臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第3999號原 告 劉艾栗兼法定代理 林麗萍人共 同訴訟代理人 郭睦萱律師複代理人 湯惟揚律師被 告 社團法人台北市日日春關懷互助協會法定代理人 夏林清訴訟代理人 郭姵妤
卓品介律師蔡松均律師黃千娟律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國107 年4 月
2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告甲○○新臺幣貳拾柒萬伍仟捌佰陸拾壹元，及其中新臺幣貳拾參萬貳仟參佰參拾肆元自民國一０六年九月十一日起，其中新臺幣肆萬參仟伍佰貳拾柒元自民國一０六年十一月八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告乙○○新臺幣貳拾陸萬壹仟柒佰陸拾元，及其中新臺幣貳拾參萬貳仟參佰參拾參元自民國一０六年九月十一日起，其中新臺幣貳萬玖仟肆佰貳拾柒元自民國一０六年十一月八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告甲○○以新臺幣玖萬貳仟元為被告供擔保、原告乙○○以新臺幣捌萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣貳拾柒萬伍仟捌佰陸拾壹元為原告甲○○預供擔保、以新臺幣貳拾陸萬壹仟柒佰陸拾元為原告乙○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款分別定有明文。查原告起訴時，原係依民法第179 條規定，請求：「（一）被告應給付原告新臺幣（下同）174 萬1,740 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；（二）被告應自民國106 年8 月11日起至返還門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 號房屋（嗣於106 年10月13日更正為『臺北市○○區○○街○○○ 號房屋1 樓』；下稱系爭房屋1樓）之日止，按月給付原告2 萬9,029 元；（三）願供擔保，請准宣告假執行。」嗣因被告已於106 年10月20日返還系爭房屋1 樓予原告，原告乃於同年11月7 日以民事變更聲明
（二）暨補充理由狀，計算主張被告自101 年8 月11日起無權占用系爭房屋1 樓至106 年10月20日止之期間之相當於租金之不當得利金額，並分列原告二人各請求90萬4,689 元及相關法定遲延利息，同時追加依民法第179 條、第176 條第
1 項規定，請求被告給付於占用系爭房屋1 樓期間分別為其代墊支出之水電費用，即請求被告應給付原告甲○○3 萬3,
052 元、給付原告乙○○1 萬8,952 元及相關法定遲延利息等語，核屬訴之變更追加，被告就此於106 年11月7 日言詞辯論時及同年月28日民事答辯二狀中均無異議（訴字卷一第
141 頁反面至第142 頁、第205 頁），應認係同意原告所為訴之變更追加，故應准許原告之訴之變更追加。原告復於10
7 年3 月21日以民事變更聲明（四）暨辯論意旨狀，將上開有關占用期間相當於租金之不當得利請求數額增加為原告二人各請求97萬2,234 元，則屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，於法亦無不合，亦當准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告二人之被繼承人劉順發於100 年3 月16日向訴外人朱素秋、林一桂買受系爭房屋1 樓及2 樓（以下併稱系爭房屋），取得系爭房屋之事實上處分權，且與系爭房屋坐落基地即臺北市○○區○○段○○段000 ○0 地號、744之2 地號土地（以下併稱系爭基地）所有權人即訴外人臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）辦妥變更基地承租人手續，並因而支出相應之基地租金。嗣劉順發於105 年11月23日過世，原告二人為其法定繼承人，繼承系爭房屋之事實上處分權，詎系爭房屋1 樓遭被告自100 年3 月間即無權占有使用，前經劉順發另案訴請被告遷讓返還系爭房屋1 樓，經臺灣高等法院103 年度上更一字第138 號判命被告應予返還，被告雖提起上訴，亦經最高法院於106 年5 月16日以106年度台上字第187 號判決駁回上訴確定（下稱另案訴訟），經原告聲請強制執行，被告始於同年10月20日將系爭房屋1樓返還原告二人。故原告自得依民法第179 條規定，請求被告給付自本件起訴回溯5 年即自101 年8 月11日起至106 年10月20日止之無權占用期間，相當於租金之不當得利。被告為社團法人，並非自然人，且長期收受外界捐款，並透過系爭房屋1 樓對外販售出版品，及收取「訪談費」、「前置工作費」與「版權費」等費用，非屬「經濟上弱者」，又被告將系爭房屋1 樓作為辦公及活動空間，並供民眾參觀，而非供作住宅使用，被告所從事之各類活動，均係為達成其設立目的所為之「營運」活動，故本件被告應給付之相當於租金不當得利，應不受土地法第97條規定之房屋租金最高限額限制，而應依系爭房屋1 樓所在區域之房屋租金行情定之。縱認本件仍應受土地法第97條房租限額之限制，因房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故有關本件房屋租金亦應依該條規定將系爭房屋1 樓及系爭基地之申報總價皆納入計算基礎。本件經麗業不動產估價師聯合事務所估價報告（下稱系爭估價報告）鑑定結果，系爭房屋每平方公尺價值為1 萬7,80
1 元，則其中面積66.2平方公尺之系爭房屋1 樓之客觀價值為117 萬8,426 元，參酌系爭房屋1 樓位置優越、交通便利且生活機能完整等因素，原告爰請求以系爭房屋1 樓客觀價值及系爭基地申報總價年息之10% 計算之相當於租金之不當得利計194 萬4,469 元，原告二人各得請求97萬2,234 元。
再者，自劉順發100 年3 月間買受系爭房屋時起至106 年10月20日原告取回系爭房屋1 樓為止，此段期間被告使用系爭房屋1 樓所生之「水費」及「電費」，於105 年11月23日前由劉順發繳納計3 萬7,904 元，劉順發過世後則由原告甲○○繳納計1 萬4,100 元，該等代墊費用利於被告本人，且不違反被告本人明示或可得推知之意思，被告亦應依民法第17
6 條第1 項、第179 條規定，分別返還原告乙○○1 萬8,95
2 元（計算式：3 萬7,904 ÷2 ＝1 萬8,952 ）、返還原告甲○○3 萬3,052 元（計算式：〈3 萬7,904 ÷2 〉＋1 萬4,100 ＝3 萬3,052 ）等語。並聲明：（一）被告應給付原告乙○○99萬1,186 元，及其中90萬4,689 元自起訴狀繕本送達翌日起，其中1 萬8,952 元自原告106 年11月7 日民事變更聲明（二）暨補充理由狀繕本送達翌日起，其中6 萬7,
545 元自原告107 年3 月21日民事變更聲明（四）暨辯論意旨狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；（二）被告應給付原告甲○○100 萬5,286 元，及其中90萬4,689 元自起訴狀繕本送達翌日起，其中3 萬3,052 元自原告106 年11月7 日民事變更聲明（二）暨補充理由狀繕本送達翌日起，其中6 萬7,545 元自原告民事變更聲明（四）暨辯論意旨狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：系爭房屋1 樓為臺北市政府核定之古蹟，被告為具公益性質之非營利法人組織，收入多用以支付廢娼前實際從事性工作者中高齡婦女之生活費及管理維護經營市定古蹟即系爭房屋1 樓，且被告所屬人員出入系爭房屋1 樓，乃為協助導覽古蹟，被告自始未將系爭房屋1 樓作為自身辦公空間使用，更無藉此「營運」而受有利益，被告設立目的係為公益，並無足夠資力支付高額租金，應屬土地法第97條立法目的所欲保護之「經濟上弱者」，該條規定僅排除「以營商而享受商業上之特殊利益」，並未排除「為維護古蹟及協助弱勢族群之生活等公益目的使用」之情形，是本件核算相當於租金之不當得利時，仍應有該條規定之適用。又系爭房屋
1 樓坐落之系爭基地非原告所有，於適用土地法第97條規定計算時，應僅按系爭房屋1 樓課稅現值計算，考量系爭房屋
1 樓已被列為古蹟，使用目的受限、建物狀態老舊及其使用具強烈公益性與歷史意義等情形觀之，應以課稅現值年息百分之3 核算為當。縱將系爭基地之申報總價亦納入計算，亦應僅再加計公告地價或申報地價之年息百分之3 之數額，原告請求金額明顯過高；劉順發雖就系爭基地與基地所有權人臺灣銀行簽訂基地租賃契約而支付租金，然被告僅占用系爭房屋1 樓，並不包含2 樓部分，自不得以系爭基地全部租金作為不當得利損害金之計算依據。又系爭估價報告係以勘估標的即系爭房屋作「商業使用」為估定「建物使用權價值」之估價基礎，然被告占用系爭房屋1 樓係作為公益目的使用，是否具備系爭估價報告估定之行情，即有疑義；且系爭估價報告係以107 年2 月27日作為勘估標的之價格基準日，且有效日期為未來6 個月，而本件原告請求相當於租金之不當得利之期間為101 年8 月11日至106 年10月20日，該估價結果得否援引於過去之年度、期間，亦有疑義等語。並聲明：
原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
（一）查系爭房屋為二層樓建物，劉順發於100 年3 月16日向朱素秋、林一桂買受系爭房屋，取得系爭房屋之事實上處分權，且於100 年4 月1 日起與系爭房屋坐落之系爭基地所有權人即臺灣銀行簽訂基地租賃契約，並因而支出相應之基地租金。嗣劉順發於105 年11月23日過世，原告二人為其法定繼承人，繼承系爭房屋之事實上處分權。被告至遲自100 年3 月起即無權占用系爭房屋1 樓，經另案訴訟判決被告應返還予劉順發確定（原告二人為該另案訴訟之劉順發之承受訴訟人），嗣被告於106 年10月20日將系爭房屋1 樓返還原告二人等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋外觀照片、劉順發與朱素秋、林一桂之不動產買賣契約書、劉順發於100 年4 月1 日與臺灣銀行簽立之基地租賃契約、臺灣銀行於106 年10月27日出具之土地租金繳納證明、另案訴訟歷審裁判及民事判決確定證明書、劉順發之除戶戶籍謄本、繼承系統表及原告二人之戶籍謄本等件在卷可稽（訴字卷一第26至49、74至76頁、卷二第15、27至
29、99至100 頁），自堪信為真正。
（二）於被告無權占用系爭房屋1 樓期間，被告使用系爭房屋1樓所生之「水費」及「電費」，於105 年11月23日前由劉順發代墊繳納計3 萬7,904 元，劉順發過世後則由原告甲○○代墊繳納計1 萬4,100 元，故原告得依民法第176 條第1 項、第179 條規定，請求被告分別返還原告乙○○1萬8,952 元（計算式：3 萬7,904 ÷2 ＝1 萬8,952 ）、返還原告甲○○3 萬3,052 元（計算式：〈3 萬7,904 ÷
2 〉＋1 萬4,100 ＝3 萬3,052 ）等情，業據原告提出金額相符之水電費用繳納單據為證（訴字卷一第150 至160頁），被告亦自認其確應分別給付原告二人上開金額等情無訛（訴字卷一第141 頁反面、第205 頁），故原告此部分之請求，應屬有據。
（三）按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人之房屋，依社會通念可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，系爭房屋1 樓自原告之被繼承人劉順發取得事實上處分權後，即由被告無權占用至106 年10月20日為止等情，業如前述，則原告主張被告應就其無權占用系爭房屋1 樓之期間，給付原告自起訴時回溯5 年即101 年
8 月11日起至106 年10月20日返還房屋之日止，相當於租金之不當得利，即屬有據，此亦為被告所不爭執，僅爭執不當得利數額之計算基準（訴字卷一第141 頁反面至第14
2 頁）。茲就此部分不當得利數額析述如下：
1. 按土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土
地及建築物申報總價額年息百分之十為限。」其立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，解釋上容應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨，最高法院92年台簡上字第20號裁判意旨固有說明。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，不受土地法第97條規定之限制，最高法院94年度第2 次民事庭會議決議意旨亦可參照。細繹上開說明可知，最高法院相關見解係基於承租人就營業用之房屋，通常享有商業上特殊利益，且該等承租人並非經濟上弱者，認容非屬土地法第97條規範意旨保障經濟上弱勢居住權之目的範疇等理由，而將「承租人租用作為營業使用、有因營商而享受商業上特殊利益」之情形，排除土地法第97條規定租金限制之適用，以回歸通常之市場機制。
2. 然查，本件被告為非營利性質之公益團體，為原告所不否認
（訴字卷一第142 頁），被告係於88年間經臺北市政府社會局許可設立，設立目的為：「一、維護性工作者之基本人權，提供性工作者所必須之生涯資訊與教育活動。二、建立生活資訊網絡與發展轉業協助計畫。三、推動性工作者之權益與性別意識啟蒙教育，並培訓性工作者成為自助助人之教育工作者。四、倡議與促進台北市性產業從業環境之安全與健康」等情，有被告之法人登記資料謄本存卷可參（訴字卷一第65至72頁）。而系爭房屋前身為公娼館，係經被告向臺北市政府文化局提案推動下，於95年12月間經臺北市政府指定為市定古蹟，古蹟名稱為：歸綏街文萌樓，指定理由為：系爭房屋係殖民時期西元1930至1940年代店屋類型，日人移植歐洲巴洛克建築元素，覆以黃綠色國防色磁磚，建築物實質條件尚佳；西元1941年即為公娼館所在，為都市發展史河港城市性產業歷史記憶地區，亦是反廢娼運動中心，尤具紀念意義；建築內部的室內隔間，反映出來當時性產業的空間要求，仍維持公娼館氣氛，相當完整，具見證價值等語，有原告提出之網路報導資料及臺北市政府公告可稽（訴字卷一第
118 至121 、195 至196 頁）。而被告占用系爭房屋1 樓期間，係保存內部過去公娼的執業房、禁止學生進入的公告等擺設，提供民眾參觀等情，亦有原告提出之網路新聞報導資料可證（訴字卷一第52至53頁），且為被告所不爭執；至原告固提出被告官方網站之網頁資料（訴字卷一第54頁），主張被告亦透過系爭房屋1 樓對外販售出版品，及收取「訪談費」、「前置工作費」與「版權費」等費用，係將該處作為營運活動使用，非屬經濟上弱者等語，然為被告所否認。經查，依據前揭被告法人登記資料顯示，被告之主事務所自始均係於他處，並曾以系爭房屋作為主事務所。再觀諸原告所提被告網站資料，亦僅顯示被告有出版相關書面出版品，並未表示係透過系爭房屋1 樓對外販售，自難遽認被告有何利用系爭房屋1 樓販售出版品而獲有商業利益之情；針對「訪談費」部分，若訪談對象為性工作者阿姨，所收取之訪談費係全數作為阿姨之生活費，民眾若欲要求安排系爭房屋1 樓之參觀導覽，導覽員亦係由性工作者阿姨擔任，相關導覽費用亦比照上開支付阿姨之訪談費方式（即全數作為阿姨之生活費）辦理，自亦難認與被告法人本身之營運有何直接關聯。至若訪談對象為被告之工作人員，收取之訪談費用則作為維持系爭房屋之古蹟修繕經費及（被告代劉順發前手支付予臺灣銀行之）基地租金費用中，另所謂「前置工作費」、「版權費」，則係針對若相關研究者欲拍攝性工作者阿姨或被告工作人員時所收取之相關費用，該等費用同樣作為阿姨之生活補貼或系爭房屋1 樓運轉經費使用；其中由性工作者阿姨收取而作為其生活補貼部分，難認與被告法人之營運有何直接關聯，至訪談或拍攝被告工作人員而由工作人員收取之費用部分，則係針對被告工作人員於從事（被告法人前開多項設立目的之）妓權工作之整體訪談、拍攝，亦難認係專以利用系爭房屋1 樓所為，至其收取該等費用後、作何後續使用，亦與其訪談、拍攝本身性質之認定無涉，原告據此主張被告係以系爭房屋1 樓作為營運活動使用，並因而獲有相關商業上利益等語，難認可採。
3. 至原告又提出相關網路報導主張被告係以系爭房屋1 樓為辦
公處所，並非作為居住使用，故應無土地法第97條房屋租金限額之適用等語。然查，被告於占用期間確有將系爭房屋1樓提供民眾參觀、導覽一節，業如前述；而系爭房屋係經臺北市政府文化局以其作為公娼館舊址，且係反廢娼運動中心，建築內部空間仍維持當時性產業空間氣氛，尤具歷史紀念意義及見證價值等為由，指定為市定古蹟，於另案訴訟確定判決被告應遷讓返還系爭房屋1 樓後，而被告仍占用該處時，臺北市政府文化局即於106 年6 月8 日、9 月7 日二度到場會勘後，多次發函促請原告應針對（無論最終被告是否遷出該址）「繼續提供開放參觀、導覽服務」事宜，提出具體規劃措施方案，以符合古蹟公告之理由，嗣於被告106 年10月20日遷讓返還系爭房屋1 樓後，因系爭房屋1 樓已清空而呈現空無一物狀況，臺北市政府文化局亦再於同年月27日與原告、文化資產審議委員會審議委員現場會勘並作成結論，要求原告應繼續維持系爭房屋之古蹟原指定用途之展示及導覽，並促請其應就此有立即之作為等情，有該局歷次函文及會勘紀錄在卷可稽（訴字卷二第39至62頁），可見被告於占用期間將系爭房屋1 樓提供參觀、導覽，實係為維繫其作為古蹟之存在價值之正當合理、甚且堪屬必要之措施，則被告為提供民眾參觀、導覽所需，於系爭房屋1 樓進行相關事務處理，亦尚稱合理，非得據此即認被告就系爭房屋1 樓受有何商業或營業上之特殊利益。由上，本件被告於占用系爭房屋1 樓期間所為之使用行為，均難認有何就該處享有商業上或營業上特殊利益之情事。
4. 繼按古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群由所有人、使
用人或管理人管理維護；古蹟於指定後，所有人、使用人或管理人應擬定管理維護計畫，並報主管機關備查。文化資產保存法第21條第1 項前段、第23條第2 項分別定有明文。又按古蹟、歷史建築或紀念建築經主管機關審查認因管理不當致有滅失或減損價值之虞者，主管機關得通知所有人、使用人或管理人限期改善，屆期未改善者，主管機關得逕為管理維護、修復，並徵收代履行所需費用，或強制徵收古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地。同法第28條亦有明文。
而古蹟、自然地景、自然紀念物之所有人、使用人或管理人經主管機關依第28條規定通知限期改善，屆期仍未改善者，處30萬元以上、200 萬元以下罰鍰；經主管機關限期通知改正而不改正，或未依改正事項改正者，得按次分別處罰，至改正為止；情況急迫時，主管機關得代為必要處置，並向行為人徵收代履行費用；同法第106 條第1 項第3 款、第2 項亦有規定。查系爭房屋既早於95年間即經指定為市定古蹟，則嗣後取得系爭房屋實際所有權之劉順發、原告，依上開文化資產保存法規定，即負有古蹟管理維護並擬定管理維護計畫報主管機關備查之義務，若有違反，更會遭最重高達200萬元之罰鍰，並可按次分別處罰至改正為止。本件原告即曾經臺北市政府文化局審查後，認定就系爭房屋有管理不當致有滅失或減損價值之虞，依上開文化資產保存法規定，於10
6 年6 月20日發函通知原告應於2 個月內就管理維護之缺失完成改善，並提送（包含前述應繼續維持系爭房屋之古蹟原指定用途之展示、導覽措施在內之）管理維護計畫、修復再利用計畫予該局備查，然原告屆期仍未提送相關計畫，經該局於同年9 月7 日複查會勘發現原告未善盡管理維護責任，且未依期限提送管理維護計畫、修復再利用計畫，而於106年9 月27日依上開第106 條第1 項第3 款規定處以50萬元罰鍰等情，為原告所自陳，並有臺北市政府文化局106 年9 月27日裁處書及該局106 年12月25日函覆說明在卷可憑（訴字卷一第161 至162 頁、卷二第22至62頁），足認原告針對經指定為古蹟之系爭房屋之管理使用，顯受有相當之限制，須以「維繫」其作為古蹟之歷史意義及文化價值為目的，並因而負有包含提供公開展示、參觀乃至導覽措施之責任與義務，此核與一般房屋所有權人享有自由管理使用收益之排他性權限有極大差異；復參以系爭房屋之所以經指定為古蹟，即係基於其特殊之歷史文化意涵，而被告占用該處1 樓期間之提供民眾參觀、導覽等使用行為，亦即為維繫該等獨特意涵之目的，則針對被告占用系爭房屋1 樓期間之相當於租金之不當得利數額，當非屬可回歸一般商業性交易之租賃市場供需法則而定。綜上，本件應認非屬前開最高法院見解所認「係作為營業使用而享受商業上特殊利益、應回歸通常之租賃市場機制」而排除土地法第97條租金限制適用之情形。是以，於核定本件被告占用期間之相當於租金不當得利數額時，即仍應受有土地法第97條租金最高限額之限制。
5. 又按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自
當包括建築物及其基地之總價額為其基準，至於房屋所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益，則應以基地之價額為基準。因此無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占用上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占用上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係。質言之，無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利，至於房屋占有人無權占有他人土地建屋，僅生應否返還不當得利與土地所有人而已，係屬別一問題，不影響其得向房屋占有人請求給付其全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號、100 年度台上字第1396號裁判意旨均同此見解）：
（1）查系爭房屋所坐落之系爭基地雖非劉順發、原告所有，然不論系爭房屋使用系爭基地之權限為何，原告得請求被告返還其占用該屋1 樓之相當於租金不當得利，仍應以建築物及基地之總價額為計算基準。更況，本件於被告占用系爭房屋1 樓期間，劉順發亦已於100 年4 月1 日起與系爭基地所有權人即臺灣銀行簽訂基地租賃契約，並因而支出
100 年4 月1 日至105 年12月31日期間之基地租金計106萬3,866 元（其中屬於本件原告請求之期間即101 年8 月11日至105 年12月31日期間之基地租金計為82萬5,957 元）等情，為被告所不爭執，並有前開基地租賃契約、臺灣銀行於106 年10月27日出具之土地租金繳納證明（訴字卷二第29、99至100 頁），足見原告所有之系爭房屋占用系爭基地亦非無正當權源，是被告抗辯本件於核算不當得利數額時，應扣除系爭基地價額等語，尚非可採。依基地租賃契約約定，土地租金係以系爭基地之當期公告地價之5%計算，而公告地價為申報地價之1.25倍，亦即本件土地租金為系爭基地之當期申報地價之6.25% ，未逾土地法第97條規定之年息10% ，堪認本件以臺灣銀行收取之土地租金，作為被告占用系爭房屋1 樓期間就坐落之系爭基地部分之相當於租金不當得利之核算基準，應屬合理。而系爭房屋係屬二層樓建物，被告僅占用1 樓部分，原告亦未主張被告就2 樓部分有何占用行為，且自陳2 樓部分有獨立之出入口，不須經由1 樓出入等語在卷（訴字卷一第229 頁），並有房屋照片為證（訴字卷二第15、72頁），則前開繳付臺灣銀行之土地租金，實同時包含系爭房屋1 樓、2樓就坐落之系爭基地之使用利益，是應依1 樓、2 樓之面積比例（即分別為66.2平方公尺、74平方公尺；參見訴字卷一第57頁系爭房屋稅籍資料），區分兩造分別就該土地租金應負擔之數額。基此計算，針對101 年8 月11日至10
5 年12月31日期間之基地租金計82萬5,957 元，屬於被告占用系爭房屋1 樓之基地使用之相當於租金不當得利應為39萬17元（計算式：82萬5,957 ×〈66.2÷《66.2＋74》〉＝39萬17，元以下四捨五入，下同），其餘數額則應屬劉順發（及其後繼受取得之）原告就其所有系爭房屋2 樓之基地使用，本即應負擔之土地租金，當非屬被告應返還原告之不當得利。至針對106 年1 月1 日至10月20日被告返還系爭房屋1 樓之日止之基地租金，原告雖尚未繳付予臺灣銀行，然因系爭基地106 年度之公告地價、申報地價係與前年度即105 年度相同，有系爭基地登記謄本以及歷年公告地價查詢資料附卷可佐（訴字卷二第83-1至84、16
7 至168 頁），堪認亦可參酌前開基地租賃契約約定，以
105 年度之基地租金數額即22萬3,992 元為比例計算之基準。基此，於106 年1 月1 日至8 月10日之期間（即迄至原告本件起訴時已屆期之部分），被告占用系爭房屋1 樓之基地使用之相當於租金不當得利應為6 萬4,635 元（計算式：22萬3,992 ×〈《7 ＋1/3 》÷12〉×〈66.2÷《
66.2＋74》〉＝6 萬4,635 ）；而於106 年8 月11日至10月20日之期間，被告占用系爭房屋1 樓之基地使用之相當於租金不當得利則應為2 萬561 元（計算式：22萬3,992×〈《2 ＋1/3 》÷12〉×〈66.2÷《66.2＋74》〉＝2萬561 ）。
（2）而就系爭房屋1 樓之價額核算部分，因系爭房屋並未辦理申報房價，依土地法施行法第25條規定，固應以該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額為準，惟目前地政機關尚未辦理房價之估定，被告雖主張以房屋課稅現值為基準，然此僅係稅捐機關課徵房屋稅之基準，難認即與房屋實際之物理性客觀價額相當，經本院囑託麗業不動產估價師事務所鑑定結果，系爭房屋（即包含1 樓、2 樓）於價格日期107 年2 月27日時之建物殘值為14萬1,400 元等情，有系爭估價報告書1 份存卷可憑（見外放之估價報告書），原告就上開建物殘值之估價結果並未爭執（訴字卷二第
162 頁），被告亦認以該估定之殘值作為原告本件請求10
1 年8 月11日至106 年10月20日期間相當於租金不當得利之房屋殘值計算基準，應屬合理（訴字卷二第172 頁）；則依比例計算，系爭房屋1 樓之殘值應為6 萬6,769 元（計算式：14萬1,400 ×〈66.2÷《66.2＋74》〉＝6 萬6,
769 ）。至上開估價報告書雖另估定系爭房屋除前揭殘值外，另有235 萬4,392 元之「建物使用權價值」，然此部分係以比較法、收益法之價格比率分析為估價方法，考慮市場供需及交易慣例評估合理市場租金，而估定出之使用權價值（見該估價報告書第14至15頁），所選擇之比較標的乃鄰近區域之（未經指定為古蹟之）一般建物，惟系爭房屋業經指定為古蹟，相關管理使用須以「維繫」其作為古蹟之歷史意義及文化價值為目的，所有權人並負有包含提供公開展示、參觀乃至導覽措施之責任與義務，非可如一般房屋自由使用收益，且其作為古蹟之獨特性，亦難認有可回歸一般商業性交易之市場供需法則而定之「通常租金行情」等情，均如前述，自難認其有上開估價報告書（基於周遭租金行情）所另估定之「使用權價值」，此部分自不得計入被告占用系爭房屋1 樓期間之不當得利之房屋部分價額計算基準。本院參酌系爭房屋鄰近捷運大橋頭站、大稻埕及雙連商圈，區域環境內新建房屋與老舊建物分布參差不齊，為臺北市早期發展商圈，區域內交通建設、生活機能便利性及公共設施等條件尚可，有系爭房屋所在區域之Google地圖網頁資料在卷可參（訴字卷一第55頁；另參見上開估價報告書第10至11頁），並考量系爭房屋係經指定為古蹟，相關管理使用須以「維繫」其作為古蹟之歷史意義及文化價值為目的，而受有相當之限制，又本件被告無權占用系爭房屋1 樓之使用行為即係為維繫該獨特意涵之目的等一切情狀，認被告占用系爭房屋1 樓期間，就房屋部分之不當得利應以上開殘值6 萬6,769 元之年息3%為計算基準，始為適當。依此計算，於101 年8 月11日至8 月10日之5 年期間（即迄至原告本件起訴時已屆期之部分），被告占用系爭房屋1 樓之房屋使用之相當於租金不當得利應為1 萬15元（計算式：6 萬6,769 ×3%×5 ＝
1 萬15）；而於106 年8 月11日至10月20日之期間，被告占用系爭房屋1 樓之房屋使用之相當於租金不當得利應為
389 元（計算式：6 萬6,769 ×3%×〈《2 ＋1/3 》÷12〉＝389 ）。
（四）依上，被告於101 年8 月11日至106 年8 月10日之5 年期間無權占用系爭房屋1 樓之不當得利數額應為46萬4,667元（計算式：39萬17元＋6 萬4,635 ＋1 萬15＝46萬4,66
7 ），原告得依民法第179 條規定請求被告給付原告甲○○23萬2,334 元、給付原告乙○○23萬2,333 元，以及均自起訴狀繕本送達翌日即106 年9 月11日起（訴字卷一第63頁）至清償日止之法定遲延利息。而就被告於106 年8月11日至10月20日期間無權占用系爭房屋1 樓之不當得利數額則應為2 萬950 元（計算式：2 萬561 元＋389 ＝2萬950 ），即原告二人各得依民法第179 條規定請求被告給付各1 萬475 元，此部分係於原告起訴後始屆期，應與原告於106 年11月7 日當庭提出民事變更聲明二暨補充理由狀追加請求之前開（二）所述之被告應分別返還原告乙○○1 萬8,952 元、返還原告甲○○3 萬3,052 元之代墊水電費用相同（見訴字卷一第143 頁），自106 年11月8日起算法定遲延利息。
四、綜上所述，原告依民法第176 條第1 項、第179 條規定，請求被告給付原告甲○○23萬2,334 元、給付原告乙○○23萬2,333 元，及均自106 年9 月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並應給付原告甲○○4 萬3,527 元（計算式：1 萬475 ＋3 萬3,052 ＝4 萬3,527 ）、給付原告乙○○2 萬9,427 元（計算式：1 萬475 ＋1 萬8,952 ＝2 萬9,
427 ），及均自106 年11月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
書記官 黃品蓉