臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第2393號原 告 我泉山莊管理委員會法定代理人 陳銘松訴訟代理人 吳武明原 告 梁正之被 告 皇普建設股份有限公司法定代理人 蘇永平訴訟代理人 游朝義律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107 年4 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告我泉山莊管理委員會法定代理人變更為陳銘松，被告法定
代理人變更為蘇永平，並經其等具狀聲明承受並續行訴訟（見本院卷第19-20 頁之民事聲明承受訴訟狀、第44-45 頁之民事聲明承受訴訟狀及公司變更登記表），依民事訴訟法第170 條、第175 條規定，核無不合，應予准許。
原告主張：原告梁正之於民國102 年12月5 日向被告購買位於
「我泉山莊」社區之門牌號碼基隆市○○區○○街○○○ 巷○○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋），被告於預售廣告宣稱將提供社區完整公共設施，卻於交屋時以機械室充作社區B 、D 、F 棟會館之公共休閒設施使用，而兩造所簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）第12條第2 項固約定將機械室規劃為交誼廳等公共休閒設施使用（下稱系爭約定），但此約定違反建築法第39條起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工之規定，依民法第71條規定應為無效，且系爭契約書為定型化契約，系爭約定屬消費者保護法第17條規定之不得記載事項，亦為無效。
被告將機械室改建為公共設施，致原告梁正之受有系爭房屋未有合法公共設施而價值減損新臺幣（下同）45萬2,000 元之損失。又被告提供予原告我泉山莊管理委員會之公共設施有多項缺失，迄今未做改善，原告我泉山莊管理委員會因而無法依公寓大廈管理條例第57條規定辦理移交手續，被告應賠償改善缺失費用392 萬2,328 元。爰依民法第354 條、第360 條規定請求被告賠償上揭損害等語，聲明：㈠被告應賠償原告梁正之45萬2,000 元及自起訴狀繕本送達翌日即106 年3 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告應賠償原告我泉山莊管理委員會392 萬2,328 元及自起訴狀繕本送達翌日即10
6 年3 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：伊並未於預售廣告保證將提供完整公共設施，且系
爭約定亦載明機械室將改建為公共設施使用，原告梁正之既與伊簽訂系爭契約，自不得請求伊就機械室改建為公共設施負瑕疵擔保責任。又系爭約定縱違反建築法規，非當然無效，亦非排除伊負系爭房屋瑕疵責任之約定，並無消費者保護法第17條之適用。原告我泉山莊管理委員會並非房屋買受人，其依民法第354 條、第360 條規定請求賠償亦屬無據等語，資為抗辯，答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
民法第354 條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依
第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、第360 條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」。兩造均不爭執被告出售位於我泉山莊之系爭房屋予原告梁正之，被告並依系爭約定，將我泉山莊社區原機械室改建為交誼廳等公共設施供社區住戶使用等情，並有系爭契約書及建築圖在卷可稽（見臺灣基隆地方法院106 年度訴字第120 號卷第6-54頁，下稱第120 號卷），應堪信為真。原告主張被告違法將社區機械室改建為公共設施，因而減損系爭房屋交易價值，且被告亦未改善社區公共設施多處缺失，被告應依民法第354 條、第360 條規定負賠償責任，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告梁正之與被告簽訂系爭契約書，其中系爭約定記載：「為
增進社區居住品質、住戶休閒娛樂及生活機能，甲方（指原告梁正之）同意乙方（指被告）就部份地下層空間（如機械室），以未改變隔間方式規劃為較符合住戶使用之公共休閒設施（如管委會辦公室、瑜珈教室、健身房…等），改建之費用全部由乙方負責。完工後點交予社區管理委員會；改建工程如因法令規定需要回復原使用用途，乙方應協助之，但不負違約之責。」（見第120 號卷第30-31 頁），顯見兩造已合意為增進社區居住品質、住戶休閒娛樂及生活機能，由被告將機械室改建為公共休閒設施，供原告梁正之及社區其餘住戶使用。從而原告梁正之主張被告將機械室改建為公共設施，系爭房屋具滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，被告應依民法第354 條規定負物之瑕疵擔保責任，即難認有據。
㈡原告梁正之又主張被告於售屋時曾保證交付合法之我泉山莊社
區公共設施，雖提出設計圖說為證（見第120 號卷第23頁），然原告梁正之自陳被告並非簽約時所交付，而係於交屋時交付上開圖說（見本院卷第33頁），且依該圖說所載內容（見第12
0 號卷第23頁），亦無從證明被告曾保證我泉山莊之公共設施合於法規規定，是以原告梁正之主張被告曾為上開保證，卻交付由機械室違法改裝而成之公共設施，應依民法第354 條、第
360 條規定負物之瑕疵賠償責任，亦非有據。㈢而原告我泉山莊管理委員會雖主張區分所有權人授權其提起本
件訴訟，依民法第354 條、第360 條規定請求被告負出賣人物之瑕疵擔保及賠償責任，並提出第三屆區分所有權人第二次召集會議紀錄為證（見本院卷第39頁），惟民法第354 條、第36
0 條所規定之物之瑕疵擔保責任及物之瑕疵賠償責任，均係規範物之出賣人對於買受人所應擔負之責任，原告我泉山莊管理委員會並非社區房屋之買受人，而上開會議紀錄亦無記載社區房屋區分所有權人授權其代理買受人請求被告負出賣人物之瑕疵擔保及賠償責任，從而原告我泉山莊管理委員會上開主張，即非有理。
㈣原告梁正之另主張系爭約定違反建築法第39條起造人應按圖施
工之規定，依民法第71條規定應為無效，且系爭契約書為定型化契約，系爭約定屬消費者保護法第17條規定之不得記載事項，亦為無效。惟強行法規可分為強制規定與禁止規定，其中禁止規定者，係指命令當事人不得為一定行為之法律規定。又禁止規定可區分為取締規定及效力規定，前者僅係取締違反之行為，對違反者加以制裁，以禁遏其行為，並不否認其行為之私法上效力。後者不僅取締違反之行為，且否認其私法上之效力。又法律行為違反禁止規定之效果為何，如該法律規定本身未為明文規範時，倘權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力者，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護（最高法院103 年度台上字第976號判決意旨參照）。原告主張系爭約定違反建築法第39條規定：「起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。」，然依建築法第87條規定：「有左列情形之一者，處起造人、承造人或監造人9,000 元以下罰鍰，並勒令補辦手續；必要時，並得勒令停工。違反第39條規定，未依照核定工程圖樣及說明書施工者。」，可知如違反建築法第39條規定，其效力至多為處以罰鍰及勒令補辦手續，必要時得勒令停工，應屬取締規定，從而系爭約定雖違反建築法第39條規定，亦非當然無效，況系爭約定亦載明如經取締，被告應協助回復原狀，原告主張系爭約定無效云云，即非可取。又按消費者保護法第17條第1 項規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」，而內政部公告之「預售屋買賣定型化契約不應記載事項」，內容為：「不得約定廣告僅供參考。出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。不得使用未經明確定義之『使用面積』、『受益面積』、『銷售面積』等名詞。不得約定買方須繳回原買賣契約書。不得約定請求超過民法第205 條所訂20％年利率之利息。不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。附屬建物除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格。」，難認系爭約定內容違反上開不得記載事項之規範，原告主張系爭約定違反消費者保護法第17條所規定之不得記載事項，應為無效云云，亦非可取。
綜上所述，原告依民法第354條、第360條規定，請求被告給付
如其聲明所示之金額與利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 18 日
民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 唐于智法 官 陳筠諼以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 18 日
書記官 施盈如