，及給付回復原狀費用12萬9,884 元部分，均有理由，逾此範圍之請求，並非有據，應予駁回。
六、本判決本訴部分所命原告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知並依同法第392 條第2 項規定，依被告之聲請，酌定相當之擔保金額宣告被告就此部分預供擔保後，亦得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應予駁回。本判決反訴部分兩造均陳明願供擔保就反訴聲明第2 、3項請准宣告假執行或免為假執行，就被告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，被告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
民事第七庭 審判長法 官 徐千惠
法 官 許勻睿法 官 郭思妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
書記官 郭瀞憶附表：
┌──┬─────────┬───────┬─────────────┬────────────────┐│編號│工程項目 │估價單所載金額│經扣除折舊後之金額（估價單│原告裝修前後之照片 ││ │ │ │所載金額×1/10） │（上方為裝修前，下方為裝修後） │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 1 │後廚房鐵屋 │86,000元 │8,600元 │本院卷㈠第113 、114 頁 ││ │ │ │ │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 2 │泥作磚牆 │51,200元 │5,120元 │本院卷㈠第113 、114 頁 ││ │ │ │ │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 3 │浴室磚牆、磁磚 │158,000元 │未經准許之工程項目 │ ││ │水電管路、衛浴設備│ │ │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 4 │不鏽鋼板門 │18,000元 │未經准許之工程項目 │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 5 │浴室鋁窗 │3,000元 │未經准許之工程項目 │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 6 │前鐵作PC採光罩雨棚│325,000元 │32,500元 │本院卷㈠第106 、107 頁 ││ │ │ │ │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 7 │採光罩下方欄杆 │36,000元 │3,600元 │本院卷㈠第106 、107 頁 │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 8 │鋁作五坪活動室 │83,000元 │8,300元 │本院卷㈠第106 頁 │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 9 │ST板電動捲門-1 │75,000元 │7,500元 │本院卷㈠第109 頁 │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 10 │ST板電動捲門-2 │87,000元 │8,700元 │本院卷㈠第109 頁 │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 11 │ST欄杆-1 │15,750元 │1,575元 │本院卷㈠第107、117頁 │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 12 │ST欄杆-2 │18,000元 │1,800元 │本院卷㈠第107、117 頁 │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 13 │10公分落地鋁門-1 │37,500元 │3,750元 │本院卷㈠第107 頁 │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 14 │10公分落地鋁門-2 │25,000元 │2,500元 │本院卷㈠第107 頁 │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 15 │2F鋁窗 │103,290 元 │10,329元 │本院卷㈠第108至110頁 │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 16 │2樓後陽台鋁窗 │79,600元 │7,960元 │本院卷㈠第124頁 │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 17 │2樓前陽台鋁窗 │22,500元 │2,250元 │本院卷㈠第123 頁 │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 18 │一二樓廁所泥作衛浴│62,000元 │未經准許之工程項目 │ ││ │工程 │ │ │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 19 │隔間天花板工程 │254,000元 │25,400元 │本院卷㈠第120 、122 頁 │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 20 │木作工程 │738,600元 │未經准許之工程項目 │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 21 │水電工程 │188,300元 │未經准許之工程項目 │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 22 │油漆工程 │56,000元 │未經准許之工程項目 │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 23 │空調工程 │30,000元 │未經准許之工程項目 │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 24 │監控及音響及總機工│111,000元 │未經准許之工程項目 │ ││ │程 │ │ │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 25 │消防工程 │74,100元 │未經准許之工程項目 │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ 26 │竣工清潔工程 │15,000元 │未經准許之工程項目 │ │├──┼─────────┼───────┼─────────────┼────────────────┤│ │ │ │共計：129,884元 │ │└──┴─────────┴───────┴─────────────┴────────────────┘