臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第4433號原 告 台北市溫州社區第九棟大樓管理委員會法定代理人 夏瑩瑛訴訟代理人 宋愛萍訴訟代理人 廖芳萱律師複代理人 張雅婷律師
黃佑民律師被 告 林賢儒上列當事人間強制遷離等事件，本院於一百零七年四月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自臺北市○○區○○街○○巷○弄○號○○社區第九棟大樓地下室遷離。
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬元，及自民國106年12月21日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國106年6月27日起至清空遷離前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾壹萬柒仟元為被告供擔保，得假執行，但被告如以新臺幣貳佰壹拾伍萬元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣壹拾伍萬元為被告供擔保，得假執行，但被告如以新臺幣肆拾伍萬元為原告供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段到期部分，於原告每期以新臺幣捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告於民國97年9月10日與臺北市○○區○○街○○巷○弄○號○○社區第九棟大樓（下稱系爭大樓）住戶鄧莉芳簽訂房屋租賃契約書，承租系爭大樓地下室（下稱系爭房屋），為系爭大樓之住戶，上開租賃契約內約定每月租金新臺幣（下同）25,000元，押租金50,000元（已繳付），其中第10條明定「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」、第14條則約定「....各遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（指原告）得隨時解約收回房屋，因此乙方（指被告）所受之損失甲方概不負責。」；嗣99年9月10日租賃期滿，即未再簽訂租賃契約書，系爭大樓成立管理委員會之後，被告即改為與原告成立不定期租賃關係之意思，繼續使用系爭房屋，並按月繳納租金。惟系爭房屋位於地下室，屬防空避難設備，依照公寓大廈管理條例第16條第2項規定，住戶不得堆置雜物，被告竟於系爭房屋對放大量書籍、雜誌等易燃物品，不僅妨礙逃生，更有助燃風險，若發生公共安全災害後果不堪設想，嚴重危及系爭大樓住戶之生命財產安全，顯已違反兩造租約第10條之約定。原告遂於103年10月7日以存證信函通知被告解除租賃契約，並限期104年3月31日前搬離，被告置之不理。原告又於104年4月9日再次通知被告於同年月30日前搬離，仍未獲置理。另臺北市政府都市發展局於105年6月21日、同10月14日先後以被告違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定對被告科以罰鍰，並令被告限期20日內、14日內改善，被告迄今仍未改善，繼續不法占用系爭房屋。原告多次委請管區員警協助，並持續要求被告遷離，另於106年6月2日發函通知被告立即搬離，然被告仍拒不搬遷，繼續在系爭房屋堆放書籍、雜誌。
㈡、原告爰依公寓大廈管理條例第22條第1項第2款規定，於106年6月20日召開區分所有權人會議，決議通過訴請法院強制被告遷離，且依民事訴訟法第403條第1項第4款向鈞院聲請調解，被告於106年8月11日調解期日允諾於同年9月30日前清空搬離，惟要求於調解筆錄附加原告不得阻撓搬遷之條件，故調解未成立；被告又於同年10月2日第二次調解時，並未清空搬離，懇請原告再給予一個半月時間，惟仍欲附加條件，故調解不成立。
㈢、系爭房屋是租與被告個人，與知識關懷協會無關，市政府相關單位來查處，係因有寫信給市議員陳情，召開協調會時，相關單位有參與，故會主動稽查。簽訂租賃契約時，系爭大樓尚未成立管委會，由住戶代表出面，原告並不知情，嗣因有人檢舉才知道被告堆放雜物。因違法使用不能收租金，所以不收被告支票。同意被告以押租金5,0000元扣抵應給付之款項。
㈣、被告於原告解除（按應為終止）租賃契約後，仍持續不法占用系爭大樓地下室，已受有不當利益，原告得請求相當於租金之不當得利。原告於103年10月7日向被告主張終止租賃契約，被告應給付自103年10月至106年6月止共計33個月相當於租金之不當得利，惟被告仍按月支付25,000元，迄至104年10月間，扣除前開給付，被告仍應給付20個月相當於租金之不當得利500,000元。另被告應自106年6月27日起至清空系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元等語。為此爰依公寓大廈管理條例第22條第1項第2款、民法第455條（按二者擇一請求法院為有利之裁判）、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應被告應自系爭房屋遷離。
2.被告應給付500,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息百分之5計算之利息。另自106年6月27日起至清空遷離止，按月給付原告25,000元。
二、被告則以：伊同意遷出，惟尚須籌措搬運費用，況伊並未放置危險物品，伊擔任「知識關懷協會」理事長，租用系爭房屋存放書籍之用，系爭大樓歷屆主委均知道伊租用地下室之用途，伊於104年間曾寄支票予原告供支付租金，但原告拒收，且向相關單位檢舉非法營業、妨害公共安全、竊盜等，並拆除電話線、水電，使伊負擔多項罰鍰；至原告請求不當得利部分，伊雖願意給付租金，但應扣除罰鍰。且原告一邊檢舉，一邊要收租金，使協會逾2年無法營業，受有損害等語置辯。
三、得心證之理由：
（一）被告於民國97年9月10日與系爭大樓住戶鄧莉芳簽訂房屋租賃契約書，承租系爭大樓地下室，上開租賃契約內約定每月租金25,000元，押租金50,000元（已繳付），其中第10條明定「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」、第14條則約定「....各遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（指原告）得隨時解約收回房屋，因此乙方（指被告）所受之損失甲方概不負責。」；嗣99年9月10日租賃期滿，即未再簽訂租賃契約書，系爭大樓成立管理委員會之後，被告即改為與原告成立不定期租賃關係之意思，繼續使用系爭房屋，並按月繳納租金等事實，此為兩造所無爭執，復有房屋租賃契約書存卷為憑，堪認屬實。
（二）按民法第438條規定「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」。另依兩造原租賃契約第10條約定「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。」及第14條約定「甲乙丙方各遵守本契約各條項之規定，如有違被任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損害甲方蓋不負責。」經查，系爭房屋由被告承租後供知識協會存放書籍，此為兩造所無爭執，且有現場照片存卷可佐（參本院卷第85至88頁）。惟系爭房屋位在地下室，屬於系爭大樓之防空避難設備，依照公寓大廈管理條例第16條第2項規定，不得堆置雜物或供營業使用。被告承租系爭房屋後，供堆置大量書籍，確已違反上開法律規定。參以台北市政府都市發展局曾分別於105年6月21日、105年10月14日以被告違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，依同條例第49條第1項第4款對被告科以罰鍰，足認被告確實非法使用房屋，已屬違反兩造房屋租賃契約第10條之約定，則原告主張依租賃契約第14條，得隨時解約（按應為終止）收回房屋，自屬有據。被告雖辯稱：原告自始對於其存放書籍一事知情，然並未舉證以實其說，況縱認其所辯屬實，亦尚難據此認原告即應持續容任非法行為而不得終止租約。
（三）綜上所述，原告既於103年10月7日已寄發存證信函予被告表示終止租約，被告亦未否認收受前揭信函，自應認兩造之租約已自斯時起終止。原告依據民法第455條之規定，請求被告遷出系爭房屋，將房屋返還予原告，為有理由，應予准許。
（四）被告於租約合法終止後未遷讓房屋，原告可請求被告給付相當於租金之不當得利：
按契約經當事人終止後，當事人間之契約關係應向將來失去其效力，如當事人之一方因終止契約而受有損害，而另一方當事人因此受有利益者，此項利益與所受損害間即有相當因果關係，核與民法第179條後段所定之情形相當，因此，受有損害之一方當事人自得本於不當得利之法律關係，請求受有利益之另一方當事人返還不當得利及不當得利為金錢時之利息（最高法院88年度台上字第2970號裁判意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約於104年10月7日已合法終止，且被告於租約終止後仍占有使用系爭房屋，被告自104年11月間起即未曾繳付租金等節，均為兩造所無爭執；被告自103年10月間起無正當權源仍繼續占有系爭房屋，應認其受有相當於兩造租賃契約所約定每月25,000元租金之利益。原告依不當得利規定請求被告給付自104年11月間起至106年6月間，每月以2,5000計算相當於租金之不當得利，共計500,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起按年息百分之5計算之利息，及自106年6月27日起至清空之日止，按月給付25,000元自屬有據。惟兩造於本院審理中，均同意以被告所繳納之押租金50,000元扣抵被告應給付之款項，是以原告請求被告給付500,000元不當得利部分，經扣除50,000元後，原告請求被告給付450,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起按年息百分之5計算之利息部分為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由。
（五）末就原告選擇合併主張民法第455條及公寓大廈管理條例第22條第1項第2款，因本院以民法第455條租賃之法律關係判准上述部分，即無就公寓大廈管理條例部分再加以論述之必要，應併予敘明。
四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條及民法179條請求被告遷離系爭房屋返還予原告，並給付500,000元及自起訴狀繕本送達翌日即106年12月21日起至清償日止之法定遲延利息，及自106年6月27日起至清空返還房屋予原告之日止，按月給付原告25,000元，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。並依職權酌定相當擔保金額，宣告准被告預供擔保而免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項判決如
主文。中 華 民 國 107 年 4 月 26 日
民事第一庭 法 官 薛嘉珩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 26 日
書記官 劉庭君