臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第44號原 告 陳順福訴訟代理人 方文献律師複 代理人 郭奕均被 告 李秉家訴訟代理人 林維毅律師被 告 李明君上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106 年9 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、被告李明君（下稱李明君）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第255 條第1 項第3 款自明。本件原告訴之聲明原為：㈠被告應共同給付原告新臺幣（下同）540 萬1,635 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告應於起訴狀繕本送達翌日起算7 日起，至原告收受被告返還買賣價款之日止，每日以224 萬450 元之1/1,000 計算之違約金；㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第4 頁）。嗣變更為：㈠被告應給付原告540 萬1,635 元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達最後一位被告之第8 日起即民國10
6 年1 月28日起至清償日止，按日給付2,240 元之違約金；㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第198 頁背面至第
199 頁），就利息起算日及違約金請求，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開規定，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於101 年3 月10日（按：原告誤載為101 年
2 月10日）就被告所繼承訴外人即其等父親李啟祥所有如附表所示土地（下稱系爭土地），以買賣價金632 萬2,370 元簽訂買賣契約（下稱系爭契約），被告授權訴外人江堃山代為簽立，原告並於當日給付訂金224 萬450 元。詎被告於收受訂金後即未為聞問，甚於102 年12月5 日將系爭土地另行出售並移轉所有權予訴外人游世昌，顯無履約可能，原告爰以起訴狀繕本送達為解除系爭契約之意思表示，被告自應返還224 萬450 元與利息予原告，如未於解除之意思表示送達
7 日內退還者，再依系爭契約第7 條第3 項約定以每日2,44
0 元計算違約金至返還上開金額止。另系爭契約第7 條第2項約定如違反本應履行之義務，尚應賠償買賣價款同額之懲罰性違約金與損害賠償責任，原告基於訴訟經濟考量，僅請求原買賣價金一半即316 萬1,185 元，爰依系爭契約第7 條第2 項、第3 項約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告540 萬1,635 元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達最後一位被告之第8 日起即106 年1 月28日起至清償日止，按日給付2,240 元之違約金；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠李明君未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀做任何聲明或陳述。
㈡被告李秉家（下稱李秉家）部分：緣其與李明君繼承系爭土
地後，曾經訴外人即仲介魏志帆介紹，與江堃山就系爭土地以574 萬7,610 元成立買賣契約（下稱江堃山買賣契約），嗣因故解除，另以1,039 萬元將系爭土地出售予游世昌（下稱游世昌買賣契約）。其與原告素不相識，與江堃山解除江堃山買賣契約時固曾簽立和解書，惟從未授權江堃山與原告簽立系爭契約，亦未收受原告訂金。系爭契約上並無被告簽名蓋章，李秉家身分證字號與李明君地址均屬錯誤，亦未見授權書，漏洞百出。其曾與江堃山、魏志帆間有所爭訟，事後各有協議，甚於解約後與江堃山以118 萬元進行和解，是江堃山顯重複取得違約金，李秉家從未授權予江堃山，亦無授權之必要，原告主張尚難可採等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告於102 年12月5 日將系爭土地出售並移轉登記至游世昌名下等節，為李秉家所不爭，並有系爭土地登記謄本、異動索引、土地登記申請書，以及游世昌買賣契約等影本附卷可稽（見本院卷第45頁至第73頁、第127 頁至第132頁），自堪信為真實。
四、原告另主張被告授權江堃山代理與原告簽立系爭契約，並收受224 萬450 元等節，則為李秉家所否認，並以前詞置辯。
是以，本件爭點厥為：㈠被告是否授權江堃山與原告簽立系爭契約？被告有無收受224 萬450 元？㈡原告請求被告給付
540 萬1,635 元與法定遲延利息，以及自106 年1 月28日起至清償日止，每日以2,240 元計算之違約金，有無理由？茲分述如下：
㈠被告是否授權江堃山與原告簽立系爭契約？被告有無收受22
4 萬450 元？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民法第277 條定有明文。原告既主張被告授權江堃山與其簽立系爭契約，揆諸前開規定，自應由原告負舉證責任。觀之系爭契約內容所示（見本院卷第10頁至第13頁），上僅蓋有江堃山與原告印文，尚未見被告印文，「收訖訂金」文字旁亦僅蓋有江堃山印文，衡與江堃山買賣契約、游世昌買賣契約中均蓋有被告印文一事不符。輔以比對系爭契約與被告戶籍謄本資訊（見本院卷第32頁至第33頁），可見李秉家身分證統一編號有誤，李明君地址更漏未記載號數，足認江堃山並未取得被告個人正確資料。矧如委任、授權他人辦理事務，多會簽署相關書面資料以特定授權事務與範圍，甚或確立授權期間，以此作為買賣雙方確認證明等節，此觀李秉家提出授權魏志帆仲介系爭土地簽立之授權書、介紹費用書面與江堃山買賣契約所示（見本院卷第118 頁至第119 頁、第12
5 頁至第126 頁），益徵李秉家就系爭土地簽立江堃山買賣契約時，縱授權魏志帆代為處理相關事宜，仍親自於江堃山買賣契約上用印簽名，並以印文作為騎縫章以資確認；反之，系爭契約上毫無被告簽名用印之痕跡，全為原告與江堃山之署名印文，亦記載錯誤之被告資訊，職是，依系爭契約相關內容所見，難認被告業已授權江堃山與原告簽立系爭契約。
⒉審酌原告於本院行當事人訊問程序中陳稱：其自82年起擔任
代書，有買賣土地之經驗，賣方雖未必出面，但會提供權狀、登記事項卡等過戶資料。其從未見過亦不認識被告，但認識江堃山近10年。江堃山於101 年1 月間提出江堃山買賣契約與其簽約，並將江堃山買賣契約隱匿價金部分作為附件，因江堃山與李秉家就系爭土地有買賣契約，故江堃山將伊對李秉家之權利出售予原告，其因與江堃山熟識而未要求江堃山提出授權書，但於系爭契約第12條約定「賣方授權如有不實被授權人江堃山願負一切法律責任」以為保障，並給付第一期款224 萬450 元予江堃山，此段期間持續聯絡江堃山協助辦理過戶，然江堃山均表示尚辦理繼承事宜，直至102 年其始發現系爭土地業移轉登記予他人，多次聯絡協商，江堃山均未赴約等語（見本院卷第182 頁至第184 頁），姑不論原告所為就江堃山把對李秉家權利出售予原告之陳述，與其歷次書狀主張不同，更異於系爭契約所載客觀內容，但就原告所陳，堪認其具相當經驗知悉如經授權者會提供相關過戶資料，於簽約時已知江堃山買賣契約之事實，並以之作為系爭契約附件，卻未確認江堃山有無經被告授權即為簽約，更將第一期款交付予江堃山，顯見原告簽立系爭契約時，並未確認江堃山有無受被告出售系爭土地之委任權限。
⒊另參以李秉家抗辯僅與江堃山簽立江堃山買賣契約，嗣解除
並另簽立游世昌買賣契約，與江堃山簽立和解契約乙節，業提出江堃山買賣契約、游世昌買賣契約、江堃山所委任宏祥聯合律師事務所102 年6 月14日（102 ）宏成字第0614-3號函與和解書為證（見本院卷第125 頁至第135 頁、第138 頁至第146 頁），此與江堃山於魏志帆及李秉家間臺灣高等法院高雄分院104 年度上易字第25號給付服務費事件（下稱另件訴訟）中，證以：其藉由訴外人陳威林醫師、魏志帆共同介紹，向李秉家購買系爭土地，並請訴外人即代書吳季霖幫忙簽約事宜，並已支付100 多萬元訂金，但因其與游世一具佣金糾紛，該買賣契約被游世一接手，最後與李秉家解除契約等語（見臺灣高等法院高雄分院104 年度上易字第25號卷宗，下稱上易卷，第58頁至第60頁背面），以及吳季霖於另件訴訟中所證：江堃山通知需代書協助伊購買李秉家高雄土地買賣契約事宜，遂相約於李秉家馨馥華大樓地下室簽署，在場者尚有江堃山、魏志帆、李秉家等語（見上易卷第58頁至第59頁），就李秉家與江堃山間成立江堃山買賣契約一事大致相同。稽之證人羅大鈞於本院所證：其於101 年間任職於訴外人寬頻房訊股份有限公司（下稱寬頻公司）為土地買賣，訴外人游世一為寬頻公司負責人，游世昌則為寬頻公司高雄分公司經理。時為購買道路用地而向李秉家洽談，該時李秉家稱已簽立江堃山買賣契約並提供契約書予其閱覽，當時尚有李啟祥遺產稅問題而未辦理繼承登記，因江堃山已給付第一期款，遂通知江堃山解除並支付違約金，然恰因游世一具對江堃山之債權，經協商由李秉家開立違約金之支票予游世一，詎江堃山對此不滿，委由律師發函並騷擾李秉家，李秉家因而與江堃山簽立和解契約。李秉家曾委由魏志帆仲介系爭土地買賣，魏志帆亦曾起訴請求李秉家給付仲介費，然其不清楚詳情，其見過魏志帆但未見過江堃山，僅看過江堃山買賣契約，未曾聽聞李秉家授權江堃山出售系爭土地等語（見本院卷第162 頁至第164 頁），以及證人魏志帆於本院證稱：伊自101 年起任土地仲介，幫李秉家出售多筆土地，亦曾介紹江堃山購買系爭土地，江堃山簽立江堃山買賣契約當日即給付伊仲介費，但時為辦理繼承登記而未能過戶，系爭土地竟遭李秉家出售予游世昌，伊自行申請謄本始知此情，因李秉家未給付服務費，伊遂提起訴訟；除伊以外，應無人代李秉家出售土地，伊與李秉家簽有委任出售系爭土地之契約書，於出售土地時均會與李秉家確認價金、蓋章等簽立書面文件；伊未曾見過系爭契約、不認識原告，亦未聽聞江堃山得到李秉家授權出售系爭土地，因江堃山既購買系爭土地，何須獲得李秉家授權始能出售土地等語（見本院卷第
18 4頁至第186 頁背面），顯見江堃山與李秉家間固簽立有江堃山買賣契約，然均無人聽聞李秉家曾授權江堃山代理系爭土地出售事宜。據上，依現有卷內資料，均直指江堃山與李秉家間僅具江堃山買賣契約之事實，原告亦坦言未曾確認江堃山有無取得被告授權簽立系爭契約，自難謂兩造間成立系爭契約。此外，原告就被告有授權江堃山簽立系爭契約乙節，未能提出其他積極證據證明，則其上開主張，自無足取。
㈡原告請求被告給付540 萬1,635 元與法定遲延利息，以及自
106 年1 月28日起至清償日止，每日以2,240 元計算之違約金，有無理由？兩造間尚難認定具系爭契約之存在，已如前述。基於債之相對性，兩造既未簽立系爭契約，被告即不受系爭契約之拘束，而原告亦未證明被告確已收受224 萬450 元，則原告主張解除系爭契約，請求被告返還已付價金及違約金之給付，自屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告未能證明被告確授權江堃山代理其等簽立系爭契約，難認兩造間確有系爭契約之存在。從而，原告依系爭契約第7 條第2 項、第3 項，請求：被告應給付原告540萬1,635 元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達最後一位被告之第8 日起即106 年1 月28日起至清償日止，按日給付2,240 元之違約金，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，原告雖聲請通知證人江堃山到庭作證並聲請通知李秉家進行當事人訊問（見本院卷第77頁背面、第99頁背面），惟本件事實已認定如前，江堃山經本院通知2次均以身體欠佳為由未到，其既屬利害關係人，趨吉避凶乃人之常情，而李秉家既表示與原告未曾相識，更未授權江堃山簽立買賣契約，原告亦不否認未曾見過被告，更未提出其餘證據釋明被告確有授權江堃山之情事，亦無調查之必要；兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 10 月 18 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 陳靜茹法 官 黃鈺純以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 18 日
書記官 鄭仁榮附表┌──┬────────────────┬───────┬───────┐│項目│ 土地地號 │李秉家應有部分│李明君應有部分│├──┼────────────────┼───────┼───────┤│1 │高雄市○○區○○段0○段000地號 │3/10 │2/10 │├──┼────────────────┼───────┼───────┤│2 │高雄市○○區○○段0○段000地號 │3/18 │2/18 │└──┴────────────────┴───────┴───────┘