臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第4786號原 告即反訴被告 張議今訴訟代理人 高宏銘律師複代理人 廖至中律師被 告即反訴原告 江友之訴訟代理人 張致祥律師
林聖凱律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國108年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣壹佰伍拾壹萬元之同時，將臺北市○○區○○段○○段○○地號土地（應有部分十萬分之四四二），及坐落其上同小段一０三七建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路○段○○巷○號十樓之三，權利範圍：全部），移轉登記予原告所有。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆佰陸拾伍萬貳仟陸佰伍拾元，及自民國一百零六年十二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之七十，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣壹佰伍拾萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣肆佰陸拾伍萬貳仟陸佰伍拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件被告即反訴原告江友之（下稱江友之）原起訴聲明：㈠先位聲明：原告即反訴被告張議今（下稱張議今）應將門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○號10樓之3交付予江友之。並願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：張議今應給付江友之新臺幣（下同）6,757,906元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國108年5月10日具狀撤回上開先位聲明，並就備位聲明部分變更為：張議今應給付江友之6,608,530元，及自106年12月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。（見訴字卷二第117頁），上開變更聲明部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，自與前揭規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、張議今起訴主張：兩造於101 年10月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定江友之以5,610,000元向原告購買坐落臺北市○○區○○段0○段00地號土地應有部分442之100000分及其上1037建號、門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0號10樓之3建物（下稱系爭不動產），且至遲應於交屋前給付尾款至兩造約定之履約保證專戶（即第一商業銀行桃園分行，戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶-第一建經價金履約保證，下稱系爭履保帳戶），並應於101年12月28日辦理點交，惟因江友之一直無法找到合適之貸款銀行，不願負擔過高之利息，導致點交時間一延再延，甚至始終未將最後一期尾款4,100,000元匯入系爭履保帳戶，經過多次交涉，兩造約定在102年1月10日辦理點交，江友之竟於點交之日，委請律師至現場處理，並極盡所能之挑剔，主張浴室天花板漏水、壁癌、淋浴間洗手台排水堵塞、廚房抽油煙機沒有抽風管線，惟實際上只有浴室電熱水器軟管老化滴水及門後螺絲鬆脫等二項瑕疵。嗣張議今於102年1月14日寄發台北北門郵局營收股第157號存證信函催告江友之履約，並表明江友之主張之瑕疵均非重大，兩造再安排第二次點交，張議今亦委請水電師傅於現場更換電熱水器軟管，並將門後鬆脫螺絲鎖上，惟江友之仍以冷氣不涼、拉門不順、浴室磁磚有裂痕、排油煙機無排煙管等理由，拒絕履約，張議今遂於102年1月22日以文山溝子口郵局第7號存證信函向江友之為解除系爭買賣契約之意思表示，並於102年2月18日對江友之提起就系爭不動產回復所有權移轉登記之訴訟，由鈞院以102年度訴字第2718號民事案件受理。而江友之於訴訟過程中，於102年5月17日寄發崴騰法律事務所崴騰字第0000000-0號函（下稱系爭102年5月17日函文）請求張議今於5日內修復系爭不動產瑕疵並完成點交，且於102年9月23日以無法貸款至成交價8成為由，依系爭買賣契約第14條特約事項約定「⒉双方同意本標的貸款未達成交價8成時雙方辦理解約，但買方之信用有瑕疵或個人因素時除外，解約時雙方不必給付仲介服務報酬」，對張議今行使約定解除權以解除系爭買賣契約。至103年4月14日，鈞院以102年度訴字第2718號民事判決，認定張議今解除系爭買賣契約有理由，江友之應將系爭不動產所有權恢復移轉登記予張議今，江友之雖有上訴，惟遭臺灣高等法院以103年度上易字第564號民事判決上訴駁回，江友之再提起上訴，最高法院則以105年度台上字第973號民事裁定認江友之主張同時履行抗辯權有無理由而應有查明必要，因此廢棄原判決，嗣臺灣高等法院以105年上更㈠字第68號民事判決認定江友之主張同時履行抗辯為有理由，故張議今解除系爭買賣契約無理由，江友之旋即以廣騰法律事務所106年3月24日廣騰字第0000000-0號函（下稱系爭106年3月24日函文）向張議今表示解除系爭買賣契約，並向張議今請求違約金等損害賠償，張議今再就臺灣高等法院105年上更㈠字第68號民事判決上訴，於106年5月8日經最高法院以106年度台上字第1451號民事裁定上訴駁回而確定；張議今乃依上開判決意旨修繕系爭不動產，並於106年8月31日以台北建北郵局第1963號存證信函（下稱系爭1963號存證信函）催告江友之於函到5日內給付尾款4,100,000元及完成點交程序，惟江友之仍無故拒絕受領，依系爭買賣契約第11條第5項約定「買賣雙方通訊地址以本契約書所記載為準，如有變更，應即以書面通知他方及地政士，若有遭拒收或無法送達時，概以他方第一次郵寄視為已送達。」，張議今已於郵寄日即106年8月31日將系爭1963號存證信函送達江友之。嗣張議今再於106年9月8日在台灣新生報全國版刊登公告，催告江友之給付尾款並完成點交程序，惟江友之仍未依約給付買賣價金尾款，張議今乃於106年10月2日以台北建北郵局存證號碼第2145號存證信函（下稱系爭2145號存證信函）為解除系爭買賣契約之意思表示，並以本訴請求江友之將系爭不動產移轉登記予張議今。另張議今再依民法第254條規定及系爭買賣契約第10條第2項約定，以起訴狀繕本之送達，為解除系爭買賣契約之意思表示。爰依民法第179條、第259條規定及系爭買賣契約第10條第2項約定，提起本件訴訟。並聲明：江友之應將系爭不動產移轉登記予張議今。
二、江友之則以：張議今違反系爭買賣契約並對江友之提起前案訴訟，經最高法院以106 年度台上字第1451號民事裁定駁回確定，則張議今自應賠償江友之因遲延給付所受損害；而前案判決確定前，兩造曾協議調解方案，惟過程中江友之接獲訴外人第一建經公司通知，張議今違法解除契約並沒入江友之1,510,000元。然本件係張議今違約在先，其拒不完成修繕房屋點交予江友之，江友之於系爭102年5月17日函文已函告張議今於5日內履約，否則解除系爭買賣契約，且係寄送至張議今於系爭買賣契約記載之地址，故催告已生效，張議今遲延拒不修補瑕疵，江友之於106年3月24日臺灣高等法院105年度上更
（一）字第68號判決江友之勝訴後，即以張議今遲延給付為由解除系爭買賣契約，並合法通知張議今，故系爭買賣契約於106年3月24日即合法解除，張議今自無從再於106年10月2日行使解除權。退步言之，江友之於前案訴訟中，已遷離原臺北市○○區○○○路住所，雖未以正式書面通知第一建經公司，惟於訴訟過程中，已告知張議今之訴訟代理人新地址，新地址亦載於前案判決中，故張議今明知江友之已遷址及新地址，卻刻意將系爭1963號存證信函寄至江友之已遷離之地址，顯係惡意為之，故張議今未依江友之新址為催告解約，自不合法。況因張議今違約在先，江友之合法解除系爭買賣契約後，張議今即應將江友之匯入履保專戶之款項1,510,000返還，在張議今未返還前，江友之主張同時履行抗辯。
倘鈞院認張議今於106年10月2日解除契約合法，惟其沒入1,510,000元實屬過高，應予酌減，最多不得超過300,000萬元。並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、江友之主張：兩造原約定於101 年12月28日點交系爭不動產，因張議今之房客搬遷因素，致無法點交，嗣兩造於張議今之房客搬遷後，另約102 年1 月10日查看屋況，並發現系爭不動產有瑕疵，惟張議今拒不修繕及交屋，江友之乃以系爭102年5月17日函文函催告張議今應於5日內給付系爭不動產，張議今仍置之不理，堅持沒收保證金及提起訴訟，故江友之於106年3月24日以張議今遲延給付為由解除系爭買賣契約，張議今既已違約，自應依法或契約約定負擔損害賠償責任。又張議今遲延給付期間自101年12月28日起至106年3月24日止，合計1,546天，依系爭不動產買賣價款5,610,000元之每日5/10000計算，則張議今應給付遲延之懲罰性違約金為4,336,530元【計算式：5,610,000×5/10000×1,546＝4,336,530】。再者，江友之購買系爭不動產係為自住，卻因張議今遲延給付，致江友之受有相當於租金之損失，張議今於前案訴訟中主張其所受系爭不動產之租金損害為每月15,000元，則依此計算，張議今自應交屋日即101年12月28日起至106年3月24日止，共4年2個月又25天，約為50.8個月，則江友之受有相當於租金之損害計762,000元【計算式：50.8×15,000＝762,000】。另系爭買賣契約業於106年3月24日解除，張議今卻就已不存在之系爭買賣契約為再次解除，藉以向第一建經公司取得江友之擔保金1,510,000元，此為張議今所受之不當得利，自應返還江友之。爰依民法第254條、第231條、第179條規定及系爭買賣契約第10條第1項約定，提起反訴。並聲明：
㈠張議今應給付江友之6,608,530 元，及自106 年12月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、張議今則以：兩造已合意將系爭不動產點交日期延至102 年1 月10日，係因江友之尚未完成房屋貸款，至於張議今之房客係處於隨時得搬遷之狀態，故江友之於102 年1 月4 日完成核貸，張議今之房客旋即於隔日即102 年1 月5 日搬遷，且張議今於10
2 年1 月21日有通知江友之再來看屋，當天並將鬆脫螺絲鎖緊、鬆脫熱水器電軟管更新，惟江友之仍以前開理由拒絕配合點交。又江友之於102 年9 月18日依系爭買賣契約第14條特約事項約定「⒉双方同意本標的貸款未達成交價8 成時雙方辦理解約，但買方之信用有瑕疵或個人因素時除外，解約時雙方不必給付仲介服務報酬」，以貸款未達成交價8 成為由，行使約定解除權，而兩造間前案訴訟既認定張議今解除契約不合法，則江友之於102 年9 月18日以貸款未達成交價
8 為解除契約之意思表示，自屬合法，系爭買賣契約於斯時已生解約之效果，故江友之請求張議今給付違約金及給付遲延之損害均無理由。再者，江友之所認系爭不動產冷氣不涼、電熱水器滴水、抽油煙機無排風管等瑕疵，均非重大瑕疵，則依系爭買賣契約第9 條第7 項約定「賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責，非有重大權利瑕疵或物的瑕疵（如凶宅、輻射屋或海砂屋等）時買方不得無故拒絕點交或拒絕協調或怠於提起訴訟，並經賣方定期限催告仍拒不配合點交，則賣方得免除配合點交之義務，並由第一建經將履約保證專戶價金餘款依約結清予賣方」，張議今既已免除配合點交義務，江友之自無從請求張議今給付違約金或負擔給付遲延之責任。倘鈞院認江友之於102 年9 月18日解除系爭買賣契約為合法，則張議今應返還之價金應為1,433,218 元，蓋因系爭履保帳戶尚須扣除代書費、行政管理費等費用，是張議今於10
6 年10月11日僅從系爭履保帳戶取回1,433,218 元，則江友之就超過上開範圍之主張，自無理由。倘鈞院認江友之於10
2 年9 月18日行使約定解除權不合法，因張議今於106 年8月31日為催告之意思表示，並於106 年10月2 日為解除契約之意思表示，依系爭買賣契約第10條第3 項約定，張議今自得沒收上開價金。另江友之雖於前案上訴第三審法院時，曾向最高法院陳報變更新址，惟江友之並未將該陳報狀送達予張議今，且從未口頭告知變更新址，於更一審審理時之委任狀記載地址仍與系爭買賣契約所載通訊地址相同，甚者，張議今於前案訴訟過程中之所有書狀所載江友之地址均為臺北市○○區○○○路○○○ 號2 樓，江友之亦從未表示意見，況依系爭買賣契約第11條第5 項約定，變更新址須以書面通知地政士及他方當事人，江友之並未依約以書面方式通知張議今，故張議今於106 年8 月31日以系爭1963號存證信函為催告之意思表示，並於106 年10月2 日以系爭2145號存證信函為解除契約之意思表示，自生送達之效力。並聲明：
㈠反訴原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、爭執及不爭執事項：（見訴字卷二第349-351頁、第388頁）
一、不爭執事項：㈠兩造於101 年10月20日簽訂系爭買賣契約，由江友之以5,61
0,000 元，向張議今購買系爭不動產。張議今於102 年1 月
8 日將系爭不動產所有權以買賣為原因移轉登記予江友之（下稱系爭所有權移轉登記），江友之已依系爭買賣契約，共計匯入1,510,000 元至系爭履保帳戶，以支付買賣價款，該帳戶於106 年10月11日撥付1,433,218 元予張議今。
㈡張議今於前案主張江友之未依系爭買賣契約第9 條第6 項、
第3 條第2 項第4 期款第⑵點、第⑷點之約定，完成給付尾款義務，故依系爭買賣契約第4 條第4 項、第10條第2 項之約定，解除契約；江友之則以系爭不動產有天花板漏水、熱水器水管阻塞、抽風管破損、排水較慢、壁癌、浴室門無法上鎖、抽油煙機無接設管線等瑕疵主張同時履行抗辯；經本院以102 年度訴字第2718號民事判決，認定張議今解除系爭買賣契約有理由，江友之應將系爭不動產所有權恢復移轉登記予張議今，經江友之上訴，臺灣高等法院以103 年度上易字第564 號民事判決上訴駁回，江友之再提起上訴，經最高法院以105 年度台上字第973 號民事裁定廢棄發回，嗣臺灣高等法院105 年上更㈠字第68號民事判決認定江友之以系爭不動產有瑕疵為由主張同時履行抗辯為有理由，張議今上訴，遭最高法院以106 年度台上字第1451號裁定上訴駁回而確定。
㈢張議今於前案確定後（即106 年4 月27日）、106 年8 月31
日前將系爭不動產之前開瑕疵修補完成，嗣以系爭1963號存證信函通知江友之於5日內給付尾款及完成點交程序，前開存證信函寄送至江友之填載於系爭買賣契約之臺北市○○區○○○路○○○號2樓地址，惟因「遷移」而遭退回；張議今再於106年9月8日於臺灣新生報全國版刊登公告，以上開事由再次對江友之催告於5日內履行點交及給付尾款之義務；嗣於106年10月2日以系爭2145號存證信函通知江友之解除系爭買賣契約，然亦因寄送至光復南路地址而遭「遷移」退回。㈣江友之於前案審理中曾以系爭102 年5 月17日函文通知張議
今「. . . 迄今張議今違反合約，既未修復漏水部分之管線等瑕疵，完成交付房屋之義務，請貴大律師依雙方合約第十條第一、五款規定，催告張議今於函到五日內履約，屆期不獲履約，即依約辦理雙方之後續權利義務事宜」為催告之意思表示，嗣於106 年3 月24日再以函文通知張議今，因期限屆滿未修補瑕疵而解除系爭買賣契約。
二、爭點：㈠本訴部分：
⒈江友之於106 年3 月24日解除系爭買賣契約有無理由？⒉倘江友之前開解除買賣契約不合法，則張議今以系爭不動產
瑕疵已修補完畢，並以系爭1963號存證信函催告，嗣以系爭2145號存證信函解除系爭買賣契約，有無理由？⒊張議今請求江友之將系爭不動產之所有權移轉登記予張議今
，有無理由？⒋江友之主張同時履行抗辯有無理由？㈡反訴部分：
⒈江友之依系爭買賣契約第10條第1 項之約定及民法第231 條
之規定，請求張議今給付101 年12月28日起至106 年3 月24日止之懲罰性違約金4,336,530元有無理由？⒉江友之依民法第231 條、第216 條之規定請求張議今給付上
開期間之相當於租金損失762,000 元，有無理由？⒊江友之依民法第179條之規定，請求張議今返還履約保證專
戶內之1,510,000元，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：㈠江友之於106 年3 月24日解除系爭買賣契約有無理由？⒈按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或
抗辯之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許。此因同一當事人間，可期待彼此就該重要爭點能互為對立之攻防，預見法院對於該重要爭點之判斷將產生拘束力，不致生突襲性裁判者（最高法院102 年度台上字第106 號判決意旨參照）。
⒉查，江友之以系爭102年5月17日函文通知張議今「...迄今
張議今違反合約，既未修復漏水部分之管線等瑕疵，完成交付房屋之義務，請貴大律師依雙方合約第十條第一、五款規定，催告張議今於函到五日內履約，屆期不獲履約，即依約辦理雙方之後續權利義務事宜」，上開函文業經寄送至張議今於系爭買賣契約填載之臺北市○○區○○路○段00巷0號10樓之3地址，此有系爭102年5月17日函文、江友之之民事陳報狀各1紙在卷可憑（見訴字卷一第182-183頁），雖系爭102年5月17日函文遭張議今以「遷移」而退回（見訴字卷一第189頁），惟依系爭買賣契約第11條（其他約定事項）第5項約定「買賣雙方通訊地址以本契約書所載為準，如有變更，應即以書面通知他方及特約地政士，若有遭拒收或無法送達時，概以他方第一次郵寄日期視為已送達」（見訴字卷一第11頁反面）。而系爭買賣契約上張議今填載之地址即為「臺北市○○區○○路0段00巷0號10樓之3」，此後，張議今並未以書面通知江友之及特約地政士其有更改通訊地址，則江友之以系爭102年5月17日函文催告張議今修復系爭不動產之瑕疵已生催告之效力。而系爭不動產經臺灣高等法院以105年度重上更（一）字第68號判決，認定系爭不動產有江友之主張之天花板漏水、熱水器水管阻塞、抽風管破損、排水較慢、壁癌、浴室門無法上鎖、抽油煙機無接設管線等瑕疵，而與張議今於簽約時出具之現況說明不符，且上開瑕疵造成居住品質不佳，並有危及生命財產安全之氣爆危險，故認張議今負有瑕疵修補之義務，從而江友之就最後一期尾款主張同時履行抗辯為有理由，張議今上訴後，經最高法院以106年度台上字第1451號裁定上訴駁回而確定；從而，系爭不動產確實存有物之瑕疵，且該瑕疵除影響居住品質外，並有危及生命財產安全之氣爆危險乙節，已為前案認定在案，依前開說明，於本案中應有爭點效適用。而張議今自承其係106年4月27日最高法院106年度台上字第1451號裁定駁回上訴而確定後至106年8月31日行使催告之前將系爭不動產之瑕疵修補完畢，則江友之以張議今未依系爭102年5月17日函文於函到5日內修復系爭不動產之瑕疵為由，依據系爭買賣契約第10條第1項、第5項之規定以系爭106年3月24日函文通知張議今解除系爭買賣契約，即為合法有效。
⒊張議今雖另主張江友之於102年9月18日曾以民事陳報狀主張
無法貸得系爭不動產成交價之8成，而依系爭買賣契約之約定，以該民事陳報狀業已行使意定解除權而解除系爭買賣契約云云（見訴字卷一第12頁、訴字卷二第135頁）；惟觀諸江友之102年9月18日之民事陳報狀，其係稱「退步言，又依照合約條款：雙方同意本約貸款未達成交價8成時，雙方辦理解約，本件系爭房屋並無法貸到交價8成，是以被告依照上開條款立得解除合約」（見訴字卷二第151頁），其書內之前後文均在指摘張議今應負違約之責任，而不得解除系爭買賣契約，反之，江友之依系爭買賣契約享有解除契約之權利；亦即江友之於上開書狀內，係就張議今行使解約權為抗辯及論述，然尚難逕認其有以該民事陳報狀為解除契約之意思表示，故張議今主張102年9月18日江友之業已解除系爭買賣契約云云，為無理由，不足憑採。
㈡承上開所述，系爭買賣契約既經江友之於106 年3 月24日合
法解除，則張議今於106 年8 月31日以系爭1963號存證信函催告江友之給付尾款及履行點交義務，嗣以系爭2145號存證信函解除系爭買賣契約，即屬無據，為無理由。
㈢張議今請求江友之將系爭不動產之所有權移轉登記予張議今，有無理由：
按契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第
259 條第1 款定有明文。系爭買賣契約既經江友之於106 年
3 月24日合法解除，則江友之受領系爭不動產之給付即欠缺法律上原因，張議今依民法第179 條規定，請求江友之移轉系爭不動產所有權為其所有，自屬有據，為有理由。而本件係因張議今違反系爭買賣契約，經江友之合法解約，故張議今依系爭買賣契約第10條第2 項之規定解除契約，為無理由。
㈣江友之主張同時履行抗辯有無理由？⒈因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕
自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。而契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條亦有明定。此項互負之義務，依同法第261 條準用第264 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法院44年台上字第702 號、106 年度台上字第392 號裁判意旨參照）。又被告在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第895 號判例、107 年度台上字第319 號判決意旨參照）。
⒉經查，兩造各為系爭買賣契約之買受人及出賣人，而江友之
已合法解除系爭買賣契約業於前述。於江友之解除契約後，兩造即各生江友之應將系爭不動產所有權移轉登記予張議今、張議今應返還江友之已付價金1,510,000 元之給付義務，茲屬因系爭買賣契約之解除所生兩造互負回復原狀之債務；雙方所負給付義務間，乃具對價性及履行上牽連關係，自有民法第264 條第1 項前段所定同時履行抗辯權之適用，是江友之就已付價金1,510,000 元主張同時履行抗辯，為有理由，應予准許。
二、反訴部分：㈠江友之依系爭買賣契約第10條第1 項之約定及民法第231 條
之規定，請求張議今給付101 年12月28日起至106 年3 月24日止之懲罰性違約金4,336,530元有無理由？⒈查，系爭買賣契約第5 條第2 項前段、第10條第1 項分別約
定：「物的瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」、「賣方若違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，賣方應給付按該期價款萬分之五計算懲罰性違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），經買方定五日期限催告逾期仍不履行者，買方除得逕行解除本契約、請求返還已付價款外，賣方並應賠償買方已付同額價款之違約金予買方。其已付或應付之稅款及地政士已辦理案件之撤件等相關費用由賣方負擔。」（見訴字卷一第10-11 頁），張議今交付系爭不動產予江友之時，存有天花板漏水、熱水器水管阻塞、抽風管破損、排水較慢、壁癌、浴室門無法上鎖、抽油煙機無接設管線等物之瑕疵，而該瑕疵造成居住品質欠佳、危及生命財產安全乙節，業經前案認定在案，並有爭點效適用，則張議今確有違反系爭買賣契約第5 條第2 項前段之情形，依系爭買賣契約第10條第1 項之約定，江友之請求張議今按日給付按該期價款萬分之5 計算懲罰性違約金，應屬有據，張議今抗辯該瑕疵非屬重大，江友之拒絕配合點交，故張議今依系爭買賣契約第9 條第7 項之約定，免除點交義務云云，即屬無據，為無理由。
⒉次查，江友之雖主張本件懲罰性違約金之起算日為系爭買賣
契約原約定之點交日即101 年12月28日，然兩造已合意延後點交日至102 年1 月10日乙節，業據兩造於前案審理中列為不爭執事項而生自認效果（見訴字卷一第76頁反面、第133頁反面），江友之既未提出證據證明該自認與事實不符，自應認兩造確已合意延後點交日至102 年1 月10日，故本件江友之主張懲罰性違約金之應自102 年1 月11日起算至江友之
106 年3 月24日解除系爭買賣契約日止，堪以認定。另系爭買賣契約第10條第1 項係約定「應給付按該期價款萬分之五計算懲罰性違約金」，而張議今於102 年1 月10日未能提出符合債之本旨之系爭不動產，斯時江友之尚餘價款4,100,00
0 元，則以4,100,000 元為「該期價款」計算懲罰性違約金，應較符合當事人之真意，故江友之得請求之懲罰性違約金應為：3,142,650 元（計算式：4,100,000 ×5/10000 ×1,
533 ＝3,142,650 ），逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
㈡江友之依民法第231條、第216條之規定請求張議今給付相當
於租金之損失762,000元，有無理由？按民法第216 條規定，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦定有明文。本件江友之主張購入系爭不動產係為自住，因張議今前開違約行為，致其無法入住，系爭不動產之租金為每月15,000元，故江友之受有相當於租金之損失762,000 元等語。惟江友之並未舉證其因未能入住而受有租金之損害，亦未提出前開每月租金15,000元之相關事證，難認其已盡舉證之責，是江友之此部分主張不足採信。
㈢江友之依民法第179 條之規定，請求張議今返還履約保證專
戶內之151 萬元，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。系爭買賣契約既經江友之合法解除而溯及自始失其效力，而江友之共匯入1,510,000元於系爭履保專戶乙節，為兩造所不爭執之事實，則系爭買賣契約既經江友之解除，系爭履保專戶內之買賣價金自應返還江友之；張議今雖主張其僅由系爭履保專戶內取得1,433,218元，並提出系爭履保專戶撥款紀錄1紙為憑（見訴字卷二第41頁），惟其亦自陳此係因扣除行政管理費、代書費等費用所致，然倘張議今僅需返還1,433,218元，無異受有免予支付上開費用之利益，是江友之依民法第179條之規定，請求張議今返還1,510,000元，應屬有據，為有理由。
伍、綜上所述，就本訴部分，張議今依民法第179 條規定，請求江友之移轉系爭不動產為其所有，為有理由，應予准許，江友之就移轉系爭不動產之給付義務所為同時履行抗辯，應屬有據，爰為對待給付判決如主文第一項所示，又張議今未為假執行之聲請，江友之聲請供擔保免為假執行核無必要，附予敘明。反訴部分，江友之依系爭買賣契約第10條第1 項約定、民法第179 條規定請求張議今給付懲罰性違約金3,142,
650 元、返還1,510,000 元，共計4,652,650 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即106 年12月13日起，至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。張議今、江友之就反訴部分均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，爰就江友之勝訴部分，分別酌定相當擔保金額准許之，江友之敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應並予駁回。又本件張議今就本訴部分雖勝訴，然其勝訴係因江友之合法解除系爭買賣契約所致，足認張議今之本訴非為伸張或防衛權利所必要，故本院認為本訴之訴訟費用應依民事訴訟法第81條第1 款規定，由張議今負擔。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第81條第1款。中 華 民 國 108 年 12 月 6 日
民事第九庭 法 官 陳威帆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 6 日
書記官 黃瑋婷