臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第264號原 告 江家和訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理人 湯惟揚律師被 告 李伯欽訴訟代理人 葉繼升律師上列當事人間請求核定土地租金等事件，本院於民國一○六年九月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告就其有事實上處分權之門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷○弄○號建物，占用原告所有坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地面積七十四平方公尺，自民國一○五年十月一日起每月租金為新台幣壹萬陸仟參佰參拾玖元。
被告應自民國一○五年十月一日起至前項租賃關係終止之日止，按月於每月一日前給付原告新台幣壹萬陸仟參佰參拾玖元，及自每月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之九，其餘由原告負擔。
本判決第二項已到期部分於原告以每期新台幣伍仟伍佰元為被告供擔保後，各得假執行；但被告就上開第二項已到期部分以每期新台幣壹萬陸仟參佰參拾玖元為原告預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊父江清泉於民國六十八年向訴外人楊火灶購買門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷○弄○號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋），江清泉於八十二年間過世後，由伊與另訴外人江淑敏共同繼承應有部分各二分之一，伊於九十九年八月十七日向江淑敏購買其所有房屋應有部分二分之一，再於一○二年十二月十一日買受而登記為該房屋坐落基地台北市○○區○○段○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）所有權人，至此系爭房屋之事實上處分權及系爭土地所有權均歸伊所有，業經本院一○三年度北簡字第三○八九號民事判決（下稱另案簡易判決）確認在案。嗣兩造於一○二年一月十六日在台北市萬華區調解委員會成立調解作成調解書（下稱系爭調解書），第二條約定伊同意於一○二年四月三十日前將系爭房屋之房屋使用權及相關水電費名義移轉過戶予被告等語，伊乃於一○五年九月完成房屋稅納稅義務人、用水人及用電人名義均變更為被告，已將系爭房屋之事實上處分權移轉被告，兩造間依民法第四百二十五條之一規定就系爭土地成立法定租賃關係，經伊委請律師發函促請被告就法定租賃關係所生租金進行協商，但為被告所拒，兩造就租金數額無法達成協議。又系爭土地現為被告占用經營「凌天宮」，因非供居住之用，不受土地法第九十七條、第一○五條租金數額之限制，且其鄰近捷運龍山寺站、萬華火車站、公車站牌，交通機能發達，附近並有各級學校、醫院、派出所、郵局、圖書館等，生活機能完整，是應以鄰近土地租金行情每坪每月新台幣（下同）一千六百三十五元為基準，依系爭土地面積七十四平方公尺相當於二二點三八五坪，計算每月租金為三萬六千五百九十九元（1,635元×22.38
5 坪），爰依民法第四百二十五條之一第二項法定租賃關係核定租金及第四百二十一條給付租金、第一百七十九條不當得利之規定提起本訴，並聲明：請求核定被告以系爭房屋占有伊所有系爭土地，自一○五年十月一日起，每月租金為三萬六千五百九十九元，及被告應自一○五年十月一日起至前項租賃關係終止之日止，按月於每月一日前給付伊三萬六千五百九十九元，及自每月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：凌天宮為祀奉張天師之宗教場所，前由訴外人江清泉擔任廟祝，原址設於系爭房屋對面之汕頭街，因狹小老舊不敷使用，乃由信徒於六十八年間集資購置系爭房屋後，將宮廟遷入使用至今，惟因系爭房屋未辦保存登記，無法辦理所有權移轉登記，僅能為房屋稅稅籍變更登記，且凌天宮未登記立案亦非宗教法人或神明會，無法登記為所有權人抑或房屋稅納稅義務人，是乃借用時任廟祝之訴外人江清泉名義為系爭房屋之房屋納稅義務人，並由信徒捐款支付房屋稅及使用國有土地之租金迄今，可知訴外人江清泉僅係前揭借名登記關係之出名者，而原告及訴外人江淑敏亦係本於系爭房屋實際上係凌天宮所有並使用之事實，乃於訴外人江清泉死亡後，分別書立讓渡書及協議書，同意無條件將系爭房屋讓渡予凌天宮管理委員會，並承認系爭房屋及使用基地之權利均由凌天宮管理委員會保有等語。又原告雖曾以凌天宮無權占有系爭房屋為由，請求伊及訴外人林文章、城泰山返還系爭房屋並給付相當於租金之損害，經台北市萬華區調解委員會調解成立，兩造約定由伊及訴外人城泰山、林文章負擔系爭房屋坐落土地之租金，而原告則同意於一○二年四月三十日前將系爭房屋之使用權及相關水電費名義移轉過戶予伊，再由伊於一○二年十二月三十一日將系爭房屋使用權再次移轉登記為凌天宮名義等語，益徵系爭房屋之所有權或事實上處分權自始屬於凌天宮，而非訴外人江清泉或原告所有；況系爭房屋現由凌天宮使用，伊雖任凌天宮管理委員，但並未占有使用系爭房屋，是原告主張兩造間成立法定租賃關係，伊應給付土地租金一事即屬無據。再凌天宮端賴信徒捐款支應開銷，並未從事營業行為，倘本院認原告請求核定租金有據，系爭土地周邊僅有老舊房屋、周邊巷弄狹小，無法開車進入，僅容機車、自行車或行人進入，租金數額應適用土地法第一○五條準用同法第九十七條第一項規定申報地價年息百分之十之土地租金上限，並比照原告先前向國有財產局承租系爭土地之標準，以申報地價年息百分之五計算為適當。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。
三、兩造不爭執事項（參見本院卷第三九九頁至第四○一頁）：㈠系爭房屋為原告之父江清泉向訴外人楊火灶購買，並於六十
八年五月二十八日變更為納稅義務人，由江清泉於該日申報買賣契稅，嗣江清泉於八十二年間過世後，該房屋於八十八年三月三十一日由原告及訴外人江淑敏繼承而更名為納稅義務人，再由原告於九十九年八月十七日購買江淑敏該房屋應有部分二分之一，並於該日變更為納稅義務人（見本院調解卷第三五頁、第四五頁至第四七頁）。
㈡系爭房屋坐落在系爭土地上占用面積七十四平方公尺，該土
地自六十八年六月七日起由江清泉向財政部國有財產署承租，嗣江清泉死亡後，由原告與訴外人江淑敏申請繼承換約為該土地之承租人（見本院卷第四○七頁至第四一五頁），原告於一○二年十一月二十日向財政部國有財產署購買該土地，並於同年十二月十一日登記為所有權人（見本院卷第二三一頁及調解卷第四八頁）。
㈢嗣原告於一○二年一月十六日與同年月起擔任「凌天宮管理
委員會」主任委員之被告、訴外人林文章及城泰山，經台北市萬華區調解委員會調解成立，作成系爭調解書（見本院調解卷第六七頁至第六八頁），記載被告、林文章及城泰山同意於同年三月三十一日前連帶給付系爭土地八十二年一月起至一○二年三月之國有土地租金（使用補償金），原告則同意於一○二年四月三十日前將系爭房屋之使用權及相關水電費名義移轉過戶予被告。
㈣原告曾於一○三年間訴請被告及訴外人城泰山、林文章、凌
天宮返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，經本院臺北簡易庭於一○四年十一月三日以另案簡易判決被告及城泰山、林文章應連帶給付原告及江清泉自八十二年一月至一○二年三月就系爭土地支出之國有土地租金及使用賠償金二百七十九萬八千四百六十元，原告其餘之訴駁回，兩造均未上訴而告確定（見本院調解卷第五十頁至第六六頁）。
㈤原告持另案簡易判決對被告及訴外人城泰山、林文章等人聲
請強制執行，經臺灣新北地方法院一○五年度司執字第二一一四號執行在案（見本院卷第三九二頁至第三九六頁），嗣因被告於一○五年三月三十日將執行案款繳交法院而告終結（見本院卷第三九七頁）。
㈥原告已於一○五年九月間將系爭房屋之稅納稅義務人名義由
原告變更為被告（見本院調解卷第六九頁），並完成該房屋用水人、用電人名義變更為被告（見本院調解卷第七十頁至第七一頁），該房屋現設有宮廟「凌天宮」使用，該宮廟內牆壁書有「己未年（指六十八年）春月吉旦中座案桌」等文字（見本院調解卷第一二七頁、第一三八頁），非供住宅使用，但有收取信徒之香油錢及其他費用或捐贈。
㈦原告曾委請律師以一○五年十一月一日函（見本院調解卷第
七二頁至七五頁）促請被告就系爭房屋占有使用系爭土地之租金相關事宜進行協商，被告委請律師以同年月八日存證信函表示拒絕（見本院調解卷第七六頁至第八一頁），兩造間就租金數額無法達成協議。
四、惟原告主張被告就其有事實上處分權之系爭房屋，占用原告所有系爭土地七十四平方公尺，兩造間已成立法定租賃關係，惟就租金數額不能協議，原告得請求法院核定租金，並請求被告給付租金等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於：㈠被告是否為系爭房屋之事實上處分權人？㈡若被告就系爭房屋占用系爭土地應給付租金，該租金之數額以若干為適當？經查：
㈠被告為系爭房屋之事實上處分權人：
⒈原告主張系爭房屋為其父江清泉向訴外人楊火灶購買，並於
六十八年五月二十八日變更為納稅義務人，嗣江清泉於八十二年間過世後，該房屋於八十八年三月三十一日由原告及訴外人江淑敏繼承而更名為納稅義務人，再由原告於九十九年八月十七日購買江淑敏所有房屋應有部分二分之一，並於該日變更為納稅義務人，復於一○二年一月十六日與被告作成系爭調解書，第二條約定原告同意將系爭房屋之使用權及相關水電費名義移轉過戶予被告，嗣原告已於一○五年九月間將該房屋之稅納稅義務人、用水人、用電人名義變更為被告等情，為兩造所不爭執，並據原告提出臺北市稅捐稽徵處萬華分處一○二年二月五日北市稽萬華乙字第一○二三九○八一六○○號函、系爭房屋買賣移轉契約書、契稅申報書、調解筆錄、系爭房屋稅稽證明書、用水過戶申請書及用電過戶登記單等件（見本院調解卷第三五頁、第四六頁、第四七頁、第六七頁、第六九頁、第七十頁及第七一頁）為證；又系爭房屋坐落在系爭土地上占用面積七十四平方公尺，該土地自六十八年六月七日起遞由江清泉及其繼承人原告與訴外人江淑敏向財政部國有財產局承租，嗣經原告於一○二年十二月十一日買受而登記為該土地所有權人等情，亦為兩造所不爭執，並有本院言詞辯論筆錄及兩造分別提出之系爭土地租賃契約、地籍資料異動索引、土地登記謄本等件（見本院卷第二三五頁反面、第四○七頁至第四一五頁、第二三一頁及調解卷第四八頁）在卷可稽。足見系爭房屋之事實上處分權及系爭土地所有權於一○二年十二月十一日均歸原告所有，嗣原告已依兩造間系爭調解書之約定，於一○五年九月間將該房屋之稅納稅義務人、用水人、用電人變更為被告而移轉該房屋之事實上處分權予被告，核諸民法第四百二十五條之一第一項前段「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」之規定，原告主張兩造間就系爭房屋占用系爭土地，已成立法定租賃關係，核屬有據。
⒉雖被告抗辯其非系爭房屋之事實上處分權人，該房屋係訴外
人凌天宮信徒捐款集資購買，該房屋之事實上處分權人為訴外人凌天宮等語。惟兩造曾於一○二年一月十六日在台北市萬華區調解委員會成立調解並作成系爭調解書，雖該調解書未經法院核定，不具與確定判決同一之效力，然具有私法上和解之效力等情，業經本院另案簡易判決列為重要爭點並認定無訛確定在案（見本院調解卷第五六頁至第五八頁該判決
四、㈠），核諸最高法院九十九年度台上字第七八一號、九十六年度台上字第三○七號民事裁判意旨，該調解書具有私法上和解之效力一節，於本件兩造間應認有爭點效，則被告既與原告以系爭調解書成立私法上和解，第二條約定「..聲請人（指原告）同意於102年4月30日前將坐落於臺北市○○區○○路○○○巷○弄○號1樓（指系爭房屋）之房屋使用權及相關水電費名義移轉過戶予對造人李伯欽（指被告）..」等語，足見被告於該調解書作成時，對原告主張其有事實上處分權而得轉讓系爭房屋及被告得受讓系爭房屋一節並不爭執，此觀該調解書第三條約定「..對造人等（指被告及訴外人城泰山、林文章）同意於102年12月31日前將前開第2項移轉對造人李伯欽之房屋使用權再次移轉登記為凌天宮名義..」等語，益見被告於該調解書作成時，係以訴外人凌天宮須待其取得系爭房屋後始能移轉登記，否則何須被告移轉過戶予已後再為移轉登記，核與被告於本件辯稱訴外人凌天宮為系爭房屋事實上處分權人之情節不符，是被告於本件再謂訴外人凌天宮為系爭房屋之事實上處分權人云云，殊有違反前揭爭點效所揭櫫之禁反言原則。又被告抗辯系爭房屋係訴外人凌天宮信徒捐款集資購買一節，亦經另案簡易判決認定：「至被告所提出之凌天宮現況照片，部分照片上物品標示為62年，部分照片上物品則標示為乙卯年即64年，另部分照片上物品標示72年..均與江清泉於68年購買系爭房屋之時間毫無關連，不能證明信徒有捐款集資購買系爭房屋之事實，而部分照片上雖有己未年之字樣..已未年雖即68年，但其上並未記載任何有關信徒捐款集資購買系爭房屋或借名之文字，被告就其所辯長年支付系爭房屋房屋稅及系爭土地租金或使用補償金乙節，又未能舉證證明以實其說，且被告未能確切舉證證明讓渡書上江家和之簽名、協議書上江淑敏之簽名為真正，被告復未能舉證證明凌天宮或哪些信徒曾與原告之父江清泉有借名之意思表示合致，是被告辯稱：系爭房屋為凌天宮信徒出資購置，僅借名江清泉為房屋稅納稅義務人云云，無足憑取」等語（見本院調解卷第六三頁該判決四、㈣）明確，則被告於本件別無其他舉證以實其說，仍執上開照片、讓渡書及協議書等件為證，辯稱其非系爭房屋之事實上處分權人，該房屋係訴外人凌天宮信徒捐款集資購買，事實上處分權人為訴外人凌天宮云云，所辯即不足採。
㈡系爭房屋占用系爭土地應給付租金之數額以若干為適當？
原告主張本院核定及被告應給付之租金數額，應以鄰近土地之租金行情每坪每月一千六百三十五元為基準，依系爭土地面積七十四平方公尺相當於二二點三八五坪，計算每月租金為三萬六千五百九十九元，被告抗辯系爭房屋現供凌天宮祭祀神明使用，並未從事營業行為，原告主張以市價核算租金顯然過高，應參酌原告前承租系爭土地時，財政部國有財產局核定以申報地價年息百分之五計算。按建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限；而該條所謂土地價額，依土地法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告期間自行申報之地價，或未於公告期間申報地價，以公告地價百分之八十為其申報地價而言。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。本件被告有事實上處分權之系爭房屋，占用原告所有系爭土地面積七十四平方公尺，兩造間依民法第四百二十五條之一第一項規定應認已成立法定租賃關係，惟就租金不能達成協議等情為真正，已如前述，則原告請求法院核定租金及被告給付租金，自屬有據；惟系爭房屋現有宮廟凌天宮使用之事實，既為兩造所不爭執，自非供營業使用，原告主張本院核定租金數額，不受土地法第九十七條、第一百零五條租金數額之限制云云，不足採信。查系爭土地一○五年度起公告地價每平方公尺為五萬五千二百元一節，有被告提出之台北市地價查詢多功能服務系統列印（見本院調解卷第一五二頁）在卷可稽，換算該年度申報地價應為每平方公尺四萬四千一百六十元（55,200元×80％）。茲審酌系爭土地坐落台北市萬華區，鄰近捷運龍山寺站、萬華火車站、公車站牌，交通機能發達，附近並有各級學校、醫院、派出所、郵局、圖書館等，生活機能完整，惟該土地周邊僅有老舊房屋、周邊巷弄狹小，無法開車進入，僅容機車、自行車或行人進入，且系爭房屋現供凌天宮使用，非供營利用途使用，宮廟內牆壁書有「己未年（指六十八年）春月吉旦中座案桌」等文字（見本院調解卷第一二七頁、第一三八頁），迄今已近四十年，已甚老舊，財政部國有財產局以前就該土地使用補償金僅以年息百分之五為計算依據（見本院調解卷第一六一頁反面）等情，因認系爭土地按申報地價年息百分之六計算租金數額為適當，原告主張尚嫌過高，應予酌減。依此計算原告請求本院核定及被告應給付之租金數額，每月在一萬六千三百三十九元（44,160元×74平方公尺×6 ％÷12個月，元以下四捨五入）之範圍內，核屬有據，逾此部分，則不能准。
五、綜上所述，原告主張被告就系爭房屋有事實上處分，占用原告所有系爭土地七十四平方公尺，兩造間已成立法定租賃關係，惟就租金數額不能達成協議等情，堪以採信；被告辯稱其非系爭房屋之事實上處分權人，與原告間無法定租賃契約關係云云，不足採信，惟抗辯原告請求法院核定及命給付之租金數額過高等語，在本院准許範圍內，堪以採信，超出之部分，則不足採。從而，原告依民法第四百二十五條之一第二項法定租賃關係核定租金及第四百二十一條給付租金規定之法律關係，訴請本院核定被告就其有事實上處分權之系爭房屋占用原告所有系爭土地七十四平方公尺，自一○五年十月一日起每月租金數額為一萬六千三百三十九元，及被告應自一○五年十月一日起至前項租賃關係終止之日止，按月於每月一日前給付原告一萬六千三百三十九元，及自每月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，本判決第二項已到期部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；本判決第一項及第二項未到期部分，性質上不適宜宣告假執行，其餘原告敗訴部分，因訴之駁回而失所依據，均應駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 12 日
民事第一庭 法 官 劉台安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 12 日
書記官 吳芳玉