臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第1286號原 告 三立建設股份有限公司法定代理人 白雪鳳訴訟代理人 羅惠民律師被 告 林昭美訴訟代理人 張耕豪律師上列當事人間請求給付委建費用等事件，本院於民國107 年7 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告依民國一百零二年一月十九日簽訂委託興建工程契約書對於被告享有不足面積找補款及車位價差款合計新臺幣壹仟貳佰參拾壹萬肆仟捌佰伍拾元之債權存在。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1 項第2 、7 款分別定有明文。查本件原告起訴時聲明原為：「被告應於原告將臺北市○○區○○段0 ○段0000000000號房屋（門牌號碼：臺北市○○區○○街○○號8 樓、
8 樓之1 ）及其相應之基地臺北市○○區○○段0 ○段000地號土地（權利範圍萬分之264 ）移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣（下同）15,002,610元，及自移轉登記完成日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第3頁）。嗣因被告爭執本件找補款債權未屆清償期，不符合同時履行抗辯之要件，原告遂於民國107 年3 月31日以民事追加聲明暨調查證據聲請狀變更其聲明，即將前揭聲明列為先位聲明，並追加備位聲明為：請求確認原告102 年1 月19日簽訂委託興建工程契約書對被告享有之委建工程款、面積找補、車位價差債權，於總計15,002,610元之範圍內存在，並就先位聲明為供擔保假執行之聲請（見本院卷第108 至109頁）。經核原告聲明之追加，請求之基礎事實並未改變，均係本於兩造因系爭契約所生之費用爭議，為同一基礎原因事實，而請求法院依先給付、後確認之順序而為審理，揆諸前揭規定，原告之變更追加，核無不合，應予准許。
二、次按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去者而言，最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照。本件原告備位請求確認其對被告享有委建工程款、找補費用及停車位價差價款之金額，因兩造有所爭執，致原告之債權金額不明，而有不安之狀態存在，並使原告債權人之地位受有侵害之危險，而此不明確之狀態得以本件確認判決加以除去，是原告備位請求確認系爭房屋之委建工程款、找補費用及停車位價差價款之債權存在，即有確認利益，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於102 年1 月19日簽訂委託興建工程契約書（下稱系爭契約），約定被告提供坐落於臺北市○○區○○段0 ○段○000 地號土地其中面積50平方公尺，由被告出資委由伊興建大樓（下稱系爭大樓），依約被告分得系爭大樓樓地板總面積為79.54 坪（建物58.3坪＋車位21.24 坪），再依爭契約第3 條約定，被告應給付建築執照核准樓地板面積每坪146,500 元計算即11,652,610元【計算式：79.54 坪×146,500 元＝11,652,610元】之委建費用予伊，惟被告迄今僅給付10,983,100元，尚餘669,510 元未給付。又系爭大樓已完工取得使用執照並完成第一次登記在案，而被告選定門牌號碼臺北市○○區○○街○○號8 樓、8 樓之1 兩戶房屋（下稱系爭房屋），面積合計77.78 坪，與約定分得之面積
58.3坪，相差19.48 坪，依系爭契約第6 條之約定，兩造同意找補金額以每坪675,000 元計算，被告自應依約給付找補款13,149,000元【計算式：19.48 坪×675,000 元＝13,149,000】。另兩造就車位改定事宜於102 年6 月19日簽訂增補契約書，並據此計算被告應給付原告車位價差1,184,100 元。綜上，被告應給付委建費用669,510 元、坪數找補費用13,149,000元、車位價差1,184,100 元，共計15,002,610元。
至於106 年3 月17日之函文係伊受被告脅迫以不配合辦理建物第一次登記用印而發函，伊依民法第92條第1 項撤銷此函之意思表示，伊依臺北市土地使用分區管制自治條例第10條第1 項規定系爭土地容積率225%換算被告委建分得面積為34.03 坪，於法無違，反觀106 年3 月17日函附件與法規及系爭契約約定不符，伊得依民法第88條第1 項撤銷意思表示。
且倘依被告抗辯委建分得面積為36.02 坪即119.07平方公尺計算，依民法第799 條第4 項規定被告委建分得面積應持分基地面積為53.22 平方公尺，然被告僅提供50平方公尺土地，無異被告無償取得3.22平方公尺土地及無償取得11.87 坪主建物面積，被告抗辯顯不合理。本件兩造既就坪數找補、委建費用均有所爭執，本件有預為請求之必要等語。爰先位聲明求為判決：㈠被告應於原告將系爭房屋及其坐落土地應有部分移轉登記予被告之同時，給付原告15,002,610元，及自移轉登記完成日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：請求確認原告依102 年1 月19日簽訂委託興建工程契約書對於被告享有委建工程款、面積找補、車位價差債權合計15,002,610元之債權存在。
二、被告則以：兩造就系爭契約內容經過數度增修，最終兩造合意伊就系爭建物可分得面積為74.97 坪（建物面積56.14 坪＋車位面積18.83 坪），原告並發106 年3 月17日函文確認，依此計算伊需給付委建費用10,983,100元，伊已給付完訖。再關於面積找補款之計算方式，兩造亦合意依「每層地政機關登記面積－委建分得地政機關登記面積」即「牆皮－牆皮」原則計算，被告選定之系爭房屋登記面積與委建分得面積相差16.49 坪，伊依約需以每坪675,000 元之價格向原告購買，而需給付原告11,130,750元【計算式：16.49 坪×675,000 元＝11,130,750元】，再加計伊因改選停車位位置而需給付差價1,184,100 元，則伊需給付予原告之找補款應為12,314,850元。又依兩造於102 年12月19日簽立之「增補契約書㈡」第2 條約定，須待系爭房屋裝修完成並經過伊驗屋，且經原告移轉登記系爭房屋所有權予伊後，伊給付上開款項之清償期始屆至，惟系爭房屋尚未完成驗收程序，原告亦未移轉登記系爭房屋予伊，伊之付款義務未屆清償期，原告請求不符合同時履行抗辯要件等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查本件兩造簽訂系爭契約及多份增補契約書，約定由被告提供系爭土地50平方公尺，委託原告整合共7 筆土地興建大樓，依系爭契約之約定，被告應給付委建費用、面積找補款及車位價差款予原告，嗣系爭大樓於102 年6 月取得建造執照，系爭房屋於106 年4 月10日完成第一次登記，於106 年6月16日辦理初驗等事實，為兩造所不爭執，且有委託興建工程契約書、102 建字第0173號建造執照、建物登記第二類謄本、建物所有權狀在卷可稽（見本院卷第8 至10、73至92、93至96、97至102 、103 至104 、61至64、18至21、112 至
117 、105 至106 頁），應堪認定為事實。原告主張被告尚欠委建費用、面積找補款及車位價差款合計15,002,610元，但被告對於原告主張之計算方式有所爭執，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭執之委建費用、面積找補款及車位價差款之認定，分別析述如下：
㈠兩造不爭執依系爭契約第3 條第1 項約定，系爭大樓興建工
程由被告出資、委由原告代為興建，造價以建築執照核准樓地板面積每坪146,500 元（含營業稅）、含地下室、陽台、公共設施（系爭契約附件四，見本院卷第8 頁反面），故委建工程費用之計算基準應為「建築執照核准樓地板面積」。原告確曾以104 年7 月29日函說明：「本公司與林昭美女士雙方已對系爭樓地板面積、建照核准面積、工程款付款進度表期數等確定無誤」，函中載明係依102 年建字第0173號建造執照面積為準，被告委建主建物面積34.03 坪、陽台面積
4.15坪、小公面積7.83坪、大公面積10.13 坪，總計被告分得面積為56.14 坪、車位分得面積為18.83 坪，合計為74.9
7 坪，據此按每坪14.65 萬元計算委建費用應為10,983,100元【計算式：（委建房屋分得面積56.14 坪＋車會分得面積
18.83 坪）×14.65 萬元＝1098.31 萬元】，此函並附附件十三「系爭樓地板面積說明」、附件十五「建照核准面積說明」、附件十六「工程款付款進度表」為憑（見本院卷第45至47頁）。原告既未否認此函及所附附件十三、十五、十六之效力，且委建費用依建築執照核准面積計算，亦與常習相符，應可採信此面積及費用計算結果為兩造所合意確認無訛。原告雖起訴主張依系爭契約附件三所載委建分得面積計算委建費用云云（見本院卷第11頁反面），但此份附件三係原告以106 年3 月17日函送被告之附件（見本院卷第48、51頁），此份附件三所載面積與原告前依「牆心」計算之面積及被告依「牆皮」計算之面積，均不相同，其計算方式不詳；且被告辯稱應以此份附件三上其友人陳春泉手寫修改部分為準（見本院卷第49、50、52、53頁），原告繼而主張106 年
3 月17日函係原告受被告受脅迫且為錯誤之意思表示而應予撤銷云云（見本院卷第109 至110 頁），顯然不能認定此份附件三係經兩造合意之面積找補計算方式。況究諸委建費用與面積找補款之性質迥異，前者係建築成本費用之估算，自應依建築執照之建築面積計算委建費用，後者則系爭大樓興建完成並辦理所有權登記後，依登記取得面積推算委建取得面積，就兩者不足面積進行找補。易言之，委建費用係依建造執照面積計算，面積找補係依登記取得面積計算，兩者性質、目的及計算基準本就不同。原告主張依附件三所載系爭房屋登記面積計算委建費用云云，顯係混淆，委無足採（其餘關於面積找補款之論述詳後）。從而，兩造既不爭執被告已給付委建費用10,983,100元予原告，合於契約約定及原告
104 年7 月29日函示意旨，原告又提起本訴主張被告尚欠委建費用669,510 元云云，即屬無據。
㈡再者，關於委建分得面積約定於系爭契約第5 條第1 項：「
本約房屋分配基礎以乙方申請核准之建造執照圖說為準，甲方分得新建大樓之八層，依下條規定找補」、第2 項：「甲方同意以本地號土地面積之最大設計容積分得建物面積( 含大小公設、陽台、雨遮) ，主建物室內分得為34.03 坪，其坪數說明（詳附件三），及地下室車位比例分配，且甲方同意依照建築執照所核發之圖面分配建物」（見本院卷第8 頁反面），是依前揭系爭契約第5 條第2 項約定，被告提供土地50平方公尺按第三種住宅區容積率2.25計算，被告應分得主建物面積為34.03 坪，此據證人陳春泉即被告友人證實核算無誤（見本院卷第67頁），故依系爭契約第5 條第2 項所謂最大設計容積分得建物面積，特別註明主建物面積至少34.03 坪，避免原告將容積率流用於大小公設、陽台、雨遮，用意在保障被告之權益，非謂面積找補即以主建物面積34.0
3 坪為固定基準。蓋系爭契約第6 條第1 項關於面積找補款之計算方式，約定為：「甲方選定之房屋權狀坪數與前條第
2 項約定甲方應分得之房屋權狀坪數，如不足坪數，由雙方約定每坪以新臺幣67.50 萬元整購買。（詳如附件四）」，接著於第2 項明訂：「甲乙雙方同意，面積計算依現有法定得登記部分計算，若建築完成時法令變更致面積變更，雙方同意雖依當時法令登記，但面積依簽約時法令計算找補，單位價格亦為每坪新台幣67.5萬元」（見本院卷第8 頁反面），顯見兩造於系爭契約第6 條第2 項已約明面積找補款之計算，應以建築完成時依法取得登記之面積為準。承前所述，本件委建費用應依建造執照面積為準，面積找補依登記面積為準，而建造執照所載建物面積算至「牆心」，登記面積則算至外牆之外緣即「牆皮」、共用牆壁之中心即「牆心」，兩種計算方式所得面積顯有差異，此觀建築技術規則建築設計施工編第1 條第3 款、公寓大廈管理條例第56條第3 項第
1 、2 款及地籍測量實施規則第273 條第1 項第1 、2 款自明。基此，原告所提面積找補計算方式，以「登記面積」減「建照面積」得出「不足面積」高達19.07 坪，被告不同意，乃手寫修改為「登記面積」依原先「建照面積」比例計算「委建分得面積」後，兩者差始為「不足面積」16.49 坪（見本院卷第50頁），可見原告之計算方式將「登記面積」與「建照面積」混為一談，致「不足面積」增加，無可憑採；而被告以「登記面積」為基準，相減得出「不足面積」16.4
9 坪之計算方式，符合系爭契約約定及前揭法規規定，應認為可採。
㈢觀諸原告106 年3 月17日函除附被告友人陳春泉106 年3 月
8 日手寫修改之「面積不足支付費用說明」及「面積計算說明表」外（見本院卷第48、49頁），更將陳春泉修改部分重新打字為106 年3 月16日版本（見本院卷第52、53頁），參以證人陳春泉具結證稱：「我塗改後，跟高先生（即被告配偶高桂麟）一起去原告公司找陳小姐，和她說明原告公司算法是錯誤的，應照我的方式計算才正確，陳小姐也同意」、「（問：你與高先生一起前往原告公司與陳小姐談被證2 時，有無要求原告公司要正式發函給被告確認討論的結論？）有，因為正式發函才有效力」等語（見本院卷第67頁反面），倘若原告不同意被告之計算結果，大可不必發函，更無必要特地重新打字1 份隨函寄給被告，並於函中重申「實際情況依地政機關登記面積為準」之旨（見本院卷第48頁），足徵原告已採納陳春泉上開以「登記面積」為基準之計算方式。至於106 年3 月17日函雖另有附件三（見本院卷第51頁），但其面積與依「牆心」或「牆皮」計算結果均不相同，無從判斷其依據為何，已如前述，且原告請求面積找補款亦非依此份附件三之「不足面積」15.87 坪計算，無從認定此份附件三之用意為何。從而，被告辯稱兩造於106 年3 月間合意面積找補款及車位價差款合計應為12,314,850元【計算式：第八層16.49 坪×67.50 萬元＋車位（250 萬元×2 個－
173.45萬元×2.2 個）＝12,314,850元】，應可認定。原告主張依「登記面積」減去「建照面積」所算得「不足面積」計算找補款，核與前揭系爭契約約定及法規規定不合，無可採信。
㈣至於原告固主張106 年3 月17日函係受被告脅迫不在建物第
一次登記文件上用印，不得已而為錯誤之意思表示，應予撤銷云云。然按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例參照）。據證人莊榮一即辦理系爭大樓第一次建物登記之代書到庭證稱：被告配偶高桂麟雖曾表示原告必須承諾依其手寫面積找補，否則不在公設測量分配表上補正用印，但其不清楚兩造洽談面積找補之始末經過，也很難說原告發106 年3 月17日函是願意或不願意等語（見本院卷第186 頁反面至第188 頁反面），充其量僅能認定被告配偶高桂麟以補正用印為籌碼，要求原告發函，尚難遽認已達脅迫之程度。此外，原告別無其他舉證證明其有何受脅迫而影響意思決定能力之情形，不能遽信。且承前所述，被告以「登記面積」及依比例計算「委建分得面積」所得出「不足面積」之計算方式，合於系爭契約約定及相關法規規定，亦不能認定有何內容、性質錯誤或原告不知之情形，原告主張錯誤意思表示應予撤銷云云，亦非可取。質言之，被告所提計算方式既合於系爭契約約定及法規，無論原告所發106 年3 月17日函文之效力如何，本院仍可認定被告所提不足面積找補款之計算方式為可採，原告主張撤銷意思表示云云，不能影響本院判斷結果。
㈤原告雖依系爭契約第6 條第3 項求為判決被告應於原告移轉
登記系爭房屋及其坐落土地應有部分之同時，給付原告找補款云云。查系爭契約第6 條第3 項固約定：「雙方同意於新建大樓建物辦竣保存登記之日起1 週內，以現金或即期支票一次辦理找補。乙方應於建物辦理移轉登記至甲方名下之日起7 日內辦理交屋」（見本院卷第8 頁反面），然兩造另訂增補契約書㈡第2 條約定：「有甲方應支付面積不足之費用，應於乙方完成建物裝修、房屋及車位經甲方驗屋通過，乙方並已完成前條約定土地持分之移轉登記予甲方後，甲方再以現金或及其支票1 次支付」（見本院卷第103 頁），則原告依約應負之給付義務包括完成系爭房屋裝修且經被告驗屋通過，始生請求被告給付找補款之權利。觀諸原告所提106年6 月16日交屋初驗單，系爭房屋兩戶均有記載「面漆全部未施作，交屋前完成」之情形（見本院卷第112 、115 頁），可見被告初驗時，室內油漆工作全部未施作，此外，原告迄未提出系爭房屋已全部完成裝修之相關證明，則被告辯稱其面積找補款之給付義務尚未屆期，尚非無據。準此，原告先位請求被告應於原告移轉登記系爭房屋及坐落土地應有部分之同時，給付原告面積找補款，不能准許。接著，原告備位請求確認依系爭契約對於被告享有不足面積找補款及車位價差款合計12,314,850元之債權存在，既為被告所不爭執業如前述，應屬有據，然逾此範圍之確認請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告先位請求被告給付委建費用、面積找補款及車位價差款核無理由，備位請求確認依系爭契約對於被告享有面積找補款及車位價差款合計12,314,850元之債權存在，核屬有據，應予准許。原告先位請求及逾上開範圍之備位請求，均無理由，應予駁回。原告之先位請求既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦應併予駁回。
五、本院審酌被告不爭執其應給付面積找補款與車位價差款合計12,314,850元予原告，而原告起訴請求委建費用669,510 元及逾上開範圍之面積找補款，核無理由，則本件原告勝訴部分實為被告所不爭執，爰命原告負擔本件訴訟費用，以維公允。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸逐一說明理由，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 7 日
民事第五庭 法 官 林晏如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 8 日
書記官 周芳安