臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第1535號原 告 三一開發建設股份有限公司法定代理人 施木森訴訟代理人 劉煌基律師複 代理人 王姿淨律師
林心瀅律師被 告 賴鳳雪訴訟代理人 李日順複 代理人 張展寧被 告 莊育欣
莊佳穎法定代理人 莊宗霖被 告 莊祐豪兼 法 定代 理 人 高惠君法定代理人 莊宗霖被 告 張祐宸法定代理人 張育銘
張蕾上五人共同訴訟代理人 張展寧受 告知人 葉慧玉上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於107 年4月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告賴鳳雪應將臺北市○○區○○段○○段0000000000號建物如附表編號一所示之應有部分移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告賴鳳雪負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴訟，由被告住所地之法院管轄；當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第1 第1 項前段、第24條定有明文。查本件依原告前與被告賴鳳雪於民國106 年3月27日所簽署之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第
9 條第4 項約定（見本院卷第10頁），雙方合意以本院為第一審管轄法院。又其餘被告莊育欣、莊佳穎、莊祐豪、張惠君、張祐宸（下稱被告莊育欣等5 人）之戶籍地即住所地均位於本院轄區，且原告其等取得如附表所示臺北市○○區○○段0 ○段0000000000號建物（下稱系爭不動產）之應有部分，亦均係基於系爭買賣契約之約定。依上規定，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：原告前與被告賴鳳雪簽署系爭買賣契約，出售系爭不動產予被告賴鳳雪，雙方約定價金為新臺幣（下同）6,
300 萬元，分為2 期給付，其中被告賴鳳雪已給付第1 期款1,890 萬元。原告並依被告賴鳳雪之指示，於106 年4 月28日將系爭不動產移轉登記予被告賴鳳雪及其指定之被告莊育欣等5 人（應有部分詳附表所示），且辦妥土地租賃契約更換手續，依系爭買賣契約第3 條第2 項約定，被告賴鳳雪應給付第2 期款即尾款4,410 萬元（下稱系爭款項）予原告。
詎被告賴鳳雪非但給付系爭款項，甚且寄發106 年5 月5 日臺北迪化街郵局160 號存證信函（下稱160 號信函），通知原告系爭不動產未領有使用執照，而有系爭買賣契約第7 條所約定之使用權瑕疵，欲主張解除契約等語。惟系爭不動產尚未領有使用執照，故系爭買賣契約第4 條第1 項末段有「簽約後買方應協助賣方取得買賣標的物之使用執照」之約定，此為被告賴鳳雪簽約前所明知，此亦不屬系爭買賣契約第
7 條所約定之使用權瑕疵，被告賴鳳雪自不得主張解除契約。原告前於同年月12日以臺北南陽郵局755 號存證信函（下稱755 號信函）函覆上情，並催告被告賴鳳雪於5 日內給付系爭款項，逾期未付，即依系爭買賣契約第8 條第1 項約定行使權利等語。該信函於同年月15日送達被告賴鳳雪，惟迄至催告期限屆至，被告賴鳳雪仍未給付系爭款項。原告遂依前開約定，於同年6 月13日以臺北南陽郵局933 號存證信函（下稱933 號信函）通知被告賴鳳雪解除系爭買賣契約，該信函已於同年月14日送達被告賴鳳雪。系爭不動產已依約移轉登記予被告共有，惟系爭買賣契約既經解除，依民法第25
9 條規定，被告賴鳳雪即負有回復原狀之義務；被告莊育欣等5 人係因系爭買賣契約買受人之指定而取得系爭不動產應有部分，亦因該契約經解除而喪失其等受利益之法律上原因，依民法第179 條之規定，負有不當得利返還義務。爰依系爭買賣契約第8 條第1 項約定及民法第259 條、第179 條之規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應各將系爭不動產如附表所示應有部分移轉登記予原告。
二、被告則以：原告與被告賴鳳雪議約時，透過受告知訴訟人而知悉系爭不動產有借名登記情事，即原告僅為出名人，受告知訴訟人為借名人；系爭土動產坐落之土地為他人所有，有租地建物關係，故系爭不動產移轉所有權後須再辦理換租手續，被告已自106 年4 月1 日起給付租金迄今。又依系爭買賣契約第7 條，賣方即原告保證其為系爭不動產之權利人且無產權及使用權瑕疵，惟系爭不動產現仍未取得使用執照，被告賴鳳雪方寄發160 號信函通知原告出面協商。原告雖以
755 號、933 號信函催告被告賴鳳雪給付系爭款項及解除契約，惟原告並未依系爭買賣契約第4 條第1 項末段之約定，協助被告取得系爭不動產使用執照，則該契約第3 條第2 項所約定第2 期款之給付條件尚未完整成就，被告賴鳳雪無須給付系爭款項，並得主張同時履行抗辯。故被告賴鳳雪並無遲延給付價金之違約情事，原告主張依系爭買賣契約第8 條第1 項約定解除契約，請求被告返還系爭不動產，實無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其與被告賴鳳雪簽訂系爭買賣契約，且系爭不動產已於106 年4 月28日移轉登記予被告賴鳳雪及其指定之被告莊育欣等5 人，土地租賃契約更換手續亦已辦妥，被告賴鳳雪尚未給付系爭買賣契約第3 條第2 項所約定之系爭款項，原告乃先後寄發755 號、933 號信函予被告賴鳳雪等情，有系爭買賣契約、土地登記申請書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、建物所有權狀、建物登記謄本及755 號、933 號信函等件影本在卷可佐（見本院卷第8 至18、20至28頁），且為被告所不爭執（參見本院卷第96頁正背面、第102 頁），自堪信為真正。又原告主張依系爭買賣契約第8 條第1 項約定，解除系爭買賣契約，並依民法第259 條、第179 條之規定，請求被告各移轉系爭不動產如附表所示應有部分等節，為被告所否認，並以前詞置辯，經本院偕同兩造整理本件爭點（見本院卷第96頁背面至97頁）為：㈠原告主張被告賴鳳雪未依約給付系爭款項，依系爭買賣契約書第8 條第1 項約定解除契約，有無理由？被告以原告未依系爭買賣契約第
4 條第1 項協助取得系爭不動產使用執照，而為同時履行抗辯，有無理由？㈡原告主張依民法第259 條、第179 條規定，請求被告各將系爭不動產如附表所示應有部分移轉登記予原告，有無理由？茲分敘如下：
㈠原告主張被告賴鳳雪未依約給付系爭款項，依系爭買賣契約
書第8 條第1 項約定解除契約，為有理由；被告為同時履行抗辯，並無理由：
1.依原告與被告賴鳳雪所簽之系爭買賣契約第3 條第2 項之約定：「第二次款（尾款70% ）：肆仟肆佰壹拾萬元整。賣方尾款，買方應開立同面額之保證本票交付代書保管，於辦妥土地租賃契約更換手續及地政機關產權移轉登記完竣時，買方應交付價款支票同時收回上開保證本票」等語（見本院卷第9 頁），可知契約尾款即系爭款項之給付條件為「土地租賃契約更換手續及地政機關產權移轉登記完竣」，買方即被告賴鳳雪即有依約給付系爭款項之義務。而原告已於106 年
4 月28日將系爭不動產移轉登記予被告賴鳳雪及其指定之被告莊育欣等5 人，土地租賃契約更換手續亦已辦妥等節，為兩造所不爭執，業如前述，足認系爭款項前揭給付條件均已成就，被告賴鳳雪自應依約給付系爭款項。被告雖辯稱原告尚未依系爭買賣契約第4 條第1 項後段約定，協助被告賴鳳雪取得系爭不動產使用執照，故前揭給付條件未成就云云。然參諸系爭買賣契約第4 條係雙方就產權移轉之備件用印、相互配合、買方得指定登記名義人及課稅基準之相關約定，其中第1 項末段固約定有「簽約後買方應協助賣方取得買賣標的物之使用執照」等語（見本院卷第9 頁），惟使用執照乃建管機關為管理建築物是否合於使用目的及建築、消防相關法規而要求起造人應申請核發之文件，核與建物產權歸屬無涉，亦非向地政機關申請取得，顯與該契約第3 條第2 項約定之「地政機關產權移轉登記完竣」無關，故使用執照取得與否，自非屬系爭款項之給付條件，被告前揭所辯，尚屬無憑。
2.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例意旨參照）。
又按基於債之關係，債權人得向債務人請求給付，民法第19
9 條第1 項定有明文。故債之核心在於給付，而給付義務，可分為主給付義務及從給付義務。此外，債之關係，尚可能發生當事人間之附隨義務。主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並能決定債之關係類型之基本義務。從給付義務係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之義務，以確保債權人之利益能獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現。附隨義務則係為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程中基於誠信原則，所發生協力及告知等以輔助實現債權人給付利益之義務（最高法院100 年度台上字第2 號、101 年度台上字第2098號判決意旨併參）。查本件原告與被告賴鳳雪係以原告給付系爭不動產，被告賴鳳雪給付價金為目的，而締結系爭買賣契約，從而原告之主給付義務即係使被告賴鳳雪取得系爭不動產之所有權。又買方即被告賴鳳雪應已知悉系爭不動產未領有使用執照一情，此參前述雙方於該契約第4條第1 項末段另有記載賣方應協取買方取得使用執照之約定即明。故雙方所約定之買賣標的物，即係「未取得使用執照之系爭不動產」，應無疑義。則系爭買賣契約固於第4 條第
1 項末段約定「簽約後買方應協助賣方取得買賣標的物之使用執照」等語，細繹其旨，應僅係約定買方提供其協助，而便於賣方能順利申請取得使用執照而已，亦無約定買方保證賣方取得使用執照，核屬對於賣方附隨義務之約定，尚非主給付義務。原告此一義務履行與否，亦尚無礙系爭買賣契約目的（即被告賴鳳雪給付買賣價金予原告，原告移轉系爭不動產所有權予被告賴鳳雪及其指定之人）之達成。準此以觀，原告協助被告賴鳳雪取得使用執照之附隨義務，與被告賴鳳雪給付價金之義務，即非立於互為對待給付關係，被告賴鳳雪自不得以原告尚未確實履行此一義務，而拒絕履行其價金支付義務。況依系爭買賣契約第3 條第2 項之約定，被告賴鳳雪於「土地租賃契約更換手續及地政機關產權移轉登記完竣」等給付條件成就時，即有先為給付之義務，縱令原告尚未協助取得系爭不動產使用執照，被告賴鳳雪亦無由據此拒絕給付系爭款項。從而，被告所為同時履行抗辯，殊非可取。
3.承前所述，原告已於106 年4 月28日將系爭不動產移轉登記予被告賴鳳雪及其指定之被告莊育欣等5 人，並辦妥土地租賃契約更換手續，依系爭買賣契約第3 條第2 項之約定，被告賴鳳雪給付系爭款項之條件已成就，即應依約付款。被告未依約給付，原告即以755 號信函催告被告賴鳳雪於函到5日內給付系爭款項，並經被告賴鳳雪於106 年5 月15日收受送達，有該信函及送達回證附卷可佐（見本院卷第20至24頁），而被告賴鳳雪迄至期限屆至仍未付款，為被告所是認，顯有違約情事。原告自得依系爭買賣契約第8 條第1 項：「買方違約：買方不依約履行付款…賣方得限期催告履行，逾期仍不履行者，即為買方違約，則賣方得解除契約」之約定，解除系爭買賣契約。從而，原告主張被告賴鳳雪未依約給付系爭款項，依系爭買賣契約書第8 條第1 項約定解除契約，核屬有據。被告辯稱系爭款項給付條件未成就，並為同時履行抗辯，均難認可取。又原告於106 年6 月13日寄發933號信函，向被告賴鳳雪為解除契約之意思表示，該信函亦經被告賴鳳雪於翌日收受送達，有該信函暨送達回證在卷足憑（見本院卷第25至28頁），足證系爭買契約自106 年6 月14日原告解除契約之意思表示到達被告賴鳳雪之時起，即因解除而失其效力。
㈡原告主張依民法第259 條，請求被告賴鳳雪將系爭不動產如
附表編號一所示應有部分移轉登記予原告，為有理由；其依民法第179 條規定，請求被告莊育欣等5 人將系爭不動產如附表編號二至六所示應有部分移轉登記予原告，為無理由：
1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務；由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259 條第1 款定有明文。查本件原告已依法解除系爭買賣契約，業如前述，則其主張依民法第259 條之規定，請求被告賴鳳雪移轉如附表編號一所示系爭不動產應有部分1000分之250 ，核屬有據。
2.又按以契約訂定向第三人為給付（第三人利益契約），乃屬要約人與債務人間之契約，如要約人與第三人間存有原因關係（對價關係）時，債務人及第三人固係直接依債務人與要約人間之第三人利益契約而為給付及受領給付，惟第三人受領給付之原因，則係本於其與要約人間之對價關係。故要約人與債務人間之契約縱經解除，如第三人與要約人間之對價關係，仍然存在，第三人所受領之給付，即與無法律上之原因而受利益，或雖有法律上之原因而其後已不存在之情形有別，不生不當得利之問題（最高法院87年度台上字第61號、92年度台上字第2581號判決意旨足資參考）。查原告與被告賴鳳雪簽訂系爭買賣契約，其中第4 條第3 項約定被告賴鳳雪得指定第三人為登記名義人，被告賴鳳雪即指定被告莊育欣等5 人為登記名義人，為兩造所不爭執。依開約定之內容，應認屬民法第269 條規定之第三人利益契約，亦即就此第三人利益契約之部分而言，被告賴鳳雪屬要約人，原告為債務人，被告莊育欣等5 人則為受益之第三人。而被告莊育欣等5 人係本於與被告賴鳳雪間之原因關係，而經被告賴鳳雪指定為系爭不動產之登記名義人，縱原告解除其與被告賴鳳雪間之系爭買賣契約法律關係，被告賴鳳雪與被告莊育欣等
5 人等間之原因關係仍然存在，被告莊育欣等5 人所受領之給付，即非無法律上之原因而受利益，無從成立不當得利之法律關係。故原告主張依民法第179 條之規定，請求被告莊育欣等5 人將系爭不動產如附表編號二至六所示應有部分移轉登記予被告，尚屬無據。
四、綜上所述，原告主張依民法第259 條，請求被告賴鳳雪將系爭不動產如附表編號一所示應有部分移轉登記予原告，為有理由，應予准許。原告另依民法第179 條規定，請求被告莊育欣等5 人將系爭不動產如附表編號二至六所示應有部分移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，核均與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 5 月 14 日
民事第四庭 法 官 解怡蕙以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 14 日
書記官 鄭以忻附表：被告就臺北市○○區○○段0 ○段0000000000號建物應
有部分┌──┬──────┬───────────────┐│編號│所有權人 │應有部分 ││ │ ├───────┬───────┤│ │ │1028建號建物 │1029建號建物 │├──┼──────┼───────┼───────┤│ 一 │賴鳳雪 │250/1000 │250/1000 │├──┼──────┼───────┼───────┤│ 二 │莊育欣 │225/1000 │225/1000 │├──┼──────┼───────┼───────┤│ 三 │莊佳穎 │225/1000 │225/1000 │├──┼──────┼───────┼───────┤│ 四 │莊祐豪 │50/1000 │50/1000 │├──┼──────┼───────┼───────┤│ 五 │高惠君 │50/1000 │50/1000 │├──┼──────┼───────┼───────┤│ 六 │張祐宸 │200/1000 │200/1000 │└──┴──────┴───────┴───────┘