臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第3814號原 告即反訴被告 張雅玲訴訟代理人 林重宏律師
陶傳凱被 告即反訴原告 林怡君訴訟代理人 李鎮如
許明桐律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國107年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附件所示之不動產所有權移轉登記予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾柒萬陸仟元，及自民國一百零六年七月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣陸拾貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾柒萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。惟依同法第260條第1項規定，反訴之標的，須非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連者，始得提起。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連者，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。申言之，舉凡為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院98年度台抗字第1005號、91年度台抗字第440號、91年度台上字第262號裁定要旨參照）。
本件原告主張被告向其買受如附表所示之不動產（下稱系爭不動產；房屋部分稱系爭房屋）後，以系爭房屋有漏水瑕疵為由，拒絕履行代償系爭不動產原有貸款之尾款給付義務，且迭經催告仍不置理，故於民國106年7月24日對被告為解除兩造間所簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）之意思表示，訴請被告回復原狀及賠償其損害；被告則於言詞辯論終結前之106年11月30日具狀提起反訴，主張系爭房屋確有漏水瑕疵，其已於106年8月7日對原告為解除系爭契約之意思表示，請求原告回復原狀及賠償其損害（見本院卷第50、56至57頁）。經核兩造主張之權利，均係源於同一原因事實及法律關係所生爭議，其相互間之攻擊、防禦方法亦有牽連，是被告提起反訴，與前揭規定並無不符，應予准許，合先敘明。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起訴時原聲明：一、先位聲明：㈠被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予與原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）5, 460,000元，及自106年7月24日即臺北興安郵局第1406號存證信函送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢確認原告得沒收台新國際商業銀行建北分行之台新國際商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-00000-0000，下稱系爭履約保證金專戶）內價金5,460,000元，以為被告就前項聲明本金部分之給付；㈣被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；二、備位聲明：㈠被告應給付原告21,340,000元，及自106年6月19日起至清償日止，依上開金額每日以千分之1計算之違約金，暨按週年利率5%計算之利息；㈡被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於107年12月14日當庭具狀變更上開聲明為：一、先位聲明：㈠被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告；㈡被告應給付原告5,460,000元，及自106年7月24日即臺北興安郵局第1406號存證信函送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；二、備位聲明：㈠第一備位聲明：⒈被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告；⒉被告應同意合泰建經公司將系爭履約保證金專戶內5,460,000元撥付予原告；⒊被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡第二備位聲明：⒈被告應給付原告21,340,000元，及自106年6月19日起至清償日止，依上開金額每日以千分之1計算之違約金，暨按週年利率5%計算之利息；⒉被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊被告應給付原告584,633元，及自107年12月15日即民事反訴答辯暨準備四（變更追加本訴起訴聲明）狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第226頁反面、第229頁反面至230頁反面）。經核原告所為，乃本於與起訴時相同之基礎事實，且屬擴張應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。又被告即反訴原告提起反訴時原聲明：一、反訴被告應給付反訴原告5,460,000元，及其中2,780,000元自106年5月7日起、2,680,000元自106年5月15日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；二、反訴被告應同意反訴原告取回系爭履約保證金專戶內之價款5,460,000元；三、反訴被告應給付反訴原告5,460,000元，及自106年8月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；四、反訴被告應給付反訴原告500,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於107年12月14日當庭表示變更其聲明二為：確認反訴原告得取回系爭履約保證金專戶內價金5,460,000元（見本院卷第226頁反面），核與提起反訴時相同之基礎事實，亦與前揭規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠被告前經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋
公司）之仲介，於106年5月7日與原告簽訂系爭契約及價金履約保證申請書（下稱系爭履約保證書），約定以總價26,800,000元買受原告所有系爭不動產，並已依系爭履約保證書，將簽約款2,680,000元、用印款2,680,000元及部分尾款100,000元，共計5,460,000元之部分價金存入向訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）辦理不動產買賣價金履約保證事宜所設立之系爭履約保證金專戶；原告則於106年6月12日將系爭不動產移轉登記至被告名下，惟尚未取得尾款21,340,000元。詎被告取得系爭不動產所有權後，適逢臺北市連續降下豪大雨，竟在未能舉證證明之情況下，逕以系爭房屋疑似有漏水為由，主張同時履行抗辯，拒絕履行系爭契約第4條所約定於106年6月19日前代償原告原有貸款之尾款給付義務，顯屬權利濫用及違背誠信原則。嗣原告分別於106年7月7日及17日以臺北興安郵局第1319號、第1362號存證信函定期催告被告履行給付義務，並請永慶房屋公司仲介人員居中協調，然均未獲置理；原告遂於同年月24日以同郵局第1406號存證信函之送達，對被告為解除系爭契約及沒收已給付買賣價金5,460,000元之意思表示。是被告藉故拒絕履行買賣價金尾款之給付義務，且經原告定期催告仍不履行，即屬違約而應負遲延責任，原告本得依系爭契約第12條第1項約定及民法第254條規定解除系爭契約，並依系爭契約第12條第2項約定、民法第179條及第259條第1款規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告。又被告業已違約而構成債務不履行，則原告依系爭契約第12條第1、2項約定及民法第250條第1項規定，請求被告給付原告違約金5,460,000元，及自臺北興安郵局第1406號存證信函送達翌日即106年7月25日起算之法定遲延利息；或退而同意合泰建經公司將系爭履約保證金專戶內之5,460,000元撥付予原告，亦屬有據。
㈡倘認系爭契約未解除，被告依約即有給付買賣價金尾款21,3
40,000元之義務，並應依系爭契約第12條第2項約定，自106年6月19日起就此筆金額加計每日以千分之1計算之違約金，及按法定週年利率計算之遲延利息。復因被告未依約給付尾款代償系爭不動產之原有貸款，致原告須支出該筆貸款之出貸人即抵押權人即訴外人保誠人壽保險股份有限公司（下稱保誠人壽保險公司）要求每年換約所提高之利息，自106年7月5日起至107年12月5日止計574,633元，及迄今兩次換約之放款手續費10,000元，原告自得依民法第231條規定，請求被告賠償原告所受上開損害共584,633元（584,633元＋10,000元），並加計自起訴狀繕本送達翌日即107年12月15日起算之法定遲延利息。
㈢此外，原告因被告違約之債務不履行，致在銀行及保險公司
等提供貸款機構之信用遭到質疑而受有損害，且為保誠人壽保險公司要求每年換約一事緊張萬分、心力交瘁，始終無法正常生活及進行社交活動，更罹患憂鬱症及恐慌症須至醫院就診，故依民法第227條之1準用同法第195條規定，請求被告賠償精神慰撫金500,000元。爰提起本件訴訟，請求就下列聲明擇一為原告勝訴之判決。
㈣並聲明：⒈先位聲明：⑴被告應將系爭不動產之所有權移轉
登記予原告；⑵被告應給付原告5,460,000元，及自106年7月24日即臺北興安郵局第1406號存證信函送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑶被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑷原告願供擔保，請准宣告假執行；⒉備位聲明：⑴第一備位聲明：①被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告；②被告應同意合泰建經公司將系爭履約保證金專戶內5,460,000元撥付予原告；③被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；④願供擔保，請准宣告假執行；⑵第二備位聲明：①被告應給付原告21,340,000元，及自106年6月19日起至清償日止，依上開金額每日以千分之1計算之違約金，暨按週年利率5%計算之利息；②被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；③被告應給付原告584,633元，及自107年12月15日即民事反訴答辯暨準備四（變更追加本訴起訴聲明）狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；④願供擔保，請准宣告假執行
二、被告則以：㈠被告向原告買受系爭不動產，並依約將部分價金5,460,000
元存入系爭履約保證金專戶後，因於106年6月2日發現系爭房屋內有多處潮濕水痕，且出現油漆剝落、壁癌等現象，經查問始知該房屋有滲漏水及在託售前為相關修繕之事實。惟原告於105年4月2日委託永慶房屋公司仲介出售時，就系爭房屋之「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」等項，均在買賣契約所附標的物現況說明書上勾選「否」，故意隱瞞此等交易上之重要訊息，不告知系爭房屋之漏水瑕疵，顯係以詐欺手段使伊陷於錯誤而與之締約，且就存有嚴重漏水瑕疵之系爭房屋欠缺保證品質，被告自得依民法第88條及第92條規定撤銷簽訂系爭契約之意思表示，及依同法第359條、第360條規定暨系爭契約第12條第3項約定，解除系爭契約。被告已委請律師於106年8月7日以桃園府前（21支）郵局第001038號存證信函對原告為解除系爭契約之意思表示，系爭契約業已失效，原告主張解除契約並請求回復原狀，或不解除契約而請求給付買賣價金，均無理由。況依系爭契約第9條第5項約定，原告就系爭房屋交付前已存在之漏水瑕疵，本應負瑕疵擔保責任，被告即得依民法第360條規定，請求債務不履行之損害賠償；或依不完全給付類推適用給付遲延法則，請求補正或賠償損害，且均有民法第264條所規定同時履行抗辯權之適用。是被告既得依法為同時履行抗辯，則於原告補正瑕疵或給付損害賠償前，其所為催告及解除權之行使皆不生效力，當無從請求回復原狀或給付買賣價金。
㈡再縱認系爭房屋之漏水瑕疵尚未達解除契約之程度，然經被
告詢問廠商後，該漏水瑕疵需花費600,000元修繕，且造成房屋價差達1,500,000元，被告得依民法第359條規定主張減少價金2,100,000元，故原告在此減少價金之範圍內即無請求權。
㈢另本件乃原告以詐欺手段使伊錯誤締約，係侵害被告之意思
自由權，原告並無任何權利受侵害；而其所提相關對話或就醫紀錄，亦不能證明有信用受損或為此患病之因果關係，則原告請求精神慰撫金，實屬無稽。此外，原告請求被告給付或自系爭履約保證金專戶內撥付之違約金5,460,000元，亦屬過高等語置辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回；⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告係以詐欺手段使反訴原告陷於錯誤而與之簽訂系爭契約，為此反訴原告已委請律師於106年8月7日以桃園府前（21支）郵局第001038號存證信函對其為解除系爭契約之意思表示，自得依民法第259條第1項第2款及第179條規定，請求反訴被告返還伊已付部分買賣價金5,460,000元之本息。
又反訴原告已依約將該筆金額存入系爭履約保證金專戶，故反訴被告應同意反訴原告取回之。另反訴原告因反訴被告違約而解除系爭契約，即得依系爭契約第12條第3項約定，請求反訴被告給付與上開已付部分買賣價金同額之違約金5,460,000元，及自反訴被告於106年8月10日收受反訴原告所寄前揭存證信函翌日起算之法定遲延利息。此外，反訴原告因受反訴被告詐欺，而以較高市價買受有漏水瑕疵之系爭房屋，意思自由權已遭侵害，並造成反訴原告身心受創而引發焦慮、失眠等病症，反訴原告得依民法第195條第1項規定，請求反訴被告賠償精神慰撫金500,000元及法定遲延利息等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告5,460,000元，及其中2,780,000元自106年5月7日起、2,680,000元自106年5月15日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡反訴被告應同意反訴原告取回系爭履約保證金專戶內之價款5,460,000元；㈢反訴被告應給付反訴原告5,460,000元，及自106年8月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣反訴被告應給付反訴原告500,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭房屋於反訴被告委託永慶房屋公司仲介出售前1年間，係由第三人所承租，不曾有漏水甚或雇工修繕漏水之情事，然反訴原告就其主張與事實相違之系爭房屋漏水乙節未能舉證以明，即逕行撤銷簽訂系爭契約之意思表示及解除系爭契約，並請求反訴被告返還已付之部分買賣價金5,460,000元、給付同額之違約金5,460,000元及賠償精神慰撫金500,000元，顯失所據。實則，反訴原告簽訂系爭契約前後曾多次看屋，且於106年6月9日接獲永慶房屋公司代書通知將辦理系爭不動產移轉登記時，適逢臺北市豪大雨連續降下1週之久，倘真有其所稱漏水情形或因連日大雨而對屋況有所疑慮，應不可能簽約購屋及完成過戶，並給付部分買賣價金達5,460,000元。況反訴被告在反訴原告陳稱系爭房屋有疑似漏水，惟未能提出證據證明確有漏水及漏水原因前，為求本件買賣周全圓滿，即表示願就其所指漏水處及非屬買賣標的之頂樓女兒牆部分雇工修繕，當已盡瑕疵擔保責任，是反訴原告提起反訴，並無理由等語置辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：
一、被告經永慶房屋公司之仲介，於106年5月7日與原告簽訂系爭契約及系爭履約保證書，約定以總價金26,800,000元買受原告所有系爭不動產。
二、被告已給付部分買賣價金5,460,000元，並依系爭履約保證書約定，將之存入系爭履約保證金專戶。
三、原告已於106年6月12日將系爭不動產移轉登記至被告名下，被告未支付尾款21,340,000元。
四、原告曾分別於106年7月7日及17日以臺北興安郵局第1319號、第1362號存證信函定期催告被告履行給付義務，並於同年月24日以同郵局第1406號存證信函向被告為解除契約及沒收已給付價金5,460,000元之意思表示。
五、被告委由律師於106年8月7日以桃園府前（21支）郵局第000000號存證信函對原告為解除系爭契約之意思表示，並請求原告返還已給付之部分買賣價金5,460,000元及同額之違約金。
肆、兩造之爭點：
一、本訴部分：㈠原告主張依系爭契約第12條第1項約定及民法第254條規定解
除系爭契約，並於解除契約後依系爭契約第12條第2項約定、民法第179條及第259條第1款規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，有無理由？㈡原告依系爭契約第12條第1、2項約定及民法第250條第1項規
定，請求被告給付違約金5,460,000元及自106年7月25日起算之法定遲延利息，或同意合泰建經公司撥付系爭履約保證金專戶內之5,460,000元作為違約金予原告，有無理由？若然，被告抗辯金額過高，是否可採？㈢原告主張倘系爭契約未解除，被告依約應給付買賣價金尾款
21,340,000元，並應依系爭契約第12條第2項約定，自106年6月19日起就此筆金額加計每日以千分之1計算之違約金，及按法定週年利率計算之遲延利息，有無理由？㈣原告依民法第231條規定，請求被告給付因與保誠人壽保險
公司換約，自106年7月5日起至107年12月5日止提高之利息574,633元，及迄今兩次換約之放款手續費10,000元，並加計自107年12月15日起算之法定遲延利息，有無理由？㈤原告依民法第227條之1準用同法第195條規定，請求被告賠
償精神慰撫金500,000元，有無理由？
二、反訴部分：㈠反訴原告依民法第259條第1項第2款及第179條規定，請求反
訴被告返還反訴原告已給付之部分買賣價金5,460,000元，及其中2,780,000元自106年5月7日起、2,680,000元自106年5月15日起計算之法定遲延利息，有無理由？㈡反訴原告請求反訴被告同意反訴原告取回系爭履約保證金專
戶中之已給付部分買賣價金5,460,000元，有無理由？㈢反訴原告依系爭契約第12條第3項約定，請求反訴被告給付
違約金5,460,000元，及自106年8月11日起算之法定遲延利息，有無理由？㈣反訴原告依民法第195條第1項規定，請求反訴被告賠償精神
慰撫金500,000元及法定遲延利息，有無理由？
伍、本院得心證之理由：
一、本訴部分：㈠原告主張依系爭契約第12條第1項約定及民法第254條規定解
除系爭契約，並於解除契約後依系爭契約第12條第2項約定、民法第179條及第259條第1款規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，有無理由？
1.按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告期履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。又依系爭契約第12條第1項約定，甲乙雙方其中之一方如未按本契約款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。查系爭不動產所有權業於106年6月12日以買賣為原因移轉登記予被告，此有建物登記第二類謄本在卷足稽（見本院卷第15頁），且依系爭契約第4條約定，交屋日期訂於106年6月19日以前，同時付清款尾款21,440,000元（見本院卷第8頁背面）等語，足見依系爭契約之約定，被告應於106年6月19日前給付尾款。參以原告已於106年7月7日、7月17日分別發函催告被告履約，略以：被告應於106年6月19日前付清尾款，卻未依約履行，請於函到3日內依約付清剩餘尾款等語（見本院卷第16至19頁），又於106年7月24日寄發存證信函表示，被告未依約履行，以系爭契約第12條之約定表示解除契約，並沒收已給付之全部價款5,460,000元等語（見本院卷第20至21頁），即認被告未於106年6月19日前給付尾款，已屬違約，並限期被告於催告函到3日內給付尾款，逾期即解約，且沒收被告已付價款，足認被告自106年6月19日起已有遲延給付之情事。則原告於106年7月24日以存證信函通知被告，認被告未依約給付尾款，迭經催告，仍拒不履行，爰解除系爭契約等語，合於前揭民法第254條之規定，應屬有據。
2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第179條、第259條第1、2款分別定有明文。經查：系爭契約經原告合法解除後，已如前述，被告因系爭契約而取得系爭不動產之所有權，並無法律上之原因，自應依上開規定，將系爭不動產之所有權移轉登記予原告。是原告依系爭契約第12條第2項約定、民法第179條及第259條第1款規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由。
3.至被告抗辯因系爭不動產有滲漏水瑕疵，原告應依民法第354條規定負物之瑕疵擔保責任，然於原告並無補正意願，而主張同時履行抗辯云云。
①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。被告主張系爭房屋有滲漏水一節，固據提出照片及室內格局示意圖影本為證（見本院卷58至64頁），然被告於簽約前已至現場詳細檢視，此有系爭契約第3條載有明文（見本院卷第8頁背面），又證人楊鴻恩即永慶房屋公司仲介到庭證稱，發現漏水前有下大雨，於是106年6月11日陪同被告去看系爭房屋，發現有滲漏水情形，有聯絡雙方及開發經紀人，後來有請大立欣業公司來修繕，下大雨前，系爭房屋並沒有滲漏水情形等語（見本院卷第144至145頁反面），足見系爭房屋發生漏水之情形係於簽約之後發生大雨所致。被告又主張修補漏水瑕疵費用為600,000元，並提出湧泉工程行報價單1紙（見本院卷第27頁）云云，然觀之該估價單施作項目，多屬於全體區分所有權人共有之女兒牆及屋頂地面施作防水工程，核與大立欣業公司就上開漏水處理費用15,000元相差甚遠。是原告主張被告所提估價單多屬公共修繕部分，而無法接受，導致破局等語，即非無據。②又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。又按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保任或不完全給付債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應付之瑕疵補正或損害賠償責任相當，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受相當之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高法院102年度台再字第19號判決意旨參照）。經查，被告依系爭契約應給付之尾款為21,340,000元，系爭房屋雖有滲漏水之瑕疵，但規模不大，非不得修復，而此等修繕費用，縱以被告所言修補費用需600,000元，惟與買賣標的價值相較，瑕疵修繕之花費仍相差甚遠，依上開判決意旨，顯見同時履行抗辯並不相當。是被告於危險移轉前，因本件滲漏水之瑕疵非屬重大，僅得以瑕疵修補部分主張同時履行抗辯，尚不得以全額尾款主張同時履行抗辯，被告卻於106年8月7日以存證信函通知原告解除契約，拒絕履行全部契約，顯與前開判決意旨不符，原告主張業於106年7月24日依系爭契約第12條第2項之約定，解除系爭契約合法有據，已如前述。則兩造就系爭契約所定買賣關係既已不存在，被告依民法第359條抗辯減少之買賣價金2,100,000元云云，亦無可取。
㈡原告依系爭契約第12條第1、2項約定及民法第250條第1項規
定，請求被告給付違約金5,460,000元及自106年7月25日起算之法定遲延利息，或同意合泰建經公司撥付系爭履約保證金專戶內之5,460,000元作為違約金予原告，有無理由？又被告抗辯金額過高，是否可採？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金之分。違約金如無從依當事人之意思認定其約定之性質者，依民法第250條第2項規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，即以違約金之支付，為賠償損害之方法，於契約解除時，債權人得請求支付違約金，以代賠償損害之請求。經審視系爭契約第12條第2項約定：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延給付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應給付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」及第3項約定：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」（見本院卷第9頁背面），其中第3項關於因賣方違約而由買方解約時可得請求另交付依原所收款項計算之金額，既已訂明屬於「違約損害賠償」，則關於第2項因買方違約而由賣方解約沒收價金之性質，應為同一之認定，始符合兩造真意及公平原則。是認原告主張沒收已付價金，應屬損害賠償額預定性質之違約金。
2.次按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決參照）。本院審酌本件係因被告不履行債務，致原告受有被告未依約給付尾款之利息損失；而系爭不動產因所有權已移轉登記予被告，原告無法使用收益系爭不動產，自受有此部分利益或預期利益之損失；且若被上訴人按時履約，原告本可如期取得買賣價金為資金之運用，因被告未依約給付價金，致原告另於106年7月5日至107年12月5日間須給付系爭不動產之貸款利息574,633元及放款手續費10,000元，此有保誠人壽保險股份有限公司房屋貸款繳息證明書、房屋貸款契約變更聲請書、統一發票（見本院卷第233至236頁）為憑，是前開貸款自被告未依約給付尾款時起，因而衍生之利息，亦屬原告之損失；再參酌內政部公告頒行之成屋買賣契約書範本有關違約之處罰，載有「…賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限」，因兩造間之違約金約定已達系爭契約總價款21％（計算式：5,460,000÷26,800,000＝21％），尚屬過高。準此，本院審酌被告非自始存有拒絕履約之惡意，違約情節非屬重大。綜合上訴人已履行契約一部分，被上訴人所受損害，及社會經濟情況等情，依系爭契約第12條第2項計算之違約金5460,000元顯然過高，應予核減為按系爭契約買賣總價金之7%計算即1,876,000元，較為公允。則被上訴人依系爭契約第12條第2項之約定，請求上訴人給付違約金在1,876,000元範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即非有據，應不予准許。
3.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告主張自106年7月24日郵局存證信函送達翌日起計算法定遲延利息，被告對此並無爭執，是被告應自106年7月25日起負其遲延責任。
㈢原告依民法第227條之1準用同法第195條規定，請求被告賠
償精神慰撫金500,000元，有無理由？又不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195 條第
1 項前段定有明文；而上開規定，於債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用之，固為民法第227 條之
1 所明定，惟損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例參照）。查原告提出精神疾病治療藥物藥袋2紙（見本院卷第24至25頁），但僅此無法遽認與本件債務不履行有何關連，且被告就其依系爭契約所負之交付價金債務為不完全之給付，使原告受有純粹經濟上利益之損失，並未侵害原告之人格權，雖原告主張其因被告遲延交付尾款，嚴重傷害其銀行貸款信用，付出時間、精神壓力難以估計云云，惟此僅屬原告個人主觀上感受，尚非因被告不完全給付直接侵害所造成，原告復未舉證其人格法益因此受有侵害，自無適用民法第227條之1準用民法第195條第1項前段規定之餘地，是原告本於上開規定，請求被告賠償非財產上損害之精神慰撫金500,000元，洵屬無據。
㈣綜上所述，原告依系爭契約第12條第1項、第2項約定、民法
第179條、第259條規定，請求被告將附表所示之系爭不動產所有權移轉登記予原告，及被告應給付原告1,876,000元，及自106年7月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應與准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。就原告請求違約金部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌訂相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
二、反訴部分：㈠反訴原告依民法第259條第1項第2款及第179條規定，請求反
訴被告返還反訴原告已給付之部分買賣價金5,460,000元，及其中2,780,000元自106年5月7日起、2,680,000元自106年5月15日起計算之法定遲延利息，有無理由？
1.反訴原告被告主張反訴被告蓄意隱匿漏水事實，於系爭契約所附標的物現況說明書就建物況是有滲漏水情形，及是否曾在最近1年內修復漏等告知事項均勾選否，故於106年8月7日寄發存證信函，依民法第92條之規定撤銷意思表示並解除系爭契約，有建物現況說明書及桃園府前存證號碼001038號存證信函影本可佐（見本院卷第68至73頁）。經查，證人林意晏即大立欣業工程有限公司師傅到庭證稱：105年時，系爭不動產大樓管理委員會有請我就大樓7樓屋頂做磁磚隆起的重新修補地面，當時反訴被告有問我有無作女兒牆的防水保養，我就幫他做了，大約是3萬多元，當時我施作磁磚隆起工程時，有確認7樓的室內並沒有漏水，因為我在施作時，在頂樓灑水以做驗收等語（見本院卷第145背面至146頁），足見證人林意晏在施作系爭不動產所在7樓屋頂時，系爭不動產室內並無漏水情事；參以證人白充閔即永慶房屋公司內湖店店長、楊鴻恩永慶房屋公司業務副理均到庭證稱，在106年6月11日前，系爭不動產並無滲漏水情形等情，且林意晏施作屋頂磁磚修補地面工程為105年3月間，距兩造簽訂系爭契約之時間已逾1年以上，則反訴原告主張反訴被告於標的現況說明書有刻意隱匿滲漏水事實云云，洵不足採。
2.又查，反訴被告已於106年7月24日解除系爭契約，已如前所述，因解除權之行使，屬於不違約之一方（最高法院50年台上字第1883號判例參照），反訴原告既未依約於106年6月19日前給付尾款，且無法主張同時履行抗辯權而拒付尾款，自屬違約在先之一方，反訴被告並無拒絕修繕該屋瑕疵或其他違約情事，依前揭說明，反訴原告自不得解除系爭買賣契約，更何況系爭買賣契約業經反訴被告於106年7月24日解除在先，反訴原告更無從再為解除。是反訴原告所稱其於106年8月7日已發函為解除契約之意思表示，該契約業經其解除，反訴被告應返還已付價款云云，亦不可採。
3.綜上所述，反訴原告依民法第259條第1項第2款及第179條規定，請求反訴被告返還反訴原告已給付之部分買賣價金5,460,000元，及其中2,780,000元自106年5月7日起、2,680,000元自106年5月15日起計算之法定遲延利息，並無理由，應予駁回。
㈡反訴原告依民法第195條第1項規定，請求反訴被告賠償精神
慰撫金500,000元及法定遲延利息，有無理由？反訴原告主張因反訴被告之詐欺行為致其陷於錯誤而訂定系爭契約，侵害其意思自由權，依民法第195條第1項規定請求精神慰撫金50萬元云云。惟查，反訴被告並未刻意隱瞞系爭房屋滲漏水事實，反訴原告不得以民法第92條之規定撤銷簽訂系爭契約之意思表示，已如前述，是反訴原告195條第1項之規定，請求反訴被告賠償精神慰撫金，亦無理由。
㈢反訴原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
陸、本件本訴與反訴之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 108 年 1 月 11 日
民事第六庭 法 官 賴秋萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 11 日
書記官 黃國焜附表：
┌──────────────────┬────────────┐│ 建 物 │ 坐落土地 │├──────┬──────┬────┼───────┬────┤│ 建號 │ 門牌 │權利範圍│ 地號 │權利範圍│├──────┼──────┼────┼───────┼────┤│臺北市松山區│臺北市松山區│全部 │臺北市松山區濱│66/10000││濱江段四小段│民族東路687 │ │江段四小段305 │ ││301建號 │之1號7樓 │ │地號 │ │└──────┴──────┴────┴───────┴────┘