臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第4502號原 告 張康訴訟代理人 黃昭仁律師複代理人 吳哲銓律師被 告 陳定睿上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國107年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號七樓之三房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬貳仟元，及自民國一○六年七月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○六年七月十日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣參萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾捌萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣伍拾肆萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項到期部分，於原告按月以新臺幣壹萬元供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣參萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國104年1月10日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由原告將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號7樓之3房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，每月租金新臺幣（下同）30,000元，應於每月10日前繳納，每次應繳納1個月份，租期自104年1月10日起至104年7月9日止，押租保證金58,000元，租期屆滿時被告應遷空返還系爭房屋予原告，如不即時遷讓交還者，原告每月得向被告請求租金5倍即150,000元（計算式：30,000×5＝150,000）之違約金至遷讓完了之日止。但被告均未按期繳納租金，兩造曾約定延長租約期限，第一次延長至105年5月9日，第2次延長至105年11月9日，第3次延長至106年3月9日，第4次延長至106年7月9日，被告並同意於106年7月9日付清房租600,000元。
惟被告經原告催告後屆期仍拒不返還房屋亦不給付約定租金，且仍占用系爭房屋，爰依系爭租約第6條及民法第450條第1項、第455條、第179條規定，提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付租金542,000元及相當於租金的不當得利與違約金180,000元（計算式：30,000＋150,000＝180,000），並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告542,000元，及自106年7月10日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自106年7月10日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告180,000元，及願供擔保請准就上開第㈡、㈢項宣告假執行。
二、被告答辯：在系爭租約於104年7月9日到期後，原告改為不定期方式收取租金，再於系爭租約上註記收租或延約共5次，被告從不讓原告有金額數目上的吃虧，被告並不同意系爭租約於106年7月9日終止。原告有要出售系爭房屋，被告有優先購買權，被告願意以不定期租約繼續按月支付30,000元租金給原告而繼續承租，並請求法院酌減違約金。並聲明：
原告之訴駁回，就原告聲明第㈡、㈢項若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：系爭租約上的記載為真正，被告已收受原告寄發的台北光武郵局106年7月10日859號、106年7月27日947號存證信函（下稱系爭存證信函）。
四、得心證的理由原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付租金與不當得利、違約金，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為原告各項請求有無理由，詳如以下說明。
㈠遷讓返還系爭房屋
⒈按「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）
同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」。系爭租約第6條定有明文。又按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。
⒉再按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對
之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例參照）。民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言。本件被上訴人表示反對續租之意思與租期屆滿之日相距僅有10日，在一般觀念上，自難指為非於相當時期內表示反對之意思（最高法院43年台上字第367號判例參照）。
⒊查，系爭租約曾經兩造同意延期至105年5月9日、106年3
月9日，又於106年1月12日再同意於106年3月9日付清房租66萬元、交屋完成，並於106年3月17日同意於106年7月9日交屋及付清房租60萬元，此後即無任何其它延長租約的約定等情，有系爭租約影本在卷可參（見本院卷第37至42頁）。由上開最後一次的約定可知，系爭租約只延長至106年7月9日。再由原告寄發的系爭存證信函內容已載明系爭租約到106年7月9日已經終止，要求被告返還系爭房屋及約定租金（見本院卷第20至25頁），依據上開系爭租約、法律規定與實務見解，可證系爭租約已於106年7月9日屆期，原告已經在相當期間內表示反對之意思，因此系爭租約並無視為不定期繼續租約的情形。
⒋綜上，原告請求被告遷讓返還系爭房屋為有理由。
㈡給付租金與不當得利
⒈積欠租金部分，按承租人應依約定日期，支付租金，民法
第439條前段定有明文，又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決參照）。查兩造雖已約定於106年7月9日交付租金600,000元，惟仍須扣抵被告前所給付押租金58,000元，故被告所欠租金應為542,000元（計算式：600,000－58,000＝542,000）。
⒉不當得利部分，再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約於106年7月9日終止，被告於租約終止後仍占有使用系爭房屋，已如前述，其無正當權源仍繼續占有系爭房屋，受有相當於系爭租約所約定每月30,000元租金之利益，原告依上開規定請求被告自106年7月10日起至系爭房屋遷讓返還之日，按月給付原告相當於租金之不當得利30,000元，亦屬可採。
㈢違約金⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分有明定。又違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，酌予核減，最高法院亦著有19年上字第1554號、49年台上字第807號、51年台上字第19號判例要旨可資參照。
⒉經查，系爭租約第6條約定被告如不即時遷讓交還房屋時
，原告每月得向被告方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，被告及連帶保證人決無異議等文字，系爭租約所約定之違約金，應認屬損害賠償預定性質之違約金。本院審酌原告每月所受之損害為租金損失及社會經濟狀況，及房租曾經自102年1月10日至104年1月9日之間的29,000元調漲為104年1月10日以後的30,000元，認原告於104年1月10日的2年多後若將租金予以調高1,000元尚屬合理等情，則原告請求按月5倍租金即150,000元計算之違約金，誠屬過高，應予酌減為按月以1,000元計算之違約金始為相當。故原告請求被告自106年7月10日起至遷讓房屋之日止，按月給付違約金1,000元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
⒊綜上，原告自106年7月10日以後得向被告請求給付相當於
租金的不當得利與違約金的金額共計為每月31,000元（計算式：30,000＋1,000＝31,000）。
五、綜上所陳，原告依民法第455條、系爭租約第6條前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；並依系爭租約、民法第179條之規定，請求被告給付未付之租金542,000元及自106年7月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元；暨依系爭租約第6條後段規定，請求被告應自106年7月10日起至遷讓返還系爭房屋予原告為止，按月給付原告1,000元之違約金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項之規定，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
民事第八庭 法 官 郭銘禮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
書記官 吳華瑋