臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第351號原 告 王若強
王曉波王羽彤共 同 周滄賢律師訴訟代理人 葉家馨律師被 告 萬通國際開發股份有限公司法定代理人 柯堯仁被 告 南國開發建設股份有限公司法定代理人 陳俊佑被 告 楊健一共 同訴訟代理人 曾孝賢律師複 代 理人 賴怡雯律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102年向被告萬通國際開發股份有限公司（下稱萬通公司）購買萬通臺北2011建案（下稱系爭建案）之預售房屋C3棟12樓D戶及C2棟23樓B戶共2戶（下稱系爭建物A、系爭建物B，合稱時以系爭建物表示），並簽訂萬通臺北2011預售屋買賣契約書共2份（下稱系爭契約A、系爭契約B）。原告同時向被告楊健一購買系爭建案之基地土地即新北市○○區○○○段172、182、193、193-4、198、182-6、200-2地號及樹林口段樹林口小段142-16地號等8筆土地之應有部分共2筆（下稱系爭土地C、系爭土地D，合稱時以系爭土地表示），並簽訂土地預定買賣契約書共2份（下稱系爭契約C、系爭契約D）。嗣後，兩造另簽訂萬通臺北2011預售房屋及土地補充協議書共2份（下稱系爭補充協議E、系爭補充協議F）。依系爭補充協議E、F第6條第2項約定：系爭建物及系爭土地之所有權移轉登記不能辦理時，經被告通知原告時起6個月內為緩衝期，若緩衝期屆滿後仍無法辦理移轉，原告得解除契約，並分別請求退還已付之全部價金款項及違約金。另依系爭契約A第7條、系爭契約C第5條約定之履約保證機制，被告南國開發建設股份有限公司（下稱南國公司）與萬通公司及楊健一相互連帶擔保關係，故南國公司與萬通公司及楊健一間，應係各別成立一連帶債務關係，是就系爭契約A、系爭契約C之部分，南國公司應與萬通公司及楊健一對原告負同一責任。又於辦理系爭建物及系爭土地之所有權移轉登記時，申請案經內政部於105年1月20日以臺內地字第1051301098號函、臺內地字第1051301124號函為不予許可之處分，並經訴願機關即行政院以105年10月21日以院臺訴字第1050180000號訴願決定不受理，足見被告已無法依系爭契約A、B、C、D及系爭補充協議E、F之約定，移轉系爭建物及系爭土地之所有權。且行政院不受理訴願之理由，係因行政院認原告於訴願程序中所提委託書未經驗證，且已通知代理人補正經驗證之委任書正本而未補正，訴願書上又未經原告簽名或用印，不符法定程式，故訴願不受理。然原告就本件相關行政救濟程序，業已授權萬通公司處理，然萬通公司未曾將內政部上開訴願決定書內之105年6月29日院台訴字第1050086005號函文交與原告，且原告於105年8月15日依萬通公司指示與該公司指派之葛姓人員一起前往北京市長安公證處辦理公證該公司所交付之委託文件時，竟遭當地公證員告知，按其內容記載並無法公證。原告於當日下午告知萬通公司聯繫窗口張偉，並於翌日寄送電子郵件請張偉儘速回覆並告知再次公證之時間，終於105年8月19日完成公證，再由萬通公司安排寄送回我國之事宜，然迄至行政院為上開訴願決定書之前，仍未補正，並因此肇致原告之訴願不受理。被告為系爭不動產之出賣人，自應負有瞭解法令並依法移轉所有權之義務。詎料，被告僅謀求高額利潤，卻未事先瞭解相關法令輕率向原告兜售，致原告相信得以依法購買並給付高額價金後，卻無法取得系爭不動產所有權，益徵系爭不動產所有權無法移轉，係可歸責於被告之事由。且原告於105年2月7日接獲被告通知上開無法辦理移轉登記情事，迄無法辦理移轉登記，早已逾6個月，原告等業依約發函被告主張解決解約，但均未獲置理，顯見被告毫無意願解決價金返還及違約金事宜。故原告得依約請求被告返還房地之價金款項、違約金及遲延利息等。再者，縱認原告無法取得系爭不動產之所有權，係不可歸責於兩造之事由，原告仍得依補充協議書第9條所增訂之第6條第3項：買賣雙方知悉依臺灣於99年6月23日修訂頒佈之大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法辦理房地所有權登記，若房地所有權登記不能辦理，經賣方通知買方時起6個月內為緩衝期，雙方可在緩衝期內協商解決方案，共同努力辦理產權轉移登記。若緩衝期屆滿，房地所有權移轉登記能不能辦理，則按如下約定處理：…㈢不可歸責於雙方原因時，買賣雙方應先行協商解決方案，協商不成時得解除契約，賣方無息退還買方已付之全部款項，雙方互不承擔其他任何責任。依此約定，被告已無法按系爭契約A、B、C、D及系爭補充協議E、F之約定，移轉系爭建物及系爭土地之所有權，故原告得依上開約定，於兩造協商不成時解除契約，並分別向被告請求退還已付之全部價金款項。原告於105年2月7日接獲被告通知上開無法辦理移轉登記之情事，迄無法辦理移轉登記，早已逾6個月，原告等業依約發函被告主張解決解約，但均未獲置理，顯見被告毫無意願與原告協商，故兩造就無法取得系爭建物及土地所有權，當已協商不成。並聲明：㈠先位聲明：⒈萬通公司與南國公司應連帶給付原告6,801,460元，及各如附表一所示之日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉萬通公司應給付原告16,125,173元，及各如附表二所示之日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊萬通公司與南國公司應連帶給付原告2,035,311元，及自106年1月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒋萬通公司應給付原告4,822,477元，及自106年1月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒌楊健一與南國公司應連帶給付原告4,522,914元，及各如附表三所示之日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒍楊健一應給付原告10,716,615元，及各如附表四所示之日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒎楊健一與南國公司應連帶給付原告1,356,874元，及自106年1月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒏楊健一應給付原告3,214,985元，及自106年1月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒐願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈萬通公司與南國公司應連帶給付原告6,801,460元，及自106年1月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉萬通公司應給付原告16,125,173元，及自106年1月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊楊健一與南國公司應連帶給付原告4,522,914元，及自106年1月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒋楊健一應給付原告10,716,615元，及自106年1月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒌願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告為大陸地區人民，原告與萬通公司、楊健一間，於102年5月、12月訂立系爭契約A、B、C、D，因原告為需經政府許可後始得移轉登記之買方，原告與萬通公司及楊健一簽訂系爭補充協議，兩造均知悉原告應受大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法之管制。被告銷售系爭不動產後，受大陸地區人民委託辦理許可辦理移轉登記之申請，並向買賣契約相對人取得相關授權及證明文件，原告指定並配合提供登記名義人為王若強、王曉波等公證文件。本件大陸地區人民申請取得不動產事宜，於104年1月提出申請後，因內政部多次審查會議，系爭不動產市場於104年下半年向下波動，至105年1月內政部做成不予許可處分後，原告雖經內政部不予許可處分，但在行政處分確定前，萬通公司業已通知依法提起訴願，並於105年2月19日請受託辦理登記之地政士吳敏欽代向內政部提起訴願。嗣於接獲行政院秘書長命補正函文後，萬通公司請原告提供經認證之委任文件，但因原告故意不配合及遲延提供所需補正之文件，致無法再訴願審議機關限期內提出，致原告之訴願遭不受理確定。原告經內政部不予許可處分，係因原告未依限提供應補正文件所致，系爭不動產不能過戶係不可歸責於被告而可歸責於原告。原告係因內政部許可而會取得現階段房價較低之系爭不動產所有權之當事人，其故意使訴願不受理，乃故意以不正當行為阻止不予許可處分撤銷、許可處分做成，應相當於民法第101條第1項之情況，類推適用該規定，原告不能主張因不能過戶而解約為不合法。另依系爭補充協議第9條約定，大陸地區人民為經許可始得登記之買方，如其房地登記不能辦理，經賣方通知6個月內為緩衝期，雙方得協商解決方案。若緩衝期滿，房地登記仍不能辦理，則可視為歸責於買方、可歸責於賣方、或不可歸責雙方而異其處理，其中如不可歸責於雙方，買賣雙方應先行協商解決方案，協商不成時，方得解除契約，本件不予許可處分確定前，被告已經代原告提起訴願，係因原告遲延補正文件，致其訴願遭不受理，該行政處分確定不予許可，係因可歸責於原告之事由所致，故原告主張解約係屬不合法。且本件於105年10月21日訴願決定不受理確定，至原告於106年1月3日以存證信函通知被告，尚未逾6個月。原告主張自105年2月經被告通知內政部做成行政處分後，已逾6個月，並無理由。且因依前開補充協議書約定，係因可歸責於原告致訴願遭不受理，賣方即被告有權解除契約，並沒收原告契約總價款15％作為違約金，故原告請求被告給付違約金並無理由。再者，本件系爭建物A採取同業連帶擔保之替代性履約保證方式，南國公司係在合建業者倒閉無法繼續施工時擔保繼續興建完工交屋、系爭建物B則採不動產開發信託之履約保證機制，本件建案經萬通公司興建完成並取得使用執照，無由同業履行保證完工交屋責任之情況發生。從而，原告請求南國公司負已付價金返還、違約金等連帶責任，並無理由。另，原告提出繳付價金文件，附表一編號4之1,373,963元應扣除銀行收取之銀聯卡手續費17,089元，該期房屋款金額為1,356,874元；附表二編號5之4,040,100元，應扣除銀聯卡手續費50,250元，該期房屋款金額為3,989,850元。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：原告先位主張因可歸責於被告致原告不能辦理取得系爭建物及土地之所有權，而解除契約請求返還價金及違約金；備位主張以縱係因不可歸責於兩造致原告不能辦理取得系爭建物及土地之所有權，原告亦得依約請求被告返還已付價金之全部款項等情，為被告所否認，並以前詞置辯。茲析述審酌理由如下：
㈠、按臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條規定：大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。但土地法第十七條第一項所列各款土地，不得取得、設定負擔或承租。前項申請人資格、許可條件及用途、申請程序、申報事項、應備文件、審核方式、未依許可用途使用之處理及其他應遵行事項之辦法，由主管機關擬訂，報請行政院核定之。依此，大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法即就大陸地區人民在我國取得不動產之當事人資格、土地範圍及性質、主管機關審核權限等為管制規定，其中第2條規定：「大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司（以下簡稱陸資公司）申請在臺灣地區取得、設定不動產物權之標的為下列不動產時，應不予許可：一、土地法第十四條第一項各款或第十七條第一項各款所定之土地。二、依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地。三、依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。四、各港口地帶，由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。
五、其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。」、第3條規定：「大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或陸資公司申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，應不予許可：一、影響國家重大建設。二、涉及土地壟斷投機或炒作。三、影響國土整體發展。四、其他經中央目的事業主管機關認為足以危害國家安全或社會安定之虞。」、第4條規定：「符合下列情形之一者，得為不動產登記之權利主體：一、大陸地區人民。但現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關（構）、團體之職務或為成員者，不得取得或設定不動產物權。二、經依本條例許可之大陸地區法人、團體或其他機構。三、經依公司法認許之陸資公司。」。
㈡、查，依系爭補充協議E、F第9條約定：關於房屋契約第19條產權登記及土地契約第6條土地登記期限，雙方同意增訂第1項但書及第6項：『一、…。但需經政府許可後始得移轉登記之買方，則待相關手續齊備後，三十日內提出申請辦理。』『六、本房屋及土地買賣契約，買賣雙方知悉依臺灣於99年6月23日修訂頒佈之大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法，辦理房地所有權登記，若房地所有權移轉登記不能辦理，經賣方通知買方時起六個月內為緩衝期，雙方可在緩衝期內協商解決方案，共同努力辦理產權轉移登記，若緩衝期屆滿後仍不能辦理，則按如下約定處理：㈠可歸責於買方時，賣方有權解除契約，並沒收買方本契約總價款百分之十五作為違約金，剩餘款項由賣方無息退還買方。㈡可歸責於賣方時，買方有權解除契約，賣方應退還買方已付之全部款項，並按本契約總價款百分之十五向買方支付違約金。㈢不可歸責於雙方原因時，買賣雙方應先行協商解決方案，協商不成時得解除契約，賣方無息退還買方已付之全部款項，雙方互不承擔其他任何責任（見本院卷㈠第
54、98頁）。由上可見，系爭建物及土地之買賣，因買受人為大陸地區人民，為臺灣地區與大陸地區人民關係條例所限制取得我國不動產所有權之對象，故兩造於簽訂買賣契約以外，另以補充協議予以約定。從而，原告主張其不能移轉取得系爭土地及建物之所有權，即應依上開辦法所規定之情形予以判斷。
㈢、經查，原告王曉波係於104年1月28日向新北市政府申請登記為系爭建物A即興福寮段932建號建物及土地等之所有權人；王若強同於104年1月28日向新北市政府申請登記為系爭建物B即興福寮段793建號建物申請登記為所有權人，有各申請書可證（見內政部台內地字第1051301124號影卷第19至20頁、內地字第1051301098號影卷第23至24頁）。嗣經內政部於105年1月20日均為不予許可，有內政部台內地字第1051301124號、第0000000000號函文可查（見內政部台內地字第0000000000號影卷第9至14頁）。然則，系爭建物A、B及系爭土地C、D之買方實際上為原告王若強、王曉波、王羽彤等三位大陸地區人民，且就系爭補充協議E、F亦係以原告王若強、王曉波、王羽彤等三人為契約當事人，且如房屋平面圖影本之確認、住戶規約、地下層停車位分管協議書、代刻印章授權書、壹樓約定專用同意書，有各契約書及補充協議書在卷可證（見本院卷㈠第12至99頁），可見原告王若強、王曉波、王羽彤即屬實際上向被告買受而取得系爭建物A、B及系爭土地C、D之買賣契約當事人，並非僅如前開申請書係以王若強、王曉波為各別房地之買受人，亦即，王曉波於104年1月28日向新北市政府申請登記、王若強同於104年1月28日申請登記時，其等提出之王曉波與萬通公司、楊健一之不動產買賣預約書、王若強與萬通公司、楊健一之不動產買賣預約書（分見內政部台內地字第1051301124號影卷第24頁、內地字第0000000000號影卷第57頁），顯與兩造嗣後簽訂之系爭契約書不同。準此，原告因公證文件未能完備，致訴願不受理時，依前開辦法，原告既起訴主張渠等三人係共同買受系爭不動產，自應依原告所主張之權利義務關係內容判之。從而，本件固因先前申請時有公證文件不備之瑕疵，然依系爭建物及土地所在之建案申請案可知，原告三人均為大陸地區人民，且依契約文件所示亦屬系爭建物及土地之買賣契約當事人，非屬兩造不能協商解決系爭建案及土地移轉所有權之情形即其他原告均得依其主張申請移轉登記，故原告主張解除契約，實屬無據。
㈣、綜上，原告主張得解除系爭契約並請求被告返還價金及違約金等，因原告主張解除契約並無理由，故原告先位及備位聲明之請求均無理由，應予駁回。
四、綜上所述，本件原告解除系爭契約核屬無據，是其先位及備位之請求均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 22 日
民事第一庭 法 官 陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 22 日
書記官 羅敬惟附表一：
┌──┬───────┬───────┐│編號│已繳款項 │繳款日期 │├──┼───────┼───────┤│1 │2,713,748元 │103年1月17日 │├──┼───────┼───────┤│2 │1,347,599元 │103年4月7日 │├──┼───────┼───────┤│3 │1,366,150元 │103年5月29日 │├──┼───────┼───────┤│4 │1,373,963元 │103年11月5日 │├──┼───────┼───────┤│小結│6,801,460元 │ │└──┴───────┴───────┘附表二：
┌──┬───────┬───────┐│編號│已繳款項 │繳款日期 │├──┼───────┼───────┤│1 │3,771,396元 │102年2月27日 │├──┼───────┼───────┤│2 │2,525,073元 │102年5月30日 │├──┼───────┼───────┤│3 │133,500元 │102年5月30日 │├──┼───────┼───────┤│4 │3,214,985元 │103年1月17日 │├──┼───────┼───────┤│5 │4,040,100元 │103年11月6日 │├──┼───────┼───────┤│6 │2,440,119元 │103年11月20日 │├──┼───────┼───────┤│小結│16,125,173元 │ │└──┴───────┴───────┘附表三：
┌──┬───────┬───────┐│編號│已繳款項 │繳款日期 │├──┼───────┼───────┤│1 │1,809,166元 │103年1月17日 │├──┼───────┼───────┤│2 │483,121元 │103年4月7日 │├──┼───────┼───────┤│3 │415,278元 │103年4月7日 │├──┼───────┼───────┤│4 │910,766元 │103年5月29日 │├──┼───────┼───────┤│5 │904,583元 │103年11月5日 │├──┼───────┼───────┤│小結│4,522,914元 │ │└──┴───────┴───────┘附表四：
┌──┬───────┬───────┐│編號│已繳款項 │繳款日期 │├──┼───────┼───────┤│1 │2,514,264元 │102年2月27日 │├──┼───────┼───────┤│2 │1,772,382元 │102年5月30日 │├──┼───────┼───────┤│3 │2,143,323元 │103年1月17日 │├──┼───────┼───────┤│4 │2,659,900元 │103年11月6日 │├──┼───────┼───────┤│5 │1,626,746元 │103年11月20日 │├──┼───────┼───────┤│小結│10,716,615元 │ │└──┴───────┴───────┘