臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第2751號原 告 朱陳富美訴訟代理人 陳福龍律師
沈宏裕律師被 告 游美淳 原住臺北市○○區○○街○巷○號13樓之上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬叁仟元，及自民國一百零六年十二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬伍仟元。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬柒仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十五分之十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬叁仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣叁萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院105 年度台抗字第651 號裁定參照）。
二、經查，原告起訴原聲明：（一）被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○○號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還於原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）29萬3,
000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告應自民國106 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告4 萬3,000 元。（四）被告應自106 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告違約金8 萬6,000 元。（五）願供擔保，請准宣告假執行等語（北補字卷第1 頁）：①嗣於106 年8 月14日準備程序期日，以言詞追加第4 項備位聲明為：⒈先位聲明：被告應自106 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告違約金8 萬6,000 元。⒉備位聲明：被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金8 萬6,000 元等語（本院卷第24頁反面）；②復於106 年9 月14日準備程序期日，以言詞變更聲明為：（一）被告應給付原告29萬3,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）被告應自
106 年3 月1 日起至106 年7 月31日，按月給付原告4 萬3,
000 元。（三）⒈先位聲明：被告應自106 年3 月1 日起至
106 年7 月31日，按月給付原告違約金8 萬6,000 元。⒉備位聲明：被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告違約金8 萬6,000 元。（四）願供擔保，請准宣告假執行等語（見本院卷第41頁正反面）；③又於106 年11月2 日準備程序期日，變更第1 項聲明為：被告應給付原告25萬3,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語（見本院卷第57頁）。經核，原告上①追加備位之訴部分，與原訴均係本於系爭房屋租賃法律關係而生，原訴與追加之訴之原因事實、訴訟資料及證據具共通性，其紛爭得在同一程序解決，堪認原訴與變更、追加之訴請求之基礎事實同一，應無不合；原告上
②、③變更聲明部分，則屬縮減應受判決事項之聲明，與首開規定均屬相符，應予准許。
三、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於101 年1 月15日簽訂房（店）屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定伊將系爭房屋出租於被告5 年，租賃期間自101 年3 月1 日起至106 年2 月28日止（系爭租約誤載為同年月29日）。依系爭租約第3 條、第23條約定，系爭房屋租金原為每月3 萬5,000 元；自103 年3 月1 日起至106 年2 月28日止，調整為每月3 萬8,000 元；自106 年
3 月1 日起倘被告繼續承租，調整為每月4 萬3,000 元；自
107 年3 月1 日起再做調整。被告自103 年3 月1 日起至10
6 年2 月28日止，每月僅支付租金3 萬5,000 元，104 年間更有5 個月以房屋漏水為由未支付租金，總計短繳租金28萬3,000 元【計算式：38,0005 ＋3,000 31＝283,000 】；伊於系爭租約租期屆滿後，未同意延長系爭租約，然被告遲至106 年7 月31日始寄還系爭房屋之鑰匙，遷出系爭房屋，遺留大量垃圾未清空，致伊支出3 萬元自行雇工清潔及搬運，茲扣除被告前支付之房屋漏水修繕費6 萬元、應退還押租金7 萬元，被告現尚積欠伊租金18萬3,000 元【計算式：
283,000 ＋30,000－60,000－70,000＝183,000 】。因被告違反系爭租約，伊乃提起本件遷讓房屋等訴訟，支出律師費用7 萬元，依系爭租約第15條約定，應得請求被告給付。又系爭租約既於106 年2 月28日屆期，被告遲至106 年7 月31日始遷讓返還，期間屬無權占用，獲有相當於租金之不當得利，並致伊受有損害，應按月返還4 萬3,000 元之利益；依系爭租約第8 條約定，並應按月給付以租金4 萬3,000 元兩倍計算之違約金8 萬6,000 元。退步言之，縱認系爭租約於
106 年3 月1 日起繼續存在，被告未依約繳納租金，伊得按系爭租約第17條約定，以起訴狀繕本送達為終止之意思表示，並請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋日止，每月8 萬6,000 元之違約金。爰依系爭租約第8條、第15條、第17條、第23條約定、第179 條前段、第181條但書規定，提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應給付原告25萬3,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）被告應自106 年3 月
1 日起至106 年7 月31日，按月給付原告4 萬3,000 元。（三）⒈先位聲明：被告應自106 年3 月1 日起至106 年7 月31日，按月給付原告違約金8 萬6,000 元。⒉備位聲明：被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告違約金8 萬6,000 元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、經本院於106 年9 月14日準備程序期日整理之爭點為（本院卷第41頁反面至第42頁，依論述妥適性、全辯論意旨調整順序、內容）：
（一）系爭租約是否於106 年2 月28日屆期？
（二）原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付未付租金18萬3,000 元，有無理由？
（三）原告依系爭租約第15條約定，請求被告給付律師費用7 萬元，有無理由？
（四）原告依民法第179 條前段、第181 條但書規定，請求被告自106 年3 月1 日起至106 年7 月31日止，按月給付4 萬3,000 元之相當於租金之不當得利，有無理由？
（五）原告先位依系爭租約第8 條約定，請求被告自106 年3 月
1 日起至106 年7 月31日止，按月給付違約金8 萬6,000元，有無理由？
（六）原告備位依系爭租約第8 條約定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付違約金8 萬6,000 元，有無理由？
四、茲就爭點分別論述如下：
（一）系爭租約於106 年2 月28日屆期，兩造間租賃關係因租約屆期消滅：
１、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1 項定有明文。次按，解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並須以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視解釋結果是否符合公平原則（最高法院105 年度台上字第595 號判決意旨參照）。惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、105 年度台上字第2070號判決意旨參照）。
２、經查，兩造於101 年1 月15日簽訂系爭租約，原告將其所有系爭房屋出租於被告，兩造約定租期5 年，租賃期間自
101 年3 月1 日起至106 年2 月28日止（誤載為同年月29日）等情，有系爭租約、系爭房屋暨坐落基地第一類登記謄本、房屋稅繳款書在卷可憑（北補字卷第8 至10、19頁、本院卷第31至32頁），茲系爭租約於106 年2 月28日屆期一節，應足確認。被告於106 年3 月1 日起雖仍為系爭房屋之使用收益，且於同年月28日函送106 年3 月、4 月份租金共7 萬元支票（下稱系爭支票）於原告（嗣經原告於同年4 月5 日發函退回，北補字卷第16至18頁），並於同年5 月9 日於本院為原告提存106 年5 月份租金4 萬3,
000 元（本院106 年度存字第3610號提存事件，本院卷第54頁），惟依系爭租約第8 條前段約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，…」等情，兩造既於締約之際即訂明續租應另訂契約，且原告亦屢為反對之表示（北補字卷第11至18頁），系爭租約當不生何等法定或意定更新之效力（最高法院55年台上字第276 號判例意旨參照）。職此，系爭租約於106 年2 月28日屆期後，兩造間租賃關係即為消滅，應屬灼然。
３、至於，系爭租約第23條所定「中華民國103 年3 月1 日起至106 年2 月28日止（誤載為同年月29日）房屋新台幣叁萬捌仟元正。106 年3 月1 日起繼續承租房租調整為每月新台幣肆萬叁仟元正。107 年3 月1 日起再做調整」之約定（北補字卷第10頁），自條款文義、體系，並參酌兩造業於系爭租約第2 條約明租期以審，僅在約定系爭房屋租金之調整事宜，亦即，系爭房屋租金於締約時原為每月3萬5,000 元；自103 年3 月1 日起至106 年2 月28日止，調漲為每月3 萬8,000 元。而倘被告自106 年3 月1 日起繼續承租，租金應調漲至4 萬3,000 元，自107 年3 月1日起另為調整，非得據此論斷系爭租約屬未定期限租賃，或未於106 年2 月28日屆期，茲此指明。
（二）原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付未付租金18萬3,000 元；暨依系爭租約第15條約定，請求被告給付律師費7 萬元，為有理由：
１、原告主張：被告自103 年3 月1 日起至106 年2 月28日止，每月僅支付租金3 萬5,000 元；104 年間更以系爭房屋漏水為由未繳租金5 月，總計短繳租金28萬3,000 元【計算式：38,0005 ＋3,000 31＝283,000 】；又被告於
106 年7 月31日遷出系爭房屋，未依約回復原狀，遺留大量垃圾未清空，致伊支出清潔及搬運3 萬元，扣除被告前支付之房屋漏水修繕費用6 萬元、應退還押租金7 萬元，被告現尚積欠伊租金18萬3,000 元【計算式：283,000 ＋30,000－60,000－70,000＝183,000 】等情，業據提出系爭租約、台北杭南郵局400 、509 號存證信函、系爭支票、系爭提存書、睿品法律事務所函、美得清潔有限公司收據為證（原審卷第8 至18頁、本院卷第36至37、53至54頁），經核並無不符；被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未以書狀為何等答辯，審諸前揭事證，堪信原告前開主張為真實。準此，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付未付租金18萬3,000 元，當屬有據。
２、第按，「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，為系爭租約第15條所明定。經查，被告於系爭租約存續之103 年至106 年2 月間有短付租金情事，業於上（一）認定；而系爭租約106 年2 月28日屆期後，被告乃未依約遷讓返還系爭房屋（見下（三）說明）。原告即於106 年5 月25日支付律師費用7 萬元，委任律師提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋，暨給付租金、違約金，併請求賠償律師費等情，有民事起訴狀、委任狀、三通國際法律事務所收據可參（北補字卷第2 至7 頁、本院卷第35頁）。依上開說明，原告依系爭租約第15條約定，請求被告給付律師費7 萬元，自屬有憑。
（三）原告依民法第179 條前段、第181 條但書規定，請求被告給付相當於租金之不當得利21萬5,000 元，為有理由：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條分別定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成房屋所有權人之損害，乃為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院61年台上字第1695號判例、106 年度台上字第461 號判決意旨參照）。
２、經查，系爭租約業於106 年2 月28日屆期，兩造間租賃關係因租約屆期消滅，業於上（一）認定；而被告自106 年
3 月1 日起仍繼續占有系爭房屋，迄至同年7 月31日始返還系爭房屋鑰匙，送達被告等節，亦有睿品法律事務所10
6 年7 月28日函可參（同年月31日送達原告，本院卷第36至37頁）。茲被告於106 年3 月1 日起至同年7 月31日止無權占有系爭房屋，乃無法律上原因受相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，參酌系爭租約第23條關於系爭房屋租金之約定，原告依民法第179 條前段、第181 條但書規定，請求被告給付該期間內之相當於租金不當得利21萬5,000 元【計算式：43,0005 ＝215,000 】，當屬有據。
（四）原告依系爭租約第8 條約定，請求被告給付違約金10萬7,
500 元，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據：
１、按「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，…」，系爭租約第8 條定有明文，審之系爭租約第15條約定（見上（二）、２說明），業經另定承租人因違約應負之損害賠償責任，前開條款，應具強制租賃物返還債務履行為目的，確保債權效力之強制罰之「懲罰性違約金」性質，應足認定。復查，被告於系爭租約106 年2 月28日屆期後，乃違約未返還系爭房屋，無權占有至同年7 月31日止，迭於前述，原告依系爭租約第8 條約定，請求被告自106 年3 月1 日起至106 年
7 月31日止，按月給付違約金，當屬有據。
２、惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用。惟懲罰性違約金者，於債務人不履行時，債權人除得請求債務人給付違約金外，尚得請求履行債務或債務不履行之損害賠償，就債權人之損害已有相當之填補，非不能以誠信原則予以檢驗當事人約定之違約金是否過高而顯失公平（最高法院106 年度台上字第2453號判決意旨參照）。經核，被告未於系爭租約租期屆滿即返還系爭房屋，尚為用益，固致原告於106 年3 月
1 日至同年7 月31日期間受有無法處分、用益系爭房屋之損失。惟審酌原告業得按月請求相當於租金之不當得利4萬3,000 元（見上（三）說明），並酌之被告違約情狀、社會經濟狀況等客觀事實，復參之租賃契約「懲罰性違約金」強制罰性質、目的之維護，本院認系爭租約第8 條約定之違約金顯有過高之情，應酌減至每月以預定租金0.5倍計算（即2 萬1,500 元）為適當。職此，原告依系爭租約第8 條約定，請求被告自106 年3 月1 日至同年7 月31日按月給付違約金2 萬1,500 元，共計10萬7,500 元【計算式：21,5005 ＝107,500 】，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付未付租金18萬3,000 元；依系爭租約第15條，請求被告給付律師費7 萬元，共計25萬3,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日即106 年12月12日（本院卷第63至66頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及依民法第179 條前段、第181 條但書規定，請求被告自106 年3 月1 日起至106 年7 月31日止，按月給付相當於租金之不當得利4 萬3,000 元，共計21萬5,000 元；暨依系爭租約第8 條約定，請求被告自106 年
3 月1 日起至106 年7 月31日止，按月給付違約金2 萬1,50
0 元，共10萬7,500 元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則非有據，應予駁回。又就違約金請求部分，原告先位之訴既有理由，則原告備位依系爭租約第8 條約定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付違約金8 萬6,000 元部分，即毋庸加以審酌，應予指明。又原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，合於民事訴訟法第390 條第2 項規定，茲就其勝訴部分酌定相當擔保金額予以准許；併依職權酌定相當擔保金額，為被告得免為假執行之宣告；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻防方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 107 年 1 月 24 日
民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 徐淑芬法 官 劉庭維以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 24 日
書記官 鄭涵文