臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第2305號原 告 林志強訴訟代理人 黃中麟律師複 代理人 楊蕙熒律師被 告 森築開發有限公司法定代理人 魏夢麟訴訟代理人 林樹旺律師
莊志成律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國106 年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102 年9 月13日簽訂預售屋買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買坐落新北市○○區○○段○○○○○ ○○○○ ○號上「上河園」建案第A7棟第19樓房屋，及該建物地下1 層編號0571、0572平面車位（下稱系爭房屋），原告已依約按期繳付房地買賣價金共新臺幣（下同）3,960,000 元予被告。詎原告於106 年4 月7 日首次驗收房屋時，即發現系爭房屋結構與品質上存在諸多瑕疵，包含天花板龜裂、地磚缺角、牆頂縫露、門框脫漆，及次主臥室雨遮旁之內牆有樑柱或牆面被打通之情形，不僅與系爭房屋A 棟18至19樓平面圖或施工設計圖所示不符，更造成該建築物整體結構安全堪慮及多餘空間無法利用等重大瑕疵，已違反系爭買賣契約第10條第3 項、第12條第4 項、民法債務不履行及物之瑕疵擔保責任。況被告未按系爭房屋建案之廣告文宣棟距予以施工，嚴重影響消費者居住品質，已違反消費者保護法第22條規定，即屬可歸責被告債務不履行事由，原告得向被告行使民法第227 條、第256 條及第259 條等相關權利。然自上開驗收後，被告一再拖延未為任何修繕作為，足認被告已無修補意願。嗣原告於106 年4 月25日發函被告解除該契約，惟被告藉故拖延，拒不返還被告所繳納之前揭買賣價金。為此，原告依民法第179 條、第227 條、第25
6 條、第259 條第2 款、第354 條、第359 條及系爭買賣契約第10條第3 項、第25條第1 項第1 款至第3 款規定，主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還原告已繳納之買賣價金3,960,000 元及法定利息。此外，依系爭買賣契約第14條第
1 項、第2 項規定，系爭房屋應於發照日106 年1 月4 日後
4 個月，即106 年5 月4 日前移轉登記完畢，如今已逾移轉期限甚久，顯見系爭買賣契約已無履約可能，兩造應就此負回復原狀義務。再者，縱認上開瑕疵未達重大之程度，被告依法或依約應給付無瑕疵之物，然被告藉故沒收原告已繳納之買賣價金3,960,000 元充作違約金，顯屬過高，衡酌兩造社會經濟狀況、因可歸責於被告之違約事由、高於市價行情之購買價格、原告所受損害、原告支出勞費、解除契約所生之效果與影響及系爭買賣契約履約情形等一切情事，故請求將違約金之金額酌減至零，是以，原告亦得依民法第179 條及第182 條第2 項規定，請求被告返還買賣價金3,960,000元，並加計返還其法定利息。並聲明：㈠被告應給付原告3,960,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋有關室內天花板龜裂部分，並非龜裂，而係施工拆
除混凝土模板後所留模板間之痕跡；而地磚缺角、牆頂縫露、門框脫漆等部分，本不影響系爭房屋之使用功能；至於原告所指之次主臥室雨遮旁牆面空間，設計上原為裝飾柱，與房屋結構無涉，被告當初係基於增加原告得使用之空間之善意考量，將該裝飾柱拆除，並將裝飾柱拆除後之地坪鋪設地磚、且為牆面之油漆，此舉實有利於原告，不影響結構安全，並非瑕疵。又系爭買賣契約第10條第3 項規定係在強調被告應依工程圖樣施工，被告不得使用不符合主管機關所定之標準及許可目的之石棉施工、所使用之混凝土氯離子含量不能過高、及所使用之鋼筋輻射安全劑量應符合國家標準，否則視為違約，原告方得主張解除契約，並非一有未按圖施工之情事，原告即得主張解除系爭買賣契約，是原告之解釋，顯非雙方當初簽約之真義，且與民法買賣篇規定不合，亦有顯失誠實信用與公平。因此，被告將次主臥室雨遮旁內牆打通，並無違反系爭買賣契約第10條第3 項規定，原告主張依系爭買賣契約第25條之規定解除系爭買賣契約，尚非可採。
另次主臥室雨遮旁之內牆原本有施作，嗣後基於增加原告室內使用空間之考量而拆除，且原告尚有第23期至第25期之期款未繳，目前尚未到交屋階段（交屋款為第26期），而該內牆已修復完畢，被告並無不按圖施工之情事存在，則原告主張依系爭買賣契約第25條之規定解除契約，難認有理由。況原告所指之房屋瑕疵，或不能視為瑕疵，或瑕疵並非重大，且被告均已修補完畢，則原告據以主張解除系爭買賣契約，並非可採，其請求被告返還已繳價金，自無理由。而原告所稱之瑕疵縱然存在，但並非不可修補，且原告有期款未繳，雙方尚未至交屋階段，原告既未催告被告修補，被告亦無拒絕修補，則原告逕行主張解除買賣契約，與法不符，亦有違誠實信用原則，及顯失公平，原告解約之主張自屬無據。再者，本件並無給付不能之情事，原告不得依民法第256 條之規定，主張解除系爭買賣契約。
㈡又廣告乃屬3D透視圖，僅為建案之意象表徵，其作用並非在
闡述建物具體之棟距內容，該標示僅供參考。且系爭房屋之建案廣告內容並未標榜宣傳該建物之棟距如何寬敞，或棟距有多大，亦無藉詞建物棟距如何寬敞以吸引消費者購買系爭房屋之意，另依完工後之建物棟距、建物之相關位置，與系爭買賣契約附件之平面圖所示相同，被告並無陷消費者於錯誤之意思，自不能稱被告廣告不實。況原告未提出廣告原本圖面，僅擷取一部分廣告內容，而未綜觀比較所有廣告內容及系爭買賣契約附件平面圖內容，遽指被告廣告不實、債務不履行，並無理由。
㈢再者，原告違約不願意依約繼續繳交應繳之買賣價金，且被
告並無主動向原告表示要解除系爭買賣契約之意，而原告解除契約之意思表示不生效，已如前述，故系爭買賣契約尚屬有效存在，並無返還買賣價金或沒收買賣價金之問題，亦無違約金約定是否過高而須酌減違約金金額之問題存在，故原告主張被告沒收買賣總價款15% 之金額過高應予以酌減至零云云，自非有據。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：（見本院卷第247 頁背面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）㈠原告於102 年9 月13日簽立系爭買賣契約向被告購買系爭房屋。
㈡原告已繳納3,960,000元之房屋價款。
㈢系爭房屋曾出現天花板裂紋、地磚缺角、牆頂縫露及門框脫
漆之情形，惟於本院106 年9 月14日履勘時天花板裂紋部分已經粉刷完畢，地磚缺角、牆頂縫露及門框脫漆部分已經被告修繕完畢，另系爭房屋次主臥房雨遮內牆被打通之部分，已經被告將該處裝設裝飾柱並油漆完畢，且於裝飾柱部分鋪設地磚。
四、得心證之理由：原告主張被告未按圖施工及交付重大瑕疵之物予原告，經原告解除系爭買賣契約後請求被告返還已支付之房屋價款或返還經被告沒收之違約金等語。被告則以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告主張依第227 條、第256 條、第259 條、第359 條及系爭買賣契約第25條第1 項第1 款至第3 款規定解除系爭契約，並請求被告返還已支付價金3,960,000 元，有無理由？㈡原告主張被告應依民法179 條及第182 條第
2 項規定返還已沒入之違約金3,960,000 元，有無理由？㈠原告主張依第227 條、第256 條、第259 條、第359 條及系
爭買賣契約第25條第1 項第1 款至第3 款規定解除系爭契約，並請求被告返還已支付價金3,960,000 元部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，為民法第354 條第1 、2 項定有明文。是所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按物之瑕疵擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則所謂瑕疵，除由契約預定效用之認定，自應一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。按民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號判決參照）。是民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。然本件原告於被告尚未交付系爭房屋前，既以被告所擬給付之系爭房屋具有瑕疵，進而在被告未為提出給付以前，即依民法第359 條及系爭買賣契約之規定，主張解除契約，自應就其主張之瑕疵、被告拒絕修補或瑕疵無法修補等情，負舉證之責。
⒉原告固主張系爭房屋有天花板龜裂、地磚缺角、牆頂縫露、
門框脫漆，及次主臥室雨遮旁之內牆有樑柱或牆面被打通之情形，故已構成重大瑕疵云云。經查，兩造均不爭執於106年4 月7 日兩造驗屋時，系爭房屋有天花板裂紋、地磚缺角、牆頂縫露、門框脫漆及次主臥房雨遮內牆被打通之部分之情形，有上河園客戶交屋修繕單及原告提出之照片可稽（見本院卷第15至22頁），足見系爭房屋確有原告主張之前揭瑕疵存在。而兩造對於系爭房屋迄今未交付予原告之情並不爭執，則於系爭房屋交付前系爭房屋雖有上述瑕疵，然除非上開瑕疵無法修補或被告拒絕修補，原告始得以系爭房屋有瑕疵為由解除契約。又觀諸上河園客戶交屋修繕單內有記載前開缺失事項預計完工日期為106 年4 月30日等內容，且於10
6 年4 月25日原告寄發存證信函向被告表示系爭房屋有天花板龜裂、地磚缺角、牆頂縫露、門框脫漆及次主臥房雨遮內牆被打通等情事，被告旋於106 年5 月8 日回函表示系爭房屋若有瑕疵願意改善並將前開牆面回復原狀之意等節，此有該修繕單、臺北逸仙郵局000528號存證信函暨回執、臺北仁杭郵局000124號存證信函暨回執足憑（見本院卷第15、25至
32、54至55頁），堪認被告於106 年4 月7 日驗屋時及106年4 月25日收受原告寄發存證信函告知系爭房屋前揭瑕疵時，均未有拒絕修補之情，則原告於106 年4 月25日系爭房屋交付前，且被告已於驗屋時表示將修補瑕疵及原告尚未告知被告系爭房屋有次主臥房雨遮內牆被打通等情之際，未待被告修補即逕以系爭房屋有瑕疵為由解除契約，即難認係合法有據。再者，本院於106 年9 月14日至系爭房屋履勘，斯時系爭房屋勘驗結果為「⒈系爭房屋次主臥房雨遮內牆部分：原告所指樑柱或牆面被打通之情形（即被告所指裝飾柱部分）已經被告將該裝飾柱裝設油漆完畢，該裝飾柱地板部分業已鋪設地磚。⒉系爭房屋內天花板龜裂部分：原告所指天花板龜裂部分已經被告粉刷完畢，現無該龜裂痕跡。⒊系爭房屋地磚、牆頂及門框部分：原告所指地磚缺角、牆頂縫露及門框脫漆之情形，已經被告修補完成，現無該等情形存在。」等內容，有當日勘驗筆錄及現場照片在卷足參（見本院卷第194 至197 、280 至281 、285 至288 頁），足見系爭房屋經被告修補後，現已無前開瑕疵存在，足堪認定。此外，原告復未能舉證證明上開原告所指瑕疵情形無法修補，則原告主張依前揭規定及系爭買賣契約之約定，以系爭房屋交付前有瑕疵為由而主張解除契約，自屬無據。
⒊又原告主張其信任系爭房屋廣告文宣之棟距比例，然該建案
未依廣告文宣棟距予以施工，嚴重影響消費者居住品質，已違反消費者保護法第22條規定云云，並提出系爭房屋廣告文宣、廣告模型圖及完成照片為據（見本院卷第206 至214 頁），惟按消費者保護法第22條固規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」，此應係指就無特別約定之情形下，消費者因信賴企業經營者之廣告內容而與之交易，企業經營者應對消費者負廣告內容之最低限度義務。再者，廣告是否得構成契約之內容，應視廣告之內容是否詳盡而具體，該廣告是否不重視相對人其人之個性，該廣告是否僅針對特定人為之，當事人間之談判磋商過程，交易慣例及其他相關具體情事，足以推知企業經營者有立即訂立契約受其拘束之意思時，方可將廣告解為要約，而認其得拘束為廣告之人。參諸本件系爭房屋係預售屋，該廣告單內之圖像及模型，顯係電腦繪製並製作，復佐以廣告中文字，僅係記載建案地址及位置、建築團隊為何、聯絡方式等情，可見此等廣告暨文字，僅為誘發消費者購買系爭房屋之動機。又該等廣告既非精確之位置圖，亦無從具體表明該建案各該棟建物之寬度及相對位置，揆諸前揭說明，尚難遽認被告須負提供如廣告中所示棟距寬度之義務。而原告由系爭買賣契約所附圖說，既可明確查知棟距寬度與比例，有系爭買賣契約可考（見本院卷第96至184頁），是原告對於棟距之寬度及配置情形，當可透過系爭買賣契約附圖明白知悉，且原告既未能證明被告銷售人員確實有向其保證系爭建案將依該上開廣告棟距施作，或故意不告知原告系爭建案無該等棟距寬度之情事，則難遽認被告有廣告不實情事。遑論倘原告確如其所述該廣告上之棟距為其主觀上購買系爭房屋之重要考量因素，則其審閱上開契約時，自應確認該等部分於契約條文及附圖如何記載，並適時向被告反應此情，惟原告就該契約內容均未表示意見，另於前開驗屋及寄發存證信函時均未主張系爭建案棟距與廣告內容不符之情，迄至106 年9 月14日本件訴訟進行中始為主張，顯與常情迥異，洵難採信。準此，原告既未能證明被告有廣告不實情事，或系爭建案之棟距為其購買系爭房屋之重要考量因素，實難令被告負擔保責任，故原告主張以此為解除契約之理由，並請求返還價金，應無理由。
⒋至原告雖主張被告修補瑕疵係在原告106 年4 月25日解除契
約之後，原告解除契約合法云云，惟如前述，出賣人物之瑕疵擔保責任依法律規定本係於標的物交付後始發生，於標的物未交付前，因瑕疵至交付時是否尚存在屬未知之數，法院實務上將物之瑕疵擔保責任擴張於標的物交付前亦得主張，無非係認若瑕疵已確定無法修補，或出賣人已拒絕修補，此時物之瑕疵已確定產生，若仍需待標的物交付後買受人始得主張權利，無異多此一舉緣故，然而，雖法院實務擴大解釋買受人權利主張之時點，惟為兼顧出賣人之權益，此時買受人得主張權利仍應以瑕疵無法修補或出賣人確定拒絕修補為要件，本件原告既未定期催告被告修補，且被告亦已表明修補之意願並未拒絕修補，原告未及等待被告修補後即於106年4 月25日即解除契約，自難認合法。
⒌又原告雖依民法第227 條規定主張被告不完全給付為由主張
解除契約，然查，所謂不完全給付係指已為給付，但給付不完全而言，本件系爭房屋並未交付，則被告尚未為給付，自無不完全給付規定之適用，原告以此主張解除契約，顯屬無據。另本件係因原告以前揭瑕疵為由主張解除系爭買賣契約，被告則無主張解除該契約之意，業如前述，是系爭買賣契約並非原告所指無履約可能或有給付不能之事由，原告主張系爭房屋已逾系爭買賣契約第14條第1 項、第2 項規定移轉期限甚久，顯見系爭買賣契約已無履約可能，或有給付不能之情事，均屬無據。
㈡原告主張被告應依民法179 條及第182 條第2 項規定返還已沒入之違約金3,960,000 元部分：
查系爭買賣契約第25條第2 項約定係指原告有違約情事經被告解約後，被告始得以原告已交付價金15% 作為違約金，惟系爭買賣契約於本件言詞辯論終結前並未因原告違約而經被告解除，被告亦未主張原告違約而沒收原告前已給付之款項，又原告解除本件系爭買賣契約，既屬於法不合，已如前述，則兩造間之系爭買賣契約仍屬存在，本件尚無違約金可言，則原告主張應將違約金酌減至零元，並依民法179 條及第
182 條第2 項規定請求被告返還已沒入之違約金3,960,000元乙節，洵屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第227 條、第256 條、第259 條第2款、第354 條、第359 條、第179 條及系爭買賣契約第10條第3 項、第25條第1 項第1 款至第3 款規定，請求被告給付原告3,960,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、至原告雖聲請鑑定系爭建案之棟距與廣告是否相符（見本院卷第293 頁背面、第295 頁），惟原告既未能證明被告有廣告不實情事，或系爭建案之棟距為其購買系爭房屋之重要考量因素等情，業如前述，本院遽為鑑定並無助於本件之判斷，爰不予調查。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 12 月 14 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 14 日
書記官 江昱昇