臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第4537號原 告 臺北市政府法定代理人 柯文哲訴訟代理人 蔣國志被 告 董金坤
許美雲上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107 年2 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告董金坤應將門牌號碼臺北市○○區○○街○段○○○巷○○○號一樓之三房屋騰空返還予原告。
被告董金坤、許美雲應連帶給付原告新臺幣叁萬零捌佰壹拾壹元，並另給付依各期欠款逾期未滿一個月按欠額加收百分之二，逾期一個月以上未滿二個月按欠額加收百分之四，逾期二個月以上未滿三個月按欠額加收百分之六，逾期三個月以上未滿四個月按欠額加收百分之八，餘此類推，最高按欠額百分之二十計算之違約金。
被告董金坤、許美雲應自民國一百零六年六月十四日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣玖仟零叁拾伍元。
訴訟費用由被告董金坤、許美雲連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面本件被告經合法通知均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告董金坤前承租原告所有之門牌號碼臺北市○○區○○街0 段00巷00號1 樓之3 國民住宅（下稱系爭房屋），並邀同被告許美雲為連帶保證人，與原告訂有經公證之臺北市國民住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國105 年10月1 日起至107 年9 月30日止，租金每月新臺幣（下同）6,400 元加計管理維護費550 元，每月合計6,950 元。惟被告董金坤自106 年2 月開始積欠租金，原告乃於106 年5 月5 日催告被告董金坤繳清欠費，該催告函由同戶籍之被告胞弟董育誠收受，但未獲置理。原告又於
106 年6 月8 日通知被告董金坤終止租約，該函雖未經收受且遭退回，然依系爭租約第20條約定，仍應以郵局第一次投遞日即106 年6 月13日為送達日，故原告應已合法終止租約，則兩造間之租賃契約既經終止，被告繼續占有系爭房屋自屬無權占有，應返還系爭房屋予原告。且依系爭租約第5 條約定，被告董金坤除應繳納其自106 年2 月起至租約終止日之106 年6 月13日止所積欠4 個月又13日之租金共30,811元外，尚應給付按逾期未滿1 個月按欠額加收百分之2 ，逾期
1 個月以上未滿2 個月按欠額加收百分之4 ，逾期2 個月以上未滿3 個月按欠額加收百分之6 ，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收百分之8 ，餘此類推，最高按欠額百分之20之違約金。再依系爭租約第17條第3 項損害賠償責任之約定，被告董金坤於租賃關係消滅後，未依約遷離時，其應於租約終止日翌日之106 年6 月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付依租金與管理維護費總額之1.3 倍即9,035 元計算之損害賠償金。而被告許美雲為系爭租約之連帶保證人，對原告亦應負連帶賠償責任。為此，爰依民法第767 條第1 項前段、系爭租約第5 、17條約定及連帶保證關係，提起本訴請求被告返還房屋及給付積欠之租金、違約金及損害賠償金，並聲明：如主文第1 至3 項所示。
二、本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠兩造間之系爭租約已於106年6月13日合法終止：
經查，原告主張被告董金坤向其承租系爭房屋，惟自106 年2月起開始欠費，經原告催告繳清欠費未果，原告始於106年年6 月8 日通知被告董金坤終止租約等情，業據其提出與所述相符之系爭房屋之房屋稅繳款書、系爭租約、臺北市政府都市發展局催告函文、掛號郵件回執、戶籍謄本、終止租約函文、欠款計算表兼催收款項表等為證，而被告已於相當時期受合法通知，既未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀以供本院憑參，本院審酌原告所提上開證據資料，自堪信前情為真正。而系爭租約第20條第3 項關於「甲方（即原告）依國民住宅地址（即系爭房屋地址）所為之送達，乙方（即被告董金坤）拒收或無人收受而致退回時，乙方同意以郵局或甲方人員第一次投遞日為送達生效日」之約定，固與民事訴訟法第123 條以下之送達規定不盡相符，惟國民住宅係由政府計劃，用以出售、出租、貸款自建或提供貸款利息補貼，供收入較低家庭居住，以安定國民生活及增進社會福祉，是其性質本與一般租賃不同，對於承租對象有一定條件、資格之限制，承租人於承租時既已知悉該等條款之規定，並經公證，自應認有受系爭租約條款約定拘束之意思。是以，上開原告通知被告董金坤終止租約之函文雖未經收受且遭退回，然依兩造間系爭租約第20條第3 項約定，仍應以郵局第一次投遞日即106 年6 月13日為送達日，亦即原告終止契約之意思表示自該日起到達被告董金坤，故堪認系爭租約已於106年6 月13日合法終止。
㈡被告董金坤應將系爭房屋返還原告：
按所有權人對無權占有或侵奪其物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文；又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，亦得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例意旨參照）。經查，兩造間之系爭租約於106 年6 月13日合法終止，已如前述，則該租賃契約既經終止，被告董金坤繼續占有系爭房屋即失合法權源，自屬無權占有，是依上述說明，原告請求被告董金坤將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由。
㈢被告董金坤、許美雲應連帶返還租金、違約金及損害賠償金予原告：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。而系爭租約第5 條第1 項約定，承租人逾期繳交租金，應依逾期未滿1 個月按欠額加收百分之2 ，逾期1 個月以上未滿2 個月按欠額加收百分之4 ，逾期2 個月以上未滿3 個月按欠額加收百分之6 ，逾期3 個月以上未滿
4 個月按欠額加收百分之8 ，餘此類推，最高按欠額百分之20之違約金；系爭租約第17條第3 項約定，承租人於租賃關係消滅後，未依約遷離時，其占用期間應負損害賠償責任，並按租金與管理維護費總額之1.3 倍給付占用期間之損害賠償金。
⒉查被告董金坤於系爭租約終止後，仍繼續無權占用系爭房屋
迄今，其既無占有使用系爭房屋之權源，則原告主張依前述規定及約定，請求其返還所積欠之4 個月又13日之租金共30,811元，另按系爭租約第5 條第1 項計付違約金，及依系爭租約第17條第3 項約定按月給付9,035 元之損害賠償金，核無不當，均屬有據。
⒊又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務
，對於債權人各負全部給付責任者而言，此就民法第272 條第1 項規定連帶債務之文義參照觀之甚明（最高法院45年台上字第1426號判例意旨參照）；另連帶債務之債權人，依民法第273 條第1 項規定，得對債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。本件被告許美雲為系爭租約之連帶保證人，依前揭說明，原告請求被告許美雲與被告董金坤連帶給付上開債務，亦有理由。
四、綜上所述，原告本於所有物返還請求權、系爭租約及連帶保證等法律關係，所為如主文第1 至3 項之請求，均有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 107 年 3 月 6 日
民事第七庭 法 官 劉娟呈以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 6 日
書記官 周慈怡