臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第3259號原 告 姚懿倫訴訟代理人 阮玉婷律師被 告 邰淑萍兼訴訟代理人 蕭筧波上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣捌萬參仟陸佰伍拾捌元。
被告應連帶給付原告新臺幣捌萬肆仟肆佰零肆元，及均自民國一○六年六月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之三，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣捌萬參仟陸佰伍拾捌元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣捌萬肆仟肆佰零肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘之假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告原起訴之聲明為：㈠、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號土地上之同小段01009建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○○號10樓之1之房屋（下稱系爭房屋）回復原狀後，遷讓返還予原告；㈡、被告應自民國106年3月13日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）72,000元及各該給付給付期限屆至之日止，按年息5％計算之利息；㈢、被告應連帶給付原告101,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈣、願供擔保，請准宣告假執行。嗣於訴狀送達被告後，原告於106年11月20日變更聲明為：㈠、被告應連帶給付原告456,000元；㈡、被告應連帶給付原告129,385元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢、願供擔保，請准宣告假執行，有民事變更聲明暨準備㈠狀可參（見本院卷第15頁）。核原告所為，係屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告主張：被告邰淑萍向原告承租系爭房屋，被告蕭筧波為連帶保證人，最新租期自105年5月1日起至106年4月30日止，每月租金12,000元，兩造並簽訂租賃契約（下稱系爭租約）。惟被告自105年12月起即未給付租金已達二個月以上，原告於106年2月23日以存證信函催告後，被告仍拒絕繳納，原告於106年3月13日再以存證信函終止系爭租約，符合民法第440條規定。被告自105年12月1日起至106年3月14日止，期間達3個月又14天，欠繳租金合計41,600元。且系爭租約終止後，被告仍自106年3月15日起至同年9月25日間占有使用系爭房屋，係無法律上原因而享有類似租金支利益，致原告受有損害76,000元。另依系爭租約第6條，於租期屆滿後，被告如不即時遷讓交還房屋，原告每月得向被告請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，故原告得向被告請求違約金合計38萬元。又系爭租約第12條，原告亦得請求被告因請求返還系爭房屋所支出之律師費用6萬元。另被告就租金、水電費依約應自行繳納，竟未繳納而由原告給付，故被告應給付水電費2,985元。再者，被告依約應回復原狀交還系爭房屋，然被告私自變更水電及牆壁，原告為回復原狀所支出修繕費用為24,800元等語。爰依民法第440條、第179條及系爭租約第6條、第12條等規定起訴請求，並聲明：㈠、被告應連帶給付原告456,000元；㈡、被告應連帶給付原告129,385元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告向原告承租系爭房屋長達8年期間，該期間均無積欠租金，僅有兩三次因有事遲繳租金幾天。後來原告表示存摺刷不出來，契約尚未到期即要求被告搬家，原告寄存證信函後，被告找不到原告，原告要求被告搬家應說明理由。被告給付系爭房屋之租金到105年11月，從105年12月開始未給付租金。且就應自行繳納之水電費合計2,985元亦未繳納。然而，被告搬走返還系爭房屋時，有打掃乾淨、也將壞掉的冷氣修好，於承租系爭房屋時，原告主張被告變更水電及牆壁上的洞、水龍頭，本來就已存在，並非被告所為，故原告此部分請求並無理由。且被告已於106年9月25日之前即已從系爭房屋搬離。原告請求被告給付違約金，然被告並無違約，且原告請求被告負擔律師費，亦無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、查，兩造於105年就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃期間自105年5月1日至106年4月30日，被告邰淑萍為承租人，被告蕭筧波為連帶保證人，約定租金每月12,000元，被告應於每月一日以前繳納當月份之租金，邰淑萍並交原告2萬元為押租保證金。被告自105年12月1日起即未繳納該月份以後之租金，原告於106年2月23日以存證信函催告被告應繳納租金，被告均已收受該存證信函。原告於106年3月13日以存證信函通知被告應繳納租金，否則原租賃契約即予以終止，被告亦均於106年3月14日收受。被告承租系爭房屋應自行負擔之水電費合計2,985元並未繳納，由原告代為全數繳納等情，有系爭租約、存證信函及水電費等為證（見106年度北簡字第9082號卷，下稱北簡卷，第4至14頁；本院卷第22頁），且為兩造所不爭執，是上情堪信為真實。
五、原告主張被告未給付105年12月以後之租金，且於終止系爭租約後，被告就未返還系爭房屋前之期間應給付原告相當於租金之不當得利及違約金，故原告得請求被告給付積欠之租金、水電費、原告委任律師費用、系爭房屋回復原狀費用、相當於租金之不當得利及違約金等，經被告以前詞置辯，故本件應審究者為：㈠、被告何時將系爭房屋交還原告？被告交還系爭房屋時，房屋之狀況為何？有無原告請求回復原狀應修繕之情形？原告請求回復原狀費用24,800元有無理由？
㈡、原告請求被告給付積欠租金、水電費、律師費有無理由？㈢、原告請求被告給付契約終止後相當於租金之不當得利及違約金有無理由？茲一一析述如后：
㈠、被告何時將系爭房屋交還原告？被告交還系爭房屋時，房屋之狀況為何？有無原告請求回復原狀應修繕之情形？原告請求回復原狀費用有無理由？⒈按系爭租約第4條約定：租金應於每個月一日以前繳納，每
次應繳一個月份，有系爭租約可證（見北簡卷第5頁）。查，被告自105年12月1日起即未繳納該月份以後之租金，原告於106年2月23日以存證信函催告被告應繳納租金，復於同年3月13日以存證信函通知被告應繳納租金，否則原租賃契約即予以終止，被告均已於106年3月14日收受一節，為兩造所不爭執，已如前述。故被告自105年12月1日起至106年3月1日止未依約定繳納租金，已達4個月合計48,000元，扣除押租金2萬元後，遲付租金總額達2個月以上租額，故原告依此終止系爭租約為有理由。
⒉原告原起訴原請求被告應返還系爭房屋，被告固於106年9月
25日到庭辯稱：於106年9月3日搬走，搬走時已告知原告，有拍照存證，原告傳給我的LINE我都有備份云云。然原告對此否認，並主張被告係於106年9月3日告知已搬離返還系爭房屋，實係於同年月25日經被告當庭告知，且於同日收到被告邰淑萍之訊息內容，始取回系爭房屋等語。查，被告係於106年9月25日始以訊息通知原告已搬離系爭房屋一節，有原告與邰淑萍間之訊息內容可證（見本院卷第21頁背面）。然上開自106年4月24日起至106年9月25日止之訊息紀錄，並無被告於106年9月3日以後、106年9月25日之前曾告知原告已搬離系爭房屋之事實。從而，本件被告返還系爭房屋之日實係106年9月25日，並非被告所稱同年月3日，堪可認定。
⒊至原告另主張被告破壞牆壁私自改變屋內水電，更動洗衣機
水管線路，致原告支付修繕費用24,800元回復原狀一節，被告則稱：於搬離時水電牆壁均如當初所住一樣。於開始承租後，將洗衣機移到浴室加一根管子而已，原告所指牆壁的洞本來即已存在，並非被告所破壞等語。查，原告應舉證證明系爭房屋交屋時與承租人返還房屋之現況有何不同，然原告就此僅提出於106年9月25日以後之照片為證（見本院卷第23頁），並未能證明上開牆壁之洞及水龍頭為原告交屋時並未存在之事實，且由上開照片亦未能證明該水龍頭及水管設置於牆壁一節，係被告所為，故原告請求被告連帶給付修繕費用24,800元，並無理由。
㈡、原告請求被告給付積欠租金、水電費、律師費有無理由？⒈按系爭租約第3條、第4條約定，租金每個月12,000元，應於每個月一日以前繳納，每次應繳一個月份。且第13條約定：
乙方（即被告邰淑萍）如有違背本契約各條項或損害房屋等情事時，丙方（即被告蕭筧波）應連帶負損害賠償責任並願拋棄先訴抗辯權，即被告蕭筧波係擔任被告邰淑萍之連帶保證人一節，亦有系爭租約可證（見北簡卷第6、7頁）。且被告僅給付租金至105年11月為止，兩造並不爭執。故原告請求被告應給付105年12月、106年1月、106年2月及系爭租約於106年3月14日終止以前即106年3月1日至14日之租金合計41,419元（計算式：12,000元＋12,000元＋12,000元＋〈12,000元31日14日＝5,419元，小數點以下四捨五入〉＝41,419元），洵屬有據，應予准許。原告主張被告積欠租金總額為41,600元，就逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
⒉再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。被告邰淑萍向原告承租系爭房屋時已繳付押租金20,000元，為兩造所不爭執，已如前述，則原告請求前開被告未依約繳付租金等情，即應就該押租金發生當然抵充之效力。故原告得請求被告給付租金金額為21,419元（計算式：41,419－20,000＝21,419元）。
⒊又，系爭租約第15條約定，系爭房屋之水費及電費應由被告
自行負擔。於被告承租期間，106年9月至10月之電費2,416元、水費569元，合計2,985元，因被告未繳納係由原告予以支付一節，亦有上開繳費憑證可佐（見本院卷第22頁及背面），被告均不爭執，故原告請求被告連帶給付2,985元，亦屬有據。
⒋另依系爭租約第12條約定：乙方（即被告邰淑萍）若有違約
情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。經查，被告自105年12月起未依約按時給付租金，經原告催告仍未依約給付之事實，已如前述，堪認被告確有違反系爭租約之情事，自已損害出租人即原告之權益，致原告對被告提起本件訴訟，而原告因此支出律師費用6萬元，亦據其提出本件原告訴訟代理人出具之律師收費存根在卷可憑（見北簡卷第15頁），且審酌該事務所律師有向本院提出民事委任書及為相關訴訟行為等情，則原告依據上開約定請求被告給付律師費用6萬元，即屬有據。
⒌綜上，原告請求被告給付之租金21,419元、水電費用2,985
元、律師費用6萬元，合計84,404元（計算式：21,419＋2,985＋60,000＝84,404），為有理由，逾此部分為無理由，應予駁回。
㈢、原告請求被告給付契約終止後相當於租金之不當得利及違約金有無理由？⒈又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文；而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。又本件系爭租約已於106年3月14日終止，亦如前述，被告未返還系爭房屋而仍繼續占有使用系爭房屋，則被告於契約終止翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。而被告向原告承租系爭房屋之租金每月為12,000元，自堪認此租金額即為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。從而，原告請求被告應給付自106年3月15日起至106年9月25日止，相當於租金及管理費之損害合計76,000元〔計算式：（12,000元31日17日＝6,581元）＋12,000元＋12,000元＋12,000元＋12,000元＋12,000元＋（12,000元30日25日＝10,000元）＝76,581元〕，原告請求76,000元，為有理由。
⒉另依系爭租約第6條：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除
經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，審之系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，…」第13條約定：「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方應連帶負賠償損害責任…」等契約約款，足見契約當事人業經另定承租人因違約應負之損害賠償責任，故前開系爭租約第6條條款，應具強制租賃物返還債務履行為目的，確保債權效力之強制罰之「懲罰性違約金」性質，應足認定。復查，被告於系爭租約於106年3月14日終止後，乃違約未返還系爭房屋，無權占有至同年9月25日止，迭於前述，原告依系爭租約第6條約定，請求被告自106年3月15日起至106年9月25日止，按月給付違約金，當屬有據。
⒊按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條著有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例意旨資照）。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。本院審酌原告因被告未依約返還房屋所受損害應為其租金收益及利息損失，併參考民法第205條規定當事人依法得請求之最高約定週年利率為20％及兩造之利益損害，被告辯稱其並無違約及本件具體違約情事等一切情狀，認原告因被告未如期返還系爭房屋可請求被告每月給付之懲罰性違約金應按租金0.1倍即1,200元計算始為適當，原告請求按租金5倍計算之違約金即屬過高，應予酌減。故原告請求106年3月15日至106年9月25日之違約金7,658元〔計算式：（1,200元31日17日＝658元）＋1,200元＋1,200元＋1,200元＋1,200元＋1,200元＋（1,200元30日25日＝1,000元）＝7,658元〕，應予准許，逾此部分，即不准許。
⒋綜上，原告請求被告應連帶給付相當於租金之不當得利及違
約金合計83,658元（計算式：76,000元＋7,658元＝83,658），為有理由。逾此部分，為無理由，不予准許。
六、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一效力；民法第233條第1項前段、第203條、第229條均有規定。本件原告請求被告連帶給付積欠租金、水電費及律師費用共84,404元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，係以支付金錢為標的，且該起訴狀繕本係於106年6月1日送達被告，有該送達證書在卷可稽（見北簡卷第21、23頁），則原告請求被告連帶給付84,404元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年6月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，應予准許，逾此部分，不應准許。
七、綜上所述，原告依系爭租約、民法第179條等規定，請求被告連帶給付租金、水電費、律師費合計84,404元，及自106年6月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分；及請求被告連帶給付相當於租金之不當得利及違約金合計83,658元之部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則非有據，應予駁回。
八、本判決第1項、第2項所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，原告就此雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰就此不另為假執行准駁之諭知。並依同法第392條第2項規定，准被告預供相當擔保後免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，經本院詳予斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 107 年 4 月 16 日
民事第一庭 法 官 陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 16 日
書記官 羅敬惟