臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第3015號原 告 黃必聿訴訟代理人 張立業律師
林孝璋律師宋立文律師被 告 夏志芳訴訟代理人 陳君沛律師
吳品嫺律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾伍萬零玖拾壹元，及自民國一零七年四月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬零玖拾壹元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告起訴時聲明：「1.被告應給付原告新臺幣（下同）806,667元及如附表所示之利息。2.被告應自民國105年7月20日起至交付門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號10樓房地（下稱系爭房地）止，按月給付原告20,000元及自每月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。3.願供擔保請准宣告假執行。」（本院卷一第4頁），嗣因系爭房地於訴訟繫屬中之106年11月15日點交，且原告一併請求系爭房地之地價稅及房屋稅，於107年4月3日具狀變更聲明為：「1.被告應給付原告1,650,091元及自擴張訴訟狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行」（本院卷一第209頁），核其變更內容，係屬擴張訴之聲明，且請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)兩造前於101年11月29日簽訂「崇德隆盛新村不動產附條件買賣契約書」（下稱系爭契約），被告將其所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○號（應有部分374/100000）及其上同小段3995建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○段000號10樓房屋全部（即系爭房地）以2300萬元出賣予伊。原告已依約給付第一期款690萬元予被告，被告卻未依約交付系爭房地，致原告受有未能使用、收益系爭房地之損害，經本院以103年度重訴字第539號及臺灣高等法院以104年度重上字第596號民事判決（下稱系爭前案判決，該判決業已確定）認定，原告於102年1月9日至103年3月9日期間，因被告未履行交屋義務之給付遲延，受有未能使用、收益系爭房地之相當於租金之損害等事實。
(二)惟被告於103年3月10日以後，仍未點交系爭房地，原告亦持續受有損害，爰提起本件訴訟，請求被告給付自103年3月10日起，至被告點交系爭房地即106年11月15日止之原告無法使用系爭房地之損害及代墊之稅費，共計165萬0091元，理由如下：
1.系爭前案判決係依土地法第97條第1項規定，以系爭房地申報總價8％計算原告之損害僅有21萬8108元，意即該確定判決認定原告每月受有相當於租金之損害約有1萬5579元（計算式：218,108元÷14月＝15,579元）。惟考諸系爭房地約有40坪，且位處台大豪宅學區、公館商圈，每月使用房屋價值絕不僅1萬5579元。原告雖於前案審理期日同意以課稅現值為計算方式，但當時被告刻意隱瞞將系爭房地出租第三人，且租金高於依系爭房地申報總價8％計算租金金額等事實，以至於原告誤為同意之表示，並致判決有不符市場行情之租金計算方式，結果甚不合理。
2.況依相關租屋網站資料顯示，附近性質類似房屋之每月租金可達3萬8000元。另依原告與租屋房客之錄音可知，被告至遲自103年8月起，即以每月2萬8000元將系爭房地出租他人，故原告請求自103年3月10日起至106年11月15日止，相當於每月3萬5000元租金之損害賠償，並無不合理，且未逾土地法第97條之最高租金限制。
3.原告代墊被告應給付之103年至106年房屋稅及地價稅共11萬4758元部分，依民法第176條第1項無因管理法律關係(本院卷一第90頁)，請求被告給付之。被告以信託契約書(下稱系爭信託契約，本院卷一第122頁以下)第11條第1項第2款抗辯，但該款僅適用於買賣標的業已交付之情形，且原告得依無因管理之法律關係請求被告給付，業經系爭前案判決審理認被告確有給付義務，於本件應同此認定結果。
4.就被告主張「損益相抵」部分，原告受有損害之原因係「被告拒絕點交系爭房屋予原告」，而原告受有利息之原因係「被告拒絕受領該貸款致遭圈存凍結而無法動用」，二者殊非同一事實，顯無被告所辯損益相抵規定之適用。
(二)爰聲明：1.被告應給付原告1,650,091元及自擴張訴訟狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。(本院卷一第209至212頁)
二、被告答辯則以：
(一)原告就其主張不能收益系爭房地之每月損害額，應負實質舉證責任：
1.原告不能使用收益系爭房地之損失，業經系爭前案判決確定，即約每日513元（計算式：218,108元÷425日）或每月1萬5390元（計算式：513元×30日），且原告就上揭損失計算方式，業於前案審理時同意「房屋用課稅現值計算，土地用申報地價計算計算」，於前案判決後，原告就該前案判決之認定復無任何反對意思而提起上訴，前案民事判決方告確定，原告自應受其拘束，不得於本件訴訟再為其他金額之主張。
2.不當得利中倘受益人所受利益大於受損人所受損害，則其返還範圍僅能以受損人所受之損害作為計算利益之範圍，俾免受損人因此獲有不當之利益。本件原告以被告與第三人之租賃契約為由，請求高於上揭金額之不當得利賠償，但被告縱有將系爭房地出租而獲取租金，該租金利益內容絕非等同原告對系爭房地之受損，況房屋租金之高低，受裝潢、家具、設備等因素影響而有不同，亦因承租人與出租人雙方主觀意願及議價能力而異，尚難以租金作為房地價值認定之依據。又原告主張之租賃契約期間均與原告起訴請求之損害期間並不完全重疊，且房地價值浮動，並非固定，該租賃契約亦不足為原告請求損害金額之計算憑據，遑論週邊房屋租金高低。
3.本件依系爭信託契約書第11條第1項第2款約定可知，原告因契約約定負有繳納稅捐之義務，故其請求被告應給付系爭房地之地價稅及房屋稅等，顯無理由。
4.原告未依約於102年1月8日給付買賣價金第二期款，遲至106年9月6日始撥付予被告，故原告於102年1月9日至106年9月6日間受有利息之利益，應與延遲交屋之損害賠償，屬同一原因事實所生，適用損益相抵。
(二)原告追加請求地價稅及房屋稅部分，並無理由：原告雖依無因管理規定，請求被告給付代墊之稅捐，惟依系爭信託契約書第11條第1項第2款，原告本負有繳納稅捐之義務，且實際繳付人為聯邦商業銀行，故原告不得依無因管理法律關係請求。
(三)爰聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回。2.如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
(一)兩造於101年11月29日簽訂「崇德隆盛新村」不動產附條件買賣契約書（即系爭契約），被告將其所有系爭房地以2300萬元出賣予原告，原告並交付發票日101年11月29日之690萬元支票。被告於103年3月10日至106年11月14日止，未交付系爭房地予原告（本院卷一第87頁反面）。
(二)嗣原告提起訴訟請求被告應依約履行系爭房地給付義務並賠償因遲延給付之損害，經本院103年重訴字第539號、臺灣高等法院104年度重上字第596號判決分別認定被告應賠償額為34萬2380元、21萬8108元。
四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
(一)原告依民法第231條第1項、第233條第1項規定，得請求被告賠償遲延交付系爭房地致受有相當於租金之損害153萬5333元：
1.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。又債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第348條第1項、第231條第1項分別定有明文。查原告主張因被告遲延給付致其受有損害，業據提出兩造間之買賣契約、系爭房地之土地及建物謄本為佐（本院卷一第100頁、172至178頁），並經本院103年度重訴字第539號、臺灣高等法院104年度重上字第596號民事判決（即系爭前案判決）認原告於102年1月9日至103年3月9日期間，確因被告未依系爭契約履行交屋義務，致原告受有給付遲延之損害。而原告於本件主張被告於103年3月10日至106年11月15日期間，仍未交付系爭房地，致被告受有未能使用、收益系爭房地之損害等情，復為被告所不爭執，揆諸前揭規定，原告請求被告賠償因遲延給付而生之損害，洵屬有據。
2.次按土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價週年利率百分之十為限。又上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金利益之標準，惟此以週年利率百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額週年利率百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定，有最高法院46年臺上字第855號、68年臺上字第3071號判例意旨可供參照。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報者，地政機關公告之地價而言(參見該條例第16條)。
3.次查，
(1)系爭房地之土地部分應有面積為36.7平方公尺（該地總面積為9,813平方公尺，而房屋部分登記之應有部分為374/100000），有系爭房地所有權狀影本及登記謄本在卷可稽（本院卷一第172至178頁），亦經系爭前案判決認定明確。又該地於103年1月至104年12月之申報地價，為每平方公尺為50,400元，於105年1月至106年12月之申報地價，為每平方公尺為76,400元，復有該土地之公告地價查詢資料在卷為憑（本院卷一第128頁）。原告據上揭資料，併同該管地政機關即臺北市政府地政局就房屋部分計算之估定價額資料，主張系爭房地之歷月申報總價為如原證二十所示之金額(詳本院卷二第39頁)，其中，103年3月至104年12月間，房地總價介於786萬2776.11元與768萬6752.77元間，依土地法第97條規定及6%比例換算為每月租金，介於3萬9313.9元至3萬8433.8元間，而105年1月至106年11月間，房地總價介於844萬1558.72元與825萬7171.42元間，依土地法第97條規定及6%比例換算為每月租金，介於4萬2207.8元至4萬1285.9元間，復經本院核算屬實，且有臺北市政府地政局107年4月24日北市地價字第10731275100號函及所附之建物估定價額月單價表在卷為證（本院卷二第11至17頁），堪認原告主張每月受有相當於租金之損害金額3萬5000元，未逾土地法第97條之限制，且低於6%之比例。
(2)再參酌系爭房地位於臺北市○○區○○路4段，為軍宅，屬於城市地方，有土地法等前開規定之適用，又其坐落地點鄰近溪州街及羅斯福路5段，附近有臺灣大學校區及公館商圈，生活機能非差，業經系爭前案判決認定在案，並有原告提出系爭房地附近GOOGLE地圖附卷供佐，併審酌被告有出租之事實（本院卷一第77頁反面）及原告使用系爭房地之經濟價值（含出租收益）等一切情狀，堪認原告請求每月相當於租金之損害3萬5000元，僅相當於土地法第97條第1項規定土地及其建築物申報總價週年利率5%至5.5%程度，應屬適當。是原告據之計算所受相當於租金損害總額為153萬5333元(請求各月金額詳如本院卷一第211頁之原告107年3月30日書狀附表四所示，除編號第41項請求期間為106年7月10日至106年8月19日，僅請求相當於1個月租金即3萬5000元，第44項請求期間為106年10月20日至106年11月14日，共26日，此項核為3萬0333元，其餘各項期間請求金額均以1個月為期，核計總額為153萬5333元)，經本院核算無誤，是原告此部分之請求，為有理由，應予准許。
(2)至於被告抗辯系爭房屋之價額及租金損害應採系爭前案判決所認定之金額部分，查原告在本件請求之起迄期間異於前案，不僅土地申報地價期間、金額與前案不同，情事已然變更，且臺北市政府地政局函復房屋部分之估定價額資料及被告另有出租之事實，亦未經前案法院審酌，足見原告主張伊於前案同意基礎已不復存，不受前案同意之拘束等語，洵屬有據，如仍以前案認定金額為據，將使不履行點交之一造受有利益，有失公平，被告所辯難認可採。
(二)原告依民法第176條第1項無因管理規定，請求被告給付原告代墊系爭房地103至106年度地價稅及房屋稅，共11萬4758元，為有理由：
1.按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第176條第1項定有明文。次按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號裁判參照）。
2.查原告主張已支出系爭房地103年度至106年度之地價稅與房屋稅，共計13萬5117元（計算式：10,251+14,797+30,437+14,797+10,039+22,431+9,934+22,431=135,117元），且該繳款書均蓋有收款人員收戳章等情，有原告提出如原證四所示房屋稅繳款書4件及地價稅繳款書4件為證，自堪信為真實。
被告雖否認該等款項係原告繳納，但未舉證以實其說，自難採信。
3.次查，兩造於系爭契約第5條第3項約定：「交屋前所產生之土地增值稅、地價稅、房屋稅、管理費、水電費等由乙方（即上訴人）負擔，交屋後則均由甲方（即被上訴人）負擔。」（本院卷一第102頁），可見該約定本旨係對實際占有使用系爭不動產房屋之人，課以負擔系爭不動產稅捐之責，以符公平原則。而系爭房地雖已過戶至原告名下，但被告未履行交付義務，原告亦無法享有使用之利益，衡情仍與交屋前之情況相當，有關稅捐負擔之分配，自應適用系爭契約第5條第3項約定辦理，由被告負擔稅捐為是，始合於該買賣契約之本旨。被告雖以系爭信託契約書第11條第1項第2款，辯稱原告負有繳納稅費之義務（本院卷一第125頁），然觀諸該信託契約第5條可知，此節亦屬交屋後之稅捐約定，難認適用於被告遲延給付與未為點交之情形，被告所辯不符公平原則，難認可採。
4.從而，系爭房地於被告點交前所生地價稅、房屋稅自應由被告負擔，原告因被告遲延點交房屋，反需先代被告支付相關稅款，結果顯係有利於被告，例如免除受滯納金、罰款等負擔。原告依民法第176條第1項規定，於13萬5117元範圍內，僅請求被告返還無因管理之必要費用11萬4758元，洵屬有據。
(三)末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查原告上揭請求均屬無確定期限之債務，而原告擴張起訴狀繕本係於107年4月2日送達被告（本院卷一第223頁反面），則原告另請求上揭金額共165萬0091元部分自107年4月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。
(四)按基於同一原因事實受害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益，民法第216條之1定有明文。查被告主張原告應於102年1月8日交付之系爭房屋第二期買賣價金，因受銀行圈存於原告自有帳戶內，遲至106年9月6日始撥付予被告，故期間內所獲利息應與原告請求之損害賠償相予扣抵，固提出原告與聯邦商業銀行簽訂之借款契約書附卷為佐（見本院卷一第85頁）。惟查，本件原告受有損害係因被告未履行交屋義務所致，原告受有價金存款利息之利益則係原告與銀行間另有約定之契約給付，二者顯非基於同一原因事實所生，是被告主張該二款項有損益相抵法則適用云云，尚乏所據，不應扣除。
五、綜上所述，原告依系爭契約約定及民法第231條第1項、第233條第1項規定，請求被告給付遲延損害賠償，並依民法第176條第1項無因管理法律關係，請求被告給付代墊稅捐費用，合計165萬0091元（計算式；1,535,333元+114,758元=1,650,091元），及自107年4月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 7 日
民事第二庭 法 官 林修平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 7 日
書 記 官 賴靖欣