臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第451號原 告 吳增祥訴訟代理人 彭建寧律師
李宗哲律師被 告 高雅賓館有限公司兼法定代理人 吳秀玲共 同訴訟代理人 李金澤律師上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於中華民國106年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告高雅賓館有限公司應自門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號二樓至七樓及一四一號二樓至五樓之房屋遷出，並將上開房屋返還予原告。
被告高雅賓館有限公司應將公司所在地自門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號二樓至七樓及一四一號二樓至五樓辦理遷出登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告高雅賓館有限公司負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰零肆萬貳仟壹佰元為被告高雅賓館有限公司供擔保後，得假執行；但被告高雅賓館有限公司如以新臺幣玖佰壹拾貳萬陸仟參佰零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：其為門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 號2 樓至7 樓、141 號2 樓至5 樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告無權占用系爭房屋，供作被告高雅賓館有限公司（下稱高雅公司）經營高雅賓館及供被告吳秀玲使用，爰依民法第767 條第1 項規定，請求被告返還系爭房屋、高雅公司將公司登記所在地遷出。為此，依民法第767 條第
1 項規定，起訴請求被告返還系爭房屋等語，並聲明：㈠、被告應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還予原告。㈡、如主文第2 項所示。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋為兩造父親吳根塗於78年間於自己所有土地所建，並將之作為賓館經營之用，且借名登記於配偶吳鄒菊名下，自己仍保留處分權，而房屋坐落基地及房屋1 樓部分則仍登記為吳根塗所有。嗣吳根塗因年事漸高，欲提早分配家產，先後將所有臺北市10棟房屋，分別贈與兒子即原告及吳增峰，而女兒即吳秀玲、吳明錐、吳明霞與配偶吳鄒菊則共同登記為高雅公司股東，且言明賓館經營及所在建物歸女兒繼承。因吳根塗僅將系爭房屋借名登記予吳鄒菊，故吳鄒菊將系爭房屋贈與原告，顯違反吳根塗之意思，而為無權處分。退步言，吳根塗以系爭房屋經營旅館，吳鄒菊所受贈與當為附負擔之贈與，則原告受吳鄒菊贈與系爭房屋，自應承受系爭房屋繼續開設高雅賓館之負擔。另且，原告因贈與取得系爭房屋，造成房屋所有權與土地所有權分離，違反公寓大廈管理條例4 條第2 項規定，贈與行為應屬無效。再者，高雅公司與吳鄒菊就系爭房屋存在不定期限租賃關係，縱原告因受贈而取得系爭房屋所有權，亦應繼受此一租賃關係，不得請求被告遷離、返還。又系爭房屋乃吳根塗興建做為經營旅館之用，且係為將來贈與女兒之遺產，加以高雅公司係屬特種行業，一旦遷移即無法繼續營業，而原告縱取得系爭房屋亦無法重新申請旅館登記，原告執意違反父親意願，訴請收回房屋，不讓被告經營旅館，屬權利濫用之行為。另吳秀玲並未居住占用系爭房屋，原告起訴請求吳秀玲返還房屋，自有誤會等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，系爭房屋原登記為兩造母親吳鄒菊所有，嗣吳鄒菊與原告於106 年2 月17日簽訂不動產贈與契約，由吳鄒菊將系爭房屋贈與原告，並於同年3 月1 日以贈與為原因完成所有權移轉登記。系爭房屋自89年間迄今登記為高雅公司之公司所在地，並用以經營高雅賓館使用。系爭房屋坐落之基地即臺北市○○區○○段○○段0000000 地號土地，現登記為兩造父親吳根塗所有。高雅公司目前登記董事為吳秀玲，登記股東為吳鄒菊、吳明霞、吳明錐，吳鄒菊前曾為高雅公司之負責人。吳秀玲目前設籍於臺北市○○區○○○路○ 段○○○號等情，為兩造所不爭執，並有公證書、建物所有權狀、建物登記第一類謄本、高雅賓館網頁資料、公司資料查詢、有限公司變更登記表、戶籍謄本、全國財產稅總歸戶財產查詢清單、各類所得扣繳暨免扣繳憑單在卷可稽（見本院卷第12至41頁、第77至78頁、第92至93頁、第98頁），堪信此部分之事實為真實。
四、兩造之爭點及論述按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。而當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法所明定。是以無權占有為原因，請求返還所有物者，占有人對所有人就該物有所有權存在之事實無爭執，而僅以其非無權占有為抗辯者，所有人於占有人無權占有所有物之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之；如不能證明，則應認所有人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決要旨參照）。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度台上字第891 號判決意旨參照）。原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告無權占用系爭房屋，故依民法第767條之規定，請求被告遷讓、返還系爭房屋，並為公司遷出之登記等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究之爭點厥為：㈠、吳鄒菊贈與系爭房屋與原告，是否因違反公寓大廈管理條例第4 條第2 項而無效。㈡、原告是否為系爭房屋之所有權人。㈢、原告請求吳秀玲自系爭房屋遷出，並返還之，有無理由，亦即，原告請求吳秀玲自系爭房屋遷出，並返還之，有無理由，亦即，高雅公司可否以不定期限租賃關係，或附負擔之贈與對抗原告。㈣、原告請求吳秀玲自系爭房屋遷出，並返還之，有無理由，亦即，吳秀玲是否占有使用系爭房屋。㈤、原告請求被告返還系爭房屋，是否屬權利濫用。㈥、原告請求高雅公司將公司所在地自系爭房屋辦理遷出登記，有無理由。現就爭點分別析述如下：
㈠、吳鄒菊贈與系爭房屋與原告，是否因違反公寓大廈管理條例第4 條第2 項而無效：
1.按公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，其立法意旨，乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜。準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉讓之限制，固不待言；惟若登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權已非屬同一人者，區分所有建築物所有權人及所屬基地所有權人，各自得獨立處分其權利，則無從適用首開規定，限制區分所有建築物所有權人及基地共有人應併同轉讓其等房地權利之餘地（最高法院100 年度台抗字第338 號裁定意旨參照）。
2.如前不爭執事項所述，系爭房屋於106 年3 月1 日移轉登記與原告前，登記為吳鄒菊所有，系爭房屋坐落之土地迄今登記為吳根塗所有，足見系爭房屋與所屬基地之所有權人並非同一，是按前說明，吳鄒菊自得獨立處分系爭房屋，而不受公寓大廈管理條例第4 條第2 項建築物區分所有權與基地共有權併同處分之限制。從而，被告辯稱吳鄒菊贈與系爭房屋與原告，違反公寓大廈管理條例第4 條第2 項而無效云云，要無理由。
㈡、原告是否為系爭房屋之所有權人：
1.原告現登記為房屋所有權人，依土地法第43條規定，不動產登記，有絕對效力。是不動產登記名義人即為不動產之所有權人，此為社會通念之常態事實，反之，不動產登記名義人非不動產之實際所有權人，則為社會之變態事實。被告既辯稱系爭房屋為吳根塗借名登記與吳鄒菊，吳鄒菊無權處分系爭房屋云云，按前說明，即應由被告就前開情事，負舉證責任。
2.惟查，系爭房屋第一次登記為吳鄒菊所有，吳鄒菊並以之作為其擔任負責人之高雅公司經營賓館之用，足認系爭房屋為吳鄒菊占有、使用、管理，與借名登記仍由實質所有權人而管理、使用、處分之情迥異。況參諸被告自承於營業期間內，曾給付系爭房屋租金與吳鄒菊，核與證人即高雅公司經理吳明錐證稱高雅公司每月均匯租金與吳鄒菊，吳鄒菊前為系爭房屋實質所有權人等事相符，有證人筆錄可稽（見本院卷第80頁、第112 頁、第113 頁背面），堪信被告亦認吳鄒菊為系爭房屋之實質所有權人，方會給付系爭房屋之租金與吳鄒菊。此外，被告未能就吳鄒菊為系爭房屋之名義登記人，吳根塗為實質所有權人一事，舉證以實其說，自難僅因吳鄒菊無資力興建系爭房屋，遽推論吳鄒菊係因吳根塗之贈與而取得系爭房屋，而謂吳鄒菊、吳根塗間存在借名登記關係。是原告為系爭房屋所有權人，應堪認定。
㈢、原告請求吳秀玲自系爭房屋遷出，並返還之，有無理由，亦即，高雅公司可否以不定期限租賃關係，或附負擔之贈與對抗原告：
1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，89年5 月5 日修正施行之民法第425 條定有明文。查，高雅公司於89年7 月25日設立，有高雅公司公司登記資料可參（見本院卷第41頁），是縱被告所稱吳鄒菊與高雅公司間存有不定期限租賃此節屬實，則吳鄒菊自高雅公司89年7 月25日設立時起，方可能與高雅公司就系爭房屋成立不定期限租賃契約，該不定期限租賃契約既成立於89年7月25日民法第425 條修正施行後，自應適用修正施行後之民法第425 條第2 項規定，該未定期租賃契約既未經公證，依民法第425 條第2 項之規定，自無同條第1 項所定所有權讓與不破租賃原則之適用。從而，原告於106 年3 月1 日受贈吳鄒菊取得系爭房屋，依上開法條規定，自無庸承受吳鄒菊與高雅公司間之租賃關係，應堪認定。
2.復所謂附有負擔之贈與，係指贈與契約附有約款，使受贈人負擔應為一定給付之債務者而言（最高法院32年上字第2575號判例參照）。被告既辯稱系爭房屋係吳根塗贈與吳鄒菊，且該贈與附有吳鄒菊應繼續開設高雅公司之負擔，原告受讓系爭房屋，應繼續承受此負擔等情，即應就此有利於己之事實，負舉證責任。惟原告迄今無法舉證證明吳根塗贈與系爭房屋與吳鄒菊，以及吳根塗、吳鄒菊間若有成立贈與契約，該贈與契約成立生效時，附有應繼續開設高雅公司之負擔約款存在之事，是原告前開所辯，並無所憑。況且，系爭房屋於78年間即已登記與吳鄒菊，高雅公司殆至89年間成立，縱認吳根塗贈與系爭房屋與吳鄒菊，亦難認吳根塗贈與吳鄒菊系爭房屋時，附有應繼續開設高雅公司之負擔約款存在。
3.綜此，高雅公司既未能舉證證明其有合法使用系爭房屋權源，則原告依民法第767 條之規定，請求被告遷讓、返還系爭房屋，為有理由。
㈣、原告請求吳秀玲自系爭房屋遷出，並返還之，有無理由，亦即，吳秀玲是否占有使用系爭房屋：
1.又戶籍法為戶籍登記之行政管理規定，戶籍地址乃係依戶籍法所為登記之事項，戶籍地為行政法上之準據，為決定選舉、教育、兵役等公法上權利義務之準據，不得以戶籍登記之處所，一律解為當然之住所（最高法院九十三年度台抗字第三九三號裁定參照）。是難以戶籍登記之處所，解為當然之居住地，仍應視實際居住情形及意思而定。原告以吳秀玲設籍於系爭房屋為由，主張吳秀玲占有使用系爭房屋云云，惟為吳秀玲所否認，按前說明，仍應由原告就吳秀玲占用系爭房屋之事負舉證之責。然依原告所陳：其不確定吳秀玲是否居住在系爭房屋內等語（見本院卷第58頁背面），顯見原告就此未盡舉證之責，自無從以吳秀玲戶籍設於系爭房屋，遽謂吳秀玲占有使用系爭房屋之情。從而，原告請求吳秀玲自遷讓、返還系爭房屋，實乏所據，並無理由。
2.再原告依民法第767 條請求返還所有物之訴，應以現在實際占有該物之人為被告，占有輔助人既非實際占用之人，即非所有物返還請求權行使之相對人；而所謂占有輔助人，係指基於受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領力者，僅該他人為占有人。原告又主張：吳秀玲為高雅公司法定代理人，故占有使用系爭房屋云云，可認吳秀玲非基於己意，而是係基於高雅公司法定代理人身分占有系爭房屋，按前說明，則吳秀玲僅係高雅公司之占有輔助人，而非直接占有人，原告基此請求吳秀玲應遷讓、返還系爭房屋，自無理由。
㈤、原告請求被告返還系爭房屋，是否屬權利濫用：
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8 條固有明文。然所謂權利之行使不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利專以損害他人為目的之情形而言。若當事人行使權利，雖足使他人蒙受不利，苟非以損害他人為主要目的，即不在該條限制之列。而權利之行使，是否以損害他為人主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比衡量以定之。而所謂誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之法律原則。
2.查原告為系爭房屋所有權人，高雅公司無權占用系爭房屋，致影響原告就系爭房屋行使所有權能，則原告請求被告遷出、返還系爭房屋，乃正當行使所有權之權能，縱影響被告使用系爭房屋之經濟利益，亦係無權占用系爭房屋之高雅公司遭所有權人依法主張權利時應接受面對之當然結果。又原告取回系爭房屋後，自可本於所有權人身分另為規劃，而系爭房屋既非高雅公司自有，高雅公司當應可預見系爭房屋嗣遭所有權人收回之可能，而此為經營商業本應負擔之風險。是以，原告於本件行使權利之結果，並不發生自己利得極少，高雅公司及國家社會所受之損失甚大，即損人不利己之情形，揆諸前揭說明，原告請求被告遷出、返還系爭房屋，並非濫用權利，亦無違反誠信原則。
㈥、原告請求高雅公司將公司所在地自系爭房屋辦理遷出登記，有無理由：
原告主張高雅公司登記所在地設於系爭房屋乙節，有公司登記資料可考（見本院卷第41頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。高雅公司既係無權占用系爭房屋而應將系爭房屋返還原告，則高雅公司將公司所在地設於系爭房屋，自屬妨害原告系爭房屋之所有權，是原告依民法第767 條規定，請求高雅公司辦理公司遷出登記，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項之規定，請求高雅公司自系爭房屋遷出，並返還予原告，暨高雅公司應將登記之公司所在地自系爭房屋遷出，均有理由，應予准許。原告於此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告、高雅公司分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核就主文第1 項原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告就主文第2 項亦陳明願供擔保請准宣告假執行，惟得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，依其性質均屬不適於強制執行者，當不得為假執行之宣告。經核主文第2 項為命被告高雅公司為一定行為，自不適為假執行之宣告，是原告此部分假執行聲請，應予駁回。又原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 7 日
民事第一庭 法 官 蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 7 日
書記官 林立原