臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第5044號原 告 許怜美訴訟代理人 鄭育宗被 告 林輝雄訴訟代理人 盧國勳律師複 代理人 石振勛律師上列當事人間請求給付仲介費用事件，本院於民國107年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰肆拾柒萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告聲請支付命令之聲明事項原為：債務人（即被告）應給付債權人（即原告）新臺幣（下同）247萬元，及自民國99年8月25日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息（見支付命令卷第2頁）。嗣因支付命令經被告異議而視為起訴，原告於107年3月22日當庭變更前開聲明為：被告應給付原告247 萬元（見本院卷第63頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭說明，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於99年7、8月間委託原告仲介出賣其所有臺北市○○區○○○ ○段○○○○號、同段377地號土地（應有部分各3分之1，面積共175.75坪，下合稱系爭土地），每坪售價12萬4,800元，總價2,193萬3,600 元，如原告順利找到買主並取得定金支票交付被告，被告即應給付原告仲介報酬247萬元（即每坪仲介費1萬4,056元×175.75坪≒247萬元）。嗣原告已於99年8 月25日拿到買主陳興南所簽發之定金100萬元支票（下稱買主支票），並於同年8月26日與被告碰面時將買主支票交予被告，被告即當場交付載有「洲美土地洲美2 小段322及377地號（持分三分之一）之仲介費」字樣之票據號碼：CH0000000號、發票日：99年8月25日、發票人：林輝雄、票面金額247萬元本票1紙（下稱系爭本票）予原告。未料其後被告即藉詞自行連絡陳興南，並稱因佃農不賣地故無法成交而拒絕給付原告仲介報酬，卻另於99年9 月30日在佃農之三七五租約未經解除之情況下，跳過原告等仲介自行將系爭土地出售予陳興南，為此爰依兩造間所成立仲介契約之法律關係，請求被告給付前開仲介報酬等語，並聲明：被告應給付原告247 萬元。
二、被告則以：被告長年旅居日本，與原告本不相識，因原告前以訴外人許利美即其妹之名義購得臺北市○○區○○段0 ○段000地號、同小段377地號土地之應有部分後，曾向被告詢問是否願意共同出售，經被告允諾後，原告乃委託訴外人唐慶鐘【時任大彎土地仲介開發有限公司（下稱大彎公司）專員】仲介買主。嗣因原告聲稱已處理好共同出售事宜，被告乃自日本返臺，其間原告仍係以共同出售之方式與被告討論土地售價，其後於99年8月25日在位於臺北市○○○路○段某處之麥當勞簽約時，唐慶鐘當場交付買主支票予被告，因原告向被告誆稱：「要給仲介公司之文件需簽名」云云，被告乃照原告所念之內容在系爭本票上書寫「洲美土地洲美2 小段322及377地號（持分三分之一）之仲介費」之字樣，並就原告所稱仲介公司之其他文件全數簽名後，原告始告知自己土地不賣，且除大彎公司外，原告還安排包括自己在內共 3人要向被告收取仲介費用，被告至此方驚覺遭原告欺瞞。被告後得知原告尚未依耕地三七五減租條例第15條第1 項之規定取得簡傳煥即佃農之同意，因此無法出售系爭土地，乃經由唐慶鐘引薦陳興南後，退還由唐慶鐘轉交之買主支票予陳興南。嗣經被告數次親訪簡傳煥，簡傳煥才以由買主承受原有三七五租約之方式同意被告出售系爭土地，被告方於99年10月6 日與陳興南簽立系爭土地之買賣契約。是被告實係欲與原告共同出售土地，兩造間本無仲介關係存在，況被告與陳興南間就系爭土地之前開第一次交易亦已作廢、不成立，原告更無立場要求被告給付仲介報酬，是原告本件請求自非有據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均應予駁回；㈡若為不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。原告主張其受被告委託仲介系爭土地之買賣，雙方約定事成後被告即應給付原告247 萬元仲介報酬乙情，業據原告提出由被告簽發並親自記載「洲美土地洲美2 小段322及377地號（持分三分之一）之仲介費」等語之系爭本票1 紙為證（見支付命令卷第5 頁）。再參以證人唐慶鐘復證稱：兩造是北投洲美段同一塊地的地主，該土地有3 個共有人，原告、被告各是其中一人，原告說被告的土地要賣，伊受原告委託去找買方，伊與原告間有服務費之約定，大彎公司一般是達成交易的話就是總交易的4%，伊跟原告約定是要把交易完成，就是把土地過戶到買方名下，才會取得服務費，買方找到了就是陳興南，價格等條件都有共識，陳興南交給伊支票，伊去確認被告有無要回臺灣，原告說被告明天回臺灣，伊必須把支票親自交給被告，交易才達成，支付命令卷第6 頁買主支票以外之下方文字（即支票收據），應該是8 月24日書寫的，該等文字是由伊等公司先打好，因為只有原告有管道跟被告聯絡，希望交易能達成，只有此管道才能見到被告，不希望破局，伊當時知道被告應該在日本，能否回臺灣只有原告能聯絡，賴嘉敏是原告的女兒，從伊的角度來看，伊認為她是原告的代理人，賴嘉敏簽好時伊並沒有把支票交給賴嘉敏或原告，是伊見到被告時才親手交給被告，本院卷第73頁之授權書（下稱授權書）也是8 月25日前簽的，因為買主支票伊8 月24日已經拿到，其上「賴嘉敏女士保證林輝雄先生本人親自到場簽約」之字樣是伊所寫，因為土地買賣已經進行到最後階段，唯一窗口就是原告與賴嘉敏，買方想要買這塊土地，只有原告與賴嘉敏可以找到被告，所以必須要她們保證被告要出來簽約，伊應該是在8 月25日下午去拜訪原告，支付命令卷第7頁之定金收據（下稱定金收據）是伊8月25日先去原告辦公室寫的，因為當時伊不認識被告，不知道他在日本還是臺灣，原告幫伊約在第2天與被告見面，第2天傍晚左右在原告辦公室附近的麥當勞與被告見面，當場有伊、原告、被告，買主支票是伊親手交給被告，定金收據也有交給被告，被告當場在定金支票右側、定金收據簽名欄靠右邊用紅筆打圈的位置分別簽立「收到支票100 萬元林輝雄」、「林輝雄」等字樣等語綦詳（見本院卷第101 頁背面至第102頁、第104頁背面、第113 頁），並有買主支票暨支票收據、定金收據、授權書各1份附卷可參（見支付命令卷第5至7 頁、本院卷第73頁），亦可見證人唐慶鐘與被告原不相識，係因原告委託其尋覓買方並居中聯繫，始得代表陳興南向被告交付買主支票以進行系爭土地之買賣，足徵原告就系爭土地之交易過程確居於媒介被告與陳興南締約之地位無疑。被告雖辯稱：伊未曾授權原告或賴嘉敏簽立支票收據、定金收據及授權書，且當初原告係向伊表示欲共同出售，故伊自始即無委託原告仲介之情云云。然衡以被告為一具有相當智識程度之成年人，若其僅係欲與原告共同出售土地而無委由原告仲介系爭土地買賣並給予報酬之情，衡情已無簽發載有前述字樣之系爭本票交予原告之必要。被告就此雖再謂：系爭本票係伊為給付仲介費予證人唐慶鐘而簽發云云，但證人唐慶鐘既已證述：系爭本票與伊業務無關，伊沒有看過系爭本票，該本票也不是被告要給伊的仲介費等語明確（見本院卷第103 頁），被告辯稱其係欲以系爭本票給付仲介費予證人唐慶鐘云云，顯無可採。況證人唐慶鐘復證稱：伊與原告接觸時，只有談被告持分要出售，原告沒有要賣她自己的部分（見本院卷第102 頁），且觀之定金收據上已明載「所有權人林輝雄（無誤）」等語而別無其他有關原告將併同出售土地之記載（見支付命令卷第7 頁），兼衡以不動產交易金額甚大，交易雙方勢必就價金之數額及計算方式再三確認，前揭定金收據上所記載雙方議定之總價款21,933,600元既核與以被告所有系爭土地總面積（即175.75坪）乘以每坪124,800 元所得之數額相符，顯見被告當已明知出售之標的僅為其所有之系爭土地；又賴嘉敏即為原告為辦理系爭土地仲介事宜所指定之代理人，業經原告陳述明確（見本院卷第64頁背面），而綜觀定金收據賣方簽名欄左側所存「林輝雄」、「賴嘉敏代」等簽名字樣之整體意旨，應可認賴嘉敏有代林輝雄簽名之情，證人唐慶鐘就此復證稱：簽名欄靠左邊的「林輝雄」字樣，伊記得是前一天先寫好等語（見本院卷第
102 頁背面），亦可知被告係在已明顯可見定金收據簽名欄左側存有前開由賴嘉敏代其所為簽名之情況下，仍親自簽名於定金收據簽名欄右側。則若被告確係欲與原告共同出售土地且未有授權原告或其代理人賴嘉敏從事系爭土地買賣仲介之情，何以其不僅未就此節當場向證人唐慶鐘提出異議，反仍逕為買主支票之收受及定金收據之簽立，實亦與常理不符。故被告辯稱其係欲與原告共同出售而無委託原告仲介系爭土地買賣之意云云，當無可取。從而，兩造間確存有被告委由原告仲介系爭土地之買賣，並於事成後由被告給付原告報酬247 萬元之約定甚明。
㈡次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬，民法第568條第1項復有明定。再按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例要旨可資參照）。本件原告雖主張其得請求被告給付仲介報酬之時點為其取得買主支票交付被告時云云，然此既為被告所否認，原告復未舉證兩造就報酬給付之時間確有此約定，依民法第568條第1項之規定，原告自仍應以系爭土地之買賣契約因其報告或媒介而成立時，始得請求報酬。再觀之前開授權書上已明載：「地主林輝雄先生已簽收訂金支票壹佰萬元此授權書合約成立2010.08.26唐慶鐘」、「此筆交易作廢不成立訂金部分林輝雄自行負責2010.09.29」等語（見本院卷第73頁），而證人唐慶鐘就此復證稱：這兩段文字都是伊寫的，8月26日因為被告已經收受支票所以契約成立，9月29日不成立是因為佃農三七五的問題沒有解決，訂金自行負責是因為土地買賣不成立不完全是被告的問題，後來的問題是被告與陳興南的問題，他們怎麼解決，伊沒有介入等語（見本院卷第103至104頁），可見被告與陳興南就系爭土地之前開第一次交易雖因系爭土地上之佃農三七五租約問題未解決而未能繼續進行，然被告與陳興南於定金收據內既已就系爭土地買賣之標的、價金、負擔之稅捐及付款方式均已約明並簽名確認，顯然其等就買賣之必要之點已經達成意思表示之合致，堪認被告與陳興南該次就系爭土地之買賣契約實屬成立（至定金收據內雖另約定應於99年8 月31日前簽訂買賣契約，不過僅係為求慎重而另為正式書面契約之簽立爾，當於該買賣契約之成立無影響），僅係因佃農問題未解決而另由其等合意再為契約效力之解除。則被告與陳興南間就系爭土地之前開第一次交易既已因原告之仲介而成立買賣契約，縱該契約嗣後經被告與陳興南合意解除，依上說明，原告自仍得請求被告給付仲介報酬，被告辯稱縱認兩造間存有仲介契約，被告與陳興南間之該次買賣契約既已作廢不成立，原告自仍不得請求仲介報酬云云，仍無足取。從而，原告依兩造間所成立仲介契約之法律關係，請求被告給付247 萬元，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 17 日
民事第七庭 法 官 許勻睿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 17 日
書記官 詹玗璇