臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第2099號原 告 游博熙
吳淑華楊松岳上二人共同訴訟代理人 吳元明被 告 曹漫漫訴訟代理人 劉海濤上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年1 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號地下一樓之房屋如附圖著色所示部分騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟肆佰玖拾貳元。
被告應自民國一百零六年一月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹萬捌仟肆佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告於各到期部分如以新臺幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；而訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1 項、第2 項定有明文。經查，本件起訴原以游博熙、陳志輝、楊松岳為原告，以曹漫漫、劉海濤為被告，並依民法第767 條、第821 條、第185 條、臺北廣場房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第7 條第1 項等規定為請求之依據，聲明：㈠被告二人應將原告所有坐落臺北市○○區○○○路○段○○號地下一樓租賃房屋（即附件著色部分，下稱系爭房屋）全部遷讓返還予原告。㈡被告應給付房屋租金新臺幣（下同）80,000元及管理費23,596元，並自民國106 年1 月1 日起至遷讓返還房屋日止，按月賠償原告損害賠償費用40,000元，及自106 年1 月2 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院106 年度北簡字第3232號卷【下稱北簡卷】第2 頁、本院卷第96頁背面）。嗣於106 年11月9 日將原告陳志輝變更為吳淑華，且將上開聲明第2 項變更為：被告應給付原告18,492元，並自106 年1 月1 日起至遷讓返還房屋日止，按月賠償原告40,000元（見本院卷第230 頁）。又於
106 年11月20日將請求權基礎變更為系爭租約第3 條、第6條、第7 條及民法第179 條、第450 條第1 項、第455 條前段等規定（見本院卷第235 頁背面）。再於107 年1 月3 日言詞辯論期日當庭撤回對劉海濤之訴訟，而劉海濤亦當庭同意上開撤回（見本院卷第255 頁背面），依前揭規定，此部分已生合法撤回效力。再原告前揭所為訴之變更，其請求之基礎事實均屬同一，且屬減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。
二、次按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382 號、96年度台上字第1780號判決參照）。查本件被告雖辯稱原告欠缺訴訟實施權，為當事人不適格，應判決駁回云云（見本院卷第22頁），惟原告係向被告請求騰空遷讓返還系爭房屋等事項，其主張為法律關係之權利人，且被告為義務人，其當事人即為適格，至原告是否確為權利人，乃實體上有無理由問題，故被告辯稱原告當事人不適格云云，應非可採。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於105 年2 月24日與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，約定租期自105 年1 月1 日起至105 年12月31日止，每月租金40,000元，押租金2 個月，每月1 日應給付租金，管理費及一切必要費用由被告負擔。又被告於簽約時已給付原告押金80,000元，然該押金因被告違約，而由原告以被告積欠之105 年11月及12月租金共80,000元扣抵後，已無押金餘額，且被告尚於租賃期間積欠臺北商業廣場大樓管理費、公共電費計18,492元，原告多次寄發存證信函予被告催繳租金及相關費用，被告均置之不理。另被告於系爭租約終止後拒不將其生財器具搬遷，致原告無法另行出租、管理、使用，已不法侵害原告對系爭房屋之管理、支配權。是以，系爭租約租賃期間屆滿，原告依系爭租約第7 條及民法第450 條第1 項、第455 條前段請求被告返還系爭房屋，並依系爭租約第3 條、第6 條及民法第179 條規定，請求返還管理費、公共電費18,492元，並自106 年1 月1 日起至遷讓返還房屋日止，按月賠償原告損害賠償費用40,000元。
並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自10
6 年1 月1 日起至遷讓返還房屋日止，按月賠償原告40,000元；㈡被告應給付原告18,492元；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋所有權並非全屬原告所有，原告未得所有區分所有
權人及地主之同意，擅自與被告簽訂租約，自屬無權處分，該租約依民法第118 條規定自屬無效，原告無權向被告請求租金及遷讓房屋。又被告於104 年8 月2 日與自稱房東之訴外人馬麗女簽訂租賃契約，租期自104 年9 月1 日起至106年8 月30日止，租約每月40,000元，押租金100,000 元，被告並於104 年9 月21日匯款320,000 元至馬麗女設於華南銀行懷生分行帳戶，是該租約尚未屆期，馬麗女亦未對被告通知終止租約，目前被告仍合法有效承租中，並非無權占有，自無須遷讓房屋及給付原告租金。另吳元明向被告表示其為地主代表，於104 年12月22日以其名義與被告簽訂租賃契約，租期自105 年1 月1 日起至105 年12月31日止，租金為40,000元，被告共給付租金及押租金120,000 元。再者，原告所提出之分管契約簽訂日期為105 年12月23日，均在上開三份租約之後，足認該分管契約係臨訟杜撰，且該分管契約未經全體共有人協議訂定，應屬無效，故原告出租行為仍屬無權處分，依法該租約無效。
㈡又吳元明代表原告利用被告為大陸籍人士，不諳臺灣法律，
詐欺被告與原告簽訂系爭租約，該租約為期一年，與實際經營狀況不符，顯失公平，且倘被告若知簽一年租約將不足損益兩平，且會嚴重虧損，將不會合意終止系爭租約，是被告以民事答辯三狀依民法第74條、第88條第1 項等規定撤銷合意終止系爭租約之意思表示。另原告既無權代表所有所有權人，其所為終止租約之行為，未經全體所有權人承認，依民法第118 條第1 項規定，不生效力。此外，原告明知被告承租系爭房屋係作為經營KTV 使用，系爭房屋未通過消防安全檢查，將被罰款與勒令停業等情，竟欺瞞不告知，致被告蒙受鉅額損失，原告之權利行使顯屬濫用，係以損害他人為主要目的，與誠實信用原則有違，依民法第148 條規定，其終止系爭租約之行為應屬無效，被告依租約仍屬有權占有。再者，吳元明向被告謊稱其為屋主代表，向被告收取105 年1月份租金及押金共120,000 元，並稱將上開款項代繳管理費與部分消防設備罰款，惟未經被告同意，對被告不生效力，是吳元明既係分管契約出租方之代理人，亦係本件訴訟原告之訴訟代理人，其收受上開120,000 元之行為自對原告發生效力，被告自將之對積欠之款項主張抵銷。是以，被告承租系爭房屋，自始為善意占有人，依法應受法律之保護，且原告亦已取回系爭房屋，本件並無訴訟實益。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、得心證之理由：原告主張系爭租約之租賃期間已屆滿，被告迄今仍無權占有系爭房屋，遂請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及返還租賃期間內未支付之管理費18,492元，並按月賠償原告40,000元等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠返還系爭房屋部分：
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。又按系爭租約第7 條約定：
「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）書面同意繼續出租外，應即無條件將租賃物點交返還予甲方；乙方如不即時遷讓房屋時，甲方並得向法院訴請遷讓房屋…」等內容。是本件系爭租約係自105 年1 月1 日起至105 年12月31日止，有系爭租約可參（見北簡卷第6 頁），則兩造間之租賃關係業於105 年12月31日因期滿而終止。準此，被告依前揭約定，即負有返還租賃物之義務，原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即為有據，應予准許。
㈡相當租金損害部分：
按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準（最高法院92年度臺上字第324 號判決參照）。又按系爭租約第3 條約定：「甲乙雙方同意租金每月為新臺幣肆萬元整（不含稅）」等內容。經查，本件被告迄今未返還系爭房屋，且有物品存放於系爭房屋內乙節，業據證人即前曾占有系爭房屋之人鍾添華於本院審理時證述綦詳（見本院卷第224 頁背面），且被告亦自承尚留有物品於系爭房屋內等情（見本院卷第255 頁背面），堪認為真。又系爭租約租期已屆滿，被告自負有返還租賃物之義務，然該房屋現係由被告無權占有使用中，應認被告受有無權占有該房屋之利益，致原告受有相當租金之損害。依上開說明，本件原告請求被告給付自系爭租約屆滿後，即106 年1 月1 日起至騰空遷讓上開房屋為止，按月以40,000元計算之損害金，為有理由，應予准許。
㈢相關費用部分：
按系爭租約第6 條約定：「甲乙雙方同意，自雙方簽定本租賃契約之日，視為點交租賃標的物予乙方，並由乙方負擔有關本租賃標的物所產生之電費、瓦斯費、管理費、化糞池清潔費用、一切修繕費、水費、電話費及其他一切必要費用均由乙方負擔，並依各該費用應繳納期間繳納，與甲方無涉」等內容，足見兩造於系爭租約已明文約定電費、管理費等費用，自點交之日起由被告負擔，惟被告自105 年5 月起至10
5 年12月間均未繳納公共電費、管理費，此有系爭房屋大樓管理委員會費用單據附卷可稽（見本院卷第91頁），準此，原告主張被告應給付105 年5 月至12月積欠之公共電費及管理費共18,492元，自屬有據。
㈣至被告雖以前詞置辯，惟查：
⒈被告抗辯：原告僅為系爭房屋之共有人之一而非所有權人，
原告係詐欺被告訂定系爭租約云云。然租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人並不以所有人為限，且被告迄系爭租約期間屆至止，均保有其合於約定使用、收益之狀態，難謂受有詐欺，故出租人對其物有無所有權或其他權利，全非租賃之成立要件，有關租賃上權利之行使，概由締結契約之名義人行之，則原告本於租賃關係所生之請求權及租期屆滿後之租賃物返還請求權，請求被告返還系爭房屋並清償積欠之費用，自無不合。
⒉被告又辯稱：原告之權利行使顯屬濫用，係以損害他人為主
要目的，與誠實信用原則有違云云。惟按民法第148 條固規定行使權利不得以損害他人為主要目的，惟若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍內（最高法院45年台上字第105 號判例參照）。本件原告基於兩造間之契約約定，於租期屆滿後向被告請求遷讓房屋及返還相當租金損害、相關費用，係本於出租人之地位行使其權利，自有其利益存在，故其提起本件訴訟，堪認非以損害他人為主要目的，而與民法第148 條所規定之權利濫用有間，故被告辯稱原告之請求屬權利濫用無保護之必要等語，尚非有理。
⒊被告辯稱：被告曾就系爭房屋與訴外人馬麗女、吳元明簽署
租賃契約，目前被告仍合法有效承租中，並非無權占有，自無須遷讓房屋云云。惟基於債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，此為債之相對性原則所然，本件被告所指上揭與原告以外之人所簽署之租賃契約係屬債權契約，而原告並非契約之相對人，依債之相對性原則，被告僅能依其與馬麗女、吳元明之約定對之請求，則被告執上開約定內容對抗非契約相對人之原告，顯屬無據，委不足採。
⒋被告另辯稱：吳元明向被告謊稱其為屋主代表，向被告收取
租金及押金共120,000 元，並稱將上開款項代繳管理費與部分消防設備罰款，被告自得以之主張抵銷云云。然按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務互相抵銷，但依債務之性質不能抵銷者，不在此限，民法第334 條定有明文。是依民法第334 條規定，必「二人互負債務」始得主張抵銷，本件原告與吳元明既非同一，被告與吳元明間就被告上開所指120,000 元之權利義務核與原告無關，是被告辯稱應以該筆款項與本件原告之請求為抵銷，自屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第450 條第1 項、第455 條前段、第
179 條等規定，及系爭租約第3 條、第6 條、第7 條之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付18,492元，及自106 年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付40,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 1 月 12 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 12 日
書記官 江昱昇附件：