臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第4503號原 告 陳惠蘭訴訟代理人 楊明舜
楊文波蔡青蓉被 告 和平賞管理委員會法定代理人 林怡礽訴訟代理人 賴安國律師
沈泰宏律師上列當事人間請求確認會議決議無效事件，本院於民國107年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國一百零六年八月二十二日第十七屆第二次管理委員會會議臨時動議一關於「禁止供商業、不特定人士使用及商業常態性載貨使用電梯」之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為和平賞社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，被告則為系爭社區之管理委員會。被告曾於民國104年8 月18日管理委員會會議中作成禁止原告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○ ○○ 號1 樓及2 樓建物（下稱系爭房屋）當時之承租人即訴外人德信綜合證券股份有限公司（下稱德信證券）之客戶使用系爭社區之共用電梯（下稱系爭電梯）之決議，德信證券租約屆滿後，原告曾多次請求被告開放系爭電梯予其使用，然被告於106 年8 月22日第17屆第
2 次管理委員會會議仍作成「委員會仍維持一貫政策立場，禁止供商業、不特定人士使用及商業常態性載貨使用系爭電梯」之決議（下稱系爭決議），禁止系爭房屋之商業性訪客使用系爭電梯。上開限制並非系爭社區規約之內容，亦未經區分所有權人會議決議，而被告之職權僅為依區分所有權人會議決議事項就共用部分修繕、管理及維護，則被告逕以系爭決議禁止系爭房屋承租人或購買人之商業客戶不得使用系爭電梯，自屬違背公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第23條第1 項、第2 項第2 款及第36條第1 款之規定，爰依民法第71條、類推適用民法第56條第2 項規定，訴請確認系爭決議無效等語，並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：
㈠、系爭決議係針對不特定人士所為，並未限制原告及其承租人使用系爭電梯，原告就他人間之法律關係並無具體、個人之法律上利益，至原告雖臆測系爭決議可能影響潛在承租人或買受人之意願，然縱有此情，至多僅屬原告之反射利益，是原告提起本件訴訟欠缺確認利益。又被告於98年7 月15日管理委員會會議中，已決議關閉由系爭房屋2 樓通往系爭電梯之門，因此即便系爭決議無效，不特定商業人士仍無法由系爭電梯進入系爭房屋，是本件訴訟無從除去原告法律上不安之狀態，自欠缺訴之利益。況系爭社區之107 年度區分所有權人會議擬將就系爭決議之內容進行表決，待表決通過後，被告仍可禁止不特定人士基於商業目的搭乘系爭電梯，可見原告本件請求並無實益。
㈡、又系爭社區之規約及區分所有權人會議雖均未就系爭電梯之使用設有規範，然被告依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定為管理共用部分之權責組織，因慮及系爭社區之商用比例僅百分之10.2；系爭房屋室內設有獨立專用樓梯、出入口；為避免不特定外來人士或消費民眾大量且頻繁進入系爭社區及使用系爭電梯，以維護社區安全及生活品質等情，自得依上開規定管理、限制外來人士使用系爭電梯。且系爭決議並未涉及區分所有權人及住戶本身使用系爭電梯之限制，自無違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第23條第1 項、第2項第2 款及第36條第1 款規定等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告為系爭社區之區分所有權人，被告則為系爭社區之管理委員會。被告於106 年8 月22日第17屆第2 次管理委員會會議之臨時動議一作成系爭決議，禁止供商業、不特定人士及商業常態性載貨使用系爭電梯等情，有系爭房屋登記謄本及系爭決議會議紀錄（見本院卷第37頁，本院106 年度北司調字第1112號卷第20至21頁，下稱調字卷）在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、兩造爭執要旨及得心證之理由：原告主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第23條第1 項、第2 項第2 款及第36條第1 款規定，應屬無效等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠、原告提起本件訴訟有無確認利益？㈡、系爭決議是否因違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第23條第1 項、第2 項第2 款及第36條第1 款規定而無效？茲分述如下：
㈠、原告提起本件訴訟有無確認利益？按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條有明文規定，又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。查原告主張系爭決議因違反公寓大廈管理條例第9條第2項、第23條第1項、第2項第2款及第36條第1款規定而無效，既為被告所否認，已致系爭決議有效與否不明確，上開不明確之情形，將影響原告基於系爭社區區分所有權人就共用部分之使用，堪認其法律上地位即有受侵害之危險，且此項危險得以本件確認判決除去，是原告提起本件確認訴訟，自有確認利益。被告抗辯系爭決議僅係針對不特定人士所為，並未限制原告及其承租人使用系爭電梯，故原告並無確認利益云云，自非可採。
㈡、系爭決議是否因違反公寓大廈管理條例第9條第2項、第23條第1項、第2項第2款及第36條第1款規定而無效？⒈按共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有
之附屬建築物，而供共同使用者。住戶則指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，公寓大廈管理條例第3條第4、8 款定有明文。又住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分使用之特別約定，非經載明於規約，不生效力，同條例第9條第2項、第23條第2項第2款亦有明定。
準此，共有部分應供全體區分所有權人或住戶共同使用，區分所有權人及住戶均得依共有部分設置之目的及通常使用之方法使用，且其使用上之限制，僅得以區分所有權人之約定或載明於規約為之，尚不得逕以管理委員會之決議行之。經查，系爭電梯為系爭社區全體區分所有權人所共有，屬共有部分，自應供全體區分所有權人或住戶共同使用，而系爭社區之住戶規約第14條第1 項規定「住戶對共用部分及約訂共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方（應為方法之漏字）為之」，與公寓大廈管理條例第9條第2項之用語一致，並無其他使用上之限制（見本院卷第94-9頁），被告亦自承系爭決議關於禁止商業、不特定人士使用及商業常態性載貨使用系爭電梯一事，未經區分所有權人會議作成決議，亦未載明於社區規約內（見本院卷第140 頁），堪認系爭社區之區分所有權人及住戶就系爭電梯之使用，並無特別約定，原告自得依系爭電梯設置之目的及通常使用之方法使用系爭電梯。而系爭社區為住商混合大樓，系爭房屋係供商業使用等情，業據原告提出系爭房屋之使用執照（見調字卷第8 頁），且為被告不爭執（見本院卷第86頁），則原告以系爭房屋自行或出租他人作為商業使用時，原告或其承租人同意其客戶、消費者、貨物廠商自地面層搭乘系爭電梯前往二樓進入系爭房屋，並未違反電梯設置之目的及通常使用方法，參照前述說明，如欲就原告或其承租人之使用予以限制，僅得以區分所有權人之約定或載明於規約為之，管理委員會尚無決議限制原告或承租人依電梯設置之目的及通常使用方法所為使用之權。
⒉次按，公寓大廈管理委員會為執行區分所有權人會議決議事
項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議，公寓大廈管理條例第3條第9款、第37條亦規定明確。準此，公寓大廈之管理委員會所決議之內容，不得違反公寓大廈管理條例第9條第2項、第23條第2項第2款規定，乃屬當然。經查，原告或承租人以系爭房屋作為商業使用，同意其客戶、消費者、貨物廠商自地面層搭乘系爭電梯前往二樓進入系爭房屋，並未違反電梯設置之目的及通常使用方法，既如前述，則被告於106年8月22日所為「禁止供商業、不特定人士使用及商業常態性載貨使用系爭電梯」之系爭決議，禁止商業性訪客或載貨使用系爭電梯，核屬對原告或承租人就系爭電梯為使用上之限制，違反公寓大廈管理條例第9條第2項、第23條第2項第2款規定，依該條例第23條第2項第2款規定，不生效力，自不得拘束原告。至公寓大廈管理條例第23 條第1項係規定公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係得以規約定之，非關於共有部分之規定，原告援引該條項為被告不得決議禁止原告使用系爭電梯之依據，洵屬誤會。
⒊被告雖辯稱依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，被告對
共用部分之系爭電梯有管理權限，為確保社區安全及生活品質，自得隨時依社區需求及公共利益限制不特定人士基於商業目的使用云云。惟上開規定所謂「管理」，僅賦予管理委員會在依循區分所有權人會議決議、規約及法令之範圍內，補充執行上有關細節性、技術性事項之管理，非謂管理委員會得執上開規定，擅自決議僅得以規約、區分所有權人會議決議限制之事項，架空公寓大廈管理條例關於僅得以規約或區分所有權人會議決議之規定，致管理委員會侵越區分所有權人會議之權限，顯非立法之本旨。如前所述，系爭決議非僅限制不特定人士進入社區，而係明確限制原告或其承租人同意進入系爭房屋之客戶、消費者、貨物廠商使用系爭電梯，自非僅上開規定所指管理行為，被告此部分抗辯，洵無可採。
⒋被告另抗辯管理委員會另有決議，已關閉系爭房屋2 樓通往
系爭電梯之門，即便系爭決議不存在，外來人士仍無從由系爭電梯進入系爭房屋，是原告本件訴訟並無訴之利益云云。然系爭決議既已實質限制原告就系爭電梯之使用方式，即難謂原告就此仍無訴之利益，縱認被告所稱管理委員會另決議關閉系爭房屋2 樓通往系爭電梯之門，外來人士實際上無從使用系爭電梯進入系爭房屋之情屬實，亦僅原告是否另循訴訟或其他程序救濟，尚難遽認原告就本件訴訟無訴之利益。被告又辯稱系爭社區將於107 年度區分所有權人會議就系爭決議內容進行表決，如經表決通過，原告之請求亦無實益云云，惟系爭社區既尚未召開107 年度區分所有權人會議，系爭決議實質限制原告就系爭電梯使用之狀態仍存，被告此部分抗辯，自屬無稽，亦不足採。至被告關於系爭決議係為社區安全管理而屬必要之抗辯，核屬區分所有權人如日後作成內容相同之決議後，內容是否適當、必要之爭執，於本件尚無審究之必要，併此敘明。
⒌從而，關於原告或其承租人就系爭電梯使用上之限制，僅得
以區分所有權人之約定或載明於規約為之，管理委員會尚無以決議限制之權，系爭決議違反公寓大廈管理條例第9條第2項、第23條第2項第2款規定，應屬無效。
五、綜上所述，原告請求確認被告於106年8月22日第17屆第2 次管理委員會會議之臨時動議一關於「禁止供商業、不特定人士使用及商業常態性載貨使用電梯」之決議無效，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 28 日
民事第六庭 審判長法 官 邱蓮華
法 官 王育珍法 官 林柔孜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 29 日
書記官 王琪雯