臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第2951號原 告 蕭涵云訴訟代理人 陳明宗律師複 代 理人 李介文律師被 告 玫瑰欣欣大樓後棟管理委員會法定代理人 李彩鳳訴訟代理人 王迪吾律師
邱仁楹律師上列當事人請求確認區分所有權人會議無效等事件，本院於中華民國106年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認玫瑰欣欣大樓後棟於民國一○五年三月十二日召開之區分所有權人第一次會議第五議案：「本大廈每月管理費住家以每坪收費77元，公司、店面、地下室等營業使用每坪收費124元，另每年元月份加收半個月管理費。」之決議無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，同法第262條第1項、第2項亦定有明文。查本件原告起訴聲明如附表「原起訴聲明」欄所載（見106年度北司調字第570號第2頁）。嗣於民國106年7月27日具狀追加：確認玫瑰欣欣大樓後棟管理委員會不成立為先位聲明第1項，且將上開先位聲明第1、2項變更為先位聲明第2、3項（見本院卷一第16頁）。復於106年8月23日具狀撤回先位聲明第1項、第3項之請求，並追加：確認105年3月12日玫瑰欣欣大樓後棟管理委員會區分所有權人第1次會議決議第2案：「成立玫瑰欣欣大樓管理委員會組織，並向臺北市政府申請管理組織報備」無效為備位聲明第1項，並將原備位聲明第1項、原備位聲明第2項移列備位聲明第2項、先位聲明第2項，變更聲明如附表「變更後聲明」欄所載（見本院卷一第85頁）；其撤回上開聲明請求部分，被告並無反對之意（見本院卷三第43頁背面)，原告此部分之撤回，自應准許。而其所為訴之追加，係本於同一玫瑰欣欣大樓（下稱系爭大樓）後棟管委員會於105年3月12日所召集之第1次區分所有權人會議（下稱系爭105年3月12日區分所有權人會議）所為決議之爭執，核其請求之基礎事實同一，依前揭規定，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠原告為系爭大樓中之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號
（下稱前棟）1樓、2樓、地下室，及臺北市○○區○○○路○○○巷○號（下稱後棟）1樓、2樓、3樓之1、之2、地下室（合稱系爭不動產）之區分所有權人。系爭大樓雖於103年10月24日召開第5屆第2次區分所有權人會議（下稱103年10月24日區分所有權人會議）決議依公寓大廈管理條例第26條規定撤銷原管理委員會，然基於同一建築執照而設計之數區分所有建物、基地所組成之公寓大廈，原則上僅成立一個管理委員會，例外於住、商混合之特殊情形，始得依上開規定，由全體區分所有權人會議決議成立另一管理委員會，系爭大樓並不符合上開條文所定得分設管理委員會之要件，是原管理委員會並未經合法註銷。則在經系爭大樓全體區分所有權人會議決議並成立另一管理委員會之前，只有原管理委員會始為公寓大廈管理條例所稱之管理委員會，且僅原管理委員會主任委員始得召集區分所有權人會議，訴外人董邦承並無召集後棟大樓區分所有權人會議之召集權。系爭105年3月12日區分所有權人會議係由無召集權人董邦承所召集而召開，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，是該次會議所為之決議全部均為無效。
㈡系爭105年3月12日區分所有權人會議決議縱非全部無效，然：
⑴系爭105年3月12日區分所有權人會議之第2案：「成立玫瑰
欣欣大樓管理委員會組織，並向臺北市政府申請管理組織報備」決議，違反公寓條例第26條第1項、公寓大廈管理報備事項處理原則及臺北市政府法規委員會96年5月21日北市法二字第09630935000號函釋規定，依民法第56條第2項規定亦為無效。
⑵系爭105年3月12日區分所有權人會議之第5案：「本大廈每
月管理費住家以每坪收費77元，公司、店面、地下室等營業使用每坪收費124元，另每年元月份加收半個月管理費。」決議，違反公寓大廈管理條例第26條第1項第2款、第3款、第18條第1項，公共基金繳付事項應由系爭大樓全體區分所有權人會議決議為之，非得由系爭大樓後棟區分所有權人會議逕為決議之規定。且查，系爭大樓區分所有權人會議確有決議，將原設置於後棟之旋轉升降機停止使用，將前棟1樓原有設置進入系爭地下室之人行樓梯及使用有系爭信義路4段375號1樓部份之面積，更改為車輛進出坡道，及於後棟原車輛進出位置劃設2個停車位，由管理委員會收取租金管理使用，並將地下室電錶室及各共用部份設施的電力均改由地下室之原區分所有權人即訴外人林進發（原告之前手）負擔，並同意日後不收受地下室之管理費用，是以自林進發及原告持有系爭不動產期間約30年，均未曾繳付管理費用。系爭大樓於98年12月19日訂立之住戶規約（下稱98年12月19日住戶規約）第11條第3項亦規定：「依據98年12月19日召開之區分所有權人會議決議，信義路4段375號1-12樓（簡稱前棟）及光復南路483巷8號1-12樓（簡稱後棟）各自收取該棟之管理費，僅限支付該棟各項管理、修繕、維護及管理費用」，以遵循前開約定而未規範收取。系爭地下室確有數十年來無須繳納管理費用，且為全體區分所有權人所知悉並同意，於未經全體共有人同意終止前，自不因公寓大廈管理條例施行後，區分所有權人會議決議或另訂規約而失其效力，被告依系爭區分所有權人會議決議請求原告給付管理費用，確無理由。縱認管理費得由後棟區分所有權人會議決議，無須經由全體區分所有權人，然系爭大樓前棟及後棟電梯均未通行至系爭地下室，系爭地下室之安全維護也由原告出租之承租人負責，非由被告為之，且被告亦無須為原告給付任何系爭地下室之人事費用、稅捐及經常管理費用。此外，系爭大樓前棟及後棟電錶均置放於原告所有地下室專有部份，使用原告之專有部份，前棟及後棟電錶等公共設施所須電力費用，歷年來均為原告所負擔，是系爭區分所有權人會議決議第5案之管理費用之收取，未提出調高及差別待遇之合理說明，卻分有1、2樓及地下室營業使用與住家不同，而應繳付每坪124元之管理費用，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，亦不符合公平之原則，而與民法第148條之誠信原則有違，應認無效。
㈢後棟地下室之旋轉升降機（下稱系爭升降機）登記為共用部
份，因多次故障而無法使用，被告卻未為修繕、管理及維護。系爭升降梯已故障致車輛無法進出，且因未維護而滲漏水至原告所有之地下室，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，原告自得請求被告將系爭升降機修復至可得使用之狀態。
㈣聲明：如附表「變更後聲明」欄所示。
二、被告則以：㈠系爭大樓「後棟」，為構造上及使用上均獨立於「前棟」之
建築物，有獨立之門廳、樓梯、電梯及出入口，且除地下室相通外，地面層均以實牆區隔前、後兩棟，樓層互不相通，前、後棟即使是相通之地下室，均配有不同之建號（前棟地下室為843建號、後棟地下室為844建號），足見各別為獨立之「物」，具有構造上及使用上獨立性之要件；另前、後棟之共用部分也各自獨立，互不持分（前棟為847建號、後棟為848建號），也沒有共有之附屬建物；大多數之公共設施均各自設置、各自收取管理費並維護，各自符合公寓大廈管理條例第3條第1項規定之「公寓大廈」，本即得依公寓大廈管理條例第3條第1項、第29條第1項規定，各自依該條例分別召開區分所有權人會議，分別決議成立管理委員會。況於前、後棟在分設管理委員會前，前、後棟大樓之管理費（公共基金）從來均各自收取、設帳，分別獨立運用，並經98年12月19日全體區分所有權人會議決議，在98年12月19日住戶規約中，明確就共同使用部分劃分管理維護方式及管理維護費用分擔方式為規定。又原管理委員會已經於103年10月24日區分所有權人會議決議解散，由前、後棟分開各自成立管理委員會，原管理委員會並已向主管機關申請註銷，同時申請成立前棟管理委員會，業經臺北市政府都市發展局於104年5月7日以北市都建字第10466830400號函審核認定符合「公寓大廈管理報備事項處理原則」，准予備查在案。後棟區分所有權人則於105年3月12日召開第1屆第1次區分所有權人會議決議成立後棟管理委員會，同時制訂規約及後棟管理費收取標準，亦經報備核准在案，足認本件被告係於原管理委員會合法註銷後始行成立。又原管理委員會既已不存在，後棟區分所有權人自得依公寓大廈管理條例第25條第3項「無管理委員會」之規定，互推由區分所有權人董邦承擔任後棟第一次區分所有權人會議之召集人。系爭大樓前、後棟嗣由103年10月24日區分所有權人會議決議分設管理委員會，不但符合客觀需求，執行上也只是維持原狀，延續98年12月19日住戶規約所訂之分治管理方式，更也是全體玫瑰欣欣大樓全體區分所有權人共同需求與意思決定，甚至，前、後棟均擁有產權之原告亦簽署分設管理委員會之同意書，與公寓大廈管理條例「住戶自治」、「促進大型集合住宅共有物管理之效率」及「提升居住品質」之立法意旨相符，自難認有何違法應予設限之處。系爭大樓後棟嗣於105年3月12日召開系爭區分所有權人會議，訂定後棟住戶規約並選任後棟管理委員等決議事項，自屬適法有效。
㈡系爭大樓前、後棟為兩幢獨立之公寓大廈，得依法分設管理
委員會，已如前述，後棟區分所有權人自得依公寓大廈管理條例第18條第1項規定，決議後棟住戶管理費之繳納，與前棟住戶無涉。即使在原管理委員會時期，系爭大樓亦已決議前、後棟各自收取管理費（見鈞院卷一第45頁）並明訂於98年12月19日住戶規約，自始即不存在後棟管理費之繳納須由前、後棟住戶共同決議之事。系爭大樓後棟乃一商場與住家混合之綜合大廈，系爭區分所有權人會議決議之管理費收費標準，乃沿襲後棟長年來之收費標準，並無任何調整或恣意損害營業住戶為目的之權利濫用。後棟之1、2、3樓亦為原告所有並出租予燦坤公司營業使用，長年以來亦均按此決議標準繳納管理費，原告並無異見。將區分所有權作為營業使用之住戶，其使用房屋之型態與一般為住家利用者不同，因使用及進出人員眾多，公用電量大、環境清潔需求量大，對於公共設備使用之耗損，並造成全社區居住安全及衛生維護之負擔、隱患，均較之一般僅供住家使用之程度為高，造成較高之管理維護成本，則系爭區分權所有權人會議決議就住家與營業使用有不同之收費標準，自屬有據。且衡以系爭大樓後棟位於信義路及光復南路交叉口處，屬臺北市之商業精華地段，住戶若以房屋作為營業使用，其透過對系爭大樓共用部分及其基地之使用，因而為其自身所取得之利益，亦可信超過單純作為住家使用者，則決議就商家、住戶之管理費給付標準為差別待遇，尚難謂有何不合理之處，並未悖離「按應有部分比例分擔」之原則。以原告所有之後棟地下室（出租經營停車場）為例，如該地下室之防蚊處理、地下室排水管漏水修繕、地下室舊水管更新、地下室積水抽除、老屋健檢等，被告均應原告要求斥資前往處理，俾供原告繼續順利出租為停車場，為渠個人取得超過純住家之營業利益使用，系爭地下室應依住戶決議之營利使標準繳納管理費，自屬合理之差別待遇。又被告之管理委員皆義務性未支薪服務，開源節流共同為社區努力，並未聘請大廈管理顧問公司，仍僅有為數不多之2、30萬元結餘，若再有其他額外需用支出（如支應與原告之訴訟費用），已然捉襟見肘，亦足見系爭決議管理費之收取金額，並未超過實際需求而堪稱合理。
㈢依原告提出之估價單所示，系爭升降機修繕費用初估需高達
118萬元，依公寓大廈管理條例第11條第1項、後棟住戶規約第7條第2項第2款、第19條規定，核屬重大修繕事項，是否斥鉅資以公共基金修繕，應由區分所有權人會議決定之，若無區分所有權人會議決議，被告尚無修繕之義務，且為住戶自治事項，並非司法機關所得判斷。又系爭升降機早已遭原告捨棄不用多年，改從前棟信義路坡道進出，行之有年，根本沒有斥鉅資修繕之必要。且被告因後棟戶數本來就不多，原告又不繳管理費，經費原即不甚寬裕，目前僅有存款2、30餘萬元，亦無法負擔如此鉅額之修繕、維護費用。況系爭升降機實際僅供地下室所有權人即原告單獨使用，自無由全體住戶共同斥鉅資維護之理。倘系爭升降機若有故障，亦係可歸責於原告所致，若有修繕之必要，依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，該費用亦應由原告自行負擔。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告為系爭系爭不動產之所有權人。
㈡系爭大樓於103年10月24日區分所有權人會議中決議撤銷原
管理委員會，改由前、後棟分開各自成立管理委員會，原管理委員會已向主管機關申請註銷。前棟亦已另申請成立管理委員會，經臺北市政府都市發展局於104年5月7日以北市都建字第10466830400號函審核認定符合「公寓大廈管理報備事項處理原則」，准予備查在案，有臺北市建築管理工程處106年2月15日北市都建寓字第10635898500號函附件（包括臺北市政府建管處簽、函、前棟管理委員會申請報備書暨附件、103年9月17日公告、區分所有權人所出具之分設管理委員會同意書、103年12月24日會議紀錄、委託書、簽到表）可參（見本院卷二第6-113頁）。
㈢後棟區分所有權人於105年3月12日由董邦承召集第1屆第1次
區分所有權人會議，並決議成立後棟管理委員會，業經報備核准，有報備證明（見北司調卷第15頁）、臺北市政府都市發展局105年4月22日北市都建字第10566955400號函暨附件可查（見本院卷二第217-259頁）。
四、本院之判斷：㈠原告主張系爭105年3月12日區分所有權人會議係由無召集權
人即訴外人董邦承所召集而召開，是全部決議均為無效；縱非全部無效，然⑴第2案決議：「成立玫瑰欣欣大樓管理委員會組織，並向臺北市政府申請管理組織報備」，違反公寓大廈管理條例第26條、公寓大廈管理報備事項處理原則及臺北市政府法規委員會96年5月21日北市法二字第09630935000號函釋，亦為無效。⑵第5案決議：「本大廈每月管理費住家以每坪收費77元，公司、店面、地下室等營業使用每坪收費124元，另每年元月份加收半個月管理費」，違反公寓大廈管理條例第26條第1項2款、第3款、第18條第1項應為全體區分所有權人會議決議之規定；違反系爭大樓區分所有權人會議先前所為地下室免繳管理費之決議；違反公寓大廈管理條例第10條第2項之公平原則，及民法第148條之誠信原則而無效。但均為被告否認，並執上詞置辯。經查：
①系爭大樓前、後棟得分設管理委員會：
⒈按「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築照設計圖樣標有
明確界線，得區分為數部分之建築及其基地。」、「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」，公寓大廈管理條例第3條第1款、第29條第1項分別定有明文。又按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。
」；且按「同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，符合下列規定並分別成立管理委員會或選任管理負責人者：1.各幢公寓大廈公共基金分別獨立使用（各自設立專戶或帳冊）。2.共用部分分別劃分管理維護方式及管理維護費用分擔方式明確。」，同條例第26條第1項、公寓大廈管理報備事項處理原則第2點第1項第3款亦有明定。是同一宗基地、同一建築執照所興建之建築物，固以成立單一管理委員會為原則，但如該同一宗基地內有數棟建築物分別獨立使用之情形時，於具備一定要件下，亦非不得分別成立管理委員會。
⒉系爭大樓係於66年4月2日取得使用執照，屬公寓大廈管理條
例施行前已完成之公寓大廈，有使用執照在卷可稽（見北司調卷第10頁）。惟查，系爭大樓共分成前、後兩棟建築物，面向不同道路，前、後兩棟建築物，各有獨立之門廳、樓梯、電梯及出入口，且除地下室相通外，地面層均以實牆區隔，樓層互不相通。前、後棟地下室雖未以實牆區隔，但各棟建築物之柱子分立併排並未共用，並均配有不同之建號（前棟為843建號、後棟為844建號），層次面積亦分別計算、登記（前棟725.55平方公尺、後棟413.91平方公尺）。此外，前、後棟之共同使用建號及面積亦不同（前棟為847號，面積1,330平方公尺；後棟為848號，面積651.9平方公尺），由前、後棟區分所有權人分別依所在之棟別持分共有，前、後棟間互不持分等情，此有系爭大樓之平面圖、建築改良物勘測成果圖、建物登記謄本等資料在卷可查（見本院卷一第
50 -63頁），並經本院於106年8月29日履勘現場，製有勘驗筆錄，及命兩造分別陳報之現場勘驗照片在卷（見本院卷一第96-1 00頁、卷三第4-31、53-63頁）可按。堪認系爭大樓之前、後棟建築物，不論在構造上或使用上，均係完全各別獨立之建築物。足認系爭大樓係屬同一宗基地、同一建築執照中，有數棟建築物獨立分別使用之公寓大廈。
⒊系爭大樓前、後棟於99年間曾共同成立單一管理委員會，然
依據當時有效之98年12月29日規約第11條第3項、第4項規定：「依據98年12月29日召開之區分所有權人會議決議，信義路4段375號1-12樓（簡稱前棟）及光復南路483巷8號1-12樓（簡稱後棟）各自收取該棟之管理費，僅限支付該棟各項管理、修繕、維護及管理費用。」、「各棟共用部分權責範圍：1.前棟共用部分（如前棟公共電梯、門廳、通道、地下室污水馬達、揚水馬達、外牆及頂樓平台等）其管理及維護費用均由前棟區分所有權人分擔。2.後棟共用部分（如後棟公共電梯、門廳、通道、地下室污水馬達、揚水馬達、外牆及頂樓平台等）其管理及維護費用均由後棟區分所有權人分擔。3.前後棟共用部分（如地下室配電室、發電機、消防設施等公共設施安全檢查、修繕、維護費用）均按前、後棟區分所有權比例分擔之。」，亦有規約在卷可查（見本院卷二第210頁），足認系爭大樓之前、後棟之管理費（公共基金），即使係在共同成立單一管理委員會之期間，仍係各自收取、設帳，並分別獨立運用，僅就前、後棟共用之地下室配電室、發電機、消防設施等公共設施之維護費用，約定按兩棟之區分所有權比例分擔。此一情形，迄今未曾改變，此並為兩造所是認。堪認系爭大樓之數棟建築物間之公共基金分別獨立使用（各自設立專戶或帳冊），共用部分亦劃分管理維護方式及管理維護費用分擔方式明確。
⒋綜此可知，系爭大樓雖係同一宗基地、同一使用執照，但係
分建成兩棟完全獨立之建築物，各該建築物在構造及使用上各自獨立，有關各棟建築物之公共基金亦分別設帳獨立使用。兩棟建築物雖仍有如配電室等共用設施，但兩棟建築物之區分所有權人，就該共用設施之管理維護及費用負擔有明確之約定，符合前揭公寓大廈管理報備事項處理原則第2點第1項第3款得分別成立管理委員會之要件，自得分設管理委員會。是原告主張系爭大樓分設管理委員會，不符公寓大廈管理報備事項處理原則及臺北市政府法規委員會96年5月21日北市法二字第09630935000號函釋云云，自無可取。
⒌原告另執上詞主張系爭大樓前、棟不符合公寓大廈管理條例
第26條得分設管理委員會之要件云云。然查，依公寓大廈管理條例第26條第1項規定，於非封閉式之公寓大廈集居社區內，如有「住宅」、「辦公、商場」等不同用途混居時，即准許依區分所有權人之決議，按「住宅」區、「辦公、商場」區，分別成立管理委員會，且不僅可按「住宅」棟、「辦公、商場」棟分別成立，如各棟均有「住宅」及「辦公、商場」混居情形，亦可將數棟中（非同棟）之所有「辦公、商場」部分，結合成立一個管理委員會，以符尊重「住戶自治」、「促進大型集合住宅共有物管理之效率」及「提升居住品質」之立法旨意。則基於同一法理，就一宗基地內之數棟獨立並分設管理基金之建築物，依全體區分所有權人會議決議，並符合該條所定之書面同意書等程序要件之情形下，自無不許各棟分設管理委員會，以分別管理各棟公共事務之理。是原告上開主張亦無可採。
②原告主張系爭105年3月12日區分所有權人會議係無召集權人所為之召集而全部無效，為無理由：
⒈按「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人
身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人。...」，公寓大廈管理條例第25條第3項亦有明定。而查，系爭大樓之前、後棟之區分所有權人於103年9月間，已分別出具書面同意書，同意前、後棟分別成立管理委員會，此有同意書在卷可查（見本院卷二第63-93頁），其後並於103年10月24日區分所有權人會議中，決議撤銷原共同成立之管理委員會，改由前、棟分開各自成立管理委員會，原管理委員會並已依決議完成註銷登記等情，為兩造所不爭執。則在系爭大樓之前、後棟之原共同管理委員會申請註銷後，後棟大樓於105年3月12日召開第1屆第1次區分所有權人會議決議成立後棟管理委員會前，即處於「無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員」之狀態，依上開規定，得由區分所有權人互推一人為召集人。
⒉被告主張：後棟區分所有權人互推董邦承為系爭105年3月12
日區分所有權人會議之召集人等語，既為原告所不爭執（見本院卷一第77頁反、83頁），則董邦承自有權召集系爭105年3月12日區分所有權人會議。是原告主張系爭105年3月12日區分所有權人會議係由無召集權人所召集而無效云云，自無可採。從而，原告先位第1項聲明請求確認系爭105年3月12日區分所有權人會議決議全部無效，為無理由。
③原告主張系爭105年3月12日區分所有權人會議第2案決議，違反公寓大廈管理條例第26條規定而無效，為無理由：
查，系爭大樓前、後棟可分別成立管理委員會，並無違反公寓大廈管理條例第26條規定之情，均業經本院審認如前，則原告主張系爭105年3月12日區分所有權人會議決議第2案：
「成立玫瑰欣欣大樓管理委員會組織，並向臺北市政府申請管理組織報備。」之決議，違反公寓大廈管理條例第26條規定為無效云云，同無可取。是以，原告備位第1項聲明請求確認系爭105年3月12日區分所有權人會議決議第2案無效，亦無理由。
④原告主張系爭105年3月12日區分所有權人會議第5案決議為無效，為有理由：
⒈按權利之行使，不得以損害他人為主要目的。行使權利，履
行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條亦有明定。而所謂權利濫用，係指在外觀上為權利之行使，實質上卻違反權利之社會性，因此不能認為正當行使權利的行為。又所謂誠實信用原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決意旨可參）。又按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。...其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。準此可知，公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理及維護之費用分擔，依公寓大廈管理條例第10條第2項後段之規定，固非不得以區分所有權人會議或規約另行規定，惟原則上仍應依同條項前段，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則；倘區分所有權人會議或規約欲就此另有規定，對於何以給予不同區分所有權人差別分擔比例，即應具備充分理由，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，即與前揭有關誠實信用原則之說明有違，自屬權利濫用，依民法第148條第1項之規定，要非法之所許。
又按「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」，公寓大廈管理條例第1條第2項定有明文。而公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56條之規定。因此，區分所有權人會議就共用部分管理費用負擔之決議，如有無正當理由之差別待遇，即屬違反平等原則之權利濫用，依民法第56條第2項規定，其決議無效。而查，系爭105年3月12日區分所有權人會議第5案決議：「本大廈每月管理費住家以每坪收費77元，公司、店面、地下室等營業使用每坪收費124元，另每年元月份加收半個月管理費。」，為兩造所不爭執。雖非針對原告個人而為差別待遇，但實係對非住家之住戶為差別待遇。揆諸前揭說明，原告自應證明得為上開差別待遇之正當性基礎，否則即屬權利濫用。
⒉被告主張後棟乃一商場與住家混合之綜合大廈，上開決議乃
沿襲後棟長年來之收費標準，因營業使用之住戶，其使用及進出人員眾多，公用電量大、環境清潔需求量大，對於公共設備使用之耗損，並造成全社區居住安全及衛生維護之負擔、隱患，均較之一般僅供住家使用之程度為高，住戶若以房屋作為營業使用，其透過對系爭大樓共用部分及其基地之使用，因而為其自身所取得之利益，亦可信超過單純作為住家使用者等語。然查：
⑴系爭地下室確係作為停車場營業使用，有履勘照片可證（見
本院卷三第18頁），亦為原告所不爭執。然原告是否以其所有之地下室經營停車場而增加收入，核屬對於自己所專有部分之利用行為，除非該營業行為時，確已增加共用部分使用或負擔，否則尚難僅以其可因營業行為獲取額外收入為由，對之採取差別待遇。
⑵而查，系爭地下室停車場獨立設置管理工作區於地下室內（
見本院卷三第18頁照片），並負責地下室停車場之管理維護工作，且依本院現場履勘所見，系爭地下室只能經由系爭大樓旁之車道進入，後棟一樓大廳無任何通道可進入地下室。由此可知，使用地下室停車場之人員，亦無可能因在該地下室停車場停車，而使用一樓以上之任何公共設施。又系爭地下室僅作停車使用，並無作商品販售、辦公場所或居住使用，是亦無須後棟大樓之管理人員協助處理信件、出入人員身分查核之工作。因此，系爭地下室縱有經營停車場之營業行為，衡情並不會額外增加後棟大樓之共用部分使用或負擔，亦不會增加後棟管理人員之日常維護工作。茲被告亦未提出任何證據證明，原告在地下室經營停車場，確有增加公用電、環境清潔需求或對公共設備使用之耗損等事實，復未能提出其他可以對系爭地下室為差別待遇之正當理由，卻任由受益者即系爭後棟大樓其他住戶以多數決方式，強令由原告以
1.61倍於其他未營業之住戶負擔管理費用，顯未依誠信原則行使其權利，核與所謂使用者付費係以使用者因而受利為其正當性基礎有間，對原告造成之損害顯然甚鉅，自屬權利濫用。
⑶至於被告雖另以：係沿用過去慣例為差別待遇；且地下室之
防蚊處理、地下室排水管漏水修繕、地下室舊水管更新、地下室積水抽除、老屋健檢等，被告均應原告要求斥資前往處理云云。然承前述，後棟地下室除原告區分所有之範圍外，尚有共用設施設置於該處，是地下室之排水等管線設備之維護已涉及共用設施維護問題，縱被告確有維護地下室之管線等設施，難謂係專為原告之利益而為。又系爭後棟大樓過去縱有按營業與住家之使用不同，而採取差別待遇之情，然此亦非可資為支持被告可以繼續對地下室採取差別待遇之理由。是被告持上揭理由主張於原告在地下室經營停車場時，即可對之收取不同費率管理費之差別待遇云云，自無可取。
⒊從而，原告主張系爭105年3月12日區分所有權人會議第5案
決議：「本大廈每月管理費住家以每坪收費77元，公司、店面、地下室等營業使用每坪收費124元，另每年元月份加收半個月管理費。」，係屬無正當理由犧牲原告之利益，應屬權利濫用而無效，自屬有據。是原告備位第2項聲明請求確認上開第5案決議無效，為有理由。
㈡原告先位依公寓大廈管理條例第10條第2項規定請求被告將系爭升降機修復至可得使用之狀態，為無理由：
①按「共同部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」，公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條定有明文。由此可知，基於住戶自治，屬於社區共用之公共設施，非不得由區分所有權人會議決議變更其使用方式，甚至拆除、廢止使用。
②系爭升降機係屬後棟大樓之公共設施，固為兩造所不爭執，
然上開公共設施業經全體區分所有權人會議決議停止使用，原升降機所在之地下公共空間，改劃設2個汽車停車位，升降機之一樓出口，並以水泥墩封閉，禁止通行使用等情，為原告所自認（見本院卷三第112頁）。系爭升降機既係經全體區分所有權人會議決議停止使用，則是否要重新恢復系爭升降機之使用，自仍應聽由後棟區分所有權人會議另行決議之。茲原告並未舉證證明後棟區分所有權人會議已另行決議恢復系爭升降機之使用，則原告依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告將系爭升降機修復至可得使用之狀態云云，自屬無據。
五、綜上所述：原告先位主張系爭105年3月12日區分所有權人會議決議係無召集權所召集而召開，其決議為全部無效，而請求確認系爭105年3月12日區分所有權人會議決議無效，及依公寓大廈管理條例第10條第2項規定請求被告將系爭升降機修復至可得使用之狀態），均為無理由，則本院自應就其備位請求為審理。而原告備位請求確認系爭105年3月12日區分所有權人會議第5案：「本大廈每月管理費住家以每坪收費77元，公司、店面、地下室等營業使用每坪收費124元，另每年元月份加收半個月管理費。」之決議無效，為有理由，應予准許。至於原告其餘備位之請求（即確認系爭105年3月12日區分所有權人會議決議第2案無效），為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
民事第五庭 法官 李桂英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
書記官 郭書妤附表：
┌──────┬─────────────────┬──────────────────────┐│ 項次 │ 原起訴聲明 │ 變更後聲明 │├──┬───┼─────────────────┼──────────────────────┤│先位│第1 項│確認105 年3 月12日玫瑰欣欣大樓後棟│確認105 年3 月12日玫瑰欣欣大樓後棟管理委員會││聲明│ │管理委員會區分所有權人第1 次會議決│區分所有權人第1 次會議決議無效。 ││ │ │議無效。 │ ││ ├───┼─────────────────┼──────────────────────┤│ │第2 項│被告應給付原告新臺幣118 萬元及自起│被告應將位於門牌號碼臺北市○○區○○○路473 ││ │ │訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息│巷8 號地下1 樓內，如原證5 竣工圖之旋轉升降機││ │ │百分之5 計算之利息。 │修復至可得使用之狀態。 │├──┼───┼─────────────────┼──────────────────────┤│備位│第1 項│確認105 年3 月12日玫瑰欣欣大樓後棟│確認105 年3 月12日玫瑰欣欣大樓後棟管理委員會││聲明│ │管理委員會區分所有權人第1 次會議決│區分所有權人第1 次會議決議第2 案：「成立玫瑰││ │ │議第5 案：「本大廈每月管理費住家以│欣欣大樓管理委員會組織，並向臺北市政府申請管││ │ │每坪收費77元，公司、店面、地下室等│理組織報備」無效。 ││ │ │營業使用每坪收費124 元，另每年元月│ ││ │ │份加收半個月管理費」無效。 │ ││ │ │ │ ││ ├───┼─────────────────┼──────────────────────┤│ │第2 項│被告應將位於門牌號碼臺北市信義區光│確認105 年3 月12日玫瑰欣欣大樓後棟管理委員會││ │ │復南路473 巷8 號地下一樓內，如原證│區分所有權人第1 次會議決議第5 案：「本大廈每││ │ │五竣工圖之旋轉升降機修復至可得使用│月管理費住家以每坪收費77元，公司、店面、地下││ │ │之狀態。 │室等營業使用每坪收費124 元，另每年元月份加收││ │ │ │半個月管理費」無效。 │└──┴───┴─────────────────┴──────────────────────┘