臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第517號原 告 邵林彩雲訴訟代理人 李志聖律師被 告 蘇偉儀訴訟代理人 曾孝賢律師複代理人 邱俊銘律師
陳信憲律師被 告 游瑞上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一，或係擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。查本件原告訴之聲明原為：「先位聲明：㈠被告蘇偉儀應自坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○○號）（下稱系爭建物）如附圖一所示黃色部分（實際所示位置及面積俟測量後再行補正）遷出，並將該部分返還原告。㈡被告蘇偉儀應給付原告新臺幣（下同）904,295元，及自民國106年2月1日起至遷讓返還上開部分之日止，按月給付原告25,837元。備位聲明被告游瑞應給付原告907,073元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日起，按年息5％計算之利息。」。嗣經本院囑託臺北市古亭地政事務所至現場測量後，原告即依臺北市古亭地政事務所107年3月27日北市古地測字第10730441200號函附土地複丈成果圖（下稱附圖二），於107年6月8日具狀將先位聲明第一項更正為：「被告蘇偉儀應自坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○○號）如附圖二所示A、B部分遷出，並將該部分返還原告。」，並變更先位聲明第二項為：「被告蘇偉儀應給付原告1,062,950元，及自106年2月1日起至遷讓返還第一項聲明之建物部分之日止，按月給付原告30,370元。」（見本院卷第125頁），經核原告就先位聲明第一項部分，僅係依據地政事務所土地複丈測量結果而為補充、更正聲明，應屬補充、更正事實上或法律上之陳述；就先位聲明第二項部分，原告所為其請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸首揭規定，均應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：㈠原告由第三人陳乃毅代理委託永慶房屋仲介股份有限公司與
被告游瑞簽訂不動產買賣契約書，以總價42,000,000元買受系爭建物及所坐落之同段468地號土地（下稱系爭土地）應有部分1/15，並辦畢所有權移轉登記。詎原告於105年11月間丈量後發現系爭建物如附圖二所示A、B部分遭被告蘇偉儀以通往二樓之樓梯（下稱系爭樓梯）違法占用，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告蘇偉儀返還占用部分。又被告蘇偉儀無權占用系爭建物而受有相當於租金之不當得利，原告得依民法第179條規定請求被告返還之。而系爭樓梯占用系爭建物如附圖二所示A、B部分，面積各為1.48、
2.02平方公尺，共3.5平方公尺，按系爭建物租金每平方公尺8,677元計算，被告蘇偉儀每月應給付原告30,370元（計算式：8,677×3.5＝30,370），及自103年1月27日移轉登記之日起至106年1月提起本件訴訟止之35個月期間之不當得利1,062,950元（計算式：30,370×35＝1,062,950）。如認被告蘇偉儀得通行系爭房屋，則被告蘇偉儀亦應按上開金額給付原告償金。又被告游瑞為系爭房屋及坐落土地之出賣人，原告因買賣標的有坪數短少而無法使用之瑕疵，如認原告先位請求無理由，爰備位依民法第359條規定，請求減少價金907,073元。
㈡另被告蘇偉儀及其家人將一樓分割為四部分後，保留二樓及
二樓至一樓樓梯出口部分之建物，目的係為將來如將系爭建物出售後，得將樓梯改由被告蘇偉儀所有之臺北市○○○路○段○○○巷○○○號通行，此係因被告蘇偉儀之任意行為致形成袋地，其不得主張通行系爭建物。又被告蘇偉儀可申請辦理變更設計，改由臺北市○○○路○段○○○巷○○○號進出，並非袋地，亦無使用系爭建物之必要。況原告以42,000,000元買受系爭建物4.18坪，被告蘇偉儀占用面積約佔21.53％，原告損失甚鉅，故原告請求返還，並無權利濫用。再者，原告買受系爭建物時，系爭土地應有部分之使用權源應一併移轉，且被告蘇偉儀家族將系爭建物出售予被告游瑞時，未向游瑞收取任何土地租賃或使用之費用，顯有就系爭土地應有比例不足部分無償提供使用之意，自不得謂原告無權占用。
㈢並聲明：⒈先位聲明：⑴被告蘇偉儀應自系爭建物如附圖二
所示A、B部分遷出，並將該部分返還原告。⑵被告蘇偉儀應給付原告1,062,950元，及自106年2月1日起至遷讓返還第一項聲明之建物部分之日止，按月給付原告30,370元。⑶願供擔保請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴被告游瑞應給付原告907,073元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日起，按年息5％計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告蘇偉儀則以：㈠系爭建物所在之一、二層房屋為被告蘇偉儀家族所有，原屬
同一建號，嗣為便利日後處分，於70年間將原本單一建號分割為1032至1035建號，第一層房屋之門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○○號、1-3號分割所得之所有權範圍本即排除系爭樓梯倒三角形之結構物，即一樓房屋係以地面上之土地面積為分割，所有權範圍由土地向上延伸應僅及於系爭樓梯通道倒三角形結構物之牆面，原告之所有權應僅有系爭樓梯牆面下方之使用空間，不包含系爭樓梯通道結構物之使用空間。而系爭樓梯建造之始已存在，非被告蘇偉儀事後改建，原告買受系爭建物時，已至現場檢視並知悉系爭樓梯之使用狀況，被告蘇偉儀家族於出售時亦已與第一層房屋之買受人約明系爭樓梯應歸於第二層房屋所有權人使用，歷經數十年均無異議，原告主張系爭樓梯占用系爭建物，並非事實。且原告係以土地建物之總價約定買賣價格，無拆算土地、建物之每坪單價，則原告並無因系爭樓梯而受有面積短少之損害。㈡倘認因疏失誤將系爭樓梯劃分為系爭建物之範圍內，則原告
所有之樓梯占用自身所有之建物空間，何來無權占有可言。系爭樓梯之原始設計係作為第二層房屋之進出及逃生避難通道，依民法第800條規定，被告蘇偉儀有使用他人正中或非正中門宅之權利；且被告蘇偉儀所有之第二層建物為第一層建物所圍繞，無法對外為適宜之聯絡，至不能為通常使用，其情形與袋地類似，被告蘇偉儀自得類推適用民法第787條規定主張通行系爭建物。而償金之性質與損害賠償相似，原告主張被告蘇偉儀應給付相當於租金之損害，即有未合。另系爭樓梯為第二層房屋唯一之出入口，如不許被告通行，將對被告及家庭成員之生命、身體、財產造成莫大危害，與系爭樓梯僅占用系爭建物上方一小部分空間相權衡，原告訴請被告蘇偉儀拆除系爭樓梯，顯屬權利濫用。
㈢縱認被告應給付使用系爭樓梯之償金，然第一、二層建物總
面積為97.26平方公尺，原告所有系爭建物之面積為13.83平方公尺，按比例原告就系爭土地之持分應為14.21％，原告之持分僅有1/15（約6.67％），則原告逾越其應有部分而為使用收益範圍係7.54％，依系爭土地面積79平方公尺計算，原告逾越其應有部分所占用土地之面積為5.9566平方公尺；被告蘇偉儀就系爭土地之應有部分21/30，原告占用被告蘇偉儀土地之面積為4.16962平方公尺（計算式：5.9566×21/30＝4.16962）。而依原告主張系爭建物之出租價金為每平方公尺8,677元計算，原告每月應給付被告蘇偉儀相當於租金之不當得利為36,180元，故被告蘇偉儀得依民法第179條規定，請求原告給付自103年1月27日移轉登記之日起至106年1月本件起訴時止，共35個月之不當得利1,266,300元（計算式：36,180×35＝1,266,300），及自106年2月1日起按月給付36,180元，被告蘇偉儀爰以此為抵銷等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被告游瑞雖未提出書狀，然於言詞辯論期日到場聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、得心證之理由：㈠系爭樓梯有無占用系爭建物：
⒈按專有部分，係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性
，且為區分所有之標的者，公寓大廈管理條例第3條第3款定有明文。次按公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。公寓大廈管理條例第56條第3項亦定有明文。準此，原告就系爭建物之所有權範圍，應含及四周牆壁以內、樓地板之上下方之空間。
⒉又按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處
分其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第765條、第767條第1項分別定有明文。經查，原告委由陳乃毅，以總價42,000,000元向被告游瑞購買面積13.83平方公尺之系爭建物，及其所坐落之系爭土地應有部分1/15，並於103年1月27日完成所有權移轉登記等情，有不動產買賣契約書、建物所有權狀、土地所有權狀等件在卷可參（見本院卷第8頁至第32頁）。而依照臺北市古亭地政事務所於107年4月27日所為測量之土地複丈成果圖所示，系爭樓梯及下方一樓空間之面積分別為1.48平方公尺、2.02平方公尺，則系爭建物之內部空間遭系爭樓梯所占用，構成對原告對系爭建物之所有權範圍之侵害，堪以認定。
㈡被告蘇偉儀得否主張通行系爭建物：
⒈按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因
土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。區分所有建築物，其專有部分之所有人，有使用他專有部分所有人正中宅門之必要者，得使用之，但另有特約或另有習慣者，從其特約或習慣，民法第787條第1項、第800條第1項分別定有明文。又民法第787條規定，旨在調和相鄰土地用益權之衝突，以充分發揮袋地之經濟效用，促進物盡其用之社會整體利益。而一棟建築物，在物理上本屬一體，各部原不具獨立性，因法律上承認區分所有權，得由各區分所有人就其區分建物之一部享有單獨所有權，各區分所有人對其專有部分得全面、直接而排他性之支配，故就整體建物而細分各區分所有時，區分所有建物專有部分，因其他專有部分之間隔，無法對外為適宜之聯絡，不能為通常之使用，顯與袋地同，自有調整區分所有建物專有部分相鄰關係之必要，始能充分發揮其經濟效用，此與鄰地通行權之規範目的相同；但區分所有建物專有部分相鄰關係之調整，並不限於他人正中宅門之使用一項。從而，區分所有建物之專有部分，如為其他專有部分所圍繞，無法對外為適宜之聯絡，致不能為通常之使用，既與袋地之情形類似，法律就此情形，本應同予規範，因立法者之疏忽，而發生顯在之法律漏洞，自得類推適用民法第787條之規定，最高法院96年度台上字第584號判決意旨參照。
⒉查系爭建物之所在為一棟二層加強磚造建築物，原為同一建
號，嗣分割為臺北市○○區○○段○○段00000000000000000000號，位於第一層之系爭建物為原告所有，被告蘇偉儀使用系爭樓梯通往其位於第二層之房屋等情，為兩造所不爭執。次查系爭建物面向大門之左手邊如附圖二編號A、B所示之處設有系爭樓梯，而該棟建築物除以系爭樓梯往上通往二樓建物外，別無其他出入口，亦即除非經由系爭樓梯，否則被告無法直接通往二樓建物，二樓建物亦無從對外聯絡，則第二層房屋以系爭樓梯為唯一對外通行之通道，除通行系爭樓梯外，無其他對外適宜之聯絡，無法為通常之使用，顯與袋地情形類似。又原告所有系爭建物面積為13.83平方公尺，系爭樓梯占用系爭建物之內部空間為3.5平方公尺，衡以該部分面積所佔比例，及如拆除系爭樓梯，系爭建物之結構性必遭破壞，尚須耗費時間、金錢及人力修補等節，堪認以現有之系爭樓梯為通行，係屬使系爭建物損害最少之方法。是被告蘇偉儀主張類推適用民法第787條第1項規定，如附圖二編號A、B所示之系爭樓梯得通行使用系爭建物之內部空間，應屬有據。原告雖主張被告蘇偉儀可將系爭樓梯改由臺北市○○○路○段○○○巷○○○號出入云云，然該棟建築物建造時僅設置系爭樓梯對外通行，並未規劃其他通行路徑。況被告蘇偉儀就臺北市○○○路○段○○○巷○○○號房屋之權利範圍僅有1/2，且該棟建築物屋齡老舊，樓梯改向、新設均須於樓地板新增開口，涉及共用部分，亦有建築技術規則等相關規定之限制，非被告蘇偉儀可任意為之，原告執以主張系爭樓梯無通行系爭建物之必要云云，尚難憑採。
㈢原告得請求被告支付償金為何：
⒈按有通行權人對於通行地因此所受之損害，並應支付償金，
民法第787條第2項後段定有明文。而償金係指補償土地所有權人不能使用土地之損害，應斟酌因通行所受利益及鄰地因之所受損害之程度，並雙方經濟狀況作為衡量之標準。又該償金之計算標準與支付方法，民法雖未設有規定，惟核定該給付，仍應先確定通行地之位置與範圍，並斟酌通行地所有人所受損害之程度，即按被通行土地地目、現在使用情形，以及其形狀、附近環境、通行以外有無其他利用價值、通行權人是否獨占利用、通行期間係屬永久或暫時等具體情況而定，至通行權人因通行所得之利益，則非考量之標準（最高法院76年度台上字第2646號判決、85年度台上字第67號、94年度台上字第2276號判決意旨參照）。復按關於支付償金之方法，民法雖無規定，但行使通行權既屬繼續性質，則通行地所有人所受之損害，亦屬繼續發生，並因通行期間之久暫，其損害亦有所不同，自難預先確定其損害總額，從而支付償金之方法，應以定期支付為適當（最高法院88年度台上字第3040號判決意旨參照）。
⒉本件被告蘇偉儀使用之系爭樓梯通行系爭建物如附圖二編號
A、B所示之部分共3.5平方公尺，業經本院審認如上，則被告蘇偉儀自應補償原告不能使用上開部分之損失。本院審酌系爭建物面積為13.83平方公尺，系爭樓梯占用系爭建物之內部空間為3.5平方公尺，以致系爭建物之使用空間受到限制，受有一定程度之不便。再參酌系爭建物位於公館商圈、交通便利、商業活動繁榮，被告蘇偉儀使用系爭樓梯之目的僅在於通行等節，認為被告蘇偉儀應支付之償金，以原告與被告游瑞就系爭建物簽訂租賃契約所約定之租金每月50,000元計算為適當。是系爭樓梯占用系爭建物內部空間之面積總計為3.5平方公尺，按占用面積之比例計算，被告蘇偉儀每月應給付之償金為12,654元（計算式：50,000×3.5/13.83＝12,654，元以下四捨五入）；自103年1月27日辦理所有權移轉登記之日起至106年1月25日提起本件訴訟之日止，共35個月，被告蘇偉儀應支付之償金總額為455,544元（計算式：12,654×36＝455,544），並應自106年2月1日起按月給付原告12,654元。另原告主張系爭建物每月租金120,000元云云，固據其提出房店屋租賃契約書為證（見本院卷第37頁至第42頁），查原告將系爭建物分租予被告游瑞及訴外人吳文裕，租金各為每月50,000元、70,000元，然吳文裕部分之租賃期限為103年1月28日起至103年3月18日止，租約已於103年3月18日到期，房店屋租賃契約書更載明承租人吳文裕已取回押租金等語，顯見吳文裕於租約到期後未再續租，原告就此部分另有其他租金收入乙節復未提出其他相關事證為佐，則原告主張系爭建物每月租金達120,000元云云，礙難憑採。
㈣被告蘇偉儀得否主張抵銷：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。經查，原告雖買受系爭建物及其所坐落同段468地號土地應有部分1/15，然系爭建物所在建築物第一、二層房屋面積均為48.63平方公尺，共97.26平方公尺，系爭土地總面積為79平方公尺，按建物面積比例計算，原告就系爭土地之應有部分應為14.21％（計算式：13.83÷97.26＝0.1421），原告就系爭土地之應有部分僅有1/15，即6.67％，則原告超出其應有部分使用系爭土地之比例為7.54％。而被告蘇偉儀就系爭土地之應有部分為21/30，此有土地所有權狀在卷可稽（見本院卷第121頁），是原告逾其應有部分而無權占用被告蘇偉儀部分之土地面積為4.16962平方公尺（計算式：79×7.54％×21/30＝4.16962），依社會通常之觀念，原告可獲得免於支付租金之利益，並致被告蘇偉儀受有損害，被告蘇偉儀自得依民法第179條之規定請求原告返還因占用系爭土地所得相當於租金之不當得利。
⒉又無權占有土地，所獲得之利益係「土地之使用」，而使用
他人土地，依社會通念須支付租金，是無權占有人所獲得之利益，應係相當於土地租金之利益，而土地租金之利益，則係土地所處地點、相關位置而應有一定客觀標準。而原告出租系爭建物之租金每月50,000元，即每平方公尺3,615元，堪認屬於租賃市場客觀之實際交易價格，以此為計算不當得利之標準，應屬妥適。而就被告蘇偉儀部分，原告無權占用系爭土地之面積4.16962平方公尺，則該部分相當於租金之不當得利為每月15,073元（計算式：3,615×4.16962＝15,073），原告自其取得系爭建物之所有權時（即103年1 月27日）起至106年1月25日提起本件訴訟之日止，無權占用該部分土地期間共計36個月，應給付之不當得利金額為542,628元，並應自106年2月1日起，按月應給付被告蘇偉儀之不當得利金額為15,073元。
⒊復按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文定有明文。本件原告因系爭樓梯通行系爭建物而得請求被告蘇偉儀給付自103年1月27日起至106年1月25日止之償金455,544元，及自106年2月1日起按月給付12,654元，與被告蘇偉儀因原告無權占用系爭土地而得請求原告給付自103年1月27日起至106年1月25日止之不當得利金額為542,628元，及自106年2月1日起按月給付15,073元之債權抵銷後，原告已無餘額得以請求，是原告向被告蘇偉儀請求返還1,062,950元，及自106年2月1日起至遷讓返還系爭建物如附圖二編號A、B所示部分之日止，按月給付原告30,370元，洵屬無據。
㈤原告備位依民法第359條規定請求減少價金，有無理由？
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責任，買受人得解除其契約或請求減少其價金，雖為民法第354條第1項前段及第359條前段所明定。惟查，於被告游瑞締結不動產買賣契約書購買系爭建物之買受人為陳乃毅，而按債務債權之主體，應以締結契約之當事人為準，故凡以自己名義與人結約為債務之負擔者，即對於債權人當然負契約上當事人應有之責任，至其實際享用債權金額之為何人，原非所問（最高法院18年上字第1609號判例意旨參照）。是原告既非契約當事人，縱其實際上受買賣標的物所有權之移轉，亦不因之承當契約而成為債權債務主體，自無從以前揭不動產買賣契約買受人之地位，請求出賣人即被告游瑞負瑕疵擔保之契約責任，原告請求減少價金，要屬無據。
四、綜上所述，被告蘇偉儀使用之系爭樓梯就系爭建物如附圖二編號A、B所示部分，面積共3.5平方公尺部分有通行權存在，原告先位依民法第767條第1項規定請求被告蘇偉儀應自該部分遷出，返還該部分予原告，並依民法第179條規定請求被告蘇偉儀給付相當於租金之不當得利；備位依民法第354、第359條規定，對被告游瑞請求減少價金907,073元，均無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 9 月 4 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 4 日
書記官 林怡秀