臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第229號原 告即反訴被告 豪泰建設股份有限公司法定代理人即 清算人 陳明臣訴訟代理人 陳垚祥律師被 告即反訴原告 李良杰訴訟代理人 楊宗翰律師追加 被告 蔡仲烟上列當事人間確認委任契約無效等事件，本院於民國107 年5 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文追加被告應將如附表所示之物返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由追加被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院95年度台上字第1558號判決要旨參照）。
查原告即反訴被告起訴請求：㈠先位主張確認原告與被告即反訴原告間於民國105 年2 月4 日簽訂之委任書（下稱系爭委任書）無效，備位主張系爭委任書應予撤銷，備備位主張原告與被告間簽訂之系爭委任書之委任關係不存在。㈡被告應將臺北市○○區○○段○○段00地號，權利範圍：全部、地目：建、面積：29平方公尺之土地（下稱系爭土地）所有權狀、原告之印章、原告法定代理人陳明臣（下逕稱其名）印鑑證明2 份、98年至101 年、103 年至104 年地價稅繳款單正本6 份返還原告；被告即反訴原告則主張認系爭委任書之法律關係有效，故於言詞辯論終結前提起反訴，請求反訴被告給付反訴原告新臺幣（下同）40萬26元。經核本反訴均係基於原告與被告間之系爭委任書所生之爭執，且其防禦方法互相牽連，揆諸前揭說明，被告提起反訴，於法尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。經查，原告之起訴主張已如前述，嗣原告將第一項聲明變更為：先位主張確認原告與被告間簽訂之系爭委任書之委任法律關係應為無效，備位主張原告與被告間簽訂之系爭委任書之委任法律關係應予撤銷；備備位主張原告與被告間系爭委任書之委任關係不存在（見本院卷二195 頁及其反面）。又第二項聲明部分，原告撤回請求返還陳明臣印鑑證明2 份、98年至101 年、103 年至104 年地價稅繳款單正本6 份之部分（見本院卷二第71頁、第86頁），並追加蔡仲烟（下稱追加被告）為被告，將第二項聲明變更、追加為：追加被告應將系爭土地所有權狀、原告之印章返還原告（見本院卷二第124 頁）。經核原告所為前開訴之追加及變更，請求之基礎事實均同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，合於上開規定，應予准許。
三、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。查原告本件主張系爭委任書之法律關係無效、應予撤銷或不存在，致原告與被告間因系爭委任書所生之法律關係之私法上地位陷於不安狀態，並得以本件確認判決將之除去，應認原告之請求有確認利益。
貳、實體方面
一、本訴部分㈠原告主張：
⒈被告因擔任證人廖芯瑩會計師之助理，得悉原告所有之系爭
土地需為變價，即主動向陳明臣表示願處理系爭土地，原告由陳明臣為代表人，於105 年2 月4 日與被告簽訂系爭委任書，然被告未具有不動產經紀人員之證照，被告不得從事土地買賣之仲介，且不得賺取價差，被告已經違反不動產經紀業管理條例第5 條、第17條、第19條，前開規定均屬禁止規定，系爭委任書之委任法律關係，依民法第71條應屬無效。
⒉退步言之，被告利用陳明臣年事已高，急欲將系爭土地處理
，且無變賣畸零地之經驗，對不動產仲介之實際情形及相關法規亦不清楚，被告自行草擬系爭委任書，並未事先與陳明臣協商內容，並趁陳明臣自日本返國之際，即要求其至證人即公證人高啟霈之公證事務所簽訂系爭委任書及辦理公證，陳明臣於當天剛返國，且相當疲累，仍不得已依被告之堅持前往簽訂，證人高啟霈於辦理公證時，並未逐條解釋並說明其內容，系爭委任書甚至有將「受任人之佣金」誤繕為「委任人之佣金」情形，足見系爭委任書係被告趁陳明臣在急迫、輕率及無經驗之情況下所簽訂，依當時簽訂系爭委任書之情形亦有顯失公平。是原告得依民法第74條規定，請求撤銷系爭委任書之委任法律關係。
⒊再退步言之，原告亦得依民法第549 條第1 項規定，以起訴
狀表明終止系爭委任書之委任法律關係，並於送達被告時即發生終止之效力，故請求確認原告與被告間於105 年2 月4日簽訂之系爭委任書之委任法律關係已不存在。
⒋被告以原告名義與追加被告於105 年9 月20日簽訂之系爭土
地之買賣契約（下稱系爭買賣契約），應係於原告於105 年10月11日委託律師發函予被告後，被告為避免原告取回系爭土地所有權狀及原告印章所為通謀虛偽之行為，應為無效，追加被告現持有系爭土地所有權狀及原告印章，追加被告屬不當得利，應將上開物品返還原告。爰第一項聲明部分，先位依民法第71條、民事訴訟法第247 條第1 項之規定；備位依民法第74條之規定；備備位依民法第549 條、民事訴訟法第247 條第1 項之規定。第二項聲明依民法第767 條第1 項、第179 條，提起本件訴訟等語，並聲明：①先位部分：確認原告與被告間簽訂之系爭委任書之委任法律關係應為無效。備位部分：原告與被告間簽訂之系爭委任書之委任法律關係應予撤銷。備備位部分：確認原告與被告間於105 年2 月
4 日所簽訂之系爭委任書之委任法律關係不存在。②追加被告應將系爭土地所有權狀、原告之印章返還原告。
㈡被告則以：
⒈不動產經紀業管理條例規範對象僅止於不動產經紀業及所屬
經紀人員，不及於如被告偶一受任之人員，被告不受不動產經紀業管理條例之限制。退步言之，縱被告有違反不動產經紀業管理條例之規定，僅涉及行政上責任，不影響系爭委任書之委任法律關係。
⒉陳明臣深具商場及社會經驗，有相當閱歷，並非無知識、經
驗之人。系爭委任書既經證人高啟霈依法公證確認其內容之真正。又在兩造簽立系爭委任書前，證人高啟霈復已對陳明臣及被告逐條口頭告知並確認系爭委任書之內容，且經雙方表明知悉、確認後簽名，方才完成系爭公證。再者，陳明臣於105 年2 月17日與證人廖芯瑩簽訂委託書（下稱105 年2月17日委託書），依105 年2 月17日委託書，委託證人廖芯瑩辦理原告之清算事宜，委任權限包含：「其他（詳105.2.
4 公證書）」之事項，並申明由被告代管所有權狀至出售過戶為止。假若系爭委任書有民法第74條之得撤銷事由，何有可能事後於105 年2 月17日二度重申委託被告處理系爭土地出售事宜之意旨？且其中更由訴外人即原告之監察人陳永哲擔任見證人？益見原告所稱趁陳明臣「輕率、急迫、無經驗」而簽訂系爭委任書，無足採信。
⒊系爭委任書第7 條明訂：「本委任有效期限為一年。」則兩
造間之委任關係，無論原告得否依民法第549 條第1 項規定終止，至遲於106 年2 月4 日即因屆滿而終止，系爭委任書之委任法律關係，已經非現在之法律關係，原告本件起訴無確認利益。退步言之，終止之效力僅能向後生效，原告現係確認原告與被告間於105 年2 月4 日簽訂之系爭委任書之委任關係不存在，自難謂合法等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈢追加被告則以：被告持系爭委任書及公證書代理原告與其簽
訂系爭買賣契約，其相信公證書進行買賣，是很單純的買賣，不明白為何會被告，伊持有系爭土地所有權狀及原告之印章，係為了求個保障等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈣兩造不爭執事項（見本院卷二第37頁反面至第38頁、第183頁反面）：
⒈原告由陳明臣為代表人與被告於105 年2 月4 日簽訂系爭委
任書），系爭委任書內容為：「
一、標的坐落與持分：台北市○○區○○段○○段00000000
0 地號，持分1 分之1
二、上列標的之處理，包括解除其法拍設定、與他人洽談簽約、代收定金與買賣價金（買賣價金最低應為每坪新台幣76萬元，此金額內含一切應繳之稅費，若有超出每坪76萬元之部分則係歸屬第三人之佣金）及地政事務所登記等一切與出售標的物相關事務，委任人皆概括委任受任人代理為之。
三、其他受任人認為適當有關上述標的物之處理，委任人亦授權受任人代理為之。
四、委任人之佣金為買賣總金額百分之六。
五、若委任人中途解除、終止委任或未配合處理買賣過戶事宜、受任人未盡善良管理人責任致生損失，應向他方負違約責任，此責任金額最高為新台幣200萬元。
六、若因委任人解除、終止委任致受任人損失之罰金或其他金額，應由委任人全額負擔。
七、本委任有限期限為一年。
八、本委任事務完成後，受任人應負責以存證信函方式通知豪泰建設股份有限公司領取款項。」，系爭委任書並於同日經證人高啟霈公證。
⒉被告無不動產經紀人員之證照。
㈤原告另主張系爭委任書之委任法律關係無效或得撤銷或不存
在，且追加被告應返還系爭土地所有權狀及原告之印章等節，則為被告、追加被告以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：⒈系爭委任書之委任法律關係是否因被告無不動產經紀人員之證照而無效？⒉原告是否得依民法第74條撤銷系爭委任書之委任法律關係？⒊原告請求確認其與被告間於105 年2 月
4 日簽訂系爭委任書之法律關係不存在有無理由？⒋原告請求追加被告返還系爭土地所有權狀及原告印章有無理由？茲分述如下：
⒈系爭委任書之委任法律關係不因被告無不動產經紀人員之證照而無效：
觀諸系爭委任書之意旨（見本院卷一第24頁），即係原告委任被告處理系爭土地之出售相關事務，包括解除法拍設定、與他人洽談簽約、代收定金與買賣價金及地政事務所登記等事務，而被告對其未具有不動產經紀人員之證照乙情，亦不爭執。原告雖主張被告不具有不動產經紀人員之證照，卻受委任處理系爭土地之出售事務，且得獲取佣金，系爭委任書之委任法律關係因違反不動產經紀業管理條例第5 條、第17條、第19條之規定，上開規定均為禁止規定，系爭委任書之委任法律關係應為無效云云。然按經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限；經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務；經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰，不動產經紀業管理條例第5條第1 項、第17條、第19條第1 項、第32條第1 項分別定有明文。細繹上開條文，均係關於不動產經紀業之行政管理規定與行政處罰之規範，屬取締規定，兩造間所訂之系爭委任書之法律關係，其效力不受影響。原告主張系爭委任書之委任法律關係，違反禁止規定，應屬無效云云，實無可採。
⒉原告不得依民法第74條撤銷系爭委任書之委任法律關係：
①原告主張系爭委任書有民法第74條得撤銷之情事，依民事訴
訟法第277 條前段之規定，原告自須就此部分主張負舉證責任。然系爭委任書經證人高啟霈公證，且系爭委任書係陳明臣及被告在證人高啟霈之公證事務所辦理系爭委任書之公證時當場簽訂等情，為兩造所不爭。又系爭委任書依其性質，並不以經公證為必要，原告與被告將系爭委任書，交由公證人對系爭委任書此份私文書公證，且當場簽訂系爭委任書，足見原告與被告間自願性選擇就系爭委任書以法律上較為慎重之方式加以公證，已難認系爭委任書簽訂當時有何輕率或顯失公平之情事。又證人高啟霈於本院審理中證稱：系爭委任書係在伊事務所辦公區域當場簽訂，伊有口頭逐條告知系爭委任書之內容，才會進行公證，通常當事人會說知道了，才會進行公證，一定是確認後才會簽名等語（見本院卷二第71頁至第73頁），證人高啟霈為公證人，與原告、陳明臣及被告間均無利害關係，其證述應屬可信，是依證人高啟霈之證述，亦難認本件有何符合民法第74條所定要件之情事。②原告雖以被告自行草擬系爭委任書，未事先供陳明臣審閱，
陳明臣於105 年2 月4 日甫返國，相當疲累，被告卻要求其當日至證人高啟霈之事務所簽訂系爭委任書及辦理公證，系爭委任書甚至有明顯之誤繕，可見證人高啟霈未逐條與陳明臣、被告確認系爭委任書內容云云，並提出入出國日期證明書1 份為據（見本院卷二第90頁）。然陳明臣於105 年1 月30日出境，於105 年2 月4 日入境乙情，固有上開入出國日期證明書1 份足證。然陳明臣105 年2 月4 日入境，並於同日簽訂系爭委任書，仍與系爭委任書係於急迫情形下簽訂有間，原告仍須證明系爭委任書簽訂當時有何急迫、輕率之情事。且無論系爭委任書係由何人草擬，系爭委任書簽訂前及公證前，證人高啟霈已告知系爭委任書之內容，業經證人高啟霈證述明確，實無從據此主張符合民法第74條所定要件。
又縱系爭委任書第4 條有將「受任人」誤繕為「委任人」之情形，然因委任契約中，得請求報酬者，本為受委任之受任人，此部分顯為誤繕，不可以此逕予推論證人高啟霈未在系爭委任書簽訂前及公證前與陳明臣及被告確認系爭委任書之委任報酬成數或其他委任內容要旨。
③是以，原告未舉證證明系爭委任書之簽訂過程有有何符合民
法第74條所定急迫、輕率、無經驗及顯失公平之情事，其主張系爭委任書之法律關係應予撤銷，尚屬無據。
⒊原告請求確認其與被告間於105 年2 月4 日簽訂系爭委任書之法律關係不存在無理由：
系爭委任書之法律關係，無原告本件主張之無效、得撤銷事由，已如前述，是系爭委任書之法律關係仍屬有效。又系爭委任書之性質為委任契約，為兩造所不爭，原告作為委任人自得依民法第549 條第1 項以本件起訴狀繕本之送達終止系爭委任書之法律關係。然所謂終止係向後失其效力，是本件原告與被告間之委任法律關係，應於本件起訴狀繕本之送達之翌日向後失其效力，本件原告主張「確認原告與被告間於
105 年2 月4 日所簽訂之系爭委任書之委任法律關係不存在」，係欲確認原告與被告間自105 年2 月4 日起迄今之委任法律關係均不存在，自屬無據。
⒋原告請求追加被告返還系爭土地所有權狀及原告印章有理由：
①追加被告對其現持有系爭土地所有權狀及原告印章乙情，並
不爭執（見本院卷二第184 頁），且追加被告曾以證人身分於本院審理中證稱：伊與原告於105 年9 月20日簽訂系爭買賣契約，原告部分是由被告代理簽訂，簽約現場有伊母親、弟弟、會計、原追加被告即代書經校（嗣原告撤回追加被告經校之部分，下逕稱其名）、訴外人即經校之妹妹經梓及被告在場，伊於簽約當天即給付第一期款現金100 萬元予被告，被告於簽約時有攜帶系爭土地所有權狀、原告印章、系爭委任書、公證書等文件前來，嗣後系爭買賣契約進行到第二期款時，伊已經準備好台支本票，被告卻向伊表示有問題，無法進行用印，伊已經交付第一期款現金100 萬元，為了自保，伊跟代書說，所有契約文件伊要拿回來自己保管，契約文件包括系爭土地所有權狀及大印章1 顆等語（見本院卷二第100 頁反面至第102 頁），核與經校於本院審理中陳稱：
系爭買賣契約簽訂時，是由伊事務所幫忙簽約，伊於105 年
9 月20日自被告拿到陳明臣選任為清算人之法院函文與原告公司大小章，105 年9 月20日追加被告有給付100 萬元給被告，第二次用印根據系爭買賣契約是105 年12月31日，追加被告應再付100 萬，因為陳明臣沒有出現履行，所以沒有進行第二次用印，伊大約於106 年1 月初將公司大小章、法院清算文件、所有權狀影本還給追加被告等語大致相符（見本院卷二第70頁及其反面），嗣追加被告復提出持有之原告印章印文1 紙為佐（見本院卷二第190 頁），是依追加被告、經校上開所述及追加被告提出之印文，堪以認定被告於代理原告與追加被告簽訂系爭買賣契約時，即105 年9 月20日時，確曾持有原告之印章，並於同日交付經校，嗣追加被告再自經校處，取得系爭土地所有權狀及原告之印章，並持有迄今之事實。
②系爭買賣契約（系爭買賣契約之效力詳下述）第2 條約定：
「…二、第乙次付款：新台幣壹佰萬元正第二次付款：於10
5 年12月31日用印付新台幣壹佰萬元第三次付款：双方等土增稅單下來甲方（即追加被告）付新台幣壹佰萬元正第四次付款：過戶完成好，甲方付尾款新台幣參佰陸拾陸萬柒仟壹佰元正…………」等語、第3 條約定：「乙方（即原告）應於前條第二款付款時交付所權狀，第二款付款時交付印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉應備全部證件…」等語（見本院卷一第111 頁），是依系爭買賣契約上開約定，至105 年12月31日追加被告第二次付款時，原告始有交付所有權狀等產權移轉應備全部證件之義務，且交付之真意應係限定為產權移轉之目的，而被告及追加被告均不爭執系爭買賣契約僅進行至第一次付款，而未進行第二次付款，追加被告因系爭買賣契約履約情況不如預期，為求自保，即逕自向經校索取系爭土地所有權狀及原告之印章，並持有迄今，屬無法律上原因而無權占有系爭土地所有權狀及原告之印章，原告為系爭土地所有權狀及印章之所有人，自得依民法第767 條第1 項前段、第179 條請求追加被告返還。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：
系爭委任書約明本件佣金為買賣總金額6 ％，嗣於105 年9月20日，反訴原告即依系爭委任書意旨，與追加被告簽訂系爭買賣契約書，系爭買賣契約書第1 條約明買賣總價款為66
6 萬7100元，又依系爭委任書第2 條約定，系爭土地賣價不得低於每坪76萬元，而系爭土地為29平方公尺，合8.7725坪，以76萬元計算，恰為666 萬7100元。故依系爭委任書第4條之約定，反訴被告應給付反訴原告之佣金即為40萬26元。
反訴原告於簽訂系爭買賣契約書，並收受追加被告給付之10
0 萬元後，多次聯繫陳明臣，欲交付簽約款項100 萬元，然陳明臣均未接聽電話。反訴原告復以簡訊、發律師函予陳明臣，通知陳明臣出面用印、領款，陳明臣迄今均未予置理，反訴原告現仍隨時可給付反訴被告100 萬元，此部分顯係反訴被告受領遲延，反訴被告主張抵銷為無理由。爰依系爭委任書第4 條之約定，提起本件反訴，並聲明：反訴被告應給付反訴原告40萬26元。反訴原告願以現金或由財團法人法律扶助基金會臺北分會出具保證書供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告則以：
⒈反訴原告並未告知反訴被告有系爭買賣契約之情事，亦未將
第一期款100 萬元交付予陳明臣。嗣至反訴被告於105 年10月11日委託律師對反訴原告發律師函，請求反訴原告返還系爭土地所有權狀及相關物品，經20日以後，反訴原告始委託律師發函稱其與追加被告簽訂系爭買賣契約，然仍未交還10
0 萬元。再者，系爭土地之土地增值稅高達301 萬7942元，惟系爭買賣契約書付款方式卻係第1 、2 、3 期款各100 萬元，顯然不足以支付上開稅款；且其餘大部分366 萬7100元則係於系爭土地移轉登記完成後才交付，故追加被告有可能於取得系爭土地後而不付尾款。尤其反訴原告應追加被告之要求而同意「乙方（即反訴被告）如有違約罰參倍」之約定，而加重反訴被告之責任，此約定顯係反訴原告與追加被告逼迫反訴被告履行系爭買賣契約。系爭買賣契約應係反訴原告在接獲反訴被告105 年10月11日信函後，才找追加被告簽訂，並倒填日期為「105 年9 月20日」，系爭買賣契約為反訴原告與追加被告間通謀虛偽之行為，應屬無效。
⒉退步言之，縱系爭買賣契約真正有效，在追加被告未付清全
部買賣價款之前，反訴原告之給付酬金之條件應尚未成就。反訴原告於本件聲請法律扶助，應屬無資力之人，反訴被告依民法第265 條不安抗辯權之規定，於追加被告未付清所有價款之委任任務終結前，反訴被告得拒絕給付，反訴原告不得向反訴被告請求仲介酬金40萬26元。
⒊反訴原告自認其於簽訂系爭買賣契約時已收受追加被告所給付第1 期款100 萬元，惟其並未將100 萬元交付予陳明臣。
是以，反訴被告自得依民法第334 條第1 項規定，主張抵銷等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之反訴駁回。願供擔保，請准宣告免予假執行。
㈢得心證之理由：
本件反訴應審究者厥為反訴原告之反訴請求有無理由？茲分述如下：
⒈系爭委任書第2 條約定：「上列標的之處理，包括解除其法
拍設定、與他人洽談簽約、代收定金與買賣價金（買賣價金最低應為每坪新台幣76萬元，此金額內含一切應繳之稅費，若有超出每坪76萬元之部分則係歸屬第三人之佣金）及地政事務所登記等一切與出售標的物相關事務，委任人皆概括委任受任人代理為之。」、第4 條約定：「四、委任人之佣金為買賣總金額百分之六。」，而契約之解釋，不得拘泥於所用之辭句，應解釋其真意，系爭委任書之性質為委任契約，而委任契約自係受任人向委任人請求委任之報酬，是上開第
4 條約定中之「委任人之佣金」，明顯係將「受任人」誤載為「委任人」。而反訴原告依系爭委任書於105 年9 月20日代理反訴被告與追加被告簽訂系爭買賣契約乙情，業經證人即追加被告於本院審理中證述明確，並有系爭買賣契約、簽約現場照片各1 紙在卷可稽（見本院卷一第52頁、第110 頁至第115 頁），堪信屬實。而依系爭買賣契約第1 條，買賣價金為666 萬7100元，是反訴原告得依系爭委任書第4 條向反訴被告請求44萬26元之委任報酬（計算式：666 萬7100元×6 ％＝44萬26元）。
⒉反訴被告辯稱系爭買賣契約為通謀虛偽簽訂，為無理由：
反訴被告雖辯稱：系爭買賣契約為通謀虛偽簽訂云云，然依民事訴訟法第277 條前段之規定，反訴被告就此答辯自須負舉證責任。然：
①追加被告曾以證人身分於本院審理中證稱：伊與反訴被告於
105 年9 月20日簽訂系爭買賣契約，反訴被告部分是由反訴原告代理簽訂，簽約現場有伊母親、弟弟、會計、經校、經梓、反訴原告在場，伊於簽約當天即給付第一期款現金100萬元予反訴原告，伊家裡從事水果批發，錢是弟弟管理，伊跟弟弟說需要用100 萬元，弟弟就會拿給伊等語（見本院卷二第101 頁反面），且追加被告嗣並提出其向他人調現後，由其母親轉帳返還款項之帳戶交易紀錄及簽約現場照片在卷為佐（見本院卷二第117 頁至第121 頁），是已難認逕認系爭買賣契約非105 年9 月20日簽訂或基於通謀虛偽意思表示而簽訂。
②證人即反訴被告之清算程序受任人廖芯瑩雖於本院審理中證
稱：陳明臣於105 年11月6 日持反訴原告於105 年11月3 日委託律師發給陳明臣之律師函及系爭買賣契約書來找伊，伊覺得系爭買賣契約書有問題，偏離常理，伊於105 年11月7日打電話問經梓，簽約日期是何時，經梓沒有回答，只說契約簽得很奇怪，伊問是不是前幾天才簽的，經梓回答說是，後來又改口說是105 年9 月20日簽約的等語（見本院卷二第98頁反面至第100 頁反面），然就經梓曾於105 年11月7 日電話中陳稱係前幾天方簽訂系爭買賣契約乙節，並無其他證據可資佐證，另由證人廖芯瑩與反訴原告間通訊對話軟體對話譯文觀之（見本院卷一第40頁至第42頁），兩人已因系爭委任書、系爭買賣契約書相關事宜產生嫌隙，證人廖芯瑩上開所述，難以逕信為真實。
③至反訴被告主張系爭買賣契約第一期、第二期、第三期款過
低，不足以支付系爭土地之土地增值稅，且追加被告係於受移轉系爭土地後始需支付買賣多數價金，且僅有反訴被告單方之違約條款等節，然依系爭委任書第2 條之委任意旨，反訴原告得就系爭土地，與他人洽談簽約、代收定金與買賣價金（買賣價金最低應為每坪76萬元，此金額內含一切應繳之稅費，若有超出每坪76萬元之部分則係歸屬第三人之佣金），已如前述，系爭買賣契約之價金，無違系爭委任書之最低買賣金額之限制，為兩造所不爭，且系爭委任書無就買賣契約之各期款項或違約條款為授權範圍之限定，自難執此即主張因系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示而簽訂。
④是以，反訴被告未舉證證明系爭買賣契約書為通謀虛偽而簽
訂，其以系爭買賣契約無效，因而拒絕支付委任報酬之答辯，尚屬無據。
⒊反訴被告另辯稱：追加被告未付清全部買賣價款之前，反訴
原告之給付酬金之條件應尚未成就，且反訴被告依民法第26
5 條行使不安抗辯權云云。然系爭委任書內並未約定上開給付委任報酬之條件，且民法第265 條之規定，其要件為「當事人之一方，應向他方先為給付者」，本件反訴被告並無何先向反訴原告給付委任報酬之義務可言，反訴被告此部分抗辯，均屬無據。
⒋反訴被告為抵銷抗辯為有理由：
①反訴原告對其已因系爭買賣契約而收受第一期款100 萬元，
且尚未將100 萬元給付反訴被告乙節，並不爭執，然依系爭委任書第8 條約定：「本委任事務完成後，受任人應負責以存證信函方式通知豪泰建設股份有限公司領取款項。」，是反訴原告應依存證信函通知反訴被告領取第一期款，卻未為之，致迄今仍持有100 萬元，因系爭委任書之委任期限已經期滿（105 年2 月4 日至106 年2 月3 日），且反訴被告本件已經以起訴狀繕本之送達作為終止系爭委任書之意思表示，反訴原告持有此100 萬元，已無法律上原因，反訴被告自得依民法第179 條之規定請求反訴原告返還100 萬元。
②反訴原告雖主張：反訴被告受領遲延，抵銷抗辯為無理由云
云。然觀之反訴原告提出之簡訊（見本院卷一第39頁）及反訴原告委託訴外人莊明翰律師於105 年11月3 日所發105 年度莊律字第10501103號函（見本院卷一第81頁至第83頁），均未見通知反訴被告或陳明臣受領100 萬元之意旨，至反訴原告現雖稱隨時可給付反訴被告此部分100 萬元，然反訴被告對此並無任何拒絕受領或不能受領之舉，難認有何受領遲延，且無論反訴被告是否涉及受領遲延，反訴原告法律上亦無對抗反訴被告抵銷抗辯之依據。反訴原告此部分之主張，尚嫌無據。
三、綜上所述，本訴部分，原告請求確認系爭委任書之委任法律關係無效、得撤銷或不存在，均乏所據。原告請求追加被告返還如附表所示之物，則屬有據。反訴部分，反訴原告得依系爭委任書反訴被告請求委任報酬40萬26元，但反訴被告得以對反訴原告100 萬元之債權加以抵銷。從而：㈠本訴部分：原告第一項聲明主張先位依民法第71條、民事訴訟法第24
7 條第1 項之規定，確認原告與被告間簽訂之系爭委任書之委任法律關係應為無效。備位依民法第74條之規定，原告與被告間簽訂之系爭委任書之委任法律關係應予撤銷。備備位依民法第549 條、民事訴訟法第247 條第1 項之規定，確認原告與被告間於105 年2 月4 日所簽訂之系爭委任書之委任法律關係不存在，均無理由，應予駁回。第二項聲明，原告依民法第767 條第1 項、第179 條之規定，請求追加被告應將系爭土地所有權狀、原告之印章返還原告，為有理由，應予准許。㈡反訴部分：反訴原告依系爭委任書第4 條之約定請求反訴被告給付40萬26元，為無理由，應予駁回。本件反訴既均經駁回，反訴原告之假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
四、本件事證已臻明確，原告仍聲請傳喚追加被告之會計作證，並聲請追加被告提出拍攝系爭買賣契約書簽訂現場照片之手機云云，均核無調查之必要，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 林幸怡法 官 李子寧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 簡素惠附表：
┌──┬───────────────────────┐│編號│物品 │├──┼───────────────────────┤│1 │臺北市○○區○○段○○段○○○地號，權利範圍：││ │全部、地目：建、面積：二十九平方公尺之土地所有││ │權狀 │├──┼───────────────────────┤│2 │豪泰建設股份有限公司印章 │└──┴───────────────────────┘