臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第3924號原 告即反訴被告 高峻弘訴訟代理人 何乃隆律師被 告即反訴原告 鄭春華訴訟代理人 蔡信章律師上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國107年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾參萬陸仟肆佰元，及其中貳拾伍萬陸仟肆佰元自民國一Ｏ六年八月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項於原告以新台幣壹拾柒萬玖仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍拾參萬陸仟肆佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時聲明為:「一、被告應將如附表所示之5張支票返還原告。二、被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬貳仟元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、第一、二項判決原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第4頁）嗣於以107年6月27日民事綜合辯論意旨(二)狀變更並減縮聲明為:「先位聲明：一、被告應將如附表所示之5張支票返還原告。二、被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬陸仟肆佰元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、第一、二項判決原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：一、被告應給付原告新臺幣伍拾參萬陸仟肆佰元及其中新臺幣貳拾伍萬陸仟肆佰元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、前項判決原告願供擔保，請准宣告假執行；三、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第179頁）。經核原告所為上開訴之變更，係基於同一基礎事實，變更前、後之主要爭點相同，原提出之證據仍可援用，得於同一程序審理以解決紛爭，足認原告所為上開訴之變更合於前揭規定，應予准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查原告起訴主張其向被告承租台北市○○區○○○路○段○○○巷○○號2樓之房屋（下稱為系爭租賃物），並交付新臺幣（下同）押租金15萬元，及面額均為56,000元、自106年1至12月按月兌現之支票共12張作為每月租金，惟於106年6月3日晚上8時許，系爭租賃物因隔壁檳榔攤發生火災延燒致滅失，租賃關係當然消滅，被告竟仍兌領原告先前交付之106年6月份、7月份支票各56,000元，應依關於不當得利之規定返還原告，並應返還其餘支票及押租金15萬元。被告則抗辯因原告並未投保火險致被告受有租金損失，且原告未依租賃契約第6條自行回復租賃房屋之原狀，致被告需清理廢棄物而給付訴外人精鑫企業社514,500元之損害，據此主張抵銷，復提起反訴請求反訴被告即原告給付1,044,500元（見本院卷第134頁至第136頁）。衡諸本訴與反訴所生爭執，悉以兩造間租賃契約所生相關爭議為基礎，被告反訴所執原因事實在其本訴之訴訟前階段則已提出用作為抵銷抗辯，堪認反訴標的與本訴之防禦方法相牽連，被告提起反訴，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
(一)原告起訴主張:原告於民國103年1月1日起向被告不定期承租系爭租賃物，於簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）時交付押租金15萬元。嗣原告於105年12月29日，交付面額均為56,000元之支票共12張予被告作為106年1至12月之租金，由被告按月兌現。
於106年6月3日晚上8時許，系爭租賃物因隔壁檳榔攤發生火災（下稱系爭火災）、火勢延燒致全部滅失，兩造間租賃關係因不可歸責於原告之事由當然消滅，被告竟仍兌領106年6月份、7月份支票，原告乃於106年7月29日寄發存證信函，主張原告自租賃關係當然消滅時起即不負支付租金之義務，被告亦不具保有押租金15萬元之法律上原因，故依民法第179條規定，請求被告返還256,400元（計算式：6月份支票56,000元-6月1日至3日租金5,600元＋7月份支票56,000元＋押租金150,000元＝256,400元），並返還附表所示106年8月至12月之支票共5張（下稱系爭5張支票）。若支票己轉讓他人無法返還，則請求給付相當於面額之280,000元（計算式：56,000元×5＝280,000元）。爰依民法第179條、第266條提起本件訴訟，並聲明：1.先位聲明：⑴被告應將如附表所示之5張支票返還原告。⑵被告應給付原告256,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。2.備位聲明：⑴被告應給付原告新臺幣536,400元，及其中256,400元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵前項判決原告願供擔保，請准宣告假執行。
(二)被告則以：
1.依民事訴訟法第277條之規定，原告就系爭租賃物已達滅失而不能達租賃目的之程度及目前並未使用系爭房屋等節，應負舉證責任，然原告並未證明系爭租賃物完全滅失不能達租賃目的，且原告經營之玉佛山生命會館目前仍有兩件大型廣告懸掛於系爭房屋、系爭租賃物鑰匙亦未交還被告，自仍在使用系爭租賃物。縱認被告須修繕系爭租賃物，依民法第430條之規定，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，故原告應踐行民法第430條前段「催告出租人修繕」之法定程序，不得遽爾終止系爭租約。又縱認原告已於106年7月21日以存證信函終止系爭租賃契約，然被告受領106年6月及7月租金共112,000元（計算式：56,000元×2＝112,000元），仍非無法律上之原因。
2.依系爭租約第9條，原告應投保火災險，原告未依約投保，致被告無法自保險公司獲得相當之理賠，被告因此損失105年6月至12月原可收之租金392,000元（計算式：56,000元×7＝392,000元），又被告為回復系爭租賃物原狀，支出裝潢費用1,780,000元、清理廢棄物費用514,500元，故被告所受損害共為268萬6500元（計算式：392,000元＋1,780,000元＋514,500元＝2,686,500元），被告並依民法第334條第1項前段之規定，主張與原告請求之押租金15萬元及其他債權為抵銷。
3.至系爭5張支票，被告早已於106年6月5日全數轉讓訴外人張小姐，而本院已因原告聲請而以106年全字第390號就系爭5張支票為假處分，禁止被告提示及轉讓予第三人，故上開支票已無兌現可能，原告並未受有任何損害等語置辯。並聲明：(1)原告之先位及備位之訴均駁回。(2)如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分:
(一)反訴原告主張：依系爭租約第9條約定，系爭租賃物不得存放危險物品，且須保火險；第6條並約定契約期間乙方若擬遷離他處時，乙方應提前通知甲方，乙方並且不得向甲方請求租金償還，應無條件將該房屋照原狀還甲方；第12條約定乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，應負賠償損害責任。本件反訴被告因違反系爭租約第9條規定，擅自在屋內存放危險物品，且未依約投保火險，導致原告損失105年6月至12月共7個月之租金收入392,000元（計算式：
56,000元×7＝392,000元）。反訴被告復未依將系爭租賃物回復原狀及清運廢棄物，反訴原告為使系爭租賃物回復原狀，支出裝潢費用1,780,000元、清理廢棄物費用514,500元，就裝潢費用反訴原告只主張其中680,000元。綜上，反訴原告因反訴被告違約而受有1,586,500元之損害（計算式：
392,000元＋680,000元＋514,500元＝1,586,500元），經與與反訴被告請求之542,000元抵銷後，尚餘1,044,500元（計算式：1,586,500元－542,000元＝1,044,500元）。爰依系爭租約第9條、第15條、民法第184條第1項、第216條、第227條之規定提起反訴。並聲明:1.反訴被告應給付反訴原告1,044,500元及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起，按週年利率百分之5計算之利息。2.反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
(二)反訴被告則以:伊並未在系爭租賃物存放危險物品，且系爭租賃物滅失係因隔鄰檳榔攤失火延燒所致，反訴原告應向失火肇事即訴外人吳寶蓮者求償，與伊無關。縱伊投保火險，保險公司亦僅會就可歸責於伊之失火為賠償，不會就隔鄰失火延燒至系爭租賃物之失火為賠償，況系爭租賃物為違章建築，本無法投保火險，故反訴原告不得因伊未投保火險，而請求伊賠償原告所受之損害等語置辯。並聲明：(1)反訴原告之反訴駁回。
(2)如受不利之判決，反訴被告願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於103年1月1日簽訂本件租賃契約，雙方約定租賃期間依契約第二條約定為長期，未約定期限。
(二)原告於105年12月29日交付原證3所示面額均為56,000元之支票12紙予被告，作為106年1月至12月之租金，其中106年1月至7月之支票業經被告提示兌現，餘5紙於原告提起本件訴訟前，被告即已交付訴外人張小姐。
(三)系爭租賃物臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號2樓，因隔壁建築物即臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號房屋於106年6月3日發生火災致延燒受損。
(四)原告於106年7月21日寄出存證信函向被告終止系爭租約。
(五)原告未就系爭租賃物投保火災險。
四、得心證之理由：原告於103年1月1日與被告簽訂系爭租約，約定租賃期限為長期未定有期間；原告於105年12年29日交付面額均為56,000元之支票共12張予被告，作為106年1月至12月租金，被告已提示兌現1月至7月之支票；嗣106年6月3日因隔壁臺北市○○區○○○路○段○○○號○○號發生火災並延燒系爭租賃物等節，業據原告提出系爭租約、房屋收付款明細欄2張、臺北市政府消防局火災證明書、系爭租賃物火災後照片為證（見本院卷第10至23頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。又原告主張於簽約時已交付押租金150,000予被告，觀諸103年度之房租收付款明細欄最下方確記載「高峻弘先生已於簽訂租賃契約時交付押租金新台幣十五萬元正給鄭春華先生」，被告並在旁簽名（見本院卷第13頁），且被告亦不否認該簽名之真正，堪認原告確曾於訂約之初即已交付押租金150,000元。原告主張系爭租賃物因火災致無法達租賃目的，租約已經終止，依民法第179條先位聲明請求被告返還押租金150,000元、未到期租金106,400元及系爭5紙支票，備位聲明請求返還押租金150,000元未到期租金386,400元。被告否認並以前詞置辯，復提起反訴，依系爭租約第9條、民法第184條第1項、第227條請求反訴被告賠償反訴原告所受損害，並於主張抵銷後，請求反訴被告給付1,044,500元，亦為反訴被告所否認，並執上開情詞置辯。是本件兩造主要爭點厥為：
(一)系爭租約何時終止？(二)原告主張被告應返還系爭106年6月至106年12月租金39萬2,000元及押租金15萬元共計54萬2,000元，有無理由？(三)反訴原告主張反訴被告應負擔其租金收入損失392,000元、裝潢費用680,000元及清理廢棄物費用514,500元，於抵銷後反訴被告應付反訴原告1,044,500元，有無理由？茲分述如下：
(一)系爭租約何時終止？按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第423條、435條分別定有明文。次按承租人惟於租賃關係存續中始負支付租金之義務，租賃物如全部被火焚毀，租賃關係即因而終了，承租人自無再支付租金之義務（最高法院19年上字第1060號判例、司法院院字第1905號第5項解釋、院字第1994號第2項解釋、院解字第2979號解釋可資參照）。出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。所指「租賃物之一部滅失」應係租賃物本身一部滅失而致客觀上不能使用、收益租賃物之情形；又若係不可歸責於雙方當事人之事由，致租賃物滅失者，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，如其租賃物已不能修繕者，依民法第225條第1項、第266條第1項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅（最高法院30年渝上字第345號判例意旨參照）。經查，系爭租賃物於106年6月3日因隔壁發生火災延燒，致「內部2樓往閣樓木造梯間，以上半部靠北面受火燃燒較劇烈，木隔板燒穿、碳化、受煙燻黑較嚴重，閣樓地板已受火燒失，殘存鋼架受熱彎曲、變形、變色，鐵皮隔牆以北面中間並靠西側一帶受熱變色，擺放物品燒失、塌落、碳化較嚴重」、「13號2樓（玉佛山生命會館）內部上方閣樓地板已燒塌，殘存鋼架往北側受熱變形、塌陷，物品燒塌、碳化較嚴重，誦經室南面外觀裝潢以上半部靠東側受火燻燒、碳化較嚴重，內部裝潢擺設，以東南側上半部受火燃燒較劇烈，輕鋼架天花板燒損、變形、變色較嚴重，下方供桌及桌椅僅受煙燻並保持完好。」有卷附臺北市政府消防局火災原因調查鑑定書可參（見本院卷附光碟電子檔第9頁），並有現場照片可參（見本院卷第17至20頁、第176至178頁），足認被告於租賃關係存續中，未能依租賃契約債之本旨提供可為通常使用收益之居住場所予原告，揆諸上開說明，租賃關係即當然從此消滅。被告雖辯稱系爭租賃物並未完全燒毀仍可使用云云，然觀諸上開火災原因調查鑑定書已說明現場除部分桌椅堪用外，建物本身結構及內部裝潢均已燒損不堪使用，原告承租系爭租賃物之租賃目的顯已無法達成，故兩造租賃關係無待當事人之終止，至此即當然消滅。
(二)原告主張被告應返還系爭106年6月至106年12月租金386,000元及押租金150,000元，為有理由：
1.兩造租賃關係已因系爭租賃物於106年6月3日遭燒毀而當然消滅，已如上述，則原告自106年6日3日起無再支付租金之義務，被告應將原告前所預繳、租期尚未屆期之租金支票返還原告。惟被告已提示106年6、7月份支票兌現，並將系爭5張支票持向訴外人張小姐借款，亦已取得款項，為被告所自承（見本院卷第162反面），乃無法律上原因受有利益，致原告受有損害，故被告當返還上開利益予之原告。原告先位聲明請求被告返還106,400元（計算式：6月份支票56,000元－6月1日至3日租金5,600元＋7月份支票56,000元＝106,400元）及系爭5張支票，惟系爭5張支票業經被告移轉訴外人張小姐借款而無法取回，為被告所自承（見本院卷第162頁），則原告備位聲明請求被告返還106,400元及相當於系爭5張支票價值之280,000元（計算式：56,000×5＝280,000元），共386,400元（計算式：106,400＋280,000＝386,400元，其中106,400元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止週年利率百分之5之利息，堪認有理，應予准許。
2.按押租金之性質，除當事人另有約定外，乃擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，須於承租人有欠租或其他債務不履行情事時，出租人始可主張抵付租金或其他因承租人債務不履行所生之損害賠償（最高法院105年度台上字第744號判決意旨可參）。查本件兩造未就押租金性質另有約定，應認系擔保原告租金之給付及租賃債務之履行。原告並無欠租情事，為兩造所不爭執。被告雖主張原告未依約投保火險，且未依約清理廢棄物，致被告受有損害云云，然並未舉證證明兩造就投保火險內容已達明確合意，亦未證明及原告未投保與被告受有損害間確有因果關係，及兩造合意就火災後清理曾合意由原告支付清理費用（均詳下述），自難認本件原告就系爭租約有何債務不履行情事。被告復未提出原告有何其他債務不履行情事，則原告因租賃關係終了請求返還押租金
15 0,000元，洵屬可採。
(三)反訴原告主張反訴被告應負擔其租金收入損失392,000元、裝潢費用680,000元及清理廢棄物費用514,500元，於抵銷後反訴被告應付反訴原告1,044,500元，為無理由：
1.反訴原告主張反訴被告未系爭租約第9條投保火災險，致反訴原告無從於火災發生後自保險公司獲得相當理賠，反訴被告為民法第227條不完全給付，反訴原告因此而有105年6月至12月共7個月之租金收入損失392,000元、裝潢費用1,780,000元（反訴原告只主張其中680,000元）及清理廢棄物費用514,500元云云。經查，系爭租約第9條僅約定：「房屋不得存放危險物品影響公共安全，且須保火險，且影本交由甲方一份。」（見本院卷第11頁）。惟火險種類甚多，住宅火險與責任險之承保範圍、理賠條件及理賠比例均不盡相同，反訴被告究應投保何種火險，系爭租約第9條並未明定，尚難認兩造就此已致合意。反訴被告並辯稱：系爭租賃物為違建，無法投保、縱已依約投保火險，保險公司就反訴被告以外之人造成火災所生損害亦不會理賠等語，顯見雙方就以投保何種火險乙節，仍有爭執。徵以系爭租約於103年1月1日簽立，迄105年6月3日發生火災時已逾三年，反訴原告亦未曾依系爭租約第9條向反訴被告索取投保火險之影本，足認兩造就投保火險一事，並未達成合意。而反訴原告得否因系爭火災獲得理賠、理賠數額為何，端視反訴被告依約應投保何種火災險、該保險契約理賠範圍為何，始能判斷。本件兩造既未就反訴被告應投保何種火險達成合意，反訴原告主張反訴被告若依約投保，則系爭火災發生後反訴原告必可就上開租金收入損失、裝潢費及清理廢棄物費用等損害獲得理賠乙節，即難認有據。從而，反訴原告就反訴被告若有投保火險，反訴原告必能得到理賠乙節，並未舉證證明，就反訴被告未投保火險與反訴原告受有損害間之因果關係，亦未提出任何證據，其主張實無足採。
2.反訴原告另反訴被告應依民法第184條第1項，對反訴原告負損害賠償責任。惟依民法第184條規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」查系爭租賃物係因不可歸責於兩造之系爭火災延燒致燒毀乙節，兩造均無爭執，反訴原告並未指明反訴被告就系爭火災發生致反訴原告受有損害，有何故意過失或違反善良風俗之行為，自難認該當民法第184條第1項規定。
3.反訴原告另主張應類推適系爭租約第15條規定，由反訴被告負擔清理廢棄物費用云云。按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用（最高法院101年度台上字第923號意旨參照）。觀諸系爭租約第15條約定：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論任憑甲方處理，廢棄物清運費用由乙方負擔，乙方決不異議。」既係就租約期滿時乙方即反訴被告搬運責任所為約定，本不及於本件因發生系爭火災、系爭租約當然終止之情形，亦無所謂漏洞可言。兩造就系爭租約因火災而當然終止時，清理廢棄物費用應由何人負擔乙節，既從未達成合意，反訴被告亦未曾同意負擔本件清理廢棄物費用，反訴原告自無從以「類推適用」方式擴張契約條文之適用範圍。
4.從而，反訴原告主張反訴被告應負擔其租金收入損失392,000元、裝潢費用680,000元及清理廢棄物費用514,500元，於抵銷後反訴被告應付反訴原告1,044,500元，為無理由，不應准許。
五、綜上，原告依不當得利法律關係，請求被告給付536,400元，及其中256,400元自起訴狀繕本送達翌日即106年8月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。反訴原告依系爭租約第9條、第15條、民法第184條第1項、第216條、第227條、第334條第1項前段之規定，請求反訴被告給付1,044,500元及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。兩造表明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 19 日
民事第六庭 法 官 杜慧玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 19 日
書記官 陳惠娟