臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第575號原 告 全聯實業股份有限公司法定代理人 謝健南訴訟代理人 洪裕欽
李欣樵蔡佳叡賴思辰被 告 力京建設股份有限公司法定代理人 林承祺訴訟代理人 張鴻欣律師
任孝祥律師上列當事人間債務人異議之訴等事件，本院於民國106 年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國105 年1 月18日公證簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由原告向被告承租坐落於屏東縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○號土地上門牌號○○○鎮○○路○○號1 樓部分建物及2 樓建物全部（以下分稱系爭1樓部分建物、系爭2 樓建物，合稱系爭建物），作為民生日用品百貨賣場使用，每月租金新臺幣（下同）25萬元，租賃期間為105 年2 月1 日起至113 年3 月15日止；因兩造於簽約前即檢視過系爭建物現況之使用執照，知悉系爭2 樓建物之用途為「B-3 餐廳類」，不符合原告需為「B-2 類」（百貨商場、樓地板面積500 公尺以上店舖）之使用需求，乃經特別磋商後於系爭租賃契約第10條第2 項約定：「乙方（即原告）應於本約簽訂時提供由乙方製作之營運企劃書，提交甲方（即被告）送請墾管處核准以及核准後依建築法等相關規定向主管機關辦理室內裝修許可，若生下列事項，甲、乙雙方同意即時終止本約，甲方應返還已收支押金及租金：（一）乙方製作及提供之營運企劃書未能取得墾丁國家公園管理處（下稱墾管處）核准（以公文為準）；（二）墾管處核准之項目未符合乙方需要；（三）主管機關未核准室內裝修施工許可。」並經被告允諾願代為送件以協助原告將使用執照變更為符合原告營業場所之目的，並申請取得合法之室內裝修許可。然墾管處業於105 年5 月24日、同年7 月14日二度發函駁回系爭2 樓建物變更使用執照為百貨商場之申請，已構成系爭租賃契約第10條第2 項第2 款「墾管處核准之項目未符合原告需要」之事由，系爭租賃契約即已終止，被告自不得再向原告請求給付租金。原告並於105 年10月4 日寄發存證信函通知被告應依約返還已收取之租金175 萬元及押金75萬元。詎被告竟於106 年1 月4 日，基於系爭租賃契約第16條第1 項強制執行租金及違約金之約定，向本院聲請對原告強制執行未給付之105 年9 月至12月共計4 個月之100萬元租金，及自105 年10月12日起每日9,000 元之違約金，經本院以106 年度司執字第1943號給付租金強制執行事件受理在案（下稱系爭執行事件）。然系爭租賃契約既已於墾管處前開發函駁回時已終止，原告自再無給付租金之義務，亦無違約情事，是被告顯無由對原告強制執行等語。並聲明：
確認被告就系爭執行事件對原告之債權不存在；系爭執行事件應予撤銷；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：系爭租賃契約條文內容均係由原告預先擬定，原告並係於墾管處104 年12月11日發函核准原告所提於系爭建物申請經營全聯福利中心之營運企劃後，確認墾管處核准項目確符合原告需要後，始與被告簽約，自無系爭租賃契約第10條第2 項第1 款之「原告製作及提供之營運企劃書未能取得墾管處核准」或第2 款之「墾管處核准之項目未符合原告需要」之終止租約事由。至該條項第3 款亦僅約定「主管機關未核准室內裝修施工許可」，並不包含「未取得使用執照變更許可」之情形。原告雖稱需將系爭2 樓建物使用執照變更用途為「B2類」，並據此申請室內裝修許可，始得營業等語，然原告之營業項目為店舖、超市或零售，僅需三者擇一之使用執照即可營業，且依原告自行繪製之營運企劃圖及室內裝修圖，系爭2 樓建物之店舖面積僅有300 多平方公尺，僅需G3類（樓地板面積未達500 公尺店舖）之使用執照即可，無需取得B2類使用執照。再者，依兩造約定，有關申請室內裝修許可事宜係由原告自行負責，本件被告僅係經原告詢問後，介紹劉漢卿建築師事務所予原告，後續相關申請室內裝修許可或相關變更使用執照事宜，均係由原告自行與劉漢卿建築師事務所接洽，與被告無涉。本件係因原告迄未與劉漢卿建築師事務所簽約以辦理正式遞件申請，原告又突向被告表示希望能將系爭建物設置為商場，被告乃友情協助原告申請變更使用執照為百貨商場，並非表示申請變更使用執照為被告之契約義務。而墾管處雖以105 年5 月24日、7 月14日函駁回系爭2 樓建物變更使用執照為百貨商場之申請，然原告實僅需G3類使用執照即可營業，而墾管處從未駁回G3類之申請，墾管處亦於本件訴訟中回函表示系爭2 樓建物經檢討後可變更為G3類或B2類使用，可見墾管處並非否准變更使用執照。本件係因前述可歸責於原告之事由致遲未能正式掛件申請變更，且原告於墾管處前開105 年5 月24日、7 月14日發函駁回後之同年8 月間，尚且向被告商請是否得延長免租裝潢期至取得室內裝修許可為止，可見原告亦明知確可在系爭建物營業。基此，本件並無系爭租賃契約第10條第2 項之終止租約事由，原告自仍負有給付租金之義務等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。前項情形，如得利用同一訴訟程序提起他訴訟者，審判長應闡明之；原告因而為訴之變更或追加時，不受第255 條第1 項前段規定之限制。民事訴訟法第
247 條定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院著有52年台上字第1240號判例可資參照。經查，被告持經公證之系爭租賃契約為執行名義，聲請對原告就前開未給付租金及違約金強制執行，經系爭執行事件受理在案，然原告主張被告對原告之該等債權不存在一情，為被告所否認，從而兩造就被告基於系爭租賃契約對原告之未給付租金及違約金債權存否不明確，此種不安狀態得藉確認判決將之除去，堪認原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
四、查兩造於105 年1 月18日公證簽訂系爭租賃契約，約定由原告向被告承租系爭建物作為民生日用品百貨賣場使用，每月租金25萬元，租賃期間為105 年2 月1 日起至113 年3 月15日止，系爭租賃契約第10條第2 項約定：「乙方（即原告）應於本約簽訂時提供由乙方製作之營運企劃書，提交甲方（即被告）送請墾管處核准以及核准後依建築法等相關規定向主管機關辦理室內裝修許可，若生下列事項，甲、乙雙方同意即時終止本約，甲方應返還已收支押金及租金：（一）乙方製作及提供之營運企劃書未能取得墾管處核准（以公文為準）；（二）墾管處核准之項目未符合乙方需要；（三）主管機關未核准室內裝修施工許可。」原告自105 年9 月起即未給付租金，並於同年10月4 日寄發存證信函予被告，主張本件已構成系爭租賃契約第10條第2 項事由而終止，被告於
106 年1 月4 日持經公證之系爭租賃契約為執行名義，基於系爭租賃契約第16條第1 項強制執行租金及違約金之約定，向本院聲請對原告強制執行未給付之105 年9 月至12月共計
4 個月之100 萬元租金，及自105 年10月12日起每日9, 000元之違約金，經本院系爭執行事件受理在案，尚未執行終結；依系爭2 樓建物現況之使用執照用途為建築物使用類組使用項目中之B3類等情，為兩造所不爭執，並有系爭租賃契約房屋租賃契約書暨本院所屬律衡民間公證人事務所105 年度北院民公晉字第500042號公證書、原告寄發之存證信函、系爭建物現況使用執照，以及墾管處106 年10月19日函覆確認系爭2 樓建物目前使用類組為B3類一情附卷可稽（見訴字卷一第7 至15、18、318 頁、卷二第193 頁），復經本院調閱系爭執行事件案卷宗核閱屬實，自堪信為真正。
五、至原告主張本件已構成系爭租賃契約第10條第2 項之終止事由，被告不得持系爭租賃契約為執行名義請求原告給付租金及違約金等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：本件是否已構成系爭租賃契約第10條第2 項之終止事由？被告得否以該約為執行名義請求原告給付租金及違約金？茲析述如下：
（一）依據系爭租賃契約第10條第2 項約定：「乙方（即原告）應於本約簽訂時提供由乙方製作之營運企劃書，提交甲方（即被告）送請墾管處核准以及核准後依建築法等相關規定向主管機關辦理室內裝修許可，若生下列事項，甲、乙雙方同意即時終止本約，甲方應返還已收支押金及租金：
（一）乙方製作及提供之營運企劃書未能取得墾管處核准（以公文為準）；（二）墾管處核准之項目未符合乙方需要；（三）主管機關未核准室內裝修施工許可。」觀諸此條項條文文義，其於本文即指明係「原告『應』提供營運企劃書提交被告送請墾管處『核准』、以及『核准後』依建築法等相關規定向主管機關辦理室內裝修許可」等語，由其明示「先送墾管處核准、核准後再向相關主管機關辦理室內裝修許可」之順序、流程，堪認該條項第1 、2 款所稱之「墾管處核准」事項，均係指墾管處審核原告營運企劃書後核准之營運項目是否符合本件系爭租賃契約約定之原告營業需要；於無該第1 、2 款約定事由之發生後，始接續進行第3 款之送請主管機關核准（符合本件系爭租賃契約約定之原告營業需要）之室內裝修施工許可。而原告並不否認本件其製作提供交由被告送請墾管處之營運企劃書，業經墾管處於104 年12月11日函覆核准，本件並未發生該條項第1 款之終止租約事由一節（見訴字卷一第90至91頁原告106 年5 月22日民事準備三暨聲請調查證據狀第3 至4 頁），復依系爭租賃契約前言開宗明義約定「被告出租房地予原告作為經營民生日用品等之場地」，及於第1 條租賃標的約定「被告出租予原告經營民生日用品百貨賣場」等語（見訴字卷第10頁），參諸墾管處該104 年12月11日函稱：系爭2 樓建物申請經營「全聯福利中心」部分，尚符合契約營運項目，本處同意核備等語（訴字卷一第85頁），及該處於106 年6 月27日、同年月28日函迭說明：上開104 年12月11日函係依墾管處與被告簽訂之營運契約審核其申請營運項目及分租等事宜，原案申請「全聯福利中心」進駐系爭建物2 樓，係墾管處依國家公園法令、系爭租賃契約、營運廠商所提之營運計畫書及系爭建物之原始使用執照（使用項目包含餐廳及店舖等），認定該申請進駐之「全聯福利中心」服務性質為「遊客服務設施」，符合該址之土地容許使用規定等語（訴字卷二第23、48頁），堪認墾管處應係經審認原告所提營運企劃書、兩造本件簽立之「系爭租賃契約」內容後，審核認定原告申請於系爭2 樓建物依「系爭租賃契約」經營民生日用品賣場之「全聯福利中心」，符合容許使用規定，而於104年12月11日予以同意核備。是本件原告製作及提供之營運企劃書應已取得墾管處核准，且墾管處核准之項目亦係符合系爭租賃契約約定之民生日用品賣場之「全聯福利中心」，故本件應未發生系爭租賃契約第10條第2 項第1 、2款之終止事由。
（二）至原告主張墾管處於105 年5 月24日、同年7 月14日二度發函駁回系爭2 樓建物變更使用執照為百貨商場之申請，係構成系爭租賃契約第10條第2 項第2 款「墾管處核准之項目未符合原告需要」之事由等情，被告則抗辯辦理使用執照變更並非該條項所約定事由，亦非被告應負之契約義務。經查，依據該第10條第2 項本文及各款約定之整體文義脈絡解釋，該條項第2 款約定應非屬有關「變更使用執照」事宜，業如前述，是原告此揭主張已與契約之文義脈絡解釋不符。再者，依證人即時任原告開發部展店科、負責承辦系爭租賃契約締約及後續履約事宜之李柏翰到庭結證：系爭租賃契約係由原告預先擬訂，兩造是在墾管處於
104 年12月11日核備營運計畫，確認系爭建物可以經營全聯福利中心及符合全聯福利中心的營運項目才決定簽約。墾管處核備營運計畫後，還需要申請室內裝修許可，因此兩造才會特別擬定系爭租賃契約第10條第2 項的終止租約事由之約定，這項約定也是由原告預先擬定的等語（訴字卷二第70至72頁），由其所述兩造已就「墾管處104 年12月11日函核備營運計畫」，確認「系爭2 樓建物得經營全聯福利中心」及「符合全聯福利中心的營運項目」始行簽約，墾管處核備營運計畫後，再申請室內裝修許可，因此兩造才會特別擬定系爭租賃契約第10條第2 項約定等情，益證該條項第1 、2 款約定應係指涉墾管處核備營運計畫及核准之營運項目事宜，第3 款則係有關其後之室內裝修許可申請事宜無訛。而針對有關第3 款室內裝修許可申請事宜，依證人李柏翰證述迭稱：兩造約定係由被告提供建築師，原告負責申請室內裝修許可，也就是要負責提出申請與施工，但因為原告與墾管處沒有契約關係，所以需由被告幫原告送件，室內裝修許可是由原告負責的。原告負責自己的室內裝修申請，被告是要統一送件等語（訴字卷二第71至73頁），堪認上開第3 款指涉之室內裝修許可申請，係屬原告需負責之事項，被告僅係基於協助（幫）原告統一送件之協力角色，此由該第10條第2 項本文即開宗文義指稱係「被告『應』…提交被告送請墾管處核准以及核准後依建築法等相關規定向主管機關辦理室內裝修許可」等語，益可佐證該等室內裝修許可申請事宜，當係屬原告方面應積極主動負責之事項。至證人李柏翰固另稱：當初締約時因為我事先就有看過系爭建物現況之使用執照，
2 樓用途不是店舖，不符合原告的需求，被告也知道，所以兩造才特別訂定第10條第2 項約定等語（訴字卷二第72頁），然其針對所詢「簽約前後有無要求被告幫原告申請變更使用執照」一節，則證稱：只有要求申請合法的室內裝修許可，用途必須為店舖。（用途必須為店舖，是否表示使用執照的用途是店舖？）是。（既然知道使用執照不符合原告的需求，為何要與被告簽約？）因為當時被告有允諾會「幫」原告申請到合法的室內裝修許可，並且符合原告的使用項目等語（訴字卷二第72頁反面），依其證述內容，至多亦僅足認針對上開應由原告負責之取得符合其使用用途之室內裝修許可申請，被告或有口頭允諾提供「協力」，並無法確認兩造確有明確約定被告應承擔申請變更使用執照之契約義務。況且，針對被告訴訟代理人詢問「兩造當初是否有約定被告需要幫原告申請變更使用執照？契約才生效？」及法官就此問題補充說明係在詢問「是否有約定若未能將使用執照變更為店舖用途，系爭租賃契約就發生終止」一節，證人李柏翰更係先證稱：有約定嗎？沒有耶。應該是這樣說，如果單就剛剛被告訴訟代理人所說的這個部分，他是沒有提供所謂變更使用執照，但是，其實一開始在契約裡面有明定要求出租人要提供承租人合法的營業場所，所謂合法的營業場所就是說，在建築法規上符合承租人營業項目用的建築物使用執照。（如果沒有？）有點忘了當初怎麼簽？（你要看租約嗎？）好啊。（〈提示系爭租賃契約〉可以再說明一下，有沒有約定要變更成店舖，如果沒有的話，契約會怎樣？）終止等語（訴字卷二第71、99頁），由李柏翰上開證述之前後脈絡，其非僅再次指出契約並未要求需由被告負責變更使用執照，針對「有無約定未變更使用執照即租約終止」一節，更係先答稱沒有約定，嗣經提示租約內容後，始改稱有約定若未變更為店舖則租約終止等語，先後所述已有不一，且後述「有約定若未變更為店舖則租約終止」一節，亦與系爭租賃契約上開第10條第2 項終止事由並未記載「使用執照變更」之文義，明顯不符。系爭租賃契約既係由原告預先擬定，原告更有承租各類使用執照房地經營店舖、超市或大型量販賣場等各型態之全聯福利中心之豐富經驗等情，亦為原告所自陳（訴字卷二第138 至139 頁），並經兩造分別提出原告之其他全聯福利中心門市登記公示資料、所在建物使用執照影本、使用執照登記用途網路查詢明細等資料為證（訴字卷二第50至65、171 至172 頁），而觀諸系爭租賃契約第10條第2 項乃至通篇契約條文，均無任何有關「申請變更使用執照」事項之文字，若本件原告確係於締約前即已知悉系爭2 樓建物現況使用執照不符其承租經營全聯福利中心之需求而有「必定需要變更使用執照」之處，甚且亦已就此與被告確認而經被告允諾負責取得符合原告使用用途之使用執照變更許可，原告當無由於系爭租賃契約條款中未予約明之理。衡以系爭租賃契約係由原告預先擬定，其中本件爭執關鍵之第10條第2 項終止事由條款更係原告為確保得於系爭2 樓建物經營符合系爭租賃契約約定之「全聯福利中心」，而特別擬定之原告單方權益保障條文，則於該條文約定目的及締約時之文字內容掌控力均已明顯偏利原告之下，有關該條文約定之解釋，自應採嚴格之文義解釋，不容原告於締約後恣意擴張該約定文義指涉範圍而為更加偏利於原告之認定。基此，在該第10條第2 項文義並未約定有關「變更使用執照」事宜下，自難認該條項第2 款「墾管處核准之項目未符合原告需要」或第3 款「主管機關未核准室內裝修施工許可」之終止事由，亦包含「未變更使用執照用途」之情形。是原告以墾管處於105 年5 月24日、同年7 月14日發函駁回系爭
2 樓建物變更使用執照為百貨商場之申請為由，主張構成系爭租賃契約第10條第2 項終止事由，已非有據。
（三）繼查，依據墾管處106 年10月19日函覆說明有關墾管處建築物室內裝修申請作業流程，若涉及使用執照用途變更者，應洽墾管處掛件併案辦理變更使用執照第一階段審查（用途變更）取得核定函後，洽屏東縣建築師公會申辦裝修書圖審查等語，併檢附室內裝修申請標準作業流程圖供參（訴字卷二第193 、199 頁），是本件原告於辦理室內裝修許可申請時，若涉及使用執照用途變更者，則應辦理掛件併案辦理，於取得變更使用執照第一階段審查核定函後，再申辦裝修書圖審查。而本件原告自陳係委託被告法定代理人林承祺建築師，辦理使用執照變更及室內裝修許可併案申請（見訴字卷一第65頁原告106 年3 月24日民事準備一狀），經林承祺於本院臺北簡易庭另案106 年度北簡字第3696號事件中到庭結證：當初我原本是請原告用他們原先委託的劉漢卿建築師事務所來遞件，但原告一直沒有跟劉漢卿建築師事務所簽約。原告跟我說希望我們幫他們申請看看可否變更為百貨商場，我說要申請看看才知道，所以才會有105 年4 月間送件變更為百貨商場的事，後來被退件，我跟原告說用店舖申請就可以，但原告就推給工務，工務又說沒有收到公司正式的派令負責這個工地，原告一直沒有人就此事拍板，後來因為原告的電梯要施工了，但原告還是一直沒有委託建築師辦，因為我是墾管處的承租商，墾管處要求我要有進度，原告的電梯要施工，我本身也想把延宕的時間縮短，所以才又在105 年6 月間用我建築師事務所的名義再次遞件，那次申請因為墾管處不同意併案，認為電梯及招牌的部分需另申請雜項執照，沒有提到核准與否等語（訴字卷二第174 至176 頁）。觀諸墾管處針對林承祺上開所述105 年4 月間之申請，於105年5 月24日發函駁回申請變更使用執照第一階段書面審查，其理由為：因系爭建物所在土地為墾丁國家公園之遊憩管理服務站用地，依墾丁國家公園計畫保護利用管制原則暨各種分區及用地別容許使用項目表規定：「管理服務站用地內之土地供設置管理所、郵政、電訊、醫療、治安、遊客服務設施（含盥洗、簡易餐飲及休憩等服務設施）、資料展閱等設施為目的。」而本件變更使用執照申請所報變更使用之店舖、百貨商場、烘培作業區等建築物用途不符上開容許使用規定等語（訴字卷一第16頁），該處並於
106 年6 月27日、同年月28日函覆說明：前揭所謂以「不符容許使用規定」為由駁回，乃因其中申請之部分項目係為「百貨商場」，不符土地容許使用規定及原始使用執照之登載內容等語（訴字卷二第23、48頁），可見墾管處前開駁回變更使用執照申請之原因，係「百貨商場」之申請項目。而原告固主張因墾管處前開駁回將系爭2 樓建物使用執照用途變更為「百貨商場」，無法符合其營業需求等語，然其於106 年6 月5 日民事陳報狀係稱：系爭2 樓建物使用執照之用途為「廁所、機房、儲藏室、餐廳、廚房」，並非店舖或百貨商場等語（訴字卷一第316 頁），可見「店舖」亦為原告可合法營業之選項之一。更況，證人李柏翰亦結證：當初兩造是約定作為店舖，沒有約定為百貨商場。百貨商場與店舖的消防作法完全不同，全聯福利中心的營業項目是超級市場、零售業或店舖。當初約定被告必須要提供符合原告使用的營業項目場所。原告只要有超級市場、零售業或店舖其中之一的使用執照即可等語（訴字卷二第71頁），亦徵本件縱認原告確有就系爭2 樓建物變更使用執照用途之需求，亦僅需變更為「店舖」用途即可，並不以「百貨商場」為必要。基此，前開墾管處10
5 年5 月24日函基於「百貨商場」之申請項目而駁回變更使用執照申請一節，顯難據以認定原告無法取得符合營業需求之系爭2 樓建物使用執照變更。而針對林承祺前開所述105 年6 月間之申請，墾管處105 年7 月14日發函駁回申請變更使用執照第一階段書面審查之理由為：所報變更使用執照概要表登載內容與申請書備註不符；增設電梯部分屬雜項工作物，請依雜項執照程序申辦；所報A3規格設計圖建築物用途字體請放大標示；請檢附及上傳建築師、專業技師簽證表（結構計算書）；結構計算書為整棟計算檢附等語（訴字卷一第315 頁），亦即係具體指明應修正之事項，故應仍得於補正上開事項後，重行申請，此亦與林承祺前述本次申請係因墾管處認為電梯及招牌的部分需另申請雜項執照，沒有提到核准與否等情，尚稱相符。墾管處於106 年10月19日函亦就此部分說明：本案先前係因設計建築師以使用類組B2「店舖、百貨商場」用途申請，其中因「百貨商場」用途不符合容許使用規定，始予以駁回，並請檢附相關資料重新設計後再申辦等語在卷（訴字卷二第193 頁反面），復經證人即墾管處上開二函文之承辦人員邱垂中到庭結證：第一次駁回原因是因為「百貨商場」不符合，第二次駁回是因為資料有缺，就先請其補正等語明確（訴字卷二第252 頁反面至第253 頁），可見原告所指墾管處上開105 年5 月24日函確係因（非必屬原告營業需求之）「百貨商場」項目而駁回，同年7 月14日函則係因資料尚有缺少而發函補正，仍得於補正前開具體事項後，重行申請。由上，於本件係非屬第10條第2 項所明定，至多僅係屬需與該條項第3 款「室內裝修許可申請」併案送件、且為審查流程之前階段之「變更使用執照申請」事項「尚待補件」之情形下，益難認已構成第10條第2項第3 款「主管機關未核准室內裝修許可」之終止事由。
（四）至原告主張其要於系爭2 樓建物經營全聯福利中心，需將建物使用執照用途變更為B2類一節，並質疑系爭2 樓建物是否得合法變更用途為B2類等語，經本院據此函詢墾管處後（見訴字卷二第88頁），墾管處於106 年8 月30日函覆稱：請申請人委託合格建築師檢討相關法令並製作文件、圖說，依規定掛件申辦等語（訴字卷二第91頁），亦即並未表示系爭2 樓建物確有無法辦理變更用途為B2類之情。
又因墾管處於前開106 年6 月27日、同年月28日函中述及「本案原始使用執照登載之使用內容明載為餐廳及店舖」等語，原告則質疑依據系爭建物目前使用執照，系爭2 樓建物之使用用途為「廁所、機房、儲藏室、餐廳、廚房」，係屬「B3類」，不包含「店舖」等語。本院乃再函請墾管處釐清其前開106 年6 月27日、同年月28日函所述之意（見訴字卷二第104 至110 頁本院函），經墾管處106 年10月19日函覆：該所稱「原始使用執照」，非指目前之使用執照，而是指89年變更前之使用執照，其中系爭2 樓建物即包含「福利社」等用途。而依目前建築法規規範「建築物使用類組使用項目表」，系爭2 樓建物屬B3類組，其中雖不包含「店舖」，然可依建築物使用類組及變更使用辦法之建築物變更使用原則，B3類可經檢討後變更為B2類，即包含「店舖」之項目等語，並檢附系爭建物原始使用執照、建築物使用類組使用項目表、建築物變更使用原則及室內裝修申請標準作業流程等資料存卷可參（訴字卷二第193 至199 頁），依據所檢附之建築物變更使用原則規定，B3類確實可於檢討防火區劃、樓梯及平臺淨寬等各項目後，辦理變更為B2類。此亦經該函承辦人邱垂中到庭結證確認：B3類經過檢討可變更為B2類，系爭2 樓建物透過變更使用執照及室內裝修許可之程序後，就可以在該址營業等語（訴字卷二第253 頁），以及證人即原告原委託辦理本件室內裝修許可及使用執照變更併案申請之劉漢卿建築師事務所之業務經理黃丞偉、承辦人陳冠樺均結證：B3類經過檢討可以變更為B2類一情無訛（訴字卷二第246 、
249 頁）。由上可知，本件尚未確實發生系爭2 樓建物無法變更使用執照用途為B2類之情，更遑論已構成（後階段之）室內裝修許可確實未經核准之事由。此由原告於前開所指墾管處105 年5 月24日、7 月14日函所謂「駁回」系爭2 樓建物變更使用執照為百貨商場之申請後，尚且在同年8 月間仍指示李柏翰向被告請求是否再延長免租裝潢期至取得室內裝修許可一節，亦經證人李柏翰到庭結證屬實（訴字卷二第71頁反面），益可證原告當時應亦認知室內裝修許可申請乃至所併案之變更使用執照程序，尚非經駁回確定，而仍有後續補件再行辦理之可能。
（五）原告另主張本件係因可歸責於被告之原因而遲未能取得室內裝修許可一節，然有關本件室內裝修許可申請應屬原告依約應主動積極負責之事項，被告至多僅係協助合併送件之協力角色，業如前述，則本件若確有遲未能取得室內裝修許可之情，應先推定係可歸責於負擔此部分主要義務之原告，若原告主張非可歸責於己、甚至反可歸責於對造即被告，即應由原告就此主張負舉證責任。經查，依據原告自行提出之與劉漢卿建築師事務所針對本件使用執照變更及室內裝修許可併案申請事宜之105 年2 月至9 月間雙方往來電子郵件（見訴字卷二第180 至190 頁），以及被告提出之劉漢卿建築師事務所於105 年3 月17日寄發予原告承辦人之服務報價電子郵件（見訴字卷二第226 頁），亦均僅見劉漢卿建築師事務所承辦人陳冠樺請原告人員提供尚缺之相關圖面資料，並於105 年3 月17日即提出服務報價資料予原告承辦人，其後於105 年4 月18日陳冠樺再次寄發委任服務之報價，並催請原告人員盡速提供原告之委任服務契約範本，嗣因未收到契約範本，陳冠樺即於同年月20日提供劉漢卿建築師事務所草擬之契約，請原告人員確認是否得宜，並詢問是否同意前揭報價，並稱若原告人員均確認無誤後，將郵寄契約書及請款單等語，然嗣後之往來郵件，即無原告人員後續確認是否同意契約內容及報價之答覆。復經證人陳冠樺到庭結證：本案是原告委託我們劉漢卿建築師事務所申請室內裝修許可及變更使用執照，並非委託被告公司。是由原告提供給我們室內裝修圖面，由我們檢討是否符合室內裝修法規，等到圖面完成後送件。委託一定要簽書面委託，但原告沒有簽，我們有提出報價及契約，但原告都沒有回覆。（為何你們就已經著手檢討他們的室內裝修圖面？）因為當時會議時，我們認為原告是大型公司，可能簽約時會有比較多流程，我們認為這個案子一定會簽下來，所以就先作前面的服務等語。並迭稱：因為尚未簽約，所以沒有實際送件。我也有向原告催促有關簽約問題，原告當時一直說還在簽辦。原告當時沒有提到是因為對於使用執照是否可以順利變更為可以營業的項目一節有所顧慮，原告當時的意思是應該會委託我們處理，只是正式簽約還要經過簽辦手續等語在卷（訴字卷二第247 頁反面至第251 頁）。至於前開原告提出之雙方往來電子郵件顯示於105 年8 月間，陳冠樺曾表示將以暫不變更使用用途之方向申請室內裝修許可，而與原告人員討論圖面，並於105 年8 月12日向原告表示預計於週三掛件一節，證人陳冠樺就此亦說明：當初是原告催促我們先行掛件，我當時認為之後應該會簽約，所以告知預計週三掛件，但我們經理黃丞偉知道我們答應要去掛件時，說我們還沒有簽約，所以先暫緩此事，後續我就先放下，原告也沒有要求更詳細的指示等語（訴字卷二第251 頁），並經證人黃丞偉到庭結證：當時原告是打算委託我們劉漢卿建築師事務所申請室內裝修許可及變更使用執照事宜，
105 年2 月時，我們就已經跟原告進行相關圖面、法規上相關檢討及溝通，當時已跟原告談費用及簽約的問題，原告公司承辦人說因時間緊迫，需要我們將報價單及契約書給原告公司看，再確定契約。但原告沒有跟我們簽約，因為圖面一直在修正，又說是原告公司內部的法律程序，所以就一直沒有簽約。我們在105 年3 月間就有向原告報價，原告曾經說費用過高，有打折過一次，後來有就價格達成合意，但原告沒有提供契約範本，契約也沒有簽，也沒有給付任何費用。105 年8 月我們事務所與原告進行6 、
7 次的圖面檢討，已可掛件，但原告沒有就契約確定與否給個下文，所以我就交代陳冠樺以合約到後再掛件等語（訴字卷二第245 至247 頁）。二人所述有關本件係由原告委託劉漢卿建築師事務所承辦室內裝修許可及使用執照變更申請事宜，及後續係因原告公司內部簽辦流程致迄未與劉漢卿建築師事務所正式簽約，以至於劉漢卿建築師事務所為確保自身權益而未正式辦理掛件補行申請等前後事實經過，互核相符，亦與前開電子郵件往來之客觀資料合致，則原告就其依約應主動積極負責之室內裝修許可申請事項，因遲未與委託承辦之劉漢卿建築師事務所完成正式簽約程序，而致遲未能進行後續補件申請，自屬可歸責於原告之事由。又劉漢卿建築師事務所承辦人陳冠樺於105 年
4 月20日寄發上開契約草稿請原告方面確認後，原告方面既遲未回覆確認是否同意上開草擬之契約內容，則劉漢卿建築師事務所自無從將正式契約書郵寄予原告，是原告主張其並未收訖劉漢卿建築師事務所郵寄之契約書云云，實亦無由解於其就本件依約應「主動」「積極」負責之室內裝修許可申請事項，遲未與委託之劉漢卿建築師事務所完成正式簽約程序之可歸責責任。基此，原告就此可歸責於己之室內裝修許可拖延（然尚未經駁回〈或未核准〉確定）之情事，主張構成系爭租賃契約第10條第2 項第3 款終止租約事由，而主張免付租金之義務，洵非有理。
（六）本件因原告於105 年8 月間仍遲未與劉漢卿建築師事務所正式簽約，致後續補件申請事宜停擺，被告法定代理人林承祺乃以其本身建築師事務所名義申請室內裝修許可，經社團法人屏東縣建築師公會105 年10月27日函審核許可，並報請墾管處發給許可文件（訴字卷一第43頁）、墾管處並於105 年11月8 日函核准施工（訴字卷一第314 頁）；墾管處固於106 年10月19日函覆表示該次核准施工，係因設計人以用途未變更之理由逕向建築師公會掛件辦理室內裝修審查通過後取得裝修施工許可，「係屬建築師簽證設計之疏失」等語（訴字卷二第193 頁反面），然此業經墾管處該函承辦人邱垂中到庭結證說明：當時林承祺建築師事務所有檢附原始使用執照及現況之使用執照等語（訴字卷二第251 頁反面），衡以墾管處前開106 年10月19日函文，於說明系爭2 樓建物之合法使用用途時，亦有同時參考原始使用執照之狀況進行闡釋，則林承祺當時同時檢附先後之使用執照以供相關單位評估時檢討參考，實難認有何疏失之處。更況，有關本件室內裝修許可申請係屬原告依約應主動積極負責之事項，被告至多僅係協助合併送件之協力角色，則被告之法定代理人林承祺因原告遲未續行辦理，而出於善意自行（於所負契約義務外）提出上開申請，縱仍未能成功取得許可，實亦難以苛責，更遑論據此解免前開可歸責於原告之事由，是亦難憑此為有利原告之認定。
（七）依上，本件兩造於締約時應已基於墾管處104 年12月11日函，確認並無系爭租賃契約第10條第2 項第1 、2 款之事由。其後系爭2 樓建物之室內裝修許可申請程序乃至所併案之變更使用執照程序，亦尚非經駁回（未核准）確定，仍有後續補件再行辦理之可能，是已難認確已發生系爭租賃契約第10條第2 項第3 款之終止事由；且本件亦係因可歸責於被告之原因而遲未能取得室內裝修許可，故原告自亦無由以該條項第3 款約定主張終止租約。
六、綜上所述，本件並未發生系爭租賃契約第10條第2 項終止租約之事由，原告仍應負給付租約之義務，故被告依據經公證之系爭租賃契約強制執行約款，聲請對原告強制執行未給付之租金及契約約定之違約金，自為有據。從而，原告訴請確認被告就系爭執行事件對原告之債權不存在，並請求撤銷系爭執行事件，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 1 月 12 日
民事第二庭 法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 12 日
書記官 蘇冠璇