臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第4440號原 告 高長庚訴訟代理人 趙興偉律師被 告 江寶銀訴訟代理人 郭驊漪律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號九樓房屋遷讓返還原告，並自民國一○六年十一月二十四日起至遷讓第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新台幣壹萬捌仟元。
被告應給付原告參拾肆萬貳仟元及自民國一○六年十一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告就其所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號、建號○○區○○段○○○○○○○○○號、門牌號碼新北市○○區○○路139與被告簽訂房屋租賃契約書乙份（下稱系爭租約），雙方約定租賃期號9樓房屋（下稱系爭房屋），於民國105年3月1日與被告簽間自105年3月1日起至106年2月28日止，租金每月新台幣（下同）18,000元，應於每月5日前交付，並約定於租期屆滿時，在未簽署新租賃契約前，以月租為期，雙方均可隨時終止租約。詎被告自105年3月起迄今，均未按月給付原告租金。系爭租約於106年2月28日屆滿後，被告繼續使用系爭房屋，故轉為以不定期續租約，然被告仍未給付租金，原告屢催未果，乃以本件起訴狀送達作為終止租約之意思表示，並請求被告返還系爭房屋。被告共積欠租金342,000元（自105年3月起至106年9月止共19個月，18,000元×19個月＝342,000元），於租約終止後仍占用系爭房屋，為無權占有，受有相當每月租金18,000元之利益，爰依系爭租約之法律關係、民法第455條及第767條第1項前段、民法179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至交還房予原告之日止，按月給付原告18,000元。㈡被告應給付原告342,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：原告前於96年間投資被告茶葉事業，然因經濟不景氣等因素，雙方結算後，被告承諾返還原告共80,788,052元，並開立支票予原告。惟因支票未如期兌現，兩造遂於96年6月29日另簽立同意書（下稱同意書），協議被告積欠之債務以71,935,000元折算，被告並將新北市○○區○○路○○○號8樓及137號8樓房屋讓予原告，復將包含系爭房屋在內之其他不動產登記過戶予原告，作為返還投資款之擔保。然系爭房屋之原所有權人即被告之子鍾文鈞雖以買賣名義將該屋過戶給原告，雙方並無買賣關係存在，僅係為擔保被告依約還款之用。至兩造簽署之系爭租約，亦僅係被告以租金名義分期清償債務，是以雙方內心真意為確保債務清償及擔保，應適用民法借貸關係，而非買賣及租賃之意，上開買賣及系爭租約均屬通謀虛偽意思表示而無效等語為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原告起訴主張系爭房屋所有權登記於原告名下，原告與被告簽立有系爭租約，約定每月租金為18,000元等情，業據提出系爭房屋之建物所有權狀、建物登記謄本、系爭租約在卷可稽（見店簡卷第3至6頁）。被告就上開證據形式上真正均不爭執，惟以兩造間係通謀意思表示等前詞置辯。則原告得否依民法第455條及第767條第1項前段、租賃關係及民法179條之規定，為如訴之聲明之請求，乃端視：㈠原告是否確為系爭房屋所有權人？㈡系爭租約是否為通謀虛偽意思表示？茲分別論述如下：
(一)原告確為系爭房屋所有權人：⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民
法第759條之1第1項定有明文。此登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗真正權利人外，得對其他任何人主張之。故不動產物權既登記為原告所有，即受適法有此權利之推定，倘被告有爭執，應由被告負舉證責任，最高法院104年度台上字第646號判決意旨可參。
⒉經查，本件原告於96年11月16日登記為系爭房屋所有權人，
登記原因為買賣等節，有建物所有權狀及建物謄本可稽（見店簡卷第3至5頁），依上開說明，原告即受推定為系爭房屋適法之所有權人，本可行使所有權之完整權能。被告若對此推定有爭執，應由被告舉證之。被告雖辯稱雙方並無買賣關係存在、系爭房屋登記於原告名下僅係擔保被告還款之安排云云，並提出同意書為證。觀諸該同意書內容：「高長庚（以下簡稱乙方）經楊禮朱（以下簡稱丙方）介紹，投資於江寶銀（以下簡稱甲方）的茶葉生意，乙方分別匯款入甲方及丙方（再由丙方轉入甲方）帳戶內，作為投資資金，甲方並開具支票予乙方…，惟甲方於支票到期時，因故無法如期兌現支票款項，甲方幾經數次延期，仍無法如期兌現款項，經由鍾文鈞（下以簡稱丁方）出面協調，雙方達成協議，約定付款方式如下…5.甲方願將…（3）台北縣○○市○○路○○○號9樓之土地及建物（屬於鍾文鈞名下）設定於乙方名下，直至所有款項付清為止，其設定將立即塗銷。」（見訴字卷第31頁），兩造間確有先將含系爭房屋之不動產登記過戶予原告，俟被告還清款項後，再回復登記予原所有權人之意。系爭房屋並於當日以買賣為由移轉登記予原告（見店簡卷第
4、5頁）。惟原告主張該同意書簽立後，被告仍未能依約還款，兩造乃於101年4月13日，另簽立協議書（見訴字卷第34頁，下稱協議書），內容約定（甲方為被告，乙方為原告）：「承續民國(96年6月29日…)雙方所簽署的協議書…甲方並未履行協議，付清所有欠款，其間甲方雖然陸陸續續支付少數款項給乙方，計至民國101年4月2日為止，結算合計尚欠乙方款台幣肆仟陸佰肆拾參萬伍仟元整（NT$46,435,000.00）。甲方雙方再次協商，就甲方於民國96年11月16日過戶給乙方之五筆土地及建物，依當時之價值列表於下，並將其價值總和，當做償還乙方之欠款，並由上開欠款新台幣肆仟陸佰肆拾參萬伍仟元整（NT$46,435,000.00）中扣除。(1)…(3)新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號及00000-000建號，價值為新台幣壹仟陸萬元正（NT$16,000,000.00），扣除貸款新台幣玖佰萬元整（NT$9,000,000.00），其剩餘價值為新台幣柒佰萬元整（NT$7,000,000.00）…上述所列五筆土地及建物，其價值總合為新台幣壹仟陸佰玖拾伍萬元整（NT$16,950,000.00），甲乙雙方協商同意將此款項當做還款還予乙方，並由甲方所欠乙方之欠款新台幣肆仟陸佰肆拾參萬伍仟元整（NT$46,435,000.00）中扣除後，甲方尚欠乙方新台幣貳仟玖佰肆拾捌萬伍仟元整（NT$29,485,000.00），甲方並於民國101年4月13日開具商業本票新台貳仟玖佰肆拾萬伍仟元整（NT$29,485,000.00），給予乙方，做為還款憑據及保證。」由該等文字可知，被告初於96年間簽立同意書時，係以供擔保之意將系爭房屋登記於原告名下，並約定「直至所有款項付清為止，其設定將立即塗銷」，亦即於被告積欠之款項還清此停止條件成就時，同意書內所列不動產之所有權即應回復登記於鍾文鈞名下；惟因被告遲未還清欠款，該停止條件亦未成就，兩造乃於101年4月13日另簽立上開協議書，約定將96年11月16日已過戶登記予原告、包含系爭房屋在內之各不動產，以其當時價值充作還款，並詳列各筆不動產之價值，若其上設有負擔者則予扣除，計算已過戶不動產之價值總合為16,950,000元；再以被告積欠款項金額46,435,000元扣除此等已過戶不動產之價值共16,950,000元後，重新計算被告積欠原告之債務金額為29,485,000元（46,435,000元－16,950,000元＝29,485,000元）。據此觀之，兩造既已於101年間，以協議書約定將系爭房屋等已過戶原告之不動產價值全數充作還款，以抵償被告積欠之部分債務，兩造間當有買賣之真意及買賣之對價關係存在；則無論被告於96年間將系爭房屋登記於原告名下時，其真意為何，惟至遲於101年4月13日間簽立協議書時，被告確實有以系爭房屋所有權作價予原告以抵償其債務之意，是原告至遲於斯時即為系爭房屋所有權人，當可認定。又被告雖辯稱：原告並未說明兩造間債權債務關係，並聲請傳喚原告本人到庭作證。惟被告對上開同意書及協議書之形式真正均無意見，而該同意書及協議書內就兩造間借貸關係、被告所欠款項之計算方式均已記載明確，被告復未說明有何傳喚高長庚本人到庭說明之必要性，應認無傳喚必要，併此敘明。
(二)被告未能證明系爭租約通謀虛偽意思表示，系爭租約仍屬有效：
⒈按所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人相互故意為
非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，最高法院62年台上字第316號判例可參。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。而主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，就該事實應負舉證之責。而負舉證責任之一方，苟能證明間接事實並據此推認要件事實，雖無不可，並不以直接證明為必要，惟此經證明之間接事實與待證之要件事實間，須依論理法則或經驗法則足以推認其關聯性存在，且綜合各該間接事實，已可使法院確信待證之要件事實為真實者，始克相當，最高法院105年度台上字第1260號判決可參。
⒉原告依系爭租約主張被告積欠租金，依本件起訴狀終止租約
後，請求返還系爭房屋，並以系爭租約為證。被告辯稱系爭租約為通謀虛偽意思表示，其真意為民法借貸關係，為原告所否認，被告自應就通謀虛偽意思表示之事實負舉證責任。被告雖提出前揭同意書以證明系爭房屋過戶僅係擔保被告之還款，並無移轉所有權之真意；惟被告嗣後另簽協議書將系爭房屋作價抵債乙節，已如前述，該同意書何以能證明系爭租約為兩造通謀所為意思表示，殊難明瞭。又被告復提出鍾文鈞之存摺影本及放款歷史明細查詢表，欲證明鍾文鈞為系爭房屋抵押權之債務人、其自93年迄今均按月繳交系爭房屋貸款，依一般交易習慣不動產於過戶時都會塗銷抵押權，但本件原告並未要求塗銷，而任憑鍾文鈞繼續繳交貸款，實不合理云云。然觀該存摺影本及放款明細查詢表內容，雖每月均有5萬餘元之支出，然此核屬鍾文鈞就其自身所負債務按月清償之紀錄，何以得據之認定系爭租約係兩造間通謀而為虛偽意思表示，實無租賃之真意乙節，亦無從得知。況被告於105年6月1日曾簽立「簽約同意書」，表示原告就系爭房屋之租賃契約押租金36,000元及105年3月1日至5月31日之租金皆未收取，被告將於下次匯入租金時一併匯至原告帳戶等語，有該簽約同意書在卷可參（見店簡卷第7頁)，而被告亦自承系爭房屋目前仍由被告之子鍾文鈞使用中（見訴字卷第40頁），益徵兩造間確有以系爭房屋供被告使用收益，由被告按月支付租金之合意。
⒊從而，被告雖以前詞置辯，惟其所提前揭證據均無從認定系
爭租約有何通謀虛偽之處，已如上述，難認其已盡舉證之責。本件既無證據足認系爭租約係兩造通謀虛偽之意思表示，系爭租約自屬有效成立，被告前揭抗辯，洵不足採。
(三)查系爭租約租期為105年3月1日至106年2月28日，契約第20條並約定：「租期屆滿時，在未簽署新租賃契約前，則以月租為期，甲乙任何一方可隨時終止契約，對方不得提出異議。」（見訴字卷第51頁反面）依此約定，兩造於原租期屆滿後，均可隨時約止租約。原告以本件起訴狀送達為終止租約之意思表示，起訴狀於106年11月23日送達於被告（見訴字卷第15頁送達證書），故系爭租約已於當日合法終止，原告自得本於出租人及所有權人之地位，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。又原告主張被告自105年3月起至106年9月止共19個月均未給付每月18,000元之租金，故依租賃關係請求被告給付其積欠之租金共342,000元（18,000元×19個月＝342,000元），亦屬有理。
(四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約於106年11月23日已合法終止，且被告於租約終止後仍占有使用系爭房屋等節，均如前述；被告無正當權源仍繼續占有系爭房屋，應認受有相當於兩造租賃契約所約定每月18,000元租金之利益。原告依不當得利規定請求被告自起訴狀繕本送達翌日即106年11月24日起至系爭房屋遷讓返還之日，按月給付原告相當於租金之不當得利18,000元，亦屬可採。
四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條、第767條及民法179條前段請求被告返還系爭房屋予原告，並給付積欠租金342,000元及自起訴狀繕本送達翌日即106年11月24日及至清償日止之法定遲延利，及自106年11月24日起至返還房屋予原告之日止，按月給付原告18,000元，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
民事第六庭 法 官 杜慧玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
書記官 陳惠娟