臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第2106號原 告 雙越建設股份有限公司法定代理人 郭美蘭訴訟代理人 楊永成律師複代 理 人 張君魁律師被 告 李錦松
李孟宸李向鈞共 同訴訟代理人 李慧珠律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國107 年5 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之房屋預定買賣契約書第32條約定，雙方合意以本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款、第3 款分別定有明文。本件原告起訴聲明：㈠被告李錦松應給付原告新臺幣（下同）20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡被告李孟宸應給付原告165萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢被告李向鈞應給付原告175 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
嗣於民國106 年11月24日具狀變更聲明為：㈠被告李錦松應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡被告李孟宸應給付原告320萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息；㈢被告李向鈞應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，且其所請求之基礎事實仍屬兩造間同一房屋買賣契約法律關係，參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告李錦松、李孟宸、李向鈞分別於民國99年7 月5 日、104 年2 月12日、104 年1 月14日，與原告簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），購買門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號11樓及編號7 至9 號停車位、同址10樓及4 、5 、10號停車位、同址8樓及1 至3號停車位（以上合稱系爭房屋）。嗣上開房屋完工並於104 年12月28日移轉產權登記予被告，惟經原告發函請求被告配合交屋及支付系爭房屋尾款共360 萬元（被告李錦松部分為20萬元、被告李孟宸部分為320 萬元、李向鈞部分為20萬元），竟遭被告以系爭房屋之公共區域尚有瑕疵為由，拒絕辦理交屋及支付上開房屋尾款，此除顯與系爭契約第18條第1 項規定相違外，被告依同條第3 項約定，亦應於接獲原告之交屋通知後15日內配合辦理交屋手續，否則原告不負保管責任。則原告既已於106 年3 月14日以臺北南海郵局000283、000284、000286號存證信函通知被告應於函到5 日內處理交屋事宜，乃係依債務本旨向被告以準備給付之事代替提出給付，被告卻迄未配合辦理，顯陷於受領遲延，應視為原告已完成交屋手續，被告自有給付上開買賣價金尾款之義務。為此，爰依系爭契約第8 條第1 項、第18條約定，請求被告給付系爭房屋之剩餘買賣價金。並聲明：㈠被告李錦松應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡被告李孟宸應給付原告320 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢被告李向鈞應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：原告違反系爭契約第11、14條約定，並未遵期取得使用執照及過戶系爭房屋產權予被告，已有違約情事在先，且系爭房屋公共區域亦確有瑕施，被告並非無故拒絕交屋。另兩造間業於104 年12月間就系爭房屋之價金達成減價300 萬元之協議，被告乃將扣除貸款後應付之1,599 萬元（不含交屋款各20萬元）扣除300 萬元，匯款1,299 萬元予原告，原告嗣亦以該減價後之金額向國稅局申報本件買賣價金，是被告各僅餘20萬元之交屋尾款尚未支付甚明。又原告雖以前述106 年3 月14日存證信函通知被告配合辦理交屋，然其所主張之交屋尾款乃360 萬元，而非兩造經協議減價後之60萬元，自屬有可歸責事由致無法完成交屋，依系爭契約第18條第3 項但書約定，被告當不受拘束。從而，原告既尚未交屋予被告，依系爭契約第17條第3 項第4 款約定，於交屋日前之水電費、管理維護費仍應由原告負擔，而原告自10
5 年起已繳管理費共1,411,200 元，得就前述價金尾款60萬元為抵銷（超過60萬元部分將另行請求）。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保聲請免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈢第23頁）：㈠原告與被告李錦松於99年7 月5 日就臺北市○○區○○○路
○段○○○巷○○號11樓房屋、地下1 樓第7 、8 、9 號車位簽定房屋、土地預定買賣契約書（見本院卷㈠第8 至38、101 至
110 頁）；原告與訴外人趙淑芬於99年7 月5 日就系爭8 、10樓房屋、地下1 樓第1 、2 、3 、4 、5 、10號車位簽定房屋、土地預定買賣契約，於104 年間與原告協議更換契約當人重新訂約，而由被告李孟宸於104 年2 月12日與原告就系爭10樓房屋及地下1 樓第4 、5 、10號車位簽定房屋、土地預定買賣契約（見本院卷㈠第39至69、111 至120 頁），另由被告李向鈞於104年1 月14日就系爭8 樓房屋及地下1樓樓第1 、2 、3 號車位簽定房屋、土地預定買賣契約（見本院卷㈠第70至100 、121 至131 頁）。
㈡原告於103 年1 月24日向臺北市政府都市發展局（下稱臺北
市都發局）提出系爭房屋之95建字第0392號建照工程竣工並申請核發使用執照之申請案，而經該局於103 年12月4 日核發使用執照。
㈢原告於104 年12月28日將系爭8 、10、11樓房屋及地下1 樓
第1 、2 、3 、4 、5 、10號車位之所有權移轉登記予被告李錦松、李孟宸、李向鈞。
㈣被告李錦松、李孟宸、李向鈞就系爭8 、10、11樓房屋及地
下1 樓第1 、2 、3 、4 、5 、10號車位有如原證11明細表所示之付款情形（見本院卷㈠第227 頁），被告並於104 年12月24日支付1,299萬元予原告，迄今除有減價爭議之300萬元外，尚有房屋尾款共60萬元未支付。
四、本院之判斷：原告主張被告李錦松、李孟宸、李向鈞應分別給付系爭房屋尾款20萬元、320 萬元、20萬元等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審究者為：㈠原告依系爭契約第18條請求被告支付如訴之聲明所示金額，有無理由？㈡被告主張以其支付之管理費、水電費抵銷房屋尾款60萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠原告得否請求被告給付系爭房屋價金尾款部分：
⒈原告並未違反系爭契約第11、14條約定，且被告不得以系爭房屋公共設施尚有瑕施為由拒絕付款：
⑴系爭契約第11條第1 項本文約定：「本大廈之建築工程自民
國100 年1 月1 日前開工至103 年2 月14日前向建築主管機關申請使用執照掛件，以取得使用執照為完工日」；第14條第1 項約定：「房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記」、第3 項第
1 款約定：「乙方（即原告）應於甲方（即被告）履行下列義務時，辦理房屋所有權移轉登記：㈠依契約約定之付款辦法，除約定之交屋保留款外，應繳清房屋移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息」；另系爭契約第18條第1 項本文約定：「乙方（即原告）應於領得使用執照六個月內，通知甲方（即被告）進行交屋。甲方不得以公共設施未完成交付或進行瑕疵修繕為由拒絕交屋或繳交應付款項」。
⑵經查，原告於103 年1 月24日向臺北市都發局申請核發使用
執照，而經該局於103 年12月4 日核發103 年使字第0364號使用執照等情，為兩造所不爭執，並有上開使用執照、都發局103 年2 月25日北市都建字第10362748000 號函在卷足憑（見本院卷㈠第190 、202 頁），堪信屬實，則原告既已於
103 年2 月14日前向臺北市都發局申請使用執照掛件，核與系爭契約第11條第1 項本文之約定尚無相悖。被告雖抗辯原告於103 年12月4 日取得使用執照後，於104 年12月28日始將系爭房屋移轉登記，違反系爭契約第14條第1 項關於4 個月期限之約定云云，惟依同條第3 項約定，原告於被告繳清系爭房屋相關款項前，尚不負移轉登記之義務，而被告係於
104 年12月24日支付1,299 萬元予原告一節，已如前述，則原告於收取上開款項後4 日內即移轉系爭房屋之所有權登記予被告，亦難認有何違反系爭契約第14條之情事。
⑶又查，被告雖辯稱其經原告通知辦理交屋後，系爭房屋公共
設施尚有瑕疵，故其並非無故拒絕支付價金尾款云云，並提出工程報價單、公設初勘缺失報告、支票等件為佐（見本院卷㈠第234 至240 頁）。然參照前述系爭契約第18條第1 項約定，被告尚不得以系爭房屋公共設施存有瑕疵為由拒絕交屋或繳交應付款項，是其此部分所辨，復無可採。
⒉兩造已達成就系爭房屋減價300 萬元之協議，被告迄今僅餘交屋尾款各20萬元未給付：
⑴系爭契約第8 條第1 項約定：「本條付款辦法甲方（即被告
）應依房屋付款明細表之約定，其每次付款間隔應在二十日以上。於接獲乙方（即原告）繳款通知單七日內自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。如乙方未依工程進度定付款條件者，甲方得於工程全部完工時一次支付之」；第18條第1 項約定：「乙方（即原告）應於領得使用執照六個月內，通知甲方（即被告）進行交屋。甲方不得以公共設施未完成交付或進行瑕疵修繕為由拒絕交屋或繳交應付款項。㈠乙方付清因遲延完工所應付之遲延利息於甲方。㈡乙方就契約約定之甲方房屋房屋或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢甲方繳清所有之應付款未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。㈣乙方如未於領得使用執照六個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方」。準此，依上開約定，被告有按時付款，並於交屋前繳清系爭房屋相關款項之義務，固不待言。
⑵經查，被告李錦松、李孟宸、李向鈞均依系爭契約第9 條委
由原告辦理貸款，並由原告直接領取款項抵付系爭房屋之各期價金，其等之實際准貸金額分別為3,600 萬元、4,605 萬元、4,450 萬元，與原先預貸金額（4,802 萬元、4,680 萬元、4,772 萬元）所不足之1,202 萬元、75萬元、322 萬元共計1,599 萬元，及交屋款各20萬元，為被告就系爭房屋所應支付之金額，被告於104 年12月24日匯款1,299 萬元予原告等情，為兩造所不爭執，並有付款明細、交易紀錄在卷可參（見本院卷㈠第227 、228 頁），足信為真。而關於其中差額300 萬元部分，104 年12月間被告李錦松及其配偶趙淑芬與陳昱齊在臺北國際飯店就系爭房屋減價事宜進行討論，被告因停車位及公共設施問題，原本要求共減價600 萬元，雙方協調後被告同意降為共減價300 萬元，並願立刻配合辦理交屋等情，為證人趙淑芬、陳昱齊於本院審理中結證一致（見本院卷㈢第37頁背面、第41頁）。嗣被告即透過其公司職員唐心玲於104 年12月24日匯款1,299 萬元予原告一節，有LINE對話擷圖畫面在卷可參（見本院卷㈠第191 至193 頁、本院卷㈢第48至51頁），並經證人唐心玲證稱：我是被告公司之總務，當時被告李錦松告知兩造就系爭房屋已達成30
0 萬元之減價協議，並交代我與原告公司之劉小姐（指原告公司之會計劉姿吟）聯絡，而劉小姐有先傳送她計算3 間房屋各自減價金額明細給我看，該文件上有以手寫註明折讓30
0 萬元，該貸款計算底稿是國泰世華銀行製作並提供予雙方之文件，所以我這裡也有1 份，我們經過相互通話確認本件確實減價300 萬元後，我才匯出1,299 萬元至原告所提供之帳戶等語（見本院卷㈢第39至40頁）。再觀諸前述LINE對話內容，顯示原告公司會計劉姿吟於104 年12月23日傳送載有貸款銀行為國泰世華銀行，被告3 人貸款差額共計1,599 萬元，該差額不包含交屋款20萬元，並於右下方以手寫方式註記「1,599 －300 （折讓）＝1,299 萬」等內容之照片予唐心玲，雙方通話後，唐心玲亦傳送除未有手寫部分外，其餘內容相同之貸款金額計算文件予劉姿吟，並再經確認後，唐心玲即向劉姿吟索取匯款資料，劉姿吟乃傳送國泰世華銀行存摺封面照片予唐心玲等情，可見被告確係依雙方核算及減價後之結果匯款1,299 萬元予原告。復佐參原告就銷售系爭房屋之統一發票開立金額，關於被告李孟宸所購買之房地總共折讓300 萬元一情，有財政部國稅局107 年1 月26日財北國稅中南營業一字第1070850877號函暨相關附件存卷可考（見本院卷㈡全卷），益徵兩造間就系爭房地確有折價300 萬元之事實。原告固以證人趙淑芬、唐心玲分為被告李錦松之配偶及所經營公司之職員，認其等證述均乏可信性云云，然上開證人之證詞既係基於其親身經歷而為陳述，除與客觀證據相符外，亦核無顯然偏頗被告情事，應屬可信。是以，兩造間應就系爭房地已達成減價300 萬元之協議，則被告所辨：其於104 年12月24日匯款1,299 萬元予原告後，應僅餘交屋款各20萬元尚未繳納等語，即非無據。
⑶原告雖主張：證人陳昱齊並無代表原告公司與被告協議折價
之權限云云。惟查，證人陳昱齊固證稱：我僅是系爭房屋之地主，雖曾參與協調該建案之相關事務，但並未擔任原告公司任何職務；當時被告遲未辦理交屋手續並透過原告之蔡影輝經理表示希望找我聊一聊，所以雙方才在104 年12月18日見面，而就被告表示請求減價300 萬元部分，我並沒有決定權限，僅同意將該訊息帶回讓原告公司審酌討論等語（見本院卷㈢第40至42頁）。然此經被告否認，並據被告提出證人陳昱齊之名片、保固切結書、安全保證書為證（見本院卷㈢第64、75、76頁），可見證人陳昱齊之名片上載明原告公司名稱及統編、職稱為總經理，並以原告公司總經理名義出具上開切結書、保證書予包含被告在內之系爭房屋社區住戶，復未見原告爭執上開證據之真正，則證人陳昱齊所稱其並未於原告公司擔任任何職務且無代表權限等語，實非無疑。再審諸被告與證人陳昱齊協議後，原告公司旋即由其會計劉姿吟辦理後續匯款事宜，及知會承貸系爭房屋之國泰世華銀行，並交付與前開協議結果相符之核算文件予被告確認，原告嗣後更以上開折價後之金額向國稅局申報，俱足認定兩造間確已達成減價協議無訛，是原告此部分主張，並無可採。
⑷原告又主張：依系爭契約第31條第3 項約定，上開減價協議
並未經書面訂入契約而不生效力云云。經查，系爭契約第31條第3 項固約定：「本契約為雙方間之全部約定，若雙方有其他任何協議者，均應以書面文字列入本契約書中，否則不生效力」等語，而上開減價協議並未訂立書面契約一情，亦為兩造所不爭執。惟按，當事人互相表示意思一致，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文，是契約之成立本不以書面之訂立為要件，且原告既已按上開協議結果令被告匯款，並以系爭房屋減價後之金額向國稅局申報買賣價金，顯有承認系爭協議效力之意，是該減價協議業已成立生效，原告事後再以系爭契約第31條第3 項約定否認其效力，顯難憑採。
⑸從而，原告雖以系爭契約第8 條第1 項、第18條約定，主張
被告尚應給付360 萬元之系爭房屋價金云云，然兩造既已達成減價300 萬元之協議，被告並匯付其餘款項完畢，是除各自之交屋款外，被告應無再給付300 萬元之義務，亦即原告僅得請求被告各給付20萬元之交屋款，逾此部分之請求，則屬無據。
㈡被告得否主張抵銷部分：
⒈系爭契約第18條第3 項約定：「甲方（即被告）應於收到交
屋通知日起15日內配合辦理交屋手續，爾後乙方（即原告）不負保管責任。但可歸責於乙方時，不在此限」；第17條第
2 項第1 款約定：「甲方（即被告）應負擔相關費用負擔項目：㈠自交屋日（含視為點收完成）起不論是否遷入，本約房屋所發生之水電費及管理維護費」。又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項本文亦有明定。
⒉經查，原告於106 年3 月14日以臺北南海郵局000283、0002
84、000286號存證信函通知被告應於函到5 日內配合交屋並支付價金尾款，惟被告迄未交屋完成等情，為被告所不爭執，並有上開存證信函在卷可查（見本院卷㈠第135 至139 頁），堪信屬實。原告固主張被告未依上開存證信函辦理交屋，應負受領遲延責任，而視為已完成交屋手續云云，惟觀諸該信函內容，原告仍以未減價前之尾款向被告請求，則雙方既對價金數額非無爭執，已詳前述，被告拒絕依該金額付款並配合交屋，即難逕認有何可歸責事由，而非無故拒絕交屋，應無適用系爭契約第18條第3 項本文約定逕認視為完成交屋之餘地。再者，原告迄未交付系爭房屋之所有權狀及鑰匙一節，業據雙方陳明一致（本院卷㈠第214 、230 頁），則依系爭契約第18條第2 項原告於被告辦妥交屋程序時始應交付權狀及鑰匙之約定，亦可推知本件尚未進行交屋甚明。又縱認嗣後被告有逕自入屋查看之舉，亦屬原告得否對其為其他法律上主張之範疇，尚不影響本件未予交屋之事實，附此敘明。
⒊又查，關於費用之負擔部分，原告既迄未交付系爭房屋予被
告，詳如前述，則依系爭契約第17條第2 項第1 款約定反面解釋，系爭交屋前所發生之水電費及管理維護費仍應由被告負擔。而被告於105 年1 月15日前已預繳5 個月，每月為22,400元（每戶20,000元＋車位清潔費800 ×3 個車位）之管理費，共計336,000 元（22,400元×3 戶×5 月）；又自10
5 年7 月至106 年10月止，亦已按月繳納22,400元，共計1,075,200元（22,400元×3戶×16月）之管理費，有其提出之系爭房屋社區管理委員會第六次會議記錄、台北富邦銀行出款明細通知、華南銀行匯款回條為佐（見本院卷㈠第241 至
247 頁），且未經原告爭執其形式真正或計算方式，自足信為真。是被告既各自先行墊付470,400 元（336,000 ÷3 ＋1,075,200 ÷3 = 470,400 元）之管理費，則其所辨就此債權可與原告對其等之系爭房屋尾款債權各20萬元相抵銷，尚屬可採。從而，本件經相互抵銷後，原告對被告均已無餘額得以請求。
五、綜上所述，原告起訴主張被告李錦松、李孟宸、李向鈞應分別給付系爭房屋尾款20萬元、320 萬元、20萬元等情，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦乏其所據，爰併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
民事第七庭 法 官 劉娟呈以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
書記官 周慈怡