臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第3357號原 告 林月麗訴訟代理人 李國豪律師被 告 雷稻樟訴訟代理人 林威伯律師上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國108年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰肆拾玖萬參佰壹拾參元，及自一百零六年八月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾參萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣貳佰肆拾玖萬參佰壹拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告將其所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0號1、2樓之房屋（即臺北市○○段○○段○○○號建物，下稱系爭房屋），以總價新臺幣（下同）500萬元出賣予被告，兩造於民國105年4月15日簽訂不動產買賣契約書(下稱105年買賣契約)，雙方並約定於國防部完成新屋配售予被告或其指定之登記名義人後，被告應支付第4期款250萬元。詎原告締約後已搬離系爭房屋，惟其欲清空屋內廢棄物，卻遭被告於屋內以鐵條焊接封阻，致原告無法開啟大門進入，欲陷原告於違約之境，經原告向法院聲請調解後，被告才將鐵條拆除，使原告得以清空房屋。又國防部已完成新屋配售予被告，被告迄未支付第4期價款，為此，爰依兩造買賣契約約定及民法第367條規定提起本件訴訟，請求被告給付價金等語。並聲明：㈠被告應給付原告250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋原為被告岳父曾振光所有，過世後四名子女即訴外人曾國瑛（即被告配偶）、曾國雄（歿，即原告配偶）、曾國俊（歿，死亡後其應有部分由母親曾孫勉繼承）、曾國寶繼承，所得權利各為1/4。被告先後向其他2人取得權利後，再向原告收購剩餘之權利，是兩造於90年間簽立房屋買賣契約（下稱90年買賣契約），買賣價金為75萬元，其中25萬元被告以現金給付完畢，另因原告欲繼續使用系爭房屋2樓，故雙方於90年4月1日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）約定原告借住1年，嗣後如繼續使用，則每月租金為1萬元，為期最長10年（即至101年3月31日止），是被告本應給付原告之買賣價金餘款50萬元，已與原告應支付被告之租金互為抵充。惟租賃期限屆滿，原告卻拒不返還系爭房屋2樓，被告屢次寄發存證信函催請原告遷出，均未獲置理。嗣為參與眷村改建計劃，被告要求原告依90年買賣契約辦理移轉登記，原告仍藉故推詞，被告恐逾國防部辦理期限，將喪失原眷戶配售新屋資格，乃同意支付原告500萬元為移轉系爭房屋之條件，並與原告簽立105年買賣契約。
即原告以同一買賣標的，先後於90年、105年與被告簽立買賣契約，一屋二賣予被告，本件原告依105年買賣契約向被告請求買賣價金，則原告就90年買賣契約之標的移轉義務將陷於「給付不能」，此可歸責原告之事由致被告受有兩次買賣價差之損失，被告爰依民法第226條第1項規定，請求損害賠償425萬元【計算式：500萬元-75萬元=425萬】。又105年買賣契約係經國防部於105年4月初協調，兩造同意於簽約後1個月內由原告負責騰空、搬離、點交，並基此簽立105年買賣契約，其中第11條約定：「(二)乙方應依國防部規定之日期騰空並搬離臺北市○○區○○路0段000巷0號2樓，逾時以違約論」。原告本應於105年5月15日前騰空、搬離、點交，惟伊並未履行，經被告於106年1月1月6日寄發臺北莒光郵局第5號存證信函催告未果，被告爰依105年買賣契約第9條第2項約定，請求原告給付自105年5月16日起至106年9月15日止（106年9月16日起之違約金被告暫為保留)，共488日之違約金122萬元【計算式：已繳納250萬÷1000×488日】。另原告向被告承租系爭房屋2樓，租期屆滿，迄未返還，被告爰依租賃契約第6條約定，向原告請求違約金300萬元【計算式：1萬元（每月租金）×5倍×60個月（逾5年時效部分不請求)】。再者，原告於98年12月5日侵入系爭房屋1樓，竊取屋內物品，致被告受有22萬7,519元之財物損失，被告爰依民法第184條規定，向原告請求損害賠償22萬7,519元。綜上所陳，被告對原告有給付不能損害賠償債權425萬元、遲延給付違約金債權122萬元、房租違約金債權300萬元、竊盜損害賠償債權22萬7,519元，並主張與原告本件所請互為抵銷，抵銷後原告已無剩餘數額可資請求等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項:
(一)兩造於105年間簽訂原證1買賣契約，由原告將臺北市○○區○○路0段000巷0號房屋權利範圍4分之1，以總價500萬元出賣予被告（兩造對於該屋一樓為買賣標的不爭執，但被告對於該屋二樓是否亦為買賣標的有爭執），並約定於國防部完成新屋配售予被告或其指定之登記名義人後，被告應支付第4期款250萬元。
(二)被告迄未交付第4期款250萬元。
(三)原告就前開房屋1樓之應有部分為4分之1（兩造對於原告就該屋2樓有無所有權之部分尚有爭議）。
(四)國防部已完成新屋配售予被告指定之人曾國瑛。
四、經兩造同意協議簡化之爭點如下:
(一)原告依105年買賣契約約定、民法第367條規定，請求被告給付買賣價金250萬元，有無理由？
(二)被告抗辯依序以下列債權為抵銷，有無理由？
1.原告因一屋二賣，就兩造90年成立之買賣契約陷於給付不能，致被告受有兩次買賣價差之損失，依民法第226 條第1項規定，伊對原告有給付不能損害賠償債權425萬元。
2.原告向被告租用系爭房屋2樓，租賃期限屆至，迄未返還，依租賃契約第6條約定，被告對原告有違約金債權300萬元、相當於租金之不當得利債權60萬元。
3.原告未依105年4月15日買賣契約第11條約定，騰空、搬離、點交系爭房屋2樓，依105年買賣契約第9條第2項約定，被告對原告有遲延給付違約金債權122萬元。
4.原告竊取被告放置於系爭房屋1樓之物品，致被告受有財物損失，依民法第184條規定，被告對原告有竊盜損害賠償債權22萬7,519元。
五、得心證之理由:
(一)原告依105年買賣契約約定、民法第367條規定，請求被告給付買賣價金250萬元，為有理由:
1、按稱買賣者，謂「當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」、「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物權之義務。」、「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」，民法第345條第1項、第348條第1項、第367條分別定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒執拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意；惟契約文字倘已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院99年度台上字第1421號判決、98年度台上字第1925號判決、98年度台上字第1217號判決及17年上字第1118號判例參照。
2、本件依兩造於105年4月15日所定105年買賣契約，約定原告將坐落臺北市○○段○○段○○○號，門牌號碼臺北市○○路○段○○○巷○號之房屋以500萬元出售予被告，被告並已依約支付前三期款項總計250萬元，此為兩造所不爭執。被告抗辯原告未於105年買賣契約簽立後1個月內騰空並搬離系爭房屋，有違約情事，為原告否認。依前開105年買賣契約，兩造就交屋期間並無明確約定，僅於契約第11條其他特約事項中約定:「(一)若國防部未同意配售新屋及完成過戶事宜予甲方(即被告)或其指定之登記名義人時，本案買賣不成立，甲方應將本買賣標的過還乙方(即原告)乙方應將已收之新台幣貳佰伍拾萬元正無息退還甲方。並於支付第二款之同時乙方應開立同額本票甲方擔保，雙方互不違約。(二)乙方應依國防部規定之日期騰空並搬離台北市○○區○○路0段000巷0號2樓，逾時以違約論」(見本院卷一第10頁)，其並未載明原告需於簽立契約後1個月內騰空並搬離系爭房屋。而依證人即本案國防部之承辦人陳元璞證述:本案在辦理眷村改建時，會有搬遷公告，搬遷公告期限內原眷戶必須把戶籍遷出及房屋騰空，但當時原告的戶籍設在該處，人也住在該處，印象中被告有說要跟原告協調，類似給付價金來讓原告搬出去，才會有他們私下簽約的事，但這與軍方無關。對於搬遷公告與兩造簽訂買賣契約之時間先後順序伊沒有印象，但是原眷戶為了配到新的軍宅，必須在期限內完成搬遷及騰空，否則會被註銷資格。本案國防部有配售新屋給原眷戶，原告也依照協議搬走及遷出戶籍，所以國防部才辦理後續的配售作業，兩造間協議搬遷有符合國防部規定的搬遷日期，否則軍方不可能辦理配售及交屋等語(見本院卷第206頁背面至第207頁)，綜合上情，足認兩造於簽立105年買賣契約之真意，在於原告應於國防部所定期限內騰空並搬離系爭房屋，以使被告可取得國防部配售之新屋，而本件被告嗣後已取得國防部配售之新屋，足認原告確有依約騰空並搬離系爭房屋，並無何違約之情事。
3、至被告所稱於簽立105年買賣契約時，有與原告約定需在簽立契約後1個月即105年5月15日搬離等語，然此部分為原告所否認，且此部分未見於契約內載明。證人即代書陳玉梅證述:簽約那時好像有一個國防部的人前來，說要儘快處理，因為好像要配房屋，會有優惠。伊不知道賣方有沒有住在建物內，賣方只有說會儘快搬離，因為國防部的人好像很急，一直催。…伊沒有聽到雙方提到一週、兩週或是一個月、二個月要搬離，只有聽到要儘快等語(見本院卷二第4頁至第5頁背面);而證人陳元璞亦證述:伊曾於104年3月5日、同年4月23日、105年2月4日發函，印象中會一直展延是因為被告與原告的訴訟一直沒有結案，因為在法院審理期間，伊就跟國防部申請展延，國防部在4月20日有同意展延交屋。而伊在參與或主持兩造協調過程中，並沒有聽到兩造有說搬遷的時間等語(見本院卷第208頁背面)，足認被告所稱有與原告約定需於105年5月15日騰空並搬離系爭房屋等情，尚乏所據。
4、綜合上述，本案依105年買賣契約之內容，原告將系爭房屋以500萬元出售予被告，以便被告可向國防部辦理配售新屋及完成過戶，而本案國防部業已辦理新屋配售予被告，足認原告已履行105年買賣契約之內容，是原告依民法367條請求被告支付買賣價金之尾款250萬元，為有理由，應予准許。
(二)被告為債權之抵銷，有無理由部分:
1、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。又債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為
必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言，最高法院18年上字第1709號判例參照。
2、被告抗辯原告一屋二賣，原告就90年買賣契約之標的物交付義務將陷於給付不能，並致被告受有兩次買賣價差之損失，依民法第226條第1項規定，伊對原告有給付不能損害賠償債權425萬元，並主張與原告所請金額互為抵銷，為無理由:本案兩造就系爭房屋曾於90年間訂立房屋買賣契約，嗣於105年間針對同一建物再次訂立買賣契約，從兩份契約之內容觀之，買賣之標的同一，契約當事人亦相同，且105年買賣契約係兩造至證人陳玉梅處，由證人陳玉梅依兩造之意思而擬定，其內容較90年買賣契約更為細緻，應係以105年買賣契約取代90年買賣契約之意，難認有何一屋二賣之情。是被告此部分主張原告有一屋二賣之情，而欲以二次買賣價差作抵銷，並無理由。
3、被告認原告未給付系爭房屋2樓之租金，而請求相當於5年租金之違約金300萬及相當於租金之不當得利60萬元，並以此主張抵銷，並無理由:
(1)被告稱90年買賣契約訂立後，因原告擬繼續使用系爭房屋2樓，故而雙方合意借住1年，嗣後如繼續使用，租金為每月1萬元，期間最長為10年，並訂有系爭租賃契約書，而租期屆滿後原告均未返還，故而依房屋租賃契約書，請求原告應支付300萬之違約金等語，然此部分為原告所否認，並爭執房屋租賃書之真正及此份租賃契約有通謀虛偽意思表示等情。就系爭租賃契約之形式真正部分，原告並不否認租賃契約上之簽名為原告所簽，僅稱印章不是原告所蓋，且有部分文字係被告事後才寫上，然此部分未見原告具體說明何部分係被告事後所寫及所增部分對於租賃契約之效力有何影響，至印章究係何人所蓋，不影響原告真正簽名之效力，是原告否認系爭租質契約之形式真正，難認有理。
(2)次就該份租賃契約是否有通謀虛偽意思等情，原告主張係因被告向原告表示要為原告申請低收入戶補助，故而簽立租賃契約，事實上原告並無向被告承租系爭房屋2樓之真意等語，此部分觀之兩造於105年簽訂買賣契約，其內建物標示部分係記載「台北市○○段○○段○○○號」之主建物一層，面積59.14平方公尺，增建位置則記載為第二層，面積約17.8坪(參本院卷一第7頁)，依此，足認原告係基於所有權人之地位管理使用系爭房屋之2樓，否則倘系爭房屋2樓係被告所有而出租予原告，兩造何以會在105年買賣契約書內將系爭房屋之2樓亦列入買賣標的之中?再參證人陳玉梅之證述:當時兩造要出賣的建物，是中華路2段390巷4號建物的4分之1，及2樓的增建部分，增建部分寫在第2項的第3點。當時伊不知道二樓有另外的建號。伊有問兩造有沒有增建物，兩造說有，所以伊才會寫在上面，增建的部分是二樓17.8坪。伊一直以為兩造只有對一樓的部分有產權，二樓是增建違建的部分等語(見本院卷二第4頁至第5頁)，本件暫不論2樓部分係增建或係另有登記之建號，於105年兩造訂立買賣契約時，雙方真意確為由原告將系爭房屋之1樓及2樓均出售予被告，依此，足認原告係基於系爭房屋1樓及2樓所有權人之地位出售房屋，且契約中亦未見有系爭房屋2樓原由被告出租予原告等文字之記載，足認被告所稱原告因向被告承租系爭房屋2樓，故而簽立系爭租賃契約等情，尚非無疑，應以原告主張系爭租賃契約係兩造通謀虛偽意思而訂立，較為可採。
(3)按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。民法第87條第1項定有明文。本件系爭租賃契約係出於兩造間通謀虛偽意思表示而為既經本院認定如上，依前開法條規定，自屬無效，是此部分被告主張原告未支付5年租金之違約金及相當於租金之不當得利60萬元，並依此主張抵銷，難認有理。
4、被告主張原告未依105年買賣契約之期限騰空並搬離系爭房屋，而有違約金債權122萬，並無理由:
本件兩造於105年買賣契約訂立時，並未明確約定原告需騰空並搬離系爭房屋之時間，而105年買賣契約之重點，在於原告需配合搬離，以使得被告可獲得國防部配售新屋，此部分原告亦已依約履行，已於前述，是此部分難認原告有何違反105年買賣契約之情事，被告主張此部分之抵銷債權，洵屬無據。
5、被告主張因原告竊盜致被告有損害賠償債權22萬7,519元部分，就請求9,687元部分為有理由，應予准許，其餘部分為無理由:
此部分被告稱原告於98年12月5日竊取被告置放在系爭房屋內之洗衣機、熱水器、電視機等物，致被告受有22萬7,519元損害等語，惟此部分之事實，業經本院以103年度北簡字第5859號判決認定原告應給付被告9,687元，其餘部分請求無理由駁回，後經本院104年度簡上字第258號判決駁回被告上訴確定，是此部分前開判決認定原告應負損害賠償之金額為9,687元，為兩造所不爭執，是此部分認定之金額既經前開案件審核屬實，應認此部分有既判力，故此部分被告主張抵銷9687元部分，為有理由。而逾此部分之請求，洵屬無理，應予駁回。至被告所稱有部分金額係前開案件所漏未判決，此部分依前開103年度北簡字第5859號判決理由「二、原告起訴主張略以:…」之內容，並未提及有被告所稱「冰箱(中型)」及「現金5萬元」(參本院卷一第72頁、第73頁及第198頁)，是此部分難認有被告所稱前開案件漏未判決之情;此外，被告未舉證以實其說，是此部分被告主張，難認有理。
六、綜上所述，原告依不動產買賣契約之法律關係，請求被告給付尾款價金，經被告以另案損害賠償之金額，為抵銷之抗辯後，被告尚應給付原告249萬313元，是原告請求被告給付買賣價金尾款249萬313元及自起訴狀繕本送達翌日即106年8月13日起至清償日止(本案起訴狀繕本係於106年8月2日寄存送達於被告住所地之派出所，依民事訴訟法第138第2項，經10日發生效力，見本院卷一第31頁)，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請假執行或免為假執行，並無不合，應予准許，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述。又本件既認定兩造間就系爭買賣應以105年買賣契約代替90年買賣契約之內容，則90年買賣契約是否真正即非本案之重點;又系爭租賃契約縱認簽名、印章屬實，亦為兩造通謀虛偽意思表示而不生效力，故而此部分原告請求鑑定90年買賣契約印章、系爭租賃契約之印章等部分，即無調查之必要，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
民事第一庭 法 官 賴淑萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
書記官 鄧竹君