臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第315號原 告 廖麗子訴訟代理人 邱佐國被 告 林妙芬上列當事人間請求拆除屋頂平台增建物事件，本院於民國106年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上，門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○號屋頂平台上，如附圖編號Ａ所示面積八五點六五平方公尺之增建物拆除，並將上開屋頂平台返還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。次按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。本件原告起訴時聲明原為：被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○號(下稱系爭公寓)屋頂平台增建物及所示屋頂樓梯間堆放之雜物與水泥磚塊圍籬予以拆除，並將佔用部分騰空回復原狀返還予原告及全體共有人。嗣於新北市新店地政事務所派員現場測量後，於民國106年5月11日具狀變更聲明為：被告應將系爭公寓屋頂平台上，如附圖編號Ａ所示面積85.65平方公尺之增建物(下稱系爭增建物)拆除，並將上開屋頂平台佔用部分騰空回復原狀返還予原告及全體共有人(見本院卷第55頁)。經核其聲明之變更，請求之基礎事實並未改變，亦屬減縮應受判決之聲明，以及更正其法律上陳述，依上開規定，自應准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：被告占用系爭公寓之屋頂平台，以鋼筋混泥土搭建系爭增建物使用，並再次進行內部裝潢施工，原告雖屢次委由其子即訴外人邱佐國經由電話及當面之方式，以公寓大廈管理辦法條文進行溝通勸說，然被告依舊裝潢完工並遷入，且將頂樓之屋頂平台及樓梯間關門上鎖，設置圍籬及堆放雜物，致使其他共有人無法進入及使用，系爭增建物既經新北市政府工務局及違章建築拆除大隊依規定認定為違章建築在案，爰依民法第767條、第821條規定，請求被告將系爭增建物拆除，將該屋頂平台騰空回復原狀並返還予原告及全體共有人等語。並聲明：被告應將系爭公寓屋頂平台上之系爭增建物拆除，並將上開屋頂平台佔用部分騰空回復原狀返還予原告及全體共有人。
二、被告則以：系爭增建物之出售人即訴外人呂女士係第一手屋主，呂女士表示其與系爭公寓3樓之出售人即該屋之第一手屋主均明確瞭解分管協議之存在，呂女士於頂樓興建時亦已再次口頭告知系爭公寓2樓及3樓之屋主，原告自難推諉不知分管契約存在之事實。又呂女士已於該處居住達37年，社區管理安全，鄰居和諧，而據鄰居告知被告，呂女士於頂樓興建時原告即已承租於現址，嗣原告於93年購入系爭公寓3樓，原告無論係承租期間抑或係自93年購入該公寓3樓至被告購買該公寓4樓之104年12月11日止，長達10餘年之持有居住期間，從未對系爭增建物及該社區之現狀表示意見，其行為亦應等同默許同意被告使用該屋頂平台。另被告於105年1月11日基於居住及社區安全進行室內裝修及管線更換，而原告於同年月14日通報拆除大隊至現場時，相關檢視人員亦僅提醒現場施工人員不可改變系爭增建物外觀，內部進行裝修則無妨，甚且，被告於原設置之木門、鎖頭因年代久遠腐蝕、生鏽導致開啟困難而更換門片時，原告亦曾通報新北市政府建管處，經被告提供原始照片資料證明後，新北市政府仍認定合法，故原告主張被告應拆除系爭增建物實無理由。復依其所提出之預售集合住宅合約(下稱系爭合約)第3條所載可知，社區各住戶已依個別情形現況分別使用地下室及頂樓平台，原先並無任何爭議，呂女士亦表示系爭公寓興建完成遷入住居後，所有頂樓平台之保養均由其負責，而被告購入該不動產後亦依據系爭合約第3條之規範與相鄰之10號公寓4樓屋主共同分擔頂樓水塔下方滲漏之維修費用，以恪遵前揭約定中頂樓屋面保養及使用權屬於頂樓所有權人之義務，原告自不得於被告購入後要求其拆除系爭增建物。遑論，其他住戶確實仍有其他入口進出該屋頂平台，原告亦不得請求被告返還該平台。
三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第65反面頁，且依本院論述之妥適調整其內容），並有相關證據在卷可證：
㈠、系爭土地為原告與被告及其餘共有人所共有（權利範圍各三十二分之一）（見105年度店司調字第444號卷【下稱司調字卷】之第12頁之土地登記第一類謄本）。
㈡、原告為系爭公寓3樓建物所有權人，被告為系爭公寓4樓建物所有權人（見司調字卷第14頁之建物登記第一類謄本、本院卷10頁）。
㈢、被告現以如附圖所示A部分之建物占用系爭屋頂平台。
四、本院得心證之理由：原告起訴主張被告於系爭公寓屋頂平台增建建物之行為，已妨礙系爭公寓區分所有權人對於屋頂平台之使用權，為此爰依民法第767條及第821條之規定，請求被告拆除系爭增建物，並將上開屋頂平台佔用部分騰空回復原狀返還予原告及全體共有人等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：原告主張應將系爭公寓屋頂平台如附圖所示A部分之建物拆除，有無理由？茲論述如下：
㈠、按屋頂平台，係大樓之共同構成部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質，自不能分割而獨立為區分所有之客體，尤不能離區分所有之各層樓而存在，其共有權應隨同各層樓房各戶區分所有權之移轉而移轉，法理甚明；又大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院78年度台上字第1229號、84年度台上字第2683號判決意旨參照）。次按，各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例意旨可參），是被告自應就已取得系爭屋頂平台專有使用權此有利於己之事實，負舉證責任。
㈡、被告雖提出系爭合約，其中第3條約定：「本公寓...頂層屋面保養及使用權屬於頂層所有權人」(見本院卷第12頁)，以抗辯其前手與系爭公寓之全體共有人間已達成分管協議將屋頂平台供頂層所有權人使用，被告買受系爭公寓4樓後自有權使用該平台等語，惟查，系爭合約前言係記載：「立房屋買賣契約人束壽徵（以下簡稱甲方）、呂和枝（以下簡稱乙方）茲因甲方在臺北縣○○鎮○○路興建四層公寓(以下簡稱本公寓)分戶預售，乙方訂購本公寓，經雙方同意訂立本契約，其條款如左：...」，是系爭合約之性質係上開甲乙雙方所簽立之債權契約，縱該合約之乙方可認定係系爭公寓之原始住戶即被告之前手，然被告未能舉證證明系爭公寓之其他住戶均有簽署上開「預售集合住宅合約」，基於債之相對性，被告自無法持系爭合約主張系爭公寓之全體共有人間已就系爭公寓屋頂平台有達成分管之約定。
㈢、被告固另辯稱呂女士與原告所有系爭公寓3樓之出售人即該屋之第一手屋主明確瞭解分管協議之存在，呂女士於頂樓興建時亦已再次口頭告知系爭公寓2樓及3樓之屋主此情，原告自不得推諉不知等語，然按最高法院48年度台上字第1065號判例認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，有司法院釋字第349號解釋可稽。另民法上之債權契約，除法律有特別規定外，僅於特定人間發生法律上之效力。又共有人於與其他共有人訂立分割或分管契約後，將其應有部分讓與第三人者，倘該第三人不知悉有分割或分管契約，亦無可得而知之情形，其仍受讓與人所訂分割或分管契約之拘束，將使善意之第三人受不測之損害，與憲法保障人民財產權之意旨有違（最高法院86年度台上字第2098號判決意旨參照）。
是以，共有人間分管契約如為第三人明知或可得而知，始得對抗第三人。縱令被告抗辯系爭公寓原有分管協議屬實，然原告抗辯其不知有分管協議(見本院卷第31頁)，就此仍應由被告舉證原告明知或可得而知有分管協議，惟被告並未舉證證明原告明知或可得而知分管協議之情形，是縱令原有分管協議，被告既不能證明為原告明知或可得而知，亦無從據以抗辯原告應受拘束。
㈣、又按共有物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示亦包括在內，惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。查，本件縱系爭公寓區分所有住戶先前未有反對之意思，或因不知情，或因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力不足，或出於對法律誤解等因素，不一而定，被告既未舉出有何默示同意被告分管之特別事證，自難遽認各區分所有住戶有默許同意被告分管系爭屋頂平台之協議，是被告辯稱其係基於默示分管協議合法占有使用系爭公寓屋頂平台等語，亦無可採。
㈤、再按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供吾人需要而言，而大樓屋頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非適當，共有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之（最高法院92年度台上字第41號判決意旨參照）。是縱使被告所稱其已取得全體區分所有權人之同意而增建為真，惟依前開最高法院判決意旨參照，系爭公寓屋頂平台仍應保持平台之原狀而為使用，始得謂本於共有物本來之用法，依其性質、構造而為使用。然查被告自承於系爭公寓屋頂平台上搭建系爭增建物以居住使用（見本院卷第21頁），已違反屋頂平台之使用目的；且系爭增建物面積多達85.65平方公尺，幾已將系爭公寓屋頂平台範圍蓋滿使用（系爭公寓三樓面積約84.25平方公尺，有建物登記第一類謄本可參，見司調字卷第14頁），業經本院至現場履勘，並囑託新北市新店地政事務所測量屬實，有勘驗測量筆錄、新北市新店地政事務所函及所附複丈成果圖在卷可稽(見本院卷第47至52頁)，復與原告所提出之照片互核相符（見本院卷第36、37頁），顯見被告在系爭公寓之頂樓平台增建建物，已對建物之原始設計及整體景觀、逃生消防避難造成影響，確有違上述共有物管理之原則，亦屬違反法令規定而無效。
㈥、按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得依民法第767條第1項、第821條本於所有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院85年度台上第1950號判決意旨參照）。承前所述，被告未有分管契約授與之合法權源使用上開屋頂平台，則原告本於系爭公寓共有人之所有權，對無正當權源使用上開屋頂平台搭建系爭增建物之被告，請求除去妨害，並請求於拆除後將占用之屋頂平台返還全體共有人，於法自屬有據。
五、綜上所陳，原告依民法第767條、第821條之規定，請求被告應將系爭公寓屋頂平台上之系爭增建物拆除，並將上開屋頂平台佔用部分騰空回復原狀返還予原告及全體共有人，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 7 日
民事第六庭 法 官 汪曉君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 7 日
書記官 洪仕萱