臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第1043號原 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政訴訟代理人 曾智群律師複代理人 邱禹茵被 告 李茂信上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地上如附圖編號A所示面積九六點四三平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾捌萬參仟壹佰肆拾伍元，及自民國一百零六年十月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國一百零六年八月五日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬肆仟肆佰參拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣陸佰玖拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳仟零捌拾捌萬陸仟參佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍屬國有，然實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例意旨參照）。是原告本於國有土地管理機關之地位，提起本件訴訟，核無不合，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、4、7款定有明文。查本件原告起訴時，於訴之聲明第1、2項原係請求「㈠被告應將臺北市○○區○○段○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）之地上物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2,054,386元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並應自民國106年8月5日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告24,832元。」（見本院卷第3頁）。嗣系爭遭占用土地經本院囑託臺北市古亭地政事務所進行測量，原告爰依土地複丈成果圖（下稱附圖）所示被告實際占有使用之面積計算不當得利數額，並於本院107年1月25日言詞辯論期日變更前開訴之聲明為「㈠被告應將坐落於系爭土地上如附圖編號A所示面積96.43平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。㈡被告應給付原告2,021,474元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並應自106年8月5日起至返還上開土地之日止，按月給付原告24,434元。」（見本院卷第64頁）。核其原訴與變更訴之聲明之基礎事實同一，且被告實際占用面積已有變更依地政機關測量結果為準，而以他項聲明替代原先之聲明，復有利於兩造在同一訴訟程序加以解決紛爭，避免重複審理，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠坐落於臺北市○○區○○段○○段000○0地號土地（即系爭
土地）於94年8月26日首次登記為國有土地，係屬中華民國所有，管理機關為原告；嗣原告發現被告所管理使用而未辦理所有權保存登記之門牌號碼為臺北市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭地上物）無權占用系爭土地部分面積，雖經原告分別以102年6月18日台財產北管字第10285020970號函、106年7月27日106年度彧字第10072號律師函限期催請被告應自行拆除地上物騰空返還無權占有之國有土地，並繳納土地使用補償金等情，然被告迄今仍置之不理。原告為系爭土地之管理機關，並未同意被告使用系爭土地，被告顯係無權占用系爭土地為建築使用，乃屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利；經本院囑託臺北市古亭地政事務所實施土地測量確認遭被告所占用面積為96.43平方公尺；參照「國有非公用不動產被占用處理要點」第7點規定占用期間使用補償金，按占用情形依「國有非公用不動產使用補償金計收基準表」基準向實際占用人追收，就占用土地部分每年以當期土地申報地價總額乘以百分之五計收無權占有使用補償金，另依民法第126條規定租金之請求權時效為5年，則被告所有系爭地上物自97年6月起至106年8月4日止無權占有系爭土地，應繳納該5年期間使用補償金總計為2,021,474元（計算明細詳如附件所示）。為此，原告爰依民法第767條第1項、第179條等規定提起本件訴訟等語。
㈡為此聲明：
1.被告應將坐落於系爭土地上如附圖編號A所示面積96.43平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。
2.被告應給付原告2,021,474元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並應自106年8月5日起至返還上開土地之日止，按月給付原告24,434元。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：㈠系爭地上物之門牌號碼於49年間初編為「臺北市○○區○○
街○○○號」，經73年7月15日第一次整編門牌（仍編為「臺北市○○區○○街○○○號」），嗣於之後不詳日期第二次門牌整編，改為「臺北市○○區○○路○○號」；又系爭地上物係46年間由被告祖父李其明所購買，當時李其明於購入系爭地上物後旋即將戶籍遷入該址，然斯時之臺灣主要為農業社會民風純樸，普遍欠缺基本法治觀念，因此涉及買賣交易之權利義務事項多非依循正當法律程序處理，反常以口頭方式為之，亦不致衍生紛爭，衡諸當時社會一般交易習慣，民眾於購入非有產權登記之地上物後通常會認為該房屋係屬有權占用坐落基地而不會遭任何人主張拆除，故買賣雙方當事人對於未取得土地產權乙節，實無併予辦理地上權設定登記或另行簽訂租約、為無償使用約定等書面契據佐證；況自被告祖父李其明於46年間購買系爭地上物後，歷經逾60餘年期間均無人向被告父祖輩表示過任何異議。俟原告經訴外人東家建設股份有限公司就臺北市○○區○○段○○段000○0地號等39筆土地進行都市更新事業計畫案時，始獲悉系爭土地並無法定登記所有權人，遂將系爭土地收歸國有，再向被告提起本件拆屋還地訴訟，茲因年代久遠，被告父祖輩已相繼離世，礙難證明系爭地上物確屬有權占用系爭土地之事實。
㈡另被告雖就系爭地上物實際占有使用系爭土地之面積為96
.43平方公尺乙節不爭執，然僅系爭地上物之客廳部分範圍而非「全部」占用系爭土地，則就系爭地上物非屬占用使用系爭土地部分，原告自無權請求拆除；況被告所管理使用之系爭地上物並非無權占用系爭土地，業如前述，則原告據此請求被告給付相當於5年租金之不當得利云云，自屬無據。縱認系爭地上物係屬無權占用系爭土地（假設語），惟按實務見解認為無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還；準此，原告請求相當於租金之不當得利部分，乃自97年6月起迄至106年8月間，竟長達約10年之久，顯已超過5年短期消滅時效期間，則逾此範圍之請求部分，應無理由。再者，依原告提出如附表所示之計算明細內容，均係以年息5％作為計算基準云云，惟按實務見解認為租用基地建築房屋，其地租依土地法第105條規定準用同法第97條所定城市地方房屋之租金標準，即以不超過土地申報價額年息百分之10為限，故計算基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10之最高額；準此，系爭地上物僅屬年代久遠之磚造建築物，又為被告因繼承關係取得而自住使用，實未因此獲得任何高額利益，設若系爭地上物係屬無權占用系爭土地之情形，則被告亦無強占之意，願配合原告或自行拆除系爭地上物；復參以被告為勞動工作者，係屬低收入戶，確無資力負擔高額租金，從而原告以年息5％計算系爭土地使用補償金云云，實屬過高，應以1％為宜等語，資為抗辯。
㈢為此聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實如下：（以下見本院卷第24頁反面、第64頁反面）㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000○0地號土地（即系爭土
地）係屬國有土地，登記管理機關為原告（見本院卷第11頁）。
㈡門牌號碼：臺北市○○區○○路○○號房屋（即系爭地上物）
現由被告管理使用中（見本院卷第13頁），且系爭地上物坐落於系爭土地上。
㈢被告有收受原證五律師函（見本院卷第14、15頁）。
㈣坐落臺北市○○區○○段○○段000○0地號土地如附圖編號A所示面積96.43平方公尺之土地現為系爭地上物所占用。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故得由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例參照）。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。經查，系爭土地為原告所管理之國有土地，而被告為系爭地上物之事實上管理處分權人，且系爭地上物占有系爭土地如附圖編號A所示面積96.43平方公尺，為兩造所不爭執，已如前述，依前揭說明，被告自應就系爭地上物占有系爭土地之合法權源負舉證之責，原告無須舉證證明被告為無權占有。然被告迄本件言詞辯論終結前猶無法提出任何證據證明其有占有系爭土地之合法權源，被告既無任何法律上原因以系爭地上物占用系爭土地如附圖編號A所示面積96.43平方公尺，則原告爰依民法第767條物上請求權，訴請被告應將坐落於系爭土地上如附圖編號A所示面積96.43平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告，自屬有據，應予准許。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。次按租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定。又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院49年台上字第1730號判例、65年度第5次民庭庭推總會決定參照）。復按無權占有他人土地興建房屋，因而獲有不當利益者，係該房屋之所有人或事實上處分權人，並非房屋之占有人，基地所有人亦係因該房屋之無權占有基地，而受有損害，尚與房屋占用人之占有房屋之間，並無直接因果關係存在，是基地所有人即無向房屋占用人請求給付相當於租金之不當得利之餘地（最高法院97年度台上字第323號判決參照）。承上，被告為系爭地上物之事實上管理處分權人，且系爭地上物無權占有系爭土地如附圖編號A所示面積96.43平方公尺，而被告既為系爭地上物之事實上處分權人，其獲得使用系爭土地利益，非有法律上之原因，係屬不當得利，因其所受利益之性質不能返還原形，自應返還價額，即相當於租金之數額，而依前開說明，原告得請求被告返還相當於租金之不當得利，其請求權時效期間為5年。又查，被告確有有收受原證五律師函（見本院卷第14、15頁），此為兩造所不爭執，已如前述，而原告於原證五律師函內催告被告至遲應於106年8月4日前騰空返還系爭土地（見本院卷第14頁反面），準此，原告請求被告返還自101年8月4日至106年8月4日止之不當得利，並自106年8月5日往後至拆屋還地之不當得利部分，為有理由，應予准許。
㈢又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦定有明文。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭土地屬於城市地方，有土地法等前開規定之適用。次查，系爭土地緊鄰臺北市○○區○○路道路，鄰近忠義國小、臺北市立國語實驗小學、行政院農業委員會動植物防疫檢驗局、永昌公園、南機場夜市，有google地圖暨系爭土地現況照片附卷足憑（見本院卷第75頁），本院審酌上情，認原告僅請求以上揭土地申報地價5％計算之不當得利，尚屬適當。承上，系爭地上物無權占用系爭土地如附圖編號A所示面積為
96.43平方公尺，而系爭土地於101年、102年、103年、104年、105年、106年之各期申報地價分別為40,834元/平方公尺、40,834元/平方公尺、45,508元/平方公尺、45,508元/平方公尺、60,815元/平方公尺、60,815元/平方公尺，有地價查詢資料附卷足憑（見本院卷第16頁），則於被告於101年8月4日至106年8月4日期間，因無權占有系爭土地所相當於租金之不當利益合計為1,183,145元，自106年8月5日起至遷讓返還上揭土地時止每月所受相當於租金之不當利益則為24,434元（詳細計算公示見附表所示）。再按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」，民法第229條第2項、第203條分別定有明文。綜上，原告請求被告給付1,183,145元，及自106年9月15日起至清償日止按週年利5％計算之利息，並自106年8月5日起至返還上揭土地之日止，按月給付原告24,434元，為有理由，應予准許。逾此數額，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利等法律關係，分別請求被告給付如主文第一項、第二項所示部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 8 日
民事第四庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 8 日
書記官 劉冠伶附件：
┌─────────────────────────────────────────┐│原告請求系爭土地自97年6月起至106年8月4日止，遭被告無權占有使用補償金計算明細 │├────┬──────┬──────┬──┬──────┬──┬─────────┤│占用期間│申報地價（元│ 占用面積 │年息│月使用補償金│月數│ 應繳納使用補償金 ││（民國）│/平方公尺） │（平方公尺）│ │ （新臺幣） │ │ 金額（新臺幣） │├────┼──────┼──────┼──┼──────┼──┼─────────┤│ 97.6 │ │ │ │ │ │ ││ ↓ │ 39,984 │ 96.43 │5％ │ 16,065元 │ 19 │ 305,235元 ││ 98.12 │ │ │ │ │ │ │├────┼──────┼──────┼──┼──────┼──┼─────────┤│ 99.1 │ │ │ │ │ │ ││ ↓ │ 40,834 │ 96.43 │5％ │ 16,406元 │ 36 │ 590,616元 ││ 101.12 │ │ │ │ │ │ │├────┼──────┼──────┼──┼──────┼──┼─────────┤│ 102.1 │ │ │ │ │ │ ││ ↓ │ 45,508 │ 96.43 │5％ │ 18,284元 │ 36 │ 658,224元 ││ 104.12 │ │ │ │ │ │ │├────┼──────┼──────┼──┼──────┼──┼─────────┤│ 105.1 │ │ │ │ │ │ ││ ↓ │ 60,815 │ 96.43 │5％ │ 24,434元 │ 19 │ 464,246元 ││ 106.7 │ │ │ │ │ │ │├────┼──────┼──────┼──┼──────┼──┼─────────┤│占用期間│申報地價（元│ 占用面積 │年息│日使用補償金│日數│ 應繳納使用補償金 ││（民國）│/平方公尺） │（平方公尺）│ │ （新臺幣） │ │ 金額（新臺幣） │├────┼──────┼──────┼──┼──────┼──┼─────────┤│106.8.1 │ │ │ │ │ │ ││ ↓ │ 60,815 │ 96.43 │5％ │ 788.2 │ 4 │ 3,153元 ││106.8.4 │ │ │ │ │ │（元以下四捨五入）│├────┴──────┴──────┴──┴──────┴──┴─────────┤│以上合計系爭土地使用補償金為2,021,474元 │├─────────────────────────────────────────┤│說明：1.月使用補償金計算方式為申報地價×占用面積×年息率÷12 ││ 2.日使用補償金計算方式為申報地價×占用面積×年息率÷12÷31 ││ 3.自民國106年8月5日起，按月給付24,434元之不當得利 │└─────────────────────────────────────────┘