臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第1478號原 告 周盧雙美訴訟代理人 邱南嫣律師複代理人 陳國雄律師被 告 瑋珈開發建設股份有限公司法定代理人 郭國俊訴訟代理人 林明正律師
劉嘉瑜律師複代理人 林育生律師訴訟代理人 廖修譽律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠原告原為訴外人明暘開發資產管理股份有限公司（下稱明暘
公司）之法定代理人，明暘公司與改制前之臺北縣○○市○○段○○○○號等二十六筆地號土地地主已簽訂合作興建大樓契約書（下稱系爭合建大樓契約），合作興建位於新北市○○區○○段之住宅大樓（下稱系爭合建案）。然因面臨後續興建資金籌措等問題，原告遂於民國98年5月5日代表明暘公司將包含原告個人之新北市○○區○○段○○○○號土地在內等二十一筆土地及其上建物，與被告簽訂房地合作興建契約書（下稱系爭房地合建契約），由被告負責提供合建所需之一切建築資金。依系爭房地合建契約約定，被告受當時明暘公司之委託先行代為出資購買同地段之其他基地持分土地及其地上建物，購得之房地係由被告指定之人暫作為產權登記名義人，被告出資代購之房地買賣價款、利息支出等費用，則俟興建完成並取得新建物之權狀通知交屋前辦理結算，再由明暘公司返還或以所分配之房地向銀行融資支付予被告。並約定合建案之總銷面積權利由被告與明暘公司各分取50％，房屋部分以水平方式分配，由明暘公司與合建地主自一樓往上分配，被告自頂樓往下分配，停車位則採立體分配方式，由雙方各自分取50％，明暘公司之50％權利包括明暘公司應依系爭合建契約分配予合建地主之部分、合建地主應給付之坪差找補款與加購金額，及被告代出資取得之土地權利在內。
㈡明暘公司依系爭房地合建契約第2條第5項約定轉讓85％股權
予被告，並轉換法定代理人為郭國俊後，為免影響明暘公司原應分取總銷面積權利50％之權利，兩造再於99年6月8日簽訂補充協議書（下稱系爭協議書），合意由原告承受股份轉讓前業屬明暘公司之權利義務，更廣增出資代購之土地面積。嗣合建基地各筆土地經合併為同區段640地號土地且獲發建築執照，已完工後領得使用執照，並辦竣建物所有權第一次登記，依建物所有權第一次登記資料，算得之全案總銷售房屋面積共7570.29坪，原告依約應分取之權利總值應為378
5.145坪，扣減合建地主依選屋分配而登記取得之房屋坪數總值2815.92坪後，剩餘之969.225坪即屬原告最終應配取之權利。由原告依兩造約定之水平分屋方式選擇後，可分取之房屋戶數共有29戶；全案總銷售停車位權利為186個，原告依約應分取共93個停車位，扣除合建地主依約選配之62個停車位後，剩餘之31個停車位即應歸原告取得，被告均違約全數移轉予第三人，致被告依約應分取予原告之各該權利已給付不能，原告受有總計5億427萬1,250元之損害：
⒈969.225坪部分：
原告選屋中有兩戶係一樓店鋪（其中新北市○○區○○路○○號1樓為23.38坪、45號1樓為37.22坪），面積總計60.71坪，以一樓店鋪之售價每坪新臺幣（下同）105萬元計算，共6,374萬5,500元。又二樓以上住家之面積908.515坪，每坪以售價45萬元計算，共4億883萬1,750元。兩者合計4億7,257萬7,250元。
⒉31個停車位部分：
依被告前於106年1月20日所提供予原告之子周永清參閱之帳目明細資料顯示，此部分剩餘車位之賣價總額為3,169萬4,000元。
㈢又依系爭合建大樓契約約定，合建地主依選屋分配所實際登
記取得之房屋坪數，如已逾越依系爭合建大樓契約約定之分取範圍，或屬另行加購者，則應給付之坪差款與加購價金，此部分含括在原告應分取之總銷面積權利50％範圍內，應歸屬原告取得，依被告前就此所提供之資料核算，此部分之坪差款總額為1億2,119萬510元，加購價金總額為955萬7,500元整，兩者合計1億3,074萬8,010元整，被告迄今仍未依約給付。故原告未受權利分配之損害，及應受給付之坪差款與加購價金總計為6億3,501萬9,260元，扣除原告依約應償還予被告之墊借款項與費用3億9,162萬3,710元後，被告尚應給付原告2億4,350萬，原告僅先就其中一部即2,000萬元為請求。為此，爰依民法第226條第1項及系爭房地合建契約第2條第3項提起本件訴訟等語，並聲明：⒉被告應給付原告2,000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠明暘公司早於系爭房地合建契約簽訂前，與五十二名地主就
臺北縣○○市○○段○○○○號等26筆土地簽訂系爭合建大樓契約，然於98年5月5日明暘公司與被告簽訂系爭房地合建契約之土地範圍卻僅有其中四十九名地主、二十一筆土地；依原告整合之21筆土地及提供之資料，新北市政府於98年12月16日核發99店建字第100號建築執照，被告即據此興建房屋。詎興建期間竟有楊偉琦等三名地主以86年間該五十二名地主即以該二十六筆土地向臺北縣政府申請建築執照，臺北縣政府因故始終未予准駁之處分，直到98年間明暘公司未得楊偉琦等三名地主同意，並排除楊偉琦等三人及其所有之五筆土地，僅以其中四十九名地主之二十一筆土地申請建築執照，新北市政府同意以86年之申請，適用當年容積率管制實施前之規定續為審查，並核發建築執照，損及楊偉琦等三名地主之權益為由，向行政法院訴請撤銷上開建築執照，案經臺北高等行政法院100年訴字482號判決撤銷99店建字第100號建築執照，再經最高行政法院101年度判字第373號判決予以維持，故原告提供之99店建字第100號建造執照處分經撤銷確定，除非明暘公司以新案重新掛件申請建築執照，否則明暘公司不得變更原申請內容。換言之，系爭房地合建契約約定以21筆土地建築，又要視為86年之原建築執照申請案，為法令所不能。而明暘公司依系爭房地合建契約既負有整合土地責任與義務，又擔保所提供土地依法令可申請建築執照，則99店建字第100號建築執照遭撤銷即屬明暘公司之義務不能履行，依系爭房地合建契約第3條第2項約定，契約自101年6月28日建築執照遭撤銷確定日起，自動解除，溯及自始無效。又系爭協議書係附麗於系爭房地合建契約，亦因系爭房地合建契約之解除而歸於無效，原告自不得再本於系爭房地合建契約及系爭協議書對被告有所請求。
㈡系爭房地合建契約解除後，被告亦無任何義務履約，原告當
時原應返還被告所給付之代墊款，另土地代購款如原告有能力承接，於原告返還土地代購款後被告亦願將土地移轉。惟當時因原告已無資力，且被告之法定代理人郭國俊已成為明暘公司法定代理人，故明暘公司之股權嗣即依公司法規定，合法轉讓予郭國俊，並由郭國俊接掌明暘公司法定代理人，則原告即使將負責人及股份移轉，就與原地主間之系爭合建大樓契約，仍負有履行及擔保責任。其後明暘公司再與26位地主重行簽約外，並解決原建照起造人名義變更之問題，方取得102店建字第820號建築執照興建，此建照內涵已與原告原提供之合作基礎不同。又系爭房地合建契約解除後，被告除代墊之代購款而有返還請求權，須與原告及明暘公司結算外，已無參與本件建案，且所有名義皆以明暘公司進行，而非被告，與原告間之對帳，亦係基於明暘公司之內部關係及原告本身對原地主合建契約之擔保履約責任而為。
㈢本件合建案係由明暘公司及郭國俊所完成，房屋起造人及出
賣人均為明暘公司，所有房屋銷售所得由明暘公司取得，原告縱依系爭協議書承受明暘公司之權利義務，亦應於明暘公司與被告結算並將所有收入交付被告後，始有權利對被告請求。況簽立系爭協議書時，明暘公司之85％股份已非原告所有，原告實際上未經股東授權，系爭協議書因形式要件而導致無效，則原告既無承接系爭房地合建契約之身分，亦不得提出本件訴訟。退萬步言，若認系爭房地合建契約有效，在合建分售、分屋之架構下，業務銷售係由被告負責，原告承接明暘公司權利原可分得之房屋早已委託被告銷售，故何來有被告違約處分之說法？此顯係與系爭房地合建契約約定不符等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原告主張依系爭房地合建契約及系爭協議書，被告應將分取予原告之總銷面積權利50％，違約全數移轉予第三人，顯已給付不能，原告受有權利損害等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者厥為：系爭房地合建契約是否因解除而歸於無效？原告據系爭房地合建契約請求被告賠償伊未取得總銷面積權利50％所受之損害，有無理由？茲析述如下：
㈠經查，包含原告在內之地主與明暘公司前就改制前臺北縣○
○市○○段○○○○號至652地號、658地號至670地號等二十六筆土地簽署系爭合建大樓契約，合作興建系爭合建案。明暘公司於98年5月5日與被告就上開土地除658、659、660、667、668地號外之土地及其上建物簽訂系爭房地合建契約，約定由被告代為出資向地主購買土地，並先指定登記於郭國俊名下。明暘公司另於99年6月8日與瑋珈公司簽訂系爭協議書，約定系爭房地合建契約所定明暘公司之權利義務由原告承受。系爭合建案已建築完成取得105店使字第393號使用執照，其建築基地於99年6月7日合併為新北市○○區○○段○○○○號土地等情，有系爭合建大樓契約、系爭房地合建契約、系爭協議書、建物登記第二類謄本、使用執照等件在卷可佐（見本院卷㈠第10頁至第185頁、第293頁、第294頁），此部分事實堪信為真實。
㈡稽之系爭房地合建契約第2條第6項約定：「甲方（即明暘公
司）需負責整合本基地之土地及其地上物之完整開發包含土地買賣產權移轉及合建戶之產權信託、騰空搬遷、選屋分配及合建地主原有之房貸須配合乙方指定之金融機構辦理轉貸，……。」、第3條第2項約定：「甲方應保證本基地為可供建築之基地，倘因法令因素列管致無法申請建築執照時，則本契約自動解除，……。」（見本院卷㈠第30頁反面、第31頁），可知系爭合建案基地之整合、產權移轉、信託等事項為明暘公司所應負擔契約義務之一；且明暘公司須擔保系爭合建案之基地不得因法令因素而無法申請建築執照，此亦經兩造約定為系爭房地合建契約有效之要件。惟查，改制前臺北縣○○市○○段○○○○號至652地號、658地號至670地號等二十六筆土地之所有權人於86年7月16日以自己與訴外人文普建設股份有限公司為共同起造人，向新北市政府工務局申請建造執照，新北市政府工務局遲未為准駁之處分，至95年11月6日始發函同意續審該建造執照申請案。嗣明暘公司於98年間就不包括所有權人楊偉琦、羅春梅、鄭滿月所有三筆土地在內，僅以原告等四十九人所有二十一筆土地為基地範圍提出新建照申請案，新北市政府工務局遂於98年12月16日作成核發99店建字第100號建造執照。楊偉琦、羅春梅、鄭滿月不服，提起訴願，遭新北市政府訴願決定不受理後，提起行政訴訟，經臺北高等行政法院100年度訴字第482號判決訴願決定及99店建字第100號建造執照均撤銷。明暘公司及新北市政府工務局不服，提起上訴，復經最高行政法院101年度判字第373號判決上訴駁回確定。明暘公司另就新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號等四筆土地申請核發建造執照，經新北市政府工務局於102年12月5日核發102店建字第820號建造執照等情，有上開行政法院判決、建造執照在卷可參（見本院卷㈠第228頁至第255頁、第290頁、第291頁）。
㈢而明暘公司原取得之99店建字第100號建造執照，因未經包
括楊偉琦、羅春梅、鄭滿月在內其餘五筆土地所有權人兼起造人同意變更86年建照申請案之起造人、建築基地及建物設計等情況下，新北市政府工務局即以「續審」86年建照申請案之程序，逕依申請時即容積率管制實施前之法令核發99店建字第100號建造執照，顯然違法，經臺北高等行政法院判決撤銷確定在案，顯見明暘公司未能盡其整合系爭合建案基地產權之義務，被告亦無法依明暘公司於簽訂系爭房地合建契約所提供予被告之建造執照進行興建，依系爭房地合建契約第3條第2項約定，系爭房地合建契約業已解除，原告自不得主張其依系爭協議書取得明暘公司之權利，而執系爭房地合建契約請求被告賠償原告因未分取總銷售面積50％權利之損害。
四、綜上所述，原告依民法第226條第1項及系爭房地合建契約第2條第3項提起本件訴訟請求被告給付2,000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 17 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 17 日
書記官 林怡秀