臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第4064號原 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘訴訟代理人 連根佑
黃玉茹被 告 陳泰安上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國107年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬參仟元，及自民國一百零六年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣肆拾貳萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國104 年3 月2 日與伊簽訂委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託伊居間仲介銷售被告所有位於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地及坐落同地段之1836建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○ 巷○○號11樓之房屋（下合稱系爭房地），並約定服務報酬為成交價額之百分之4 。嗣被告於104 年3 月22日在伊之居間仲介下與訴外人朱天梅達成買賣系爭房地之合意，被告與朱天梅即於該日簽訂系爭房地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）2115萬元，被告亦同時簽立服務費確認單，確認應給付伊之服務費用共84萬6000元（2115萬元0.04＝84萬6000元）。詎被告於簽訂系爭買賣契約後，竟反悔不願將系爭房地出售予朱天梅，朱天梅催告被告履行未果後，乃向本院提起民事訴訟請求被告履行系爭買賣契約（案列105 年度訴字第1510號，下稱另案訴訟），該案第一審判決認定系爭買賣契約有效存在，判命被告應於朱天梅將212 萬元存入信託專戶之同時，將辦理系爭房地所有權移轉登記予朱天梅所須之證件交付被告與朱天梅共同委任之地政士，經被告對上開判決不服而提起上訴後，其與朱天梅在臺灣高等法院106 年度上訴字第229 號案件審理中達成訴訟上和解，合意解除系爭買賣契約，被告須另給付朱天梅180 萬元。惟原告已居間仲介被告與朱天梅成立系爭買賣契約，自已履行居間仲介契約之義務，縱系爭買賣契約嗣因可歸責被告之事由而解除，然此並不影響原告就系爭委託銷售契約之服務報酬請求權，爰依系爭委託銷售契約第5 條、第8 條第3 項第4 款約定、服務費確認單及民法第568 條第
1 項規定，請求被告給付服務報酬84萬6000元等語。並聲明：㈠被告應給付原告84萬6000元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約業經伊與朱天梅合意解除，係非可歸責伊之解約事由，且在伊與朱天梅協調系爭買賣契約事宜時，訴外人即原告之文山考試院店店長馮仕坤曾向伊表示，系爭買賣契約如經買賣雙方合意解除，原告不會對雙方收取任何服務費用，足見伊不須給付服務報酬，且契約解除後系爭房地之成交價額即為0 元，伊既未收受任何購屋款，自無給付原告任何服務報酬之義務。又伊簽訂系爭委託銷售契約前，原告並未事先提供空白契約書條文予伊攜回閱讀，亦未依消費者保護法第11條之1 第1 項規定給予伊合理之3 日以上契約審閱期，契約字體復極為細小，致伊難以理解契約內容，對伊顯失公平，依消費者保護法第12條、民法第247 條之1 第2 款、第3 款規定，系爭委任銷售契約應屬無效。退步言之，縱認系爭委任銷售契約有效，然原告既因系爭買賣契約未能交易完成，而節省後續系爭房地產權及買賣價金移轉之勞務支出，參以系爭房地實際出售予朱天梅之價格為2115萬元，與伊委託銷售價額2398萬元相距甚大、兩造簽訂系爭委託銷售契約至實際出售系爭房地之時間僅有21天、原告所支出之勞務及銷售成本依伊之計算應不到2萬元，且伊為失業多年無固定收入之勞工等情，足認系爭服務報酬顯有過高，應依民法第572條規定予以酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第203 頁，並依判決格式略調整順序及修改用語）：
㈠兩造於104 年3 月2 日簽立系爭委託銷售契約書（見本院卷
第159 至162 頁），約定由被告委託原告銷售系爭房地，專任委託銷售期間為104 年3 月2 日起至104 年12月31日止。
㈡被告於104 年3 月22日經原告之仲介而與朱天梅簽訂系爭買
賣契約（見本院卷第163 至169 頁）及價金履約保證申請書，約定之買賣總價為2115萬元，被告並於同日簽立84萬6000元之服務費確認單予原告（見本院卷第84頁）。嗣朱天梅依系爭買賣契約之約定將212 萬元簽約款存入履約保證專戶後，被告因認上開出售價格不符行情，故拒絕繼續履行契約，經朱天梅於104 年6 月26日寄發文山溝子口郵局第59號存證信函催告被告於文到3 日內出面備齊證件交付原告代書以便辦理過戶用印手續後，被告仍未交付上開證件，並於104 年
7 月13日寄發存證信函予朱天梅，主張欲依民法第92 條第1項規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示。
㈢朱天梅於105 年3 月4 日向本院提起另案訴訟請求被告履行
系爭買賣契約，本院以105 年度訴字第1510號判決認定被告不得依民法第88條、第92條規定撤銷出賣系爭房地之意思表示，亦不得解除系爭買賣契約，故系爭買賣契約仍有效存在，判命被告應於朱天梅將212 萬元存入信託專戶之同時，將辦理系爭房地所有權移轉登記予朱天梅所須之證件交付兩造共同委任之地政士。嗣被告對上開判決不服而提起上訴，經臺灣高等法院以106 年度上訴字第229 號案件受理，被告於該案審理期間與朱天梅達成訴訟上和解，兩人合意解除系爭買賣契約，被告並同意另給付朱天梅180萬元。
四、兩造爭執要旨及得心證之理由：原告主張其已居間仲介被告與朱天梅成立系爭買賣契約，故得依系爭委託銷售契約第5 條、第8 條第3 項第4 款約定、系爭服務費確認單及民法第568 條第1 項規定，請求被告給付服務報酬84萬6000元等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件兩造爭執之點，應在於：㈠被告主張系爭委託銷售契約因違反消費者保護法第11條之1 第1 項規定之審閱期間，對其顯失公平，故系爭委託銷售契約應依消費者保護法第12條、民法第247 條之1 第2 款、第3 款規定而無效，有無理由？㈡原告得否請求被告給付服務報酬？被告依民法第572 條所為之酌減抗辯是否可採？茲分述如下：
㈠被告主張系爭委託銷售契約因違反消費者保護法第11 條之1
第1 項規定之審閱期間，對其顯失公平，故系爭委託銷售契約應依消費者保護法第11條第2 項、第12條、民法第247 條之1 第2 款、第3 款規定而無效，有無理由？按民法第247 條之1 關於定型化契約效力之規定，須定型化契約之條款係由一方預定用於同類契約而作成，他方當事人僅按該預先之一般契約條款與提出人（契約利用人）訂立契約，並未就其內容進行磋商，始有其適用；如當事人之一方基於與特定相對人訂立契約之目的，預先擬就相關條款，作為商議之張本，嗣經雙方當事人對其內容為個別磋商而合意議定者，即非該條規定適用之範圍（最高法院106 年度台上字第1166號）。次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。
企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1 定有明文。而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日。上開規定之立法意旨係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，並為確保消費者之契約審閱權，爰明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。惟如企業經營者非以定型化契約條款使消費者拋棄審閱權利，且消費者於簽訂契約前已充分瞭解契約內容或有充分了解契約條款之機會，而同意放棄審閱權利者，則非法所不許，消費者自不得引用上開規定再主張契約無效。經查：
1.系爭委託銷售契約係原告預定用於同類委託銷售不動產而訂定之契約，性質上屬於定型化契約，固應依消保法第11條之
1 及不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之規定給予消費者3 日以上之審閱期。然查，兩造於簽訂系爭委託銷售契約時，已以手寫方式加註第18條特別約款，約款內容為：「賣方（即被告）已充分瞭解本契約內容同意放棄3日審閱期」，並經被告在特別約款之右方欄位另行簽名以資確認條款內容無訛，有系爭委託銷售契約附卷可稽（見本院卷第161頁、第227頁），依前開說明，上開特別約款中記載拋棄契約審閱期之約定，乃係具有個別契約之差異性，並為手寫加載，與格式印製之定型化條款不符，而屬個別磋商條款。是以，原告並未以定型化契約條款使被告拋棄審閱期間之權利，被告主張此部分條款違反消費者保護法第11 條之1第2項規定故無效云云，自屬無據。
2.被告抗辯原告並未事先提供系爭委託銷售契約之空白契約條文予其攜回閱讀，亦未給予其3 日以上契約審閱期，且契約字體內容極為細小，致其無法理解而顯失公平，應依消費者保護法第11條第2 項、第12條、民法第247 條之1 第2 款、第3 款規定而無效云云。惟觀系爭委託銷售契約係採彩色印刷，字體雖不大，然印刷條款之內容清晰、特別約款之內容亦係以清楚之藍色原子筆字跡手寫記載，其中就契約最重要之第5 條服務報酬約款，更係以紅色字體標明報酬係成交價額之百分之「四」（見本院卷第159 至161 頁），尚難認有何妨礙閱讀之情形。參以被告係00年出生，現年52歲，自承為臺灣大學畢業之學士，畢業後曾擔任銷售業務員（見本院卷第175 頁），足見被告實係受有高等教育，而非智識淺薄之人，且其年歲非輕，更曾從事銷售之業務，足見其當有相當之社會歷練，自得透過系爭委託銷售契約第18條特約條款之記載知悉其本有3 日審閱期之權利，且可知悉在系爭委託銷售契約上簽名，係代表欲委託原告出售系爭房地，並於出售後須給付被告服務報酬之契約效力，則被告既有得閱覽系爭委託銷售契約、充分瞭解契約內容之機會及能力，大可自行決定是否與原告簽訂系爭委託銷售契約，則其基於自主意識而放棄審閱期間之權利，即非法所不許，自不得容其事後恣意翻異而爭執原告剝奪其合理之審閱期間。況依系爭委託銷售契約第19條約定可知，系爭委託銷售契約乃一式二份，簽約後被告就其持有之契約內容亦得再次詳閱，然被告於104年3月2 日簽訂系爭委託銷售契約後未曾向原告提出疑義，更已於104年3月22日同意原告之居間仲介而出售系爭房地，且直至另行簽立服務費確認單，同意給付原告成交價格百分之4即84萬6000 元之服務報酬時，仍均未見被告對系爭委託銷售契約違反審閱期規定一事有何意見，反係遲至原告提起本件訴訟向其請求依約給付服務報酬後，始於系爭委託銷售契約訂立已逾3年後之107 年4月18日改稱原告剝奪審閱期間、其未能理解系爭委託銷售契約內容云云，實與常情有違，應屬避究卸責之詞，自難採信。
3.從而，綜觀兩造簽訂系爭委託銷售契約時之客觀情狀，堪認被告應已有充分瞭解契約內容之機會及能力，且被告於簽訂系爭委託銷售契約後長達3 年期間內均未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有何不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，足見被告並無不知悉系爭委託銷售契約相關權利義務之情事，是被告以未獲3 日審閱期、不理解契約內容為由，抗辯系爭委託銷售契約顯失公平，應依消費者保護法第12條、民法第247 條之1 第2 款、第3 款規定而無效云云，顯不足採。
㈡原告得否請求被告給付服務報酬？被告依民法第572 條所為
之酌減抗辯是否可採？
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第
568 條第1 項分別定有明文。且居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。又系爭委託銷售契約第5 條、第8 條第3 項第4 款分別約定：
「服務報酬：⑴支付金額：為成交價額之百分之四（內含營業稅），甲方（即被告，下以被告代稱甲方）同意以現金或自履約保證帳戶中撥款支付而乙方（即原告，下以原告代稱乙方）應開立統一發票為憑據，被告並同意由買方應給付被告之購屋價款中直接由買方給付予原告」、「有下列情形之一者，均視為原告已完成居間仲介之義務，除第2 款給付委託價額百分之2 之服務報酬外，被告仍應支付委託銷售價百分之4 之服務報酬，並應立即全額一次之付予乙方：④簽立書面買賣契約後，因可歸責於被告之事由而解除契約時」（見本院卷第160 頁）。經查，被告於104 年3 月22日經原告仲介被告與朱天梅簽訂系爭買賣契約，並於同日簽立服務費確認單予原告，確認服務報酬共84萬6000元等情，業如前述，堪認原告確已完成居間仲介銷售系爭房地之契約義務，並經被告以簽立服務費確認單之方式確認無誤，則依前揭說明，系爭服務報酬自不因系爭買賣契約嗣後是否解除而有所影響。是以，原告依系爭委託銷售契約第5 條約定、系爭服務費確認單及民法第568 條第1 項規定，請求被告給付服務報酬，自屬有據。
2.被告雖抗辯原告之員工馮仕坤曾對其表示系爭買賣契約如經買賣雙方合意解除，原告即不會對雙方收取任何服務費用，況契約解除後之系爭房地之成交價額即為0 元，其自無給付原告任何服務報酬之義務。然查，關於馮仕坤是否曾代原告向被告表示合意解除系爭買賣契約後，被告即無須給付報酬一事，業經馮仕坤於本院審理中到庭結證稱：伊沒有跟被告告知買賣契約經雙方解除後，原告就不會收取仲介費用一事，此為損害公司權利之事，伊也不會做。伊沒有跟被告提過任何原告不會收取仲介費用的話（見本院卷第173 頁反面）等語明確，已難認原告有向被告表示不收取服務報酬之事，，此外，被告亦未能提出其他證據以實其說，是被告此部分抗辯，即難憑採。又仲介之服務報酬既如前述不因系爭買賣契約嗣後是否解除受有影響，則系爭委託銷售契約第5 條所指之「成交價額」，當係指系爭買賣契約「成立時」之價額，不因嗣後買賣契約是否解除而異，是被告抗辯成交價額因解除契約而為0 元，其無庸給付任何服務報酬云云，尚屬無據。又被告另抗辯系爭服務費確認單記載扣款方式係由履約保證專戶扣款，故原告不得以其他方式要求被告給付服務報酬部分，依系爭委託銷售契約第5 條約定內容可知，系爭服務報酬之給付本即有透過現金或自履約保證帳戶中撥款之兩種方式，而觀服務費確認單之內容僅係記載：「同意簽約時直接由履保專戶扣除七成服務費…」等語，並未排除現金之付款方式，足徵上開確認單之內容僅在再次確認被告「同意」原告得自行自系爭買賣契約之履約保證專戶扣款，尚難執此遽謂兩造有以服務費確認單之記載，變更或限縮系爭委託銷售契約第5 條服務報酬給付方式之意思，則被告此部分抗辯，亦難採信。
3.被告復稱系爭買賣契約係其與朱天梅合意解除，非可歸責於其。惟查，朱天梅於被告不願依約辦理系爭房地之所有權移轉登記後，本欲繼續履行系爭買賣契約，此觀朱天梅於被告拒不履約後，即向本院提起另案訴訟請求被告將辦理系爭房地所有權移轉登記予朱天梅所須之證件交付地政士，俾其履行系爭買賣契約一事即明。依此可知，被告與朱天梅雖於另案訴訟第二審審理中係以合意方式解除系爭買賣契約，然朱天梅合意解除系爭買賣契約之根本原因，乃肇因於被告簽立系爭買賣契約後，不願依約辦理系爭房地之所有權移轉登記所致，此由被告與朱天梅係至第二審程序始合意解除系爭買賣契約，且被告於解除系爭委託銷售契約後，尚須額外給付朱天梅180 萬元作為賠償等情亦可證之（見本院卷第44頁另案民事訴訟調解筆錄、第75頁）。又就被告拒絕履行系爭買賣契約有無理由，業經另案訴訟第一審法院審理後於判決中認定：「被告前開所辯，充其量僅係其當初之所以簽立系爭不動產買賣契約之『原因（動機）』即『系爭房地買賣總價金是否符合市場交易行情』，並非民法第88條規定之意思表示之內容或表示行為有錯誤，被告於本案抗辯依民法第88條規定撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示，系爭不動產買賣契約業已失效云云，核與前開法條規定有間，委無可採。被告自不得以此為由而撤銷出賣系爭房地之意思表示」、「被告迄未能舉證證明其係受第三人即房屋仲介詐欺之事實，其上開所辯，自不足採，被告顯無從依民法第92條第1 項規定而撤銷其出賣系爭房地之意思表示」、「被告辯稱其已依民法第88條撤銷出賣系爭房地之錯誤之意思表示、依民法第92條撤銷被詐欺之意思表示，及依系爭不動產買賣契約第4 條第1 項及第12條約定行使契約解除權，均屬無據，委不足採。是兩造間之系爭不動產買賣契約仍有效存在，兩造即負有依約履行之義務」等情明確，此有本院105 年度訴字第1510號判決在卷可稽（見外置之105 年度訴字第1510 號影卷第
129 至133 頁），顯見被告並無正當理由解除系爭買賣契約或拒絕履行契約，是被告抗辯其就系爭買賣契約之解除並非可歸責云云，不足採信。從而，原告另依系爭委託銷售契約第8 條第3 項第4 款約定請求被告給付服務報酬部分，亦屬有據。
4.又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第57
2 條前段定有明文。上開條文之立法理由在於避免居間人乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，是居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允，若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。
5.查系爭買賣契約雖係因可歸責於被告之事由而解除，然民法第572 條規定之意旨，乃在實際審認居間人所為之勞務價值與報酬內容之價值是否相當、有無失之公平之情形，自難僅以被告違反系爭買賣契約一事，即認本件並無民法第572 條酌減居間報酬規定之適用。又關於原告就委託銷售系爭房地過程中所為之勞務，業經證人馮仕坤到庭證稱：原告採取聯賣制，伊印象中帶看系爭房地之客戶大約30組，委託過程中，原告有在永慶房仲網、好房網、手機APP 上做物件的刊登跟行銷，刊登的照片是原告業務員到系爭房屋所拍攝，另外有將系爭房屋列在制式DM中派發，以及在公司的網站、員工會議中或與同事間尋找合適可以配對的買方。簽訂系爭買賣契約後，原告會與固定合作的履約保證銀行為屋主開設履約保證專戶，於確認買方已將款項匯入後，才會後續開始辦理產權移轉登記，由公司內部所屬的代書負責代辦，一直到產權完成移轉，整個案件的交易始完成，本件原告已依被告與朱天梅簽立的履保專戶申請書為被告在兆豐銀行開立履約保證專戶，然因被告不願意履約，故無法繼續進行所有權移轉登記的事宜等語明確（見本院卷第173 頁），是由原告為銷售系爭房地，曾帶看約30組之客戶、至系爭房地拍攝廣告照片，並在紙本DM、網站及APP 上作刊登物件行銷，及協同被告及朱天梅簽立系爭買賣契約，並已為被告開設履約保證專戶等情觀之，堪認原告就辦理系爭房地之委託銷售事宜，確已付出相當之勞務、時間及人力，惟兼衡原告自受被告委託銷售系爭房地至系爭房地實際售出之時間約僅21日（即104年3 月2 日至104 年3 月22日），銷售時間非久，系爭房地之實際售價為2115萬元，與被告同意委託出售之最低價格2125萬元尚有微幅差距（見本院卷第177 頁委託事項變更契約書），且被告拒絕履約後，原告已無須再確認買賣價金之給付情形，更得因此節省委任代書辦理系爭房地之所有權移轉及點交房屋等相關工作之人事成本及勞務費用開銷，足見原告所實際付出之勞力、成本尚不及系爭委託銷售契約原先預定之服務內容，倘仍依原定服務報酬計算給付，顯然有失公平，是被告依民法第572 條規定請求酌減居間報酬，應屬有據。本院審酌前述原告付出之勞力、時間及成本，以及系爭房地成交價格等一切情狀，認原告得依系爭委託銷售契約請求之服務報酬應酌減為系爭買賣契約成交價額之百分之2 （即原約定服務報酬之一半）為適當。準此，原告得請求被告給付之服務報酬為42萬3000元（計算式：2115萬元0.02＝42萬3000元），逾此部分即屬過高，尚難准許。至原告另主張其有製作珍珠板紮綁路邊、駐守系爭房地現場而接觸路人、應被告要求代為尋找鄰近政大之房屋、聯繫關於書籍及孩子玩具等情，除部分內容難認與系爭房地銷售事宜有直接相關外，原告亦未提出相關佐證以實其說，是此部分並未援為前開勞務價值之審酌事項，併此敘明。
五、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第5 條、第8 條第3 項第4 款約定、系爭服務費確認單及民法第568 條第1 項規定，請求被告給付服務報酬42萬3000元，及自支付命令繕本送達翌日即106 年7 月15日（見司促卷第23頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，本判決所命給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定職權宣告假執行，原告所為假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院不受其拘束，無再命原告提供擔保之必要，亦不另為准駁之諭知。又被告陳明願供擔保免為假執行，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其餘假執行之聲請失所附麗，應並予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 8 月 28 日
民事第六庭 審判長法 官 邱蓮華
法 官 石珉千法 官 林柔孜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 29 日
書記官 王琪雯