臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第2355號原 告即反訴被告 林育璇訴訟代理人 何文雄律師
康雲龍律師複 代理 人 李珮瑄律師被 告即反訴原告 徐永來訴訟代理人 陳淑貞律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國107年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰壹拾壹萬玖仟柒佰元，及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣參拾柒萬參仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹佰壹拾壹萬玖仟柒佰元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第12條第10項約定因該契約爭議涉訟時，以買賣標的所在之法院為第一審管轄法院（見本院卷第98頁），本件買賣標的為臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（權利範圍2 分之32），及坐落其上同段2202建號，門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○ 巷○○號1 樓房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋）、同段2218 建號地下層（權利範圍20000分之5986 ，下稱系爭地下室，與系爭土地、房屋合稱系爭房地），經核系爭房地之所在地為臺北市信義區，屬本院轄區內，是本院自有管轄權，合先敘明。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時係請求被告應給付原告新臺幣（下同）88萬300 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第4 頁），嗣於民國106年10月13 日當庭變更請求為被告應給付原告200萬元本息（見本院卷第73 頁）。經核原告追加前後之主張，均係本於相同之原因事實，在社會生活上可認為具有共通性或關連性，且訴訟及證據資料在相當程度範圍內得加以援用，可認請求之基礎事實同一，依首開規定，自應准許。
三、又按，被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者間，有牽連關係而言。查本件原告起訴時係以系爭房地上存有物之瑕疵，依民法第359 條、第179 條規定請求被告返還因瑕疵擔保責任應減少之價金。
嗣被告於言詞辯論終結前之106 年10月13日具狀提起反訴，亦本於系爭買賣契約之法律關係，依民法第367 條及系爭買賣契約第5 條第3 項約定，請求原告給付價金111 萬9,700元（下稱系爭價金），併依系爭買賣契約第5 條第4 項前段約定請求原告按日給付違約金224 元（見本院卷第85頁），核與原告在本訴所為之攻擊防禦方法相牽連，是依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、本訴部分
㈠、原告主張：兩造於105年10月12 日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告購買系爭房地，買賣價金為1,410 萬元，兩造並共同委任僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理不動產買賣價金履約保證事宜，由僑馥公司提供中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶（帳號：00000000000000，下稱系爭履約保證金專戶）供原告存入價金，嗣原告依約將價金1,410 萬元匯入系爭履約保證金專戶，被告亦已於
105 年12月5 日將系爭房地所有權移轉登記予原告，惟原告於辦理點交前，始發現系爭地下室係與他人共有，並無單獨所有權或使用權，且被告迄今仍無法協助原告與其他共有人簽訂分管契約，致原告未來可能面臨其他共有人出面主張地下室權利、須自行出資拆除系爭地下室隔間牆或負擔損害賠償之責任，屬足以減損系爭房地交易價值、通常效用暨契約約定效用之物之瑕疵，被告及訴外人即系爭買賣契約之仲介張明莉明知上開事實，卻於簽訂系爭買賣契約時隱瞞未告知、甚至保證系爭房屋、地下室無他人占用或共有，自應負出賣人物之瑕疵擔保責任。爰依民法第359 條前段規定，請求減少價金200 萬元，並就被告已所受領上開200 萬元價金部分，依民法第179 條規定請求返還等語，並聲明：1.被告應給付原告200 萬元，及自民事準備㈠暨聲請調查證據狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、被告則以：系爭買賣契約已清楚記載「系爭房屋地下層之權利範圍為5986/20000」，且被告於簽立系爭買賣契約時更有提出系爭地下室登記謄本及權狀予原告確認，顯見系爭買賣契約之標的本即為系爭地下室之應有部分，原告無單獨所有權及使用權自非瑕疵。又縱認無單獨所有權或使用權為物之瑕疵，上開瑕疵亦為原告簽訂系爭買賣契約前所知悉，依民法第355 條規定，被告亦不負擔保之責。至被告於系爭房地之現況說明書第10項「建物部分是否有共有之情形」欄位勾選之「否」，係指系爭房屋無共有情形，與系爭地下室無涉。另系爭買賣契約係於105年3月18日簽訂，原告遲至106年5月9日始提起本件訴訟，已罹於民法第365條第1項所定之6個月期間。退步言之，縱認本件有瑕疵，亦僅建物之瑕疵，原告主張以系爭房地總價款為計算減少價金之標準，顯有過高，並非合理等語，茲為抗辯。
二、反訴部分：
㈠、反訴原告主張：反訴原告已依系爭買賣契約之約定，於105年12月5日將系爭房地所有權移轉登記予反訴被告，並於106年1月23日完成點交，是反訴原告既已依約給付完畢，反訴被告自應給付剩餘價金。然反訴被告竟以系爭房屋有瑕疵等不實之藉口，拒不同意僑馥公司將系爭履約保證金專戶內剩餘之系爭價金撥付予反訴原告，爰先位依民法第367 條規定及系爭買賣契約第5條第3項約定請求反訴被告給付系爭價金，及依系爭買賣契約第5條第4項前段約定請求反訴原告自點交之106年1月23日起至給付系爭價金予反訴原告之日止，按日給付反訴原告224 元之違約金。退步言之，如認反訴被告將系爭價金匯入系爭履約保證金專戶之行為已履行給付價金之義務，則備位請求反訴被告應依系爭履約保證申請書第8條約定，同意僑馥公司將系爭價金撥付反訴原告，及依系爭買賣契約第5條第4項前段請求反訴原告自點交之106年1月23日起至給付系爭價款予反訴原告之日止，按日給付反訴原告
224 元之違約金等語。並先位聲明：1.反訴被告應給付反訴原告111萬9,700元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.反訴被告應自106年1 月23日起至依前項聲明履行之日止，按日給付反訴原告224 元。3.願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：1.反訴被告應同意僑馥公司將系爭履約保證金專戶內保留款111萬9,700元撥付予反訴原告。2.反訴被告應自106年1月23日起至依前項聲明履行之日止，按日給付反訴原告224元。3.第2項聲明願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、反訴被告則以：
1.就系爭價金部分，因系爭房屋有反訴被告主張之諸多瑕疵，反訴被告已依民法第359條規定請求減少價金200萬元，是反訴原告就系爭價金並無請求權，且反訴被告係給付系爭價金前即知悉系爭地下室存有物之瑕疵，故得依民法第264 條規定行使同時履行抗辯權，於本件訴訟確定前拒絕給付。
2.就違約金部分，系爭買賣契約第5條第4項關於違約金約定係以反訴被告有逾期將買賣價金匯入系爭履約保證金專戶為前提，然反訴被告早已將系爭價款全數匯入上開專戶，並無遲延情事。且兩造復曾於106年1月23日另行簽定協議書，約明反訴原告不得於本件瑕疵紛爭解決前向反訴被告請求系爭價金，顯見反訴被告並無遲延給付，則反訴原告請求違約金即無理由等語，茲為抗辯，並聲明：1.反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第152頁、第177頁，並依判決格式略調整順序及修改用語）：
㈠、兩造於105年10月12 日簽立系爭買賣契約，由原告向被告購買系爭房地，並於105年12月5 日辦理所有權移轉登記完畢。
㈡、系爭房地約定買賣價金為1,410 萬元，兩造並共同委任僑馥公司辦理不動產買賣價金履約保證事宜，由僑馥公司將價金存入系爭履約保證金專戶（即中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000）。
㈢、系爭履約保證金專戶內迄今尚有111萬9,700元之買賣價金未撥付。
㈣、被告已於106年1月23日將系爭房地點交予原告。
四、兩造爭執要旨及得心證之理由：原告主張系爭地下室有無單獨所有權及使用權之瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還溢領之系爭價金，為被告所否認；反訴原告主張反訴被告應依民法第367條規定及系爭買賣契約第5條第3 項約定給付系爭價金，及依系爭買賣契約第5條第4項前段約定給付違約金等情，亦為反訴被告所否認，並各以前揭情詞置辯，是本件兩造爭執之點，應在於：㈠、系爭地下室無單獨所有權或使用權是否為物之瑕疵？如是，原告得否請求減少價金？數額為若干？㈡、反訴原告得否依民法第367 條規定及系爭買賣契約第5條第3項約定請求反訴被告給付系爭價金？反訴被告得否主張同時履行抗辯權而拒絕給付？㈢、反訴被告有無遲延給付系爭價金？如有，反訴原告得否請求反訴被告給付違約金？
㈠、系爭地下室無單獨所有權或使用權是否為物之瑕疵？如是，原告得否請求減少價金？數額為若干？
1.按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第349條、第354條定有明文。觀上開法文可知，民法明定出賣人於履行買賣契約義務時，就買賣標的負有瑕疵擔保之法定責任。而所謂瑕疵擔保責任又區分為「權利瑕疵擔保」及「物之瑕疵擔保」，「權利瑕疵擔保」即民法第349 條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，係針對買賣標的之權利完整無缺或權利存在而言；「物之瑕疵擔保」則係指出賣人應依民法第354 條規定，擔保買賣標的物於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值、亦無滅失或減少其通常效用、或契約預定效用、或出賣人保證品質之瑕疵。上開兩種瑕疵之內容及效果雖屬有別，然無論係權利瑕疵或物之瑕疵，因均屬買賣標的之瑕疵，本質上即會影響標的之價值或效用，是於區分物之瑕疵與權利瑕疵時，當不得僅以瑕疵所發生之影響是否致價值或效用之減損，而應以所謂之瑕疵究係存在「權利」或「物」本身為斷，始符民法特別區分2 種瑕疵，並賦與不同法律效果之法意。因此，本件原告主張系爭地下室係與他人共有，並無單獨所有權或使用權之瑕疵，顯屬爭執系爭地下室之權利是否完整無缺之權利瑕疵，核與系爭地下室有無存在物之缺點無涉，自非為物之瑕疵之範疇。則原告主張系爭地下室存有物之瑕疵云云，顯屬誤會，尚非可採，是茲就系爭地下室是否存有權利瑕疵一節續為審酌，先此敘明。
2.系爭買賣契約第1 條約定：「第一條：不動產標示及買賣權利範圍（以下稱買賣標的，如有不符或未詳盡，以地政機關登記為準）：一、土地標示：土地座落：台北市○○區○○段○○段000地號、371平方公尺、權利範圍：2/32。二、建物標示：主建物層數：一層；面積：48.87㎡、權利範圍：
全部。主建物層數：地下層；面積：185.83㎡、權利範圍：
5986/20000」約定（見本院卷第95頁）所示，系爭買賣契約之標的為系爭土地應有部分32 分之2、系爭房屋權利範圍全部及系爭地下室應有部分20000 分之5986，亦即原告向被告所購買者，本即為系爭地下室「20000分之5986 之所有權」，並非系爭地下室之全部所有權，是原告主張系爭地下室與他人共有，產權非獨立為瑕疵云云，實係對系爭買賣契約標的物權利範圍之誤解，自非可採。又按，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第818 條定有明文。而所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，乃抽象存在，非指共有物之特定部分（最高法院95年度台抗字第508號裁定意旨參照）。
查系爭買賣契約之標的既為系爭地下室共有權，則依民法第
818 條規定，除有分管契約者，各共有人就系爭地下室本即得按其應有部分對於全部為使用收益，換言之，除共有人有特別約定外，並無就特定部分單獨使用之權利，是原告主張系爭地下室無單獨使用權為瑕疵云云，亦難採信。
3.次按，買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第351 條前段定有明文。蓋買賣關係之出賣人固負有擔保權利無缺之義務，惟該等義務係為保障善意不知瑕疵存在之買受人而設，倘買受人已知悉買賣標的之權利存有瑕疵而仍購買者，因其非屬不測之損害，自無以法律加以保謢之必要，故出賣人於此情形下即不須負擔保之責任。本件原告雖以被告於不動產說明書勾選不實、系爭地下室設有隔間牆，有受其他共有人請求移除之可能等情，主張系爭地下室之使用權有瑕疵。惟查：
⑴由住商不動產就系爭房地出具之不動產說明書中所附之不動
產委託銷售現況說明書（下稱現況說明書），第6 項「共有部分是否有分管協議」以及第11項「建物部分是否有分管協議」之欄位，均係勾選「否」（見本院卷第7至8頁、第61至62頁），佐以證人即系爭買賣契約之仲介張明莉到庭證稱略為：伊沒有印象原告有特別問過地下室的問題，簽約前沒有提到地下室獨立的使用權，就是現場看是怎麼樣就是這樣，也沒有談到要單獨使用，但我們有告知建商交屋時地下室就是現況的樣子，就如同一般地下室一樣，系爭地下室是防空地下室，伊提供的資料跟簽約時的代書都有說明，權狀上面都已經有寫清楚地下室是持份，銷售時就已經知道地下室是4個一樓的屋主共有等語明確（見本院卷第133至134頁），且系爭買賣契約中，確無隻字片語提及系爭地下室之「獨立使用權」等情觀之，堪認被告辯稱系爭買賣標的關於系爭地下室部分為應有部分，並未告知原告就系爭地下室有單獨使用權等語，應非無據。況原告自承於簽約時已取得完整之上開不動產說明書，並於說明書上親自親名、用印以示確認（見本院卷第151頁），顯見原告於簽立系爭買賣契約時確已明確知悉系爭地下室之所有權人間並未訂立「分管協議」，並無就系爭地下室特定部分有單獨使用權之約定等情，則依民法第351條前段規定，原告已於系爭買賣契約成立時即知上情，被告自無須負擔保之責任。
⑵原告雖另主張被告於現況說明書第10項「建物部分是否共有
之情形」之欄位均勾選「否」，並於不動產說明書中物件開發管制篇「建物權利種類及其登記狀態」填載「單獨所有」，可見被告確有保證系爭地下室有獨立所有權及使用權等情，並提出上開說明書及系爭買賣契約（見本院卷第58頁、第61至62頁、第96頁反面）為據。惟上開現況說明書關於「建物」之各項說明，均未具體指明係指系爭房屋或地下室，而現況說明書第10項之記載明顯與系爭買賣契約第1 條所載系爭地下室之權利範圍不符，自應就各項記載分別探求當事人立約時之真意。查系爭買賣契約第1 條已明確約定系爭地下室為共有之所有權，不動產說明書中「一般委託銷售契約書」之「土地建物改良物標示」後方載明「詳如地政機關登記簿謄本」，欄內亦載明「依權狀」（見本院卷第55頁），而被告所提系爭地下室建物登記第二類謄本登記內容係記載：
「層次：地下層、層次面積：185.83平方公尺、權利範圍：
20000 分之5986」（見本院卷第60頁），權狀內容亦標示：
「坐○○○區○○街○○段、2218建號、地下層、總面積：
185.83㎡、權利範圍：20000 分之5986」（見本院卷第104頁），而不動產說明書就產權部份最為重要之「產權調查篇」亦明確記載「主建物地下層」之總面積為185.83㎡，權利範圍為「5986/20000」（見本院卷第57頁反面）。綜上以觀，上開文件均明確記載系爭地下室之權利係屬共有，而一般具有基本智識之人於不動產買賣交易時，應均知悉應以買賣契約所記載之標的物、所有權狀及地政機關登記之內容為確認交易產權範圍之依歸，且上開建物登記謄本、所有權狀正本及產權調查文件之內容均稱清晰易瞭、字體大小及行距亦屬適中，並無難以閱讀之情，原告復於簽訂系爭買賣契約時親自簽章確認收受上開文件，並聲明經解說人詳細解說不動產說明書後已確實瞭解內容（見本院卷第56頁說明書內容），於本院審理中亦自承簽訂系爭買賣契約時有看過登記謄本、所有權狀及收受完整之不動產說明書（見本院卷第74頁反面、第151 頁），堪認被告於現況說明書第10項勾選「否」、物件開發管制篇「建物權利種類及其登記狀態」記載為「單獨所有」，其真意係針對系爭房屋而言，非指系爭地下室，且原告於簽約時亦應知悉系爭地下室之權利係屬共有，被告辯稱因認「建物」僅指系爭房屋（即所稱一樓主建物），不包含系爭地下室，故於現況說明書中勾選非共有，於物件開發管制篇之登記狀態填載單獨所有，應屬可採。原告以現況說明書第10項勾選否、物件開發管制篇記載單獨所有，主張被告有保證系爭地下室為獨立所有權及使用權云云，自無可信。
⑶原告另主張被告於現況說明書第2 項「是否有約定專用或約
定共用之部分」、第23項「建物是否有被他人占用之情形」之欄位均勾選「否」，系爭買賣契約第7 條第1 項並約定被告保證買賣標的物產權清楚，均足證被告確有保證系爭地下室並無他人占用或共有，而有獨立所有權及使用權云云。然如前述，系爭買賣契約之標的就系爭地下室部分之權利為共有，被告並已依約移轉此部分之所有權，並無他人對原告主張權利，實無悖於系爭買賣契約第7 條第1 項保證之約定。
又所謂約定專用及約定共用，依公寓大廈管理條例第3 條第
5 款、第6 款規定，分指共用部分經約定供特定區分所有權人使用，或指專有部分經約定供共同使用之情形，系爭地下室係共有，而非約定共用或約定專用，被告在該欄位勾選「否」，自無不符。再者，系爭地下室既為數人所共同所有，其他所有權人之有權使用亦難謂該當「他人占用」之情形，是被告於現況說明書表示建物未被他人占用，亦無違誤。因此，上開記載均難認係被告保證原告就系爭地下室有獨立所有權及使用權之表示，原告上開主張，亦屬無據。
⑷原告復主張曾向張明莉詢問系爭地下室產權問題，張明莉亦
表示系爭地下室並無其他對外出入口，系爭地下室產權是很清楚明確、地下室就是屋主這戶在使用等語，顯見張明莉身為被告之履行輔助人，對原告未盡系爭地下室無獨立產權及使用權之告知義務，甚至故意告知系爭地下室有專有產權及使用權，致原告判斷錯誤云云。然查，原告所述與張明莉間上開對話之日期係105年12月8日（見本院卷第67頁），已在系爭買賣契約簽訂後，參以張明莉亦到庭證述：上開對話確實是伊與原告的對話紀錄，這個對話紀錄內容在簽約前沒有談過，伊提供的資料跟簽約時的代書都有說明，權狀上面都已經有寫清楚地下室是持份，銷售時就已經知道地下室是4個一樓的屋主共有等語（見本院卷第133至134頁）明確，不能證明張明莉有於兩造簽訂系爭契約前告知或向原告保證系爭地下室有獨立所有權及使用權，是原告主張張明莉故意告知系爭地下室有專有產權及使用權，致原告判斷錯誤云云，自非可採。
4.從而，系爭地下室無單獨所有權及使用權並非系爭買賣契約標的物之瑕疵，且縱屬瑕疵，亦為原告於簽訂系爭買賣契約時所明知，依民法第351 條前段規定，被告亦不負擔保之責。是原告依民法第359 條規定請求減少價金200 萬元，並依民法第179 條規定請求被告返還上開價金，自屬無據，不應准許。
㈡、反訴原告得否依民法第367條規定及系爭買賣契約第5 條第3項約定請求反訴被告給付系爭價金？反訴被告得否主張同時履行抗辯權而拒絕給付？按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367 條定有明文。查系爭買賣契約第5 條第3 項約定：「除有特別約定以外，甲方（即反訴被告）依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建經將乙方（即反訴原告）應收之買賣價金餘款結算後匯入乙方指定之帳戶」，易言之，反訴原告辦妥系爭房地所有權移轉登記並點交予反訴被告後，僑馥公司即應將系爭價金匯入反訴原告指定之帳戶，而反訴原告已於105年12月5 日辦妥所有權移轉登記，並於106 年1 月23日將系爭房地點交予原告，反訴原告自得依民法第367 條規定及系爭買賣契約第5 條第3 項約定請求反訴被告給付系爭價金。
又系爭地下室並無反訴被告所指之瑕疵，業經本院認定如前，反訴被告以系爭地下室存有瑕疵，依民法第264 條規定行使同時履行抗辯，拒絕給付系爭價金，自非可採，併此敘明。
㈢、反訴被告有無遲延給付系爭價金？如有，反訴原告得否請求反訴被告給付違約金？系爭買賣契約第5條第4項前段約定：「甲方若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之二計算違約金給付乙方。」，是反訴原告僅於反訴被告遲延給付價金時，始得請求反訴被告給付違約金。系爭買賣契約第5條第3項固約定反訴原告辦妥系爭房地所有權移轉登記並點交予反訴被告後，僑馥公司即應將系爭價金匯入反訴原告指定之帳戶，惟查，兩造於系爭房地點交當日即106年1月23日時，以系爭地下室尚有筏基層積水及分管協議問題未解決為由，另行簽訂協議書（下稱系爭協議書），其中第2條第1項、第3項約定：
「僑馥建經專戶內之保留款，應待乙方（即反訴原告）協助甲方（即反訴被告）針對買賣標的物地下室與其他共有人間簽訂分管協議完成時，再由僑馥建經將保留款撥付予乙方。」、「若逾民國106年4月30日，買賣標的地下室與其他共有人間仍無法簽訂分管協議時，則乙方應定期限催告甲方是否將其所主張向法院提起訴訟，甲方若逾乙方催告期限未提起訴訟，則乙方得自行向僑馥建經領取專戶中保留之款項」，第3 條約定：「本買賣標的78號地下室本戶使用範圍與隔壁80號地下室間之分間牆，從交屋日開始至判決確定前（或分管協議完成前），若其他3 戶共有人（即80號地下室所有權人及其繼受人、82號地下室所有權人及其繼受人、84號地下室所有權人及其繼受人）對此分間牆有主張拆除或有其他主張致甲方受損害者，乙方需負擔此損害賠償責任」，第4 條約定：「除本協議書有約定之條件或甲乙雙方另行同意外，甲乙雙方均不得自行向僑馥建經請求受領其所保款之款項」（見本院卷第175頁反面至第176頁），兩造亦不爭執本件訴訟即為系爭協議書第2條所指之「訴訟」（見本院卷第193、
200 頁），則兩造既均同意待反訴原告協助反訴被告就系爭物地下室與其他共有人簽訂分管協議後，再由僑馥建經撥付系爭價金予反訴原告，如逾106年4月30日後仍無法簽訂分管協議，即應由反訴被告就系爭地下室瑕疵爭議訴請法院判斷，於判決確定前，除兩造另行同意外，均不得向請求僑馥公司交付保管之價金，且反訴被告於判決確定前如因其他共有人請求拆除分間牆而受有損害，反訴原告即應負損害賠償責任，堪認兩造已約定反訴被告於本件訴訟確定前，無庸負遲延責任，是反訴原告依系爭買賣契約第5條第4項前段約定請求反訴被告給付違約金云云，核屬無據，不足憑採。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第1 項、第233 條第
1 項、第203 條分別定有明文。關於反訴部分，反訴原告固得依民法第367 條規定及系爭買賣契約第5 條第3 項約定請求反訴被告給付系爭價金，惟兩造已約定反訴被告於本件訴訟確定前，就系爭價金之給付義務無庸負遲延責任，業如前述，是反訴被告應自本判決確定之日起始負遲延責任。從而，反訴原告請求反訴被告自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，核無不合，應予准許，逾此範圍之請求，則非有據，應予駁回。
六、綜上所述，本訴部分，原告依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條規定請求被告返還溢付之價金200 萬元，及自民事準備㈠暨聲請調查證據狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失其附麗，併予駁回。反訴部分，反訴原告依民法第367 條規定及系爭買賣契約第5條第3項約定請求反訴被告給付111萬9,700元及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則非有據，應予駁回。又兩造就反訴部分分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，是原告聲請將系爭地下室之瑕疵送交鑑定機關鑑定價值減損之數額，即無必要。又兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
民事第六庭 審判長法 官 邱蓮華
法 官 賴秋萍法 官 林柔孜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 1 日
書記官 王琪雯