臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第515號原 告 戴詩萍被 告 張可欣上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號三樓之房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟元，及自民國一○六年一月一日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項:
一、按因契約涉訟者，如經當事人定有債務履行地，得由該履行地之法院管轄，民事訴訟法第12條定有明文。查本件係兩造間因租賃契約涉訟，其租賃事實發生地在新北市○○區○○路○○○號3樓，可認為兩造之履行地為上開租賃物所在地，則本院就本件遷讓房屋等訴訟有管轄權。
二、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項:
一、原告起訴主張：兩造於民國105年8月29日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告承租原告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○號3樓（下稱系爭房屋）內之雅房一間，約定租賃期間自105年9月1日起至106年9月1日止，被告應按月給付租金新臺幣（下同）5000元，並應提供擔保金（即押金）1萬元，惟被告只給付5000元押金。詎被告自105年10月起即未繳付租金，且自被告搬進系爭房屋後，故意將屋內水電整日打開不關，為求公平原告只能於每個房間安裝電表，然被告卻稱只有晚上才能安裝電表，造成原告困擾。此外，被告每日對其他房客大聲咆哮、辱罵、態度惡劣，原告遂以存證信函催告被告限期繳付租金，被告未返還積欠之租金，原告通知終止租約。然被告自終止系爭租約後仍占有系爭房屋，其受有相當於租金之不當得利，爰依租賃契約之法律關係及民法第179條規定之法律關係，提起本件訴訟等語。
並聲明：⑴被告應將原告所有系爭房屋遷讓返還原告；⑵被告應給付積欠原告之租金1萬5000元；⑶被告自106年1月起按月應給付原告5000元損害賠償至搬遷日為止。
二、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，惟依其於先前所提出之書狀陳述則以：原告前曾向其表示系爭房屋承租客皆為女性，非常單純，原告於簽訂系爭租約時亦要求被告不准帶任何人進入系爭房屋。然待被告搬入系爭房屋後才知，其他房客有帶陌生男子進入系爭房屋後數日才離開之情形，經向原告反應，原告竟未處理，被告因此才拒付房租、電費、瓦斯費等，且被告長時間不在房內，電費卻近萬元，亦不合理等語。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造間就系爭房屋訂立系爭租約，約定每月租金50
00元，應於每個月1日前繳付，惟被告自105年10月1日起即未繳租，經催告後仍未給付，原告乃以存證信函催告被告於3日內清償其積欠之租金及瓦斯及電費，屆期如未清償則為終止契約之意思表示，被告屆期仍未繳付等情，業據提出與其主張相符之租賃契約書、存證信函為證（見補字卷第4-15頁），被告就上揭事實均無爭執，自堪信為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。且承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項、第450條分別定有明文。經查，被告違約未付租金已逾2期，是原告所為終止租賃契約符合前揭法條規定。又兩造間租賃契約既已終止，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，及給付租約終止前所積欠之租金，自屬有據。至於被告所辯上開各節縱均屬實，亦非得據以解免其給付租金之義務，是其上開所辯，並無可取。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。兩造間之系爭租約業經原告合法終止，已如前述，則被告自收受前開終止系爭契約之意思表示翌日起，已無占有使用系爭房屋之正當權源，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，而被告前依系爭租約承租系爭房屋之每月租金為5000元，故揆諸上開說明，原告依民法第179條規定，請求被告自106年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5000元相當於租金之不當得利損害賠償金，洵屬有據。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係及民法第179條等規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並應給付欠租15000元，及自106年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5000元，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 4 月 5 日
民事第五庭 法 官 李桂英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 5 日
書記官 郭書妤