臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第465號原 告 林永文
林永清林永盛林賜村林鳳珠共 同訴訟代理人 林金發律師被 告 高進財
高國維高雅牽蘇高雪嬌
高梅華
高玉美上 六 人訴訟代理人 吳孟玲律師
簡靜雅律師林李達律師被 告 高仙吉
翁錦招
高金花
高金英
高金珠
李高素華高永豐高永俊
高哲藏
劉明郎
劉昱宏
劉書賢劉浩洋
劉浩祺
高㻙玲
高顯龍高合基
高秉瑜高泰郎高壯志高重華高碧霞高碧娥上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國 109 年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。」耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段分別定有明文。查本件原告林永文、林永清、林永盛、林賜村主張彼4人（下稱林永文等4人）及原告林鳳珠（另詳後述）之被繼承人即訴外人林尾吉於民國42年間，與被告之被繼承人即訴外人高瀨，就坐落新北市○○區○○段○○○○段00○0000○00○00地號之土地（下合稱系爭土地，各稱14地號土地、16-1地號土地、18地號土地、19地號土地），訂有耕地租約，編號為店員字第28號，嗣變更編號為北店員字第22號（下稱系爭租約）。惟被告為高瀨之繼承人竟提出異議；經原告林永文等4人向新店區公所申請調解，因調解不成立而由新北市政府耕地租佃委員會調處，嗣經新北市政府耕地租佃委員會作成調處
主文為系爭租約應予註銷（本院卷一第257頁），因原告林永文等4人不服該調處結果，依減租條例第26條規定移送本院續行辦理，有新北市政府民國106年1月19日新北府地籍字第1060127759號函暨106年1月6日新北市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄可憑（本院卷一第1頁、第254至258頁），先予敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。另原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴者，如以否認其法律關係存在之人為被告，即不生被訴當事人適格之欠缺問題。蓋確認之訴，其訴訟性質及目的，僅在就既存之權利狀態或法律關係之歸屬、存在或成立與否，而對當事人間之爭執以判決加以澄清而已，既無任何創設效力，亦非就訴訟標的之權利而為處分，應祇須以有即受確認判決之法律上利益者為原告，並以爭執該法律關係者為被告，其當事人即為適格（最高法院52年台上字第1240號、100年度台上字第1698號判決參照）。又按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」民事訴訟法第262條第1項定有明文。查原告林永文等4人主張原告林鳳珠非系爭土地之現耕繼承人，亦不願繼承林尾吉就系爭土地之租賃權，故原由原告林永文等4人提起本件訴訟，嗣於本院審理中追加林鳳珠為原告（本院卷五第207至209頁），被告並未異議。又原告因臺灣高等法院105年度重家上更一字第3號、最高法院108年度台上字第352號確定判決認定翁高軟、王麗卿、莊喜堯、陳德隆、吳仁己、吳杰勳、陳婉玲、吳婉暉、陳婉舒、吳婉菁、古媛華、古翠華、古榮城、古榮鎧（下稱翁高軟等14人）對高瀨之繼承權不存在（本院卷五第375至413頁），而撤回對翁高軟等14人之起訴（本院卷六第287頁、第291至296頁），因翁高軟等14人於撤回前均未為言詞辯論，揆諸前揭規定，原告撤回對翁高軟等14人之起訴，無須翁高軟等14人之同意，自生撤回之效力。本件被告僅餘高進財、高國維、高雅牽、蘇高雪嬌、高梅華、高玉美、高仙吉、翁錦招、高金花、高金英、高金珠、李高素華、高永豐、高永俊、高哲藏、劉明郎、劉昱宏、劉書賢、劉浩洋、劉浩祺、高㻙玲、高顯龍、高合基、高秉瑜、高碧霞、高碧娥、高泰郎、高壯志、高重華等29人，且依上開說明，於當事人適格之要件亦無欠缺，併予敘明。另原告主張其就被告及翁高軟等14人共有之系爭土地，與被告間存有系爭租約關係，然為被告所否認（本院卷一第57至58頁、卷二第74頁反面至第75頁），是原告就系爭土地與被告間是否存有系爭租約即耕地租賃契約關係，此一法律上之地位即有不安之狀態，且此種不安之狀態得以確認判決除去，故原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，自應准許
三、再按「當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。」「第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。」民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。共同被告中之高春榮於起訴後之106年3月11日死亡，原告業於106年9月11日為高春榮之繼承人高泰郎、高壯志、高重華、高碧霞、高碧娥聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、除戶謄本、繼承系統表、戶籍謄本可稽（本院卷二第148至149頁，卷三第131-2頁、第135至141頁），經核與前揭規定相符，應予准許。
四、被告高仙吉、翁錦招、高金花、高金英、高金珠、李高素華、高永豐、高永俊、高哲藏、劉明郎、劉昱宏、劉書賢、劉浩洋、劉浩祺、高㻙玲、高顯龍、高合基、高秉瑜、高碧霞、高碧娥、高泰郎、高壯志、高重華經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其對前揭被告一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭土地原為被告之被繼承人高瀨所有，於42年7月間出租予原告之被繼承人林尾吉耕作，並簽訂系爭租約。高瀨於49年亡故，其繼承人即被告於98年10月29日辦妥系爭土地之繼承登記，系爭租約均續訂並未間斷。70幾年間，原告經高瀨之繼承人即被告高仙吉、高哲藏同意，由林尾吉、原告在系爭土地興建簡陋之農舍3間，即門牌號碼新北市○○區○○路○000號之1、臨125號之2、臨125號之3等3間房屋（下各稱系爭125-1號房屋、125-2號房屋、125-3號房屋），兩造並未發生任何爭執。101年間林尾吉去世，原告於101年11月28日向新北市新店區公所申請系爭租約變更登記，竟遭被告以系爭土地承租人之繼承人於系爭租約到期後，未依法通知高瀨之繼承人續約，而以通知不到繼承人為由，使主管機關同意原告單方面續約，系爭租約應屬無效；另系爭土地編為農牧用地並課徵田賦，惟原告並未做農牧使用，而於系爭土地上興建數間房屋、開設宮廟、私開道路等與農牧無關之建設與措施致遭政府課地價稅多年，使地主即被告間接受有損害，且違反減租條例第13條及第16條規定，系爭租約應屬無效為由提出異議，並拒收系爭租約之租金。惟系爭土地並無改良之情事，故無依減租條例第13條規定由承租人即原告將改良事實及費用通知出租人即被告、及事先取得出租人即被告同意之必要。又系爭土地上門牌號碼為新北市○○區○○路000號之房屋（下稱系爭125號房屋）為高瀨於38年所建，供林尾吉及家人居住，嗣經原告整修，系爭125-1、125-2、125-3號房屋約於70幾年間經高仙吉、高哲藏同意所興建，作為農業經營不可或缺之農舍及放置農具之用，而房屋內祭祀神明、祖先之信仰為人之常情，並無設置宮廟；另系爭土地上之道路並非原告所建，係政府闢建，是原告並無減租條例第16條第1項規定未自任耕作之情事，系爭租約仍為有效，爰求為確認兩造就系爭土地之耕地租賃關係存在等語。並聲明：確認原告就被告共有系爭土地與被告間之耕地租賃關係存在。
二、被告方面：
（一）高進財、高國維、高雅牽、蘇高雪嬌、高梅華、高玉美（下稱高進財等6人）則以：高瀨雖於42年間與林尾吉簽訂系爭租約，然租賃期間為6年，於48年5月31日已屆滿，且高瀨於49年5月20日亡故，其繼承人並未再與林尾吉或原告簽訂系爭土地之租約，而租約屆滿後，原告續約通知書送達不詳地址，被告均不知情而未與原告簽訂契約，原告方以不知高瀨繼承人為由出具切結書，經新北市政府同意單方面續約，是兩造間並未就系爭土地簽訂任何耕地租賃契約。再者，原告單獨申請辦理系爭租約續訂登記，行政機關准許之行政處分與私權爭執無涉，非謂行政機關准予續訂系爭租約登記即表示兩造間就系爭土地有租賃關係存在。縱認兩造就系爭土地存在系爭租約，系爭土地上系爭125-1、125-2、125-3號房屋於70幾年間由林尾吉所建，然高瀨於49年死亡，林尾吉未再與高瀨之繼承人簽訂任何租賃契約，係未得高瀨之繼承人同意即自行興建前揭3間房屋，原告即有未自任耕作之事實，且前揭房屋3間房屋興建目的非基於便利耕作，係作一般住家兼做宮廟之用，並非堆置農具、肥料或臨時休息之用，系爭125-2號房屋門口掛有南天宮之牌坊，於入口擺設為數甚多之金紙及供盤，並於門口擺放至少3個尺寸甚大之金爐，顯係對外開放供他人祭拜使用，另一房屋門口上方掛有勝雲宮之牌坊，亦顯作宮廟使用，原告所為已逾耕地自任耕作之範圍，縱原告主張其與高瀨繼承人間有系爭租約存在為真，該租約亦屬無效等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
（二）高仙吉、翁錦招、高金花、高金英、高金珠、李高素華、高永豐、高永俊、高哲藏、劉明郎、劉昱宏、劉書賢、劉浩洋、劉浩祺、高㻙玲、高顯龍、高合基、高秉瑜、高碧霞、高碧娥、高泰郎、高壯志、高重華未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張：系爭土地原為高瀨所有，42年間由高瀨出租予原告之被繼承人林尾吉耕作，並簽訂臺灣省臺北縣北店員字第28號私有耕地租約（即系爭租約，嗣變更編號為北店員字第22號），租賃期間自42年6月1日起至48年5月31日止，共6年。嗣高瀨於49年5月20日死亡，系爭土地於98年10月29日登記為被告公同共有。林尾吉曾單獨請求新北市新店區公所辦理系爭租約之續約，租賃期間自91年6月1日起至97年5月31日止，共6年；並曾單獨請求新北市新店區公所辦理系爭租約之續約，於97年7月18日經新北市新店區公所辦理續訂，租賃期間自97年6月1日起至103年5月31日止，共6年。林尾吉於101年10月28日死亡，原告於101年11月28日向新北市新店區公所申請系爭租約變更登記，有系爭租約、系爭土地登記謄本、林尾吉除戶戶籍謄本可稽（本院卷一第4至5頁、卷六第297至375頁、卷三第133頁），且為被告高進財、高國維、高雅牽、蘇高雪嬌、高梅華、高玉美所不爭執（本院卷二第157頁反面至第158頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：
（一）按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。又減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，依同條第2項規定原訂租約無效。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。而承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。且所謂原訂租約無效，係當然無效，指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，即當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。且耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因出租人明知承租人未自任耕作土地而繼續收租，或嗣後繼續收租默示同意承租人居住使用耕地上之建物或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。另縱當事人依減租條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院70年台上字第4637號、86年度台上字第97號、95年度台上字第1911號、99年度台上第339號、105年度台上字第1518號、107年度台上字第2356號判決參照）。
（二）經查，14地號土地上有鐵皮屋、道路，18地號土地上有鐵皮屋、道路、貨櫃屋、系爭125、125-1、125-2、125-3號房屋、水泥地，各地上物坐落位置及所占用之面積如附圖所示，經本院至現場勘驗測量屬實，有本院106年11月10日、107年7月17日勘驗測量筆錄、新北市新店地政事務所107年7月24日新北店地測字第1074021411號函附土地複丈成果圖（即附圖）可證（本院卷二第171至173頁、卷三第347至357頁）。查：
1.14地號土地、16-1地號土地、18地號土地、19地號土地之使用地類別均為「農牧用地」，有各該土地登記謄本可稽（本院卷六第297、317、337、357頁）。
2.系爭租約於42年間訂定，迄67年間系爭土地之使用情況多屬種植水稻等農作物之梯田，有系爭土地之67年12月7日航照圖可參（本院卷三第365頁）。
3.附圖編號H所示之系爭125號房屋於60年9月1日、系爭125-1號房屋於79年6月1日分別裝設電表供電，有臺灣電力公司臺北南區營業處105年7月1日北南費核證字第105002196號函、105年7月6日北南費核證字第105002257號函可證（本院卷一第54、56頁），附圖編號F、G、I所示之系爭125-1、125-2、125-3號房屋均於79年10月5日編釘門牌號碼，有新北市新店戶政事務所歷史門牌資料查詢可佐（本院卷一第295至296頁），均在系爭租約42年間訂立之後。
4.原告主張系爭125號房屋為高瀨興建後交付林尾吉居住云云（本院卷五第167頁），惟查，18地號土地上之系爭125號房屋面積原為38.5平方公尺，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可稽（本院卷五第180頁），然現今之系爭125號房屋經測量後之面積為72平方公尺，有複丈成果圖可證（本院卷三第357頁，即附圖編號H），是即令系爭125號房屋為高瀨興建後交付林尾吉居住一節屬實，惟嗣業經林尾吉擴建而大幅增加面積。且原告自陳：18地號土地上系爭125-1、125-2、125 -3號房屋於60至70幾年間由林尾吉及原告協力興建等語（本院卷五第168頁）。併參酌原告林賜村之配偶吳麗玉自陳：我從69年起就跟我先生居住在系爭125-1號房屋，現在我跟我先生及3個小孩都住在此房屋等語；原告林永盛自陳：我從69年起就住在系爭125-2號房屋，我太太及4個小孩也都住在此房屋等語；原告林永文自陳：我和我太太在系爭125-3號房屋居住已有30年等語，有本院106年11月10日勘驗筆錄及現場照片可證（本院卷二第171至172頁，卷三第45至49頁、第61至83頁）。至原告雖陳稱：被告高仙吉、高哲藏有同意原告興建上開房屋，且多年來收租並未異議云云（本院卷五第169頁）；惟就此為被告高進財等6人所爭執，復未據原告舉證以為證明，所述自不足採。是以，原告至遲自69年起即在系爭土地上擴建、興建附圖編號F、G、H、I之系爭125、125-1、125-2、125-3號房屋，面積合計460平方公尺。
此外，系爭土地上尚有附圖編號A、C、E所示之鐵皮屋、貨櫃屋等區域，面積共27平方公尺，未供耕作之用，均堪認定。
5.再者，14地號土地上之道路停放砂石車；18地號土地上，貨櫃屋內部僅有少數農具、容器、肥料，另擺放有沙發、茶几，系爭125號房屋格局包含1廳、1廚房、2房、瓦斯桶及熱水器，系爭125-1號房屋格局包含1客廳（客廳放置鋤頭、肥料等）、1廚房、1飯廳、2臥房、1衛浴間，系爭125-2號房屋格局包含2廳（其中1客廳放置少數農具及肥料等）、2臥房、1廚房含飯廳、1衛浴間、1洗曬衣場，系爭125-3號房屋格局包含1廳（客廳放置鋤頭、肥料等）、3雜物間、2臥房、1廚房、1飯廳、1衛浴間、曬衣服地方、瓦斯桶、洗衣機，且系爭125、125-1、125-2、125-3號房屋均屬水泥牆面構造之房屋，系爭125號房屋內有大量曬衣服之衣架、廚房內擺放家用冰箱及瓦斯爐，系爭125-1號房屋之客廳擺放神明桌、臥房內有大量書籍及衣物並裝設分離式冷氣、衛浴間有沖水馬桶、蓮蓬頭、洗手台，系爭125-2號房屋之客廳內有沙發、茶几、臥房內有大量衣物及床鋪、廚房有家用抽油煙機、瓦斯爐、家用冰箱、飯桌、衛浴間有沖水馬桶、蓮蓬頭、洗手台、洗曬衣場晾掛衣物並有洗衣機，系爭125-3號房屋之臥房內有棉被、床鋪、書桌、玩具、廚房有家用瓦斯爐及各種餐具、衛浴間有沖水馬桶、蓮蓬頭、洗手台，上情有新北市新店區公所三七五耕地租約第2次會勘紀錄、現場照片可稽（本院卷一第128至143頁、卷三第39至91頁）。足見，系爭土地上之上開房屋屋內皆為日常生活所需之設備，並其隔間設置實際上係供家人居住使用，固擺設少數農具及肥料，然對比前開房屋格局及設備，顯無從認定僅係以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，前揭房屋與農用或便利耕作並無關連，顯已超越耕地使用目的而屬供原告實際居住之用，依前揭規定及說明，18地號土地當有未自任耕作之情事。
6.綜此，堪認原告自69年起，雖依系爭租約向被告承租系爭土地，然原告卻於系爭土地中之18地號土地上擴建系爭125號房屋、興建系爭125-1、125-2、125-3號房屋居住而非供耕作之用，自有不自任耕作之情事，應堪認定。至原告未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造既以系爭租約即單一契約約定承租系爭土地，不論未自任耕作面積多寡，應認系爭租約全部無效，是系爭租約應自原告於69年興建、擴建房屋而未自任耕作時起，即向後失其效力而為無效。
7.至原告主張：系爭租約於高瀨死亡後，仍持續續約不斷，且高瀨之繼承人每年仍收受系爭土地之地租如故，迄至101年，系爭125-1、125-2、125-3號房屋興建亦經高瀨之繼承人同意，兩造從未發生爭執云云（本院卷二第58頁反面）。然依前揭規定及說明，系爭租約於69年起無效後，系爭租約之續約均由林尾吉單獨向主管機關申請續約，兩造並未有另行就系爭土地成立租賃關係之合意，故即令高瀨之繼承人有收受系爭土地地租至101年間及同意原告居住使用系爭125-1、125-2、125-3號房屋一節屬實，仍不能使已於69年起無效之系爭租約恢復效力，是原告此部分主張，自不可採。
五、從而，原告求為確認原告就被告共有系爭土地與被告間之耕地租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 賴錦華
法 官 林維斌法 官 許峻彬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
書記官 李真萍