臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第1138號原 告 劉月釵訴訟代理人 徐鈴茱律師
陳怡彤律師被 告 程永泰訴訟代理人 張譽騰被 告 林萬成
周南黃劉炫妹馬清雪吳美珠劉振傑朱榮村陳郭秀霞巫黎卿彭梅英上列十一人之共同訴訟代理人 郭方桂律師被 告 賴寶彩
賴富美賴幸丸賴美月賴宗青賴宗明賴幸枝賴幸桂賴上滿賴滿祝邱明黃李阿青周莉娜黃林秀琴劉林雪英林葉林國暐吳陳絲絹劉以忠陳繼承王方玉霞許順興鄭秀琴曾綉絜葉宸芳朱芳慧朱義進朱沛婕朱芳葶上列四人之共同訴訟代理人 高宗良律師被 告 陳藤雄訴訟代理人 陳願好
張鐵雄被 告 陳習忠
陳習明陳秋香陳秋連陳桂美陳桂雲陳願好傅湘敏勤實佳房屋仲介行股份有限公司法定代理人 林敏弘訴訟代理人 林佳穎律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文附表編號一至編號四十九之被告應給付原告新臺幣貳仟壹佰肆拾玖萬捌仟伍佰貳拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由附表編號一至編號四十九之被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒佰壹拾陸萬柒仟元為附表編號一至編號四十九之被告供擔保後，得假執行；但附表編號一至編號四十九之被告以新臺幣貳仟壹佰肆拾玖萬捌仟伍佰貳拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院為之；而訴經撤回，視同未起訴，民事訴訟法第262條第1項、第2項及第263條第1項前段分別定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款亦定有明文。經查，本件原告起訴時原以程永泰、林萬成、周南、賴寶彩、黃劉炫妹、賴寄草、邱明、馬清雪、黃李阿青、周莉娜、黃林秀琴、劉林雪英、吳美珠、林葉、林國暐、劉振傑、吳陳絲絹、劉以忠、朱榮村、陳郭秀霞、陳繼承、巫黎卿、彭梅英、傅禎祥、王方玉霞、許順興、鄭秀琴、曾綉絜、葉宸芳、朱芳慧、陳藤雄、陳習忠、陳願好、陳習明、陳秋香陳秋連、陳桂美、陳桂雲、勤實佳房屋仲介行股份有限公司（下稱勤實佳房仲公司）等三十九人為被告，依原告與被告程永泰等人於民國96年1月17日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第12條第3項及民法第226條、第544條規定為請求，並為聲明：「㈠被告程永泰等人應連帶給付原告新臺幣（下同）6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告勤實佳房仲公司應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」（見本院卷㈠第18頁），嗣分別：
㈠於106年11月24日具狀撤回對傅禎祥之起訴，並追加傅湘敏
為被告（見本院卷㈠第411頁至第416頁）；又賴寄草於起訴前之103年11月12日死亡，系爭買賣契約之出賣人之一賴寶雲於102年9月29日死亡，原告則於106年12月26日具狀改以賴寄草之繼承人賴富美、賴幸枝、賴幸桂、賴幸丸、賴上滿、賴滿祝、賴美月、賴宗青、賴宗明為被告，並追加賴寶雲之繼承人朱義進、朱沛婕、朱芳葶等三人為被告（見本院卷㈡第475頁至第481頁）。
㈡於107年1月19日具狀變更訴之聲明第一項為（見本院卷㈢第11頁至第14頁）：
⒈被告程永泰應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉被告林萬成應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒊被告周南應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒋被告賴寶彩應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒌被告黃劉炫妹應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒍被告邱明應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒎被告馬清雪應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒏被告黃李阿青應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒐被告周莉娜應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒑被告黃林秀琴應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒒被告劉林雪英應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒓被告吳美珠應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒔被告林葉應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒕被告林國暐應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒖被告劉振傑應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒗被告吳陳絲絹應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒘被告劉以忠應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒙被告朱榮村應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒚被告陳郭秀霞應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒛被告陳繼承應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告巫黎卿應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告彭梅英應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告傅湘敏應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告王方玉霞應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告許順興應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告鄭秀琴應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告曾綉絜應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告葉宸芳應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告賴富美、賴幸枝、賴幸桂、賴幸丸、賴上滿、賴滿祝、
賴美月、賴宗青、賴宗明應連帶給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告朱義進、朱芳慧、朱沛婕、朱芳葶應連帶給付原告6,44
9萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告陳藤雄、陳習忠、陳願好、陳習明、陳秋香、陳秋連、
陳桂美、陳桂雲應連帶給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。前開第1項至第31項所命給付，如有任一項被告給付者，他項被告於給付金額之範圍內同免責任。
㈢復於107年5月30日具狀追加原告於99年8月16日與被告程永
泰等人及被告勤實佳房仲公司簽訂之協議書（下稱系爭協議書）第10條為請求權基礎（見本院卷㈢第286頁、第287頁）。
㈣揆諸前揭規定，就傅禎祥、賴寄草部分已生合法撤回效力，
非屬本件審理範圍；就追加傅湘敏、賴富美、賴幸枝、賴幸桂、賴幸丸、賴上滿、賴滿祝、賴美月、賴宗青、賴宗明、朱義進、朱沛婕、朱芳葶等人及變更訴之聲明、追加請求權基礎部分，核原告所為其請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，應予准許，先予敘明。
二、被告賴寶彩、邱明、黃李阿青、周莉娜、黃林秀琴、劉林雪英、林葉、林國暐、吳陳絲絹、劉以忠、陳繼承、許順興、鄭秀琴、曾綉絜、葉宸芳、陳藤雄、陳習忠、陳願好、陳習明、陳秋香、陳秋連、陳桂美、陳桂雲、賴富美、賴幸枝、賴幸桂、賴幸丸、賴上滿、賴滿祝、賴美月、賴宗青、賴宗明經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠被告程永泰、周南、馬清雪、黃劉炫妹、林萬成、劉振傑、
朱榮村、賴寶彩等三十餘人為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同小段3203、3204建號（下稱系爭建物）即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○○○○○○號建物（以下合稱系爭不動產）之共有人。渠等委任被告勤實佳房仲公司代為出售系爭不動產，經被告勤實佳房仲公司從中斡旋，於96年1月17日與原告簽訂系爭買賣契約，同意依土地法第34條之1規定將系爭不動產應有部分以1億700萬元出賣予原告，並共同委任僑馥建築經理股份有限公司辦理買賣價金信託履約保證。原告於簽約當日開立支票給付簽約款1,070萬元予履約保證專戶；於96年4月3日將完稅款與契稅款共1,079萬8,520元匯入履約保證專戶，故原告為購買系爭不動產，已支付2,149萬8,520元。
㈡然因系爭不動產之部分共有人即訴外人高金伯、高余麗美不
願配合出賣系爭不動產，於96年12月間對原告提起確認買賣關係不存在之訴敗訴確定，高金伯又以其已於期限內回函行使其優先承購權，與其餘共有人已按同一條件成立買賣契約為由，於99年8月24日對被告程永泰等共有人提起「不動產所有權移轉登記」訴訟，經法院判決高金伯勝訴確定。期間原告多次寄送存證信函催告被告程永泰等人履約未果，原告即訴請被告程永泰等人返還價金，被告勤實佳房仲公司及被告程永泰等人卻一再遊說原告，原告始同意於99年8月16日與被告程永泰等人及被告勤實佳房仲公司簽訂系爭協議書，約定原告應依系爭買賣契約第5條約定給付價款，被告程永泰等人應協同辦理系爭不動產所有權移轉登記等事項，原告並於協議隔日具狀撤回訴訟。
㈢本件因被告程永泰等人未妥為通知高金伯行使優先購買權及
履約催告，致高金伯主張優先購買權，構成系爭買賣契約第7條第1款所定之違約情事而陷於給付不能，原告除得解除契約外，可依系爭買賣契約第12條第3項約定，向被告程永泰等人請求返還原告所繳交之買賣價金2,149萬8,520元，及與前開價金同額之懲罰性違約金。又自締約迄今已逾十年，原告因被告不為履約，致原告無法出租或轉售系爭不動產以為收益，況原告從事不動產買賣投資，對不動產交易市場具有相當高之敏銳度，倘原告取得系爭不動產之所有權，必可以最高價值轉手賣出獲得極佳利潤，遑論原告就已繳之價金及提存金無從動用而為更有效率之投資與運用，故原告因可歸責於被告程永泰等人之債務不履行受有履行利益之損害，此金額以爭不動產建物面積269平方公尺，約為81.3725坪，及與系爭不動產相近地段最近105年12月之交易價格每坪278萬7,755元計算，扣除原告未付款之買賣價金為8,550萬1,480元，原告所受履行利益之損害應為1億4,133萬8,144元，原告僅先一部請求2,149萬8,520元。是原告請求之金額合計為6,449萬5,560元（計算式：2,149萬8,520元＋2,149萬8,520元＋2,149萬8,520元＝2,149萬8,520元）。
㈣被告勤實佳房仲公司身為專業不動產仲介公司，受兩造委任
居中斡旋為兩造協調以簽訂系爭買賣契約，且協助兩造辦理系爭不動產所有權移轉程序等，本應知悉土地法第34條之1共有人行使優先購買權將致系爭買賣契約無法履行，然與原告洽談期間，卻未向原告揭露系爭不動產尚有部分共有人不同意出賣而行使優先購買權，有不能取得系爭不動產所有權之風險；況被告勤實佳房仲公司未積極為兩造與高金伯間居中協調以讓系爭不動產所有權得以移轉，甚未本於其專業能力及工作經驗為原告分析續行契約之利弊，故被告勤實佳房仲公司未盡告知及居中斡旋義務，已違反其所應負之善良管理人責任，依民法第535條、第544條規定，原告得向被告勤實佳房仲公司請求原告為給付80萬元服務費之損害賠償。㈣爰依系爭買賣契約第12條第3項、民法第226條、第544條及系爭協議書第10條約定提起本件訴訟，並聲明：
⒈被告程永泰應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉被告林萬成應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒊被告周南應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒋被告賴寶彩應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒌被告黃劉炫妹應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒍被告邱明應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒎被告馬清雪應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒏被告黃李阿青應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒐被告周莉娜應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒑被告黃林秀琴應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒒被告劉林雪英應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒓被告吳美珠應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒔被告林葉應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒕被告林國暐應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒖被告劉振傑應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒗被告吳陳絲絹應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒘被告劉以忠應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒙被告朱榮村應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒚被告陳郭秀霞應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒛被告陳繼承應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告巫黎卿應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告彭梅英應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告傅湘敏應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告王方玉霞應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告許順興應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告鄭秀琴應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告曾綉絜應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告葉宸芳應給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告賴富美、賴幸枝、賴幸桂、賴幸丸、賴上滿、賴滿祝、
賴美月、賴宗青、賴宗明應連帶給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告朱義進、朱芳慧、朱沛婕、朱芳葶應連帶給付原告6,44
9萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告陳藤雄、陳習忠、陳願好、陳習明、陳秋香、陳秋連、
陳桂美、陳桂雲應連帶給付原告6,449萬5,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。前開第1項至第31項所命給付，如有任一項被告給付者，他項被告於給付金額之範圍內同免責任。
被告勤實佳房仲公司應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
願供擔保請准宣告假執行。
二、被告之抗辯：㈠被告程永泰、林萬成、周南、黃劉炫妹、馬清雪、吳美珠、
劉振傑、朱榮村、陳郭秀霞、巫黎卿、彭梅英等十一人則以：系爭買賣契約第16條第3項約明買賣價金由所有權按權利範圍比例分配，即買賣價金係可分之債，原告請求被告連帶返還價金，並無理由。又本件係因有其他共有人主張優先承買權，非被告惡意違約，原告請求懲罰性違約金，顯悖於誠信原則，應予減免。且原告並未提出預定將系爭不動產出租或出售他人之證據，難認有何預期利益之損失等語，資為抗辯。
㈡被告勤實佳房仲公司則以：被告勤實佳房仲公司基於有部分
共有人不同意而有行使優先購買權之風險，預先就「高金伯依法行使優先購買權時，買賣雙方權利義務應如何處理」乙節居中協調，並由買賣雙方同意於系爭買賣契約第16條第2項記載明確；又系爭買賣契約立書人「買方」欄位有「高金伯未會同」、「林萬成未會同」之手寫記載，此乃簽約當日買賣雙方協商後之結果；且原告亦自承高金伯於96年間對其提起確認買賣關係不存在之訴，故買賣雙方於簽約前均已明知有共有人不同意出售之可能與風險，被告勤實佳房仲公司並無隱匿之情事，原告於數年後始稱被告勤實佳房仲公司未為告知，顯有可疑。又原告無法買受系爭不動產之原因係因高金伯依法行使優先購買權所致，買賣雙方亦未提出較接近高金伯請求數額之方案，無法與高金伯進行協商，此非僅憑居中斡旋即可解決，實難歸責於被告勤實佳房仲公司。況原告就其如何受有80萬元之損害、損害與債務人不履行債務間有相當因果關係等情，均未舉證，故原告主張被告勤實佳房仲公司未盡善良管理人責任，應負損害賠償之責，並無理由。另系爭協議書第10條約定係以原告與被告程永泰等人繼續履行買賣契約，並撤回對被告勤實佳房仲公司請求賠償80萬元之訴訟，且由系爭履約保證專戶支應應返還之仲介費為前提條件，未就解除買賣契約應如何處理為約定，被告勤實佳房仲公司無依系爭協議書第10條約定返還仲介費之義務等語，資為抗辯。
㈢被告朱芳慧、朱義進、朱沛婕、朱芳葶則以：高金伯所行使
之優先購買權乃基於法律之強制規定，不能以契約或協議排除之。而系爭買賣契約第16條第2項已約定有其他共有人主張優先購買權時，系爭買賣契約即自動失效；且系爭協議書並無排除優先購買權之約定，則原告主張系爭協議書係為履行系爭買賣契約，排除系爭買賣契約第16條第2項約定云云，顯無理由。又土地法34條之1優先購買權乃形成權，一經行使即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，故系爭協議書之標的乃主觀上給付不能。另原告從事房地產買賣數十年，成交金額數十億計，交易經驗豐富，其對土地法規應知之甚詳，且本院99年度重訴字第1090號判決早已認定高金伯行使優先購買權，被告勤實佳房仲公司亦以存證信函送達該判決予原告，則被告如何得以欺瞞原告，原告稱系爭買賣契約訂定十餘年後始知悉高金伯行使優先購買權之事實，更有違常理等語，資為抗辯。
㈣被告陳藤雄、陳願好未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前
具狀陳述：被告陳藤雄為原共有人陳葉菊妹之唯一繼承人，與其他陳葉菊妹之直系血親卑親屬無涉，而陳葉菊妹前已終止委任被告程永泰及勤實佳房仲公司代為出售系爭不動產，被告程永泰與勤實佳房仲公司未告知有其他利害關係人，續行本件買賣，顯逾越權限，造成共有人損失甚鉅。且攤位及其基地為單獨之所有權，不可依土地法第34條之1規定處分之，故被告程永泰及勤實佳房仲公司無權處分系爭不動產等語，資為抗辯。
㈤均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告賴寶彩、邱明、黃李阿青、周莉娜、黃林秀琴、劉林雪英、林葉、林國暐、吳陳絲絹、劉以忠、陳繼承、許順興、鄭秀琴、曾綉絜、葉宸芳、陳習忠、陳習明、陳秋香、陳秋連、陳桂美、陳桂雲、賴富美、賴幸枝、賴幸桂、賴幸丸、賴上滿、賴滿祝、賴美月、賴宗青、賴宗明未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠經查：
⒈坐落臺北市○○區○○段○○段000地號，面積2,734平方公
尺之土地為原為訴外人高金伯、高余麗美、賴寄草、陳葉菊妹、賴寶雲及被告程永泰、林萬成、周南、賴寶彩、黃劉炫妹、邱明、馬清雪、黃李阿青、周莉娜、黃林秀琴、劉林雪英、吳美珠、林葉、林國暐、劉振傑、吳陳絲絹、劉以忠、朱榮村、陳郭秀霞、陳繼承、巫黎卿、彭梅英、王方玉霞、許順興、鄭秀琴、曾綉絜、葉宸芳所共有；坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號建物則為高金伯、高余麗美、賴寄草、賴寶雲及被告程永泰、周南、馬清雪、賴寶彩、邱明、周莉娜、劉林雪英、林國暐、林葉、吳美珠、黃林秀琴、黃李阿青等人所共有；又坐落臺北市○○區○○段○○段0000 ○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號建物則為高金伯與被告黃劉炫妹、林萬成、劉振傑、朱榮村、王方玉霞、葉宸芳、曾綉絜、鄭秀琴、許順興、吳陳絲絹、陳葉菊妹、巫黎卿、彭梅英、傅湘敏、劉以忠、陳繼承及陳郭秀霞等人所共有。嗣除高金伯外，系爭不動產之其餘共有人均同意出賣其應有部分予原告，被告程永泰於96年1月17 日代理同意出賣之共有人與原告簽訂系爭買賣契約，依土地法第34條之1第1項規定，將系爭不動產以1億700萬元出售予原告，原告已給付價款2,149萬8,520元至履約保證專戶。
⒉高金伯、高余麗美不同意出賣，即以系爭不動產之出賣無土
地法第34條之1規定之適用為由，對原告提起確認買賣關係不存在訴訟，經本院96年度訴字第10156號判決高金伯、高余麗美敗訴，高金伯、高余麗不服提起上訴，經臺灣高等法院98年度重上更㈠字第147號判決上訴駁回確定。
⒊原告於98年3月31日以被告程永泰等出賣人未依約移轉系爭
不動產予原告為由，提起返還價金之訴，經本院98年度重訴字第313號案件受理，原告復於99年8月17日撤回其訴。
⒋又高金伯主張其已依法向被告程永泰等人表示優先承買系爭
不動產之意，其與被告程永泰等人已成立買賣契約，而訴請對被告程永泰等人應移轉系爭不動產所有權予高金伯，經本院99年度重訴字第1090號判決被告程永泰等人應於高金伯給付1億700萬元之同時，將渠等就系爭不動產之應有部分移轉登記予高金伯。被告程永泰等人提起上訴，經臺灣高等法院100年度重上字第333號將原判決廢棄，駁回高金伯在第一審之訴。高金伯不服提起上訴，最高法院101年度台上字第1402號將原判決廢棄，發回臺灣高等法院；嗣經臺灣高等法院101年度重上更㈠字第94號廢棄原判決，並駁回高金伯在第一審之訴，高金伯復提起上訴，經最高法院102年度台上字第2166判決再次將原判決廢棄，發回臺灣高等法院；又經臺灣高等法院102年度重上更㈡字第152號判決上訴駁回，被告程永泰等人提起上訴，經最高法院105年台上字1389號判決上訴駁回確定。
⒌上情有系爭買賣契約、履約保證專戶收支明細表、前開不動
產所有權移轉登記事件判決在卷可稽（見本院卷㈠第39頁至第47頁、本院卷㈢第142頁至第153頁、本院卷㈣第517頁至第581頁），並經本院調取上開確認買賣關係不存在、返還價金等案卷核閱無訛，堪信為真實。
㈡次查，被告程永泰等出賣人（除林萬成外）於96年l月25日
以台北正義郵局第29號存證信函通知高金伯是否行使優先承買權，高金伯於同年1月28日收受後，即於同年2月6日委請莊榮一地政士事務所向被告程永泰等人函覆表示其願優先承買系爭不動產，被告程永泰等出賣人於96年3月6日以台北正義郵局第76號存證信函表示：「台端委託莊榮一地政事務所所長莊榮一地政士主張依土地法第三十四條之一規定表示優先購買權案，台端即依法主張優先承買權，請於文到七日內，履行契約並依約支付第一次款10,700,000元整…」等語通知高金伯，高金伯及其代理人莊榮一均於翌日收受上開存證信函，高金伯已依法行使優先承購權，而與被告程永泰等出賣人間就系爭不動產，已成立與系爭買賣契約書同樣條件之買賣契約等情，業經臺灣高等法院102年度重上更㈡字第152號判決認定在案，是本件確有其他共有人主張優先購買權之情事發生。而觀諸系爭買賣契約第16條第2項就「有其他共有人主張優先購買權」之情形明白約定：「本約買賣案件依土地法第34條之1規定辦理，倘若他共有人主張應先購買時，則本簽訂之契約即自動失效，同時賣方無息退還買方已付價款。」，則本件既有高金伯主張優先承買權，依上開約定，系爭買賣契約即失其效力，被告程永泰等人應無息返還原告已給付之價款2,149萬8,520元。
㈢原告雖主張該條項所定「自動失效」即係解除契約之意，被
告程永泰等人應依系爭買賣契約第12條第3項約定給付懲罰性違約金云云，惟原告及被告程永泰等人既就「有其他共有人主張優先購買權」之情形，特別於系爭買賣契約第16條第2項為約定，足徵買賣雙方有意將此情形獨立規範，而非一概包括於系爭買賣契約第12條第3項解約之情形內。況土地法第34條之1第4項之優先購買權，係屬債權性質，如買賣雙方已辦畢所有權移轉登記，優先承購權人無從請求塗銷及移轉登記，則本件雖有高金伯行使優先承買權，然並不因此當然構成系爭買賣契約第12條第3項所定給付不能等違約情事而致契約解除，原告此項主張洵屬無據。另原告主張高金伯曾於96年2月6日委由莊榮一地政士函知程永泰等人表示行使優先購買權，其後又於96年3月13日委託莊榮一地政發函表示其於96年2月6日主張優先承買權之適用係屬無效，屬撤回行使優先承買權之意思表示云云。惟觀諸96年3月13日之函文所載：「本案標的的確係市場攤位無誤，……，因此台端等主張與土地法第34條之1處分要件不符，……。如上揭所示，本案確有瑕疵，不符處分要件即是無權處分，本所代受託人高金伯先生主張優先購買權之適用無效，因此無代理權之問題。」等語（見本院卷㈣第443頁）；並參以高金伯嗣於96年12月11日以系爭不動產建造之初即為店舖使用之規劃，並將每4平方公尺劃作獨立之店舖（即攤位）出賣，各攤位均有獨立產權，亦各有基地應有部分之獨立產權，故其他共有人對於應有部分之出賣並無土地法第34條之1規定之適用為由提起確認買賣關係不存在之訴乙情，足見高金伯係認各共有人之攤位係獨立之產權，不得依土地法第34條之
1 所定多數決之方式出售，則上開96年3月13日函文究係高金伯撤回行使優先承買權之意思表示，抑或因認被告程永泰等人出售系爭不動產並不符合土地法第34條之1規定，而無土地法第34條之1第4項所定之優先購買權，要非無疑，尚難僅以該函文所載「高金伯先生主張優先購買權之適用無效」等語逕認高金伯有撤回行使優先承買權之意，原告是項主張委無可採。
㈣第按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判決意旨參照）。原告固主張其必定可於最高價格時賣出系爭不動產，然其因無法取得系爭不動產而喪失轉售或出租之利益云云。然房地價格之漲跌，繫於巿場資金、政治、經濟環境、預期心理等諸多因素，隨市場波動而異其價值，須待實際出脫時，始能實現獲利或受有虧損，是房地價格之漲跌非依一般通常情形，即當然可得該預期利益，原告就此可能受有利益或損害，僅屬可能，並不具有客觀之確定性。況原告復未舉證證明依已定計劃或有其他特別情事，客觀上已有可得轉售系爭不動產之預期利益，則原告請求被告賠償履行利益之損害賠償，難認有據。
㈤按所謂不真正連帶債務，係指數債務人具有同一給付目的，
本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付義務，因債務人一人為給付，他債務人即同免其責任之債務（最高法院95年度台上字第2259號判決意旨參照）。查本件因有共有人高金伯行使優先承買權，依系爭買賣契約第16條第2項約定，被告程永泰等人應無息返還原告已給付之價款2,149萬8,520元，業如前述。而被告程永泰等人對原告負有返還已付價金之義務，係本於系爭買賣契約而生，其債務發生之原因同一，揆諸前揭說明，非屬不真正連帶債務，原告請求被告程永泰等人各給付6,449萬5,560元及遲延利息，如任一被告為給付，其餘被告於其給付範圍內免給付義務，自難謂合。㈥復按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人
之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535條、第544條定有明文。委任人依上開法條請求受有報酬之受任人負損害賠償責任，自應就受任人未以善良管理人之注意處理委任事務而有過失乙節負舉證之責。查，原告於簽訂系爭買賣契約時，已知系爭不動產為數人所共有，而經本院調閱96年度訴字第10156號確認買賣關係不存在案卷，原告於該案中係以本件買賣符合土地法34條之1為答辯理由；並參以原告提出之新聞報導，原告為一知名投資客（見本院卷㈠第69頁），從事房地買賣多年，房地市場交易經驗豐富，衡情就系爭不動產尚有其他共有人行使土地法第34條之1優先購買權之可能應知之甚詳。又高金伯對原告提起確認買賣關係不存在訴訟，起訴狀亦檢附前開台北正義郵局第76號存證信函為證據，該存證信函已明白揭示高金伯委託莊榮一地政士表示行使優先承買權乙事；且系爭買賣契約簽訂時，買賣雙方於系爭買賣契約「立契約書人賣方」處記明「高金伯未會同」、「林萬成未會同」等語，買賣雙方更於系爭契約書第16條第2項用印確認；再佐以被告勤實佳房仲公司曾於100年3月14日以台北正義郵局寄送本院99年度重訴字第1090號不動產所有權移轉登記案件之判決予原告，此有該存證信函在卷可稽（見本院卷㈢第159頁），堪認被告勤實佳房仲公司已告知本件尚有其他共有人行使優先購買權之風險，並未隱瞞不予揭露高金伯行使優先購買權之事實，原告就此亦明白知悉，則原告主張被告勤實佳房仲公司未予告知，其若知悉本件有其他共有人行使優先購買權之可能，即不欲訂立本件買賣云云，礙難憑採。至於高金伯行使優先購買權後，原告何以未退出本件買賣，係如原告所稱被告等人未為告知且強力說服原告續行買賣，或因土地法第34條之1第4項所定之優先購買權係屬債權性質，原告仍有先於高金伯取得系爭不動產所有權之機會，不得而知，實難逕以原告未解除契約乙節即認其受被告勤實佳房仲公司隱瞞高金伯行使優先購買權之情為真。是原告主張被告勤實佳房仲公司處理委任事務過失，或違反善良管理人之注意義務云云，無從遽採。原告另主張系爭協議書簽訂之目的在於延續系爭契約書之效力，亦係排除「系爭契約書第16條第2項之自動失效規定」云云。然查系爭協議書首揭載明：「未履行上開買賣契約」等語，可知系爭協議書係買賣雙方及被告勤實佳房仲公司為盡速完成系爭買賣契約而就辦理移轉登記、點交等相關事宜為約定，並無明文排除系爭契約書第16條第2項。而系爭買賣契約既已因高金伯行使優先購買權而失其效力，如前所述，自無由以系爭協議書復使系爭買賣契約之效力回復，原告如此解釋，顯逸脫於系爭協議書之文義範圍，而不足採。準此，原告請求被告勤實佳房仲公司返還仲介報酬80萬元，並無理由。
五、綜上所述，原告訴請被告程永泰等人返還已交付之價金2,149萬8,520元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告依系爭買賣契約第12條第3項、民法第226條規定請求被告程永泰等人各給付與已付價金同額之懲罰性違約金，並賠償原告所失利益，共4,299萬7,040元，如任一被告為給付，其餘被告於其給付範圍內免給付義務；另依第544條及系爭協議書第10條約定請求被告勤實佳房仲公司返還已支付之服務費80萬元，均無理由，應予駁回。
六、本件原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 1 月 15 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 15 日
書記官 林怡秀