臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第2750號原 告 許韋因訴訟代理人 陳岳瑜律師複代理人 丁嘉玲律師被 告 蕭銘興訴訟代理人 蕭銘毅律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國107 年8 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖編號A 、B 所示建物拆除清空並回復原狀。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬玖仟元供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣陸拾貳萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：「一、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓（下稱系爭1樓房屋）如起訴狀附圖1 編號A 所示建物及其附屬建物（實際面積以複丈成果圖為準）拆除清空並回復原狀。二、被告應給付原告新臺幣（下同）164,730 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並自民國106 年5 月1 日起至拆除清空並回復原狀第一項建物及附屬物之日止，按月給付原告9,690 元。三、願供擔保，請准宣告假執行」（見本院106 年度北司調字第451 號卷【下稱司調卷】第5 頁），嗣於107 年6 月28日以民事準備（二）暨更正聲明狀（下稱系爭更正狀）更正並擴張訴之聲明第1、2 項為：「一、被告應將系爭土地上系爭1 樓房屋如附圖編號A 、B 、C 所示部分違建（下合稱系爭建物）拆除清空並回復原狀。二、被告應給付原告507,045 元及自系爭更正狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並自系爭更正狀繕本送達翌日起至履行第1 項聲請之日止，按月給付原告9,690 元。」（見本院卷第200 頁）。原告確定請求拆除增建物之範圍，僅屬更正事實上陳述，非屬訴之變更或追加；而就就請求金額部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號3 樓，下稱系爭
3 樓房屋）所有權人，被告為系爭1 樓房屋所有權人，又兩造均為北安公寓大廈（下稱系爭公寓）之區分所有權人，而系爭公寓坐落之系爭土地亦為兩造及其他區分所有權人所共有。詎被告未經全體共有人同意擅自占用系爭公寓之「法定停車位」、「法定空地」及「防火巷」即系爭建物部分而經營大直佳恩診所，違反建築法第25條、公寓大廈管理條例第
9 條第1 項、第2 項、第6 條第1 項第5 款、第16條第2 項前段等規定，原告自得依民法第767 條第1 項中段、第821條及第184 條第2 項規定，請求原告將系爭建物拆除騰空並回復原狀。又被告無權占有系爭建物部分之系爭土地，受有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，原告得依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利507,04
5 元及利息，並按月給付9,690 元等語。並聲明：㈠、被告應將系爭土地上系爭建物拆除清空並回復原狀。㈡、被告應給付原告507,045 元及自系爭更正狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並自系爭更正狀繕本送達翌日起至履行第1 項聲請之日止，按月給付原告9,690 元。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：於系爭公寓原始起造人銷售系爭公寓時，已向承購戶表明系爭建物所占用之系爭土地歸系爭1 樓房屋所有權人使用，且系爭公寓之各區分所有權人對系爭1 樓房屋所有權人以系爭建物占用系爭土地多年，均無人異議，另系爭公寓於106 年7 月19日召開區分所有權人會議，於會議中決議修訂規約第2 條第3 項第3 款為：「在維持現狀之原則下位於系爭1 樓房屋之後方法定空地，為591 號1 樓之區分所有權人約定專用」，均足證明系爭公寓區分所有權人就系爭建物坐落土地已成立分管契約或有默示分管協議存在，原告於
104 年間取得系爭3 樓房屋所有權，應受分管契約或默示分管協議拘束。又因系爭公寓起造於公寓大廈管理條例公布施行前，自無相關規定之適用等語，茲為抗辯。
三、經查，原告於104 年12月1 日取得系爭3 樓房屋所有權，被告於92年12月4 日取得系爭1 樓房屋所有權，又兩造均為系爭公寓之區分所有權人，而系爭公寓坐落之系爭土地為兩造及其他區分所有權人所共有等情，有臺北市中山地政事務所土地及建物所有權狀、土地及建物登記第二類謄本（見司調卷第17至26頁），並為兩造所不爭執，此部分堪以認定。
四、原告主張被告以系爭建物無權占用上開土地等語，而為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審酌者為：㈠、附圖編號C 所示土地範圍是否為系爭公寓區分所有權人所共有？
㈡、附圖編號A 、B 所示土地範圍是否存有分管契約？㈢、原告依民法第767 條第1 項、第821 條、第184 條第2 項規定請求被告拆除占用部分，有無理由？㈣、原告依民法第17
9 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？
㈠、附圖編號C 所示土地範圍是否為系爭公寓區分所有權人所共有？⒈按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一
部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799 條第1 項、第2 項定明文。又按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811 條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張（最高法院100 年度台上字第4 號判決意旨參照）。
⒉經查，依被告所有系爭1 樓房屋建物登記謄本所示，系爭1
樓房屋總面積為99.14 平方公尺，其中一樓層次面積為71.0
4 平方公尺、騎樓面積為28.10 平方公尺，另附屬建物用途為平台（下稱系爭平台），面積為4.14平方公尺等情，有上開謄本在卷可稽（見本院卷第63頁），又臺北市中山地政事務於71年4 月9 日測量系爭系爭1 樓房屋之面積同為：第1層71.04 平方公尺、騎樓28.10 平方公尺，附屬建物使用種類為平台、面積4.14平方公尺，亦有臺北市中山地政事務所建築改良物勘測成果表可參（見本院卷第83頁），核與該建物所有權登記之面積相符。而參諸附圖編號C 所示部分與系爭平台面積相同，且於備註欄載明該範圍即為系爭1 樓房屋平台（見本院卷第43頁），是附圖編號C 所示部分為系爭平台等情，亦堪認定。從而，因系爭1 樓房屋之附屬建物即系爭平台業經辦理建物登記，且揆諸上開說明，並依其性質及登記情形，系爭平台即為系爭1 樓房屋之附屬建物，並同為系爭1 樓房屋所有權人之專有部分甚明，是原告主張此部分為全體區分所有權人共有，核與客觀事實不符，自無可採。
㈡、附圖編號A 、B 所示範圍是否存有分管契約？⒈按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築
物，而供共同使用者，為共用部分；公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分。而84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第43條規定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。」（此條已於102 年5 月8 日修正移至同條例第55條第
1 項、第2 項規定為：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4 項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制」）。查，本件兩造就系爭公寓係於70年4 月4 日核發建築執照，並於71年6 月14日為第一次登記等情並未爭執，並有系爭公寓建造執照、建築物使用執照卷及建物登記謄本影本可查（見本院卷第61至81頁），堪認系爭公寓係於公寓大廈管理條例施行前已完成並登記之公寓，則參酌前開規定，就系爭公寓之法定停車位、法定空地等自不受該條例第7 條不得為約定專用部分之限制，應仍得約定由區分所有人中之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體，先予敘明。
⒉原告主張被告為無權占有附圖編號A 、B 所示土地（下稱系
爭空地），被告則抗辯其係基於分管契約有權占用共有之系爭空地，則被告就其此部分辯解，自應負舉證之責。經查：⑴按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號裁判要旨參照）。
⑵經查，觀諸訴外人黃正春及謝榮就系爭公寓內臺北市○○區
○○路○○○ 號1 樓房屋所為預購房地契約書（下稱系爭買賣契約）第3 條約定：本大樓地上七樓，地下一樓，均有獨立產權，屋頂部分由第七樓住戶管理使用，一樓空地可利用部分，則由一樓住戶管理使用等語（見本院卷第139 頁），而參諸系爭買賣契約第4 條、第5 條、第6 條、第9 條均約定系爭公寓係由乙方即謝榮負責施工、修繕，且於系爭買賣契約書附件並詳載房屋結構及使用建材等情（見本院卷第138至153 頁），再參諸謝榮為系爭公寓之原始起造人，此經本院調閱建造執照卷宗查核無訛，則衡系爭買賣契約書之約定內容，應係建商用以與承購戶所簽訂之買賣契約，則依系爭買賣契約書第3 條之約定，足認系爭公寓區分所有權人以已契約賦予系爭公寓1 樓區分所有權人就1 樓後方空地之專用權。
⑶原告雖主張系爭買賣契約書不足以證明全體區分所有權人均
已同意1 樓後方空地由1 樓區分所有權人專用云云，惟衡諸一般社會常情，建商與各買受人簽訂之契約係定型化契約，各買賣契約應均有上開專用之約款，原告既未能提出有別於上開約定內容之買賣契約，則其就此部分主張，尚乏所據。再衡以於系爭公寓完工後迄本件訴訟已逾30年期間，就1 樓空地之使用情形均無人異議，並參酌系爭空地面積共計69.8
3 平方公尺（計算式：66.48 平方公尺＋3.35平方公尺＝69.83 平方公尺），面積非微，難認區分所有權人係出於權利意識欠缺、睦鄰情誼、處置能力不足，或出於對法律之誤解，方不為異議。而依系爭空地使用情況，依一般社會通念，於居住時或購屋時稍加詢問查勘，亦無不能得知之情形，足認系爭公寓之原始區分所有權人及嗣後取得者，對系爭空地之使用權利歸屬應均知之甚詳，並同意由購買系爭一樓房屋之區分所有權人取得系爭空地之專用權而成立共有物分管契約。再參以除原告外之系爭公寓各區分所有權人就其等於登記為區分所有權人後均同意由被告使用系爭1 樓空地等情，亦經被告提出同意書共13張存卷可考（見本院卷第169 至18
2 頁），堪認上情非虛。從而，依前開說明，堪認系爭公寓之共有人已同意就系爭空地成立分管契約，是原告主張系爭空地為其專用等情，應屬有據。
⑷原告雖主張其自訴外人即前手彭秀玉購買系爭3 樓房屋時，
彭秀玉於標的現況說明書勾選並無約定專用範圍及分管協議等情，並以標的現況說明書為證（見司調卷第50頁），然被告於取得系爭1 樓房屋後即占用系爭空地等情，未據原告爭執，而觀諸原告所提出及本院勘驗系爭1 樓房屋外觀照片（見司北調卷28至36頁、本院卷第34至37頁，原告於購買系爭
3 樓房屋時，對系爭空地之使用狀況應無不知之理，堪認原告自他共有人受讓系爭土地之應有部分時，已知或可得而知有其間分管契約之存在，自應受分管契約之拘束。至標的現況說明書之相關記載，僅屬原告得否向其前手主張權利之範疇，尚與其應受該分管協議拘束之結果無涉。
⒊從而，系爭空地依分管契約為其專用，被告基於分管契約，
得對各自分管部分即系爭空地享有單獨使用、收益之權，而原告基此自應受分管契約之拘束。
㈢、原告依民法第767 條第1 項、第821 條、第184 條第2 項規定請求被告拆除占用部分，有無理由？⒈附圖編號A、B所示即系爭空地部分：
⑴按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來
之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的，始為合法。又按諸建築基地應保留一定比例之空地，其目的在於使建築物有適當之空間，以供採光、通風、維護生活起居環境，此乃法定空地之性質，而法定停車位則為依建築技術規則設計施工編第59條規定所設置之停車公間（見本院卷第115 頁），故公寓大廈之區分所有權人縱已同意由一樓住戶之共有人使用該建物法定空地及停車位，除全體共有人就特定使用方法已明確表示同意外，其使用方法仍不得逾越或違反該土地正常使用之範疇致影響他共有人之權益。
⑵查系爭空地原規劃為系爭公寓之法定空地及停車位等情，為
被告所不爭執，並有系爭公寓1 樓平面圖可參（見司調卷第16頁），而被告現將其圍起經營醫療診所，顯已變更系爭空地之構造與使用目的，並足以排除系爭空地其他區分所有權人為原使用無疑。而參諸系爭公寓完成時，系爭空地均無任何建物，並畫有停車格等情，有使用執照所附照片可佐。且系爭買賣契約書第3 條雖約定：本大樓地上七樓，地下一樓，均有獨立產權，屋頂部分由第七樓住戶管理使用，一樓空地可利用部分，則由一樓住戶管理使用等語（見本院卷第13
9 頁），然此僅得證明1 樓區分所有權人對後方空地有專用權，但並未明確規定專用土地之方法，另就區分所有權人所出具之同意書，亦未就此部分為特別說明，自無從認定區分所有權人之分管契約已明確約定被告就專用之系爭空地上有搭蓋違章建物之權利。是應認被告以所有之附圖編號A 、B所示建物使用系爭空地，已逾越依分管契約所得使用之方式，並非正當而屬無權占有，則原告主張被告就該部分為無權占有等語，核為可取。
⑶被告雖辯稱系爭公寓區分所有權人會議餘106 年7 月19日召
開區分所有權人會議，於會議中已決議修訂規約（下稱系爭規約）第2 條第3 項第3 款為：「在維持現狀之原則下位於系爭1 樓房屋之後方法定空地，為591 號1 樓之區分所有權人約定專用」，足認系爭公寓區分所有權人就系爭空地得以現狀使用乙情早有分管協議，並以系爭規約為證（見本院10
6 年度訴字第4539號影卷第208 頁），然此規約既於106 年
7 月19日始修訂，而參諸上開相關事證，亦難認此前系爭公寓區分所有權人就此已有協議，是被告此部分辯解，尚不可採。
⑷按所有人對於對於妨害其所有權者，得請求除去之；又各共
有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項中段、第821 條分別定有明文。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利；如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例參照）。被告所有如附圖編號A 、B 所示部分建物無權占有系爭空地，則原告主張被告就該部分侵害伊等及其他共有人對於系爭空地之所有權，而依民法第767 條第1 項中段，請求被告將附圖編號A 、B所示部分建物拆除回復原狀，核屬有據。
⑸被告另辯稱依公寓大廈管理條例應由管理委員會制止或處理
，不得由原告逕行主張云云。然按公寓大廈住戶就共用部分，未依管理條例第9 條第2 項規定使用者，同條第4 項規定管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償。此項規定，係於住戶違反共用部分之使用規定時，授權管理負責人或管理委員會為適當之處置。至公寓大厦之共有人主張他共有人逾越應有部分或違反約定，使用收益共有物，而對於該共有人就共有物全部為本於所有權之請求及為共有人全體之利益為回復共有物之請求，則係共有人基於民法第767 條、第821 條規定之權利，兩者規範目的及請求權基礎不同（最高法院105 年度台上字第2071號判決意旨參照），是上開請求權基礎間既無優先適用之順序，被告上開辯解，容有誤解。
⑹另原告關於被告應拆除附圖編號A 、B 所示部分建物，係於
同一訴訟程序主張民法第767 條第1 項、第821 條、第184條第2 項規定，其以單一聲明，請求法院為同一之判決，應屬訴之客觀重疊合併。本院既認原告得依民法第767 條第1項、第821 條規定，請求被告拆除上開建物，則其另依民法第184 條第2 項規定請求被告給付，即毋庸再加以論究，附此敘明。
⒉附圖編號C 所示即系爭平台部分：
⑴原告雖主張被告以系爭平台無權占用系爭土地云云，並以臺
北市建築管理工程處107 年2 月5 日北市都建查字第10735687400 號函為證（見本院卷第115 頁）。而上開函文雖記載：71使字第0344號使用執照圖說，經比對後該處於圖說相對位置並無註記平台等語，然按申請建物所有權第一次登記，應提出建物平面圖、位置圖及使用執照。其有下列情形之一者，並應添附其他相關文件：一、區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。二、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件，69年1 月23日修正公布之土地登記規則第70條第1 項訂有明文。據此足認，如依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，係依全體起造人分配協議書、移轉契約書或其他證明文件，以明多數權利人間之應有部分或相互之權利關係。據此，縱原使用執照上並未註記平台，然依上開規定可知，建物之全體權利人已依協議依其達成合意之方式為登記，原告既未舉證證明本件登記有何錯誤可指，自難遽指被告所專用之系爭平台為無權占有系爭土地。
⑵又按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法
為之，公寓大廈管理條例第9 條第2 項固有明定，然系爭平台既為被告專有部分，已如前述，自無上開規定之適用。再按建築法第25條固規定：「建築物未經申請直轄市、縣、（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」，但系爭平台縱未依該規定申請建造執照即行建築，充其量僅其建築物為違章建築，違反行政管理之規定，亦難認屬保護他人之法律。
⑶從而，原告主張被告就系爭平台之使用違反建築法及公寓大
廈管理條例，併依民法第767 條第1 項、第821 條、第184條第2 項規定請求拆除系爭平台上建物云云，洵有誤解。
㈣、原告依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額為何？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；民法第179 條前段定有明文。又不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件（最高法院47年台上字第303 號民事判例意旨參照）。查，系爭空地為被告依分管契約專用部分，雖該部分建物因違反系爭空地之使用目的，超出管理使用權限範圍而應予拆除，惟仍不影響其管理使用之權能，自非無權占用。另系爭平台為被告專有部分，而得由其使用收益。據此，自難謂原告利用附圖編號
A 、B 、C 所示土地所受之利益係無法律上原因。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告給付占用附圖編號A 、B、C 所示土地相當於租金之不當得利，於法尚有未合，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項之規定，請求被告應將系爭空地上如附圖編號A 、B 部分之建物拆除騰空回復原狀，為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，則無理由，不應准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
民事第一庭 法 官 林幸怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
書記官 鞠云彬