臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第652號原 告 楊皓涵訴訟代理人 羅惠民律師被 告 蔡雪美訴訟代理人 葉大殷律師
李貞儀律師洪國勛律師
參 加 人 富邦建設股份有限公司法定代理人 薛昭信訴訟代理人 賴盛星律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於中華民國107年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文。而所謂法律上利害關係，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但受告知人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益；反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。次按，就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，同法第58條第1 項亦有明文。查，本件原告起訴主張其向被告購買房屋，然被告未依約通知原告辦理交屋初驗，其依法解除契約，又系爭房屋之帷幕玻璃有大片模糊不清之陰影，原告依物之瑕疵擔保之法律關係，解除契約或減少價金，故被告應返還價金與原告，而被告陳稱其與受告知人富邦建設股份有限公司（下稱富邦建設公司）間訂有合建契約，由被告提供所有土地，由富邦建設公司出資興建，並約定富邦建設公司應負責房屋之交屋及售後服務，而本件原告起訴主張內容均涉及交屋及售後服務等事宜，則被告因本件訴訟致須對原告返還價金時，富邦建設公司即構成債務不履行，而應對被告負賠償責任，倘被告所述屬實，則被告於本件遭受敗訴判決後，勢將對富邦建設公司另訴請求損害賠償，則富邦建設公司將因本件訴訟之勝敗而受有間接之利益或不利益，顯有法律上之利害關係。從而，被告聲請對富邦建設公司為訴訟告知，於法尚無不合，應予准許，而富邦建設公司亦聲明參加訴訟並為輔助被告，自應認其為被告之從參加人，併予敘明。
二、參加人法定代理人原為李震華，嗣於訴訟繫屬後變更為薛昭信，變更後之法定代理人薛昭信遂於民國107 年3 月26日提出書狀聲明承受訴訟，有公司登記資料查詢在卷可稽；經核與民事訴訟法第170 條、第175 條、第176 條規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告於103 年1 月9 日與被告簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）及土地預定買賣契約書，由原告向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○○號土地上之「西華富邦」預售屋編號7 層A3戶房屋1 戶（下稱系爭房屋）、地下4 樓編號144 、145 平面車位2 個，及相應之土地持分
47.95 平方公尺（下稱系爭土地，與系爭房屋下合稱系爭房地）。房屋及車位總價款為新臺幣（下同）4,140 萬元，土地總價款為1 億2,418 萬元，合計1 億6,558 萬元。原告已繳房屋及車位價款3,934 萬元，已繳土地價款1 億1,794 萬元，合計已繳1 億5,728 萬元。系爭房地於106 年1 月11日完成產權過戶登記，惟被告未依系爭契約第17條第1 項約定通知原告辦理交屋初驗，原告於106 年1 月19日以存證信函催告被告應依約辦理交屋初驗，逾期不為，即解除契約不另通知。被告仍未於期限內通知原告辦理交屋初驗，則系爭契約已解除，且依系爭契約第25條之約定，系爭土地之土地預定買賣契約書亦得解除，是原告得依民法第259 條規定請求被告返還已受領之價金。退步言，系爭房屋設計為三面皆係落地帷幕玻璃，然系爭房屋玻璃普遍存有大片模糊不清之陰影，且現場觀之有如永遠無法擦乾淨的玻璃，顯未達中等品質，而系爭房地為總價上億之豪宅，搭配如此玻璃，嚴重影響視野，必然降低房價，是原告依民法第354條規定，主張解除系爭房地之買賣契約，而若原告解除契約無理由，因玻璃為物之瑕疵，原告依民法第359條規定，按房屋折損價值主張減少價金。為此，依買賣契約及物之瑕疵擔保之法律關係，起訴請求被告返還價金等語，並聲明：㈠、被告應給付原告1億5,728萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於103 年1 月9 日簽訂系爭房地之買賣契約，由原告向被告購買系爭房地，嗣被告於104 年7 月22日與原告進行第一次交屋驗收，初驗缺失改善完成後，被告委託處理相關銷售事宜之宜華國際公司通知原告配合辦理交屋手續，兩造再於104 年11月17日針對初驗缺失進行複驗，惟原告到場後因故先行離去，而由其設計師陳秋源完成後續複驗事宜，已認定缺失改善完成，則依系爭契約第17條第1 項約定，自應視為原告以房屋無瑕疵驗收完成無誤。惟因原告堅持系爭房屋之玻璃有瑕疵而拒不進行交屋，被告本於服務客戶減少爭議，再請承包商進行改善，並於改善完成後通知原告於105 年12月13日進行說明相關改善情形，惟原告拒不出席，後原告於106 年1 月將產權登記款匯入信託帳戶，被告即於106 年1 月11日完成系爭房地所有權過戶事宜。況縱被告未通知原告辨理交屋初驗，亦非民法第354 條所稱之瑕疵，更非得以主張解約之重大瑕疵，原告主張解除契約不符法定解約要件。再者，兩造於系爭契約並未就帷幕玻璃規格、品質有特別約定，被告已依法交付中等品質之物，且玻璃並無原告所稱大片模糊不清之陰影，更無影響外觀、視野之情形，僅於天氣晴朗，並以側面或低角度觀之方有些許不顯著之半透明虹彩條紋，惟此乃強化玻璃經熱硬化加工處理後所引起之物理現象，於國內外均不將此視為產品瑕疵，況被告業依原告要求進行3 次玻璃更換，但仍無可避免於側面角度出現玻璃虹彩，更徵玻璃虹彩乃必然物理現象，並非瑕疵，原告不得依民法第359 條規定主張減少價金。綜上，原告主張解除系爭契約並無理由，原告以此為由同時解除土地買賣契約，更屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人為輔助被告一方，陳述略以：原告於104 年7 月15日就系爭房屋辦理交屋初驗，並列載多項工程缺失，嗣於104年11月1 日辦理第一次複驗，原告同意初驗時所列缺失已改善完成，又原告另委託SGS 公司針對系爭房屋施工品質及設備功能檢查執行查證作業，而針對SGS 品質查證報告書所列工程缺失，參加人亦促請廠商於105 年12月13日前全數改善完成，是原告於106 年1 月11日就系爭房屋完成產權過戶登記前即已辦理驗收，自無於完成產權過戶登記後，再重複辦理交屋初驗之必要，原告以被告未依約通知原告辦理交屋初驗，而主張解除契約，自屬與法不合。參加人已於104 年11月30日、105 年1 月17日、105 年5 月25日多次就系爭房屋之玻璃進行更換，而玻璃代理商元璋玻璃股份有限公司委請臺北市玻璃商業同業公會就系爭房屋之帷幕玻璃品質進行鑑定，由鑑定結果可見系爭房屋之帷幕玻璃，在正向視角觀察時並無虹彩現象，僅自某一低角度或側向觀察可見虹彩，其程度尚屬些微，且系爭房屋之帷幕玻璃乃複合式加工之產品，虹彩現象不能視為熱處理玻璃產品之瑕疵，亦不致使玻璃結構強度低下，則帷幕玻璃之虹彩顯然係無關重要，依民法第354條第1項規定，即不能視為物之瑕疵，原告據此主張解除買賣契約，並請求返還價金或減少價金，於法無據等語。
四、查，兩造於103 年1 月9 日簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，由原告向被告購買系爭房地，約定房屋及車位總價款為4,140 萬元，土地總價款為1億2,418萬元，合計1億6,558萬元。原告已繳房屋及車位價款3,934 萬元，已繳土地價款1 億1,794 萬元，合計已繳1 億5,728 萬元。兩造於104 年7 月22日進行交屋初驗，並於104 年11月17日針對前揭驗收缺失進行複驗。原告曾委請SGS 公司於105 年11月1 日針對系爭房屋之施工品質及設備功能進行查證，SGS公司並於105 年11月29日完成房屋品質查證報告書。參加人於105 年12月13日召開SGS 房屋品質查證報告書檢討會議，惟原告並未出席。系爭房地所有權於106 年1 月11日移轉登記為原告所有。系爭房屋之帷幕玻璃之材質為膠合層壓加工、複層加工，有Low-E 低輻射塗層，且在特定光線、特定角度下，會有大小不同的陰影、波紋、虹彩（上開為兩造各自使用之用語，但其意均同，下以虹彩稱之）等情，為兩造所不爭執（見本院卷第183 頁背面至第184 頁、第222 頁背面），並有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、交屋驗收記錄表、工程驗收表、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、房屋品質查證報告書、會議紀錄在卷可稽（見本院卷第7 至22頁、第62至66頁、第74至76頁、第123 至14
9 頁），堪信此部分之事實為真實。
五、兩造之爭點及論述：原告主張其向被告購買系爭房地，因被告於完成系爭房地所有權移轉登記後，未履行交屋初驗義務，且系爭房屋之玻璃普遍有虹彩，嚴重影響視野及房屋價值，而屬瑕疵，原告依契約及民法第354條、第359條之規定解除系爭契約，請求被告返還已付價金；縱原告解除契約無理由，因系爭房屋玻璃有前開瑕疵，原告亦主張請求減少價金等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠、原告可否以被告未於系爭房地所有權移轉登記後履行交屋初驗義務為由，主張解除契約？㈡、原告有無法定解約事由？亦即，本件系爭房屋玻璃之虹彩是否為瑕疵？現就爭點分別析述如下：
㈠、原告可否以被告未於系爭房地所有權移轉登記後履行交屋初驗為由，主張解除契約：
1.系爭契約第17條第1 項約定：「甲方（即原告，下同）應依乙方（即被告，下同）通知日辦理交屋初驗，乙方依本契約交付之房屋若有瑕疵，甲方應一次載明於驗收單，經雙方確認後，通知乙方於合理期間內完成修繕。乙方通知甲方完成修繕日起七日內辦理交屋手續。除因結構之重大瑕疵達無法使用程度外，甲方有協同完成交屋手續之義務。倘甲方於乙方通知交屋日起（就乙方修繕瑕疵之項目，自乙方通知完成修繕日起算）如逾期十五日仍未辦理，除有顯見之瑕疵外，視為甲方以本戶房屋無瑕疵驗收完成無誤，乙方對本契約應盡之義務亦視為已全部履行。乙方並得主張不負保管責任，但可歸責於乙方者，不在此限。」。可知本條是就兩造間交屋事項所為之約定，即原告收受被告通知後辦理房屋初驗，初驗經原告認有瑕疵之部分，則由被告修繕後再通知原告於一定期間內辦理交屋手續。查，如前不爭執事項所述，兩造於104 年7 月22日進行交屋初驗，並於104 年11月17日針對前揭驗收缺失進行複驗，足認被告已依系爭契約第17條第1項之約定，於104 年7 月、11月間完成交屋驗收之事宜。
2.原告雖主張被告未於系爭房屋所有權移轉登記「後」為交屋初驗之手續，故認被告未履行義務，經原告定期催告而解除契約云云。惟查，系爭契約第17條第1 項係約定交屋驗收之程序，該條並未限制交屋初驗之時點需在系爭房屋所有權移轉登記「後」。而如前所述，本件兩造於系爭房屋所有權移轉登記前既已行交屋初驗及複驗完成，自應認兩造已完成系爭契約第17條第1 項之約定。原告主張被告未履行系爭房屋所有權移轉登記「後」為交屋初驗之義務云云，與事實不符，不足為採。從而，原告以被告未履行交屋初驗義務為由，主張解除兩造間之契約，即乏所本，為無理由。
㈡、原告有無法定解約事由？亦即，本件系爭房屋玻璃之虹彩是否為瑕疵：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第
354 條第1 項、第359 條亦分有明文。次按，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例、85年度台上字第1306號判決意旨參照）。易言之，倘出賣人所給付之買賣標的物，並無不具備通常價值、效用或品質者，即無物之瑕疵可言，買受人自不得請求減少價金。經查：
1.台北市玻璃商業同業公會106年3月7日（106）北玻商霖發字第030700225號函所附鑑定報告載稱：現場室內側正面視角觀察落地窗玻璃，目視沒有發現虹彩。因此，採用低角度觀察發現有非顯著的些許虹彩條紋狀；室內側正面視角觀察相鄰落地窗的帷幕牆玻璃，目視沒有發現虹彩。因此，採用低角度側向觀察發現有非顯著的些許虹彩條紋狀；這種現象稱為虹彩。虹彩是在某些照明和觀察條件下，變得可見；這「各向異性」是由熱處理玻璃的內部應力的分佈所引起的物理現象，虹彩是這現象之常用術語。本案使用之玻璃為熱硬化加工、膠合層壓加工、複層加工，又有Low-E低輻射塗層在第4表面；這是一個複合式加工的產品，彩虹色有的是機會變得更加明顯。玻璃是一種雙折射和散射的材質。因此，由於在自然環境中存在偏振光，各向異性效應性質如各向異性指數和光彈性及機械應力會在玻璃的熱處理過程中出現。本案既是複合式加工產品，它的光學效果交互作用是加乘而變得更是複雜。結論：從現場的勘驗攝圖所顯示的應力及觀看條件，影響了各向異性的可見性。這可見的虹彩不會使玻璃的結構強度低下，現場的虹彩現象是些微，並非誇張到足以影響視覺效果，它不是質量低下。玻璃是一種雙折射和散射的物質，虹彩現象國內外均不視為熱處理玻璃品質的瑕疵等語，有該鑑定報告附卷足參（見本院卷第79至82頁）。由上足認，僅要是複合式加工之玻璃，因其物理性質、光學效果，於一定照明及觀察條件下就會產生虹彩現象，是本件系爭房屋之玻璃雖有虹彩現象，惟不能視為屬玻璃品質之瑕疵，堪可認定。是原告主張被告提供之玻璃不具中等品質而有瑕疵云云，即無足採。據此，本件系爭房屋玻璃既無品質瑕疵，則原告以系爭房屋之玻璃有瑕疵，而主張系爭房屋因而受有價值減損云云，即乏所憑，要無理由。又原告爭執前開鑑定報告之證據力，惟按聲請鑑定，應表明鑑定之事項；鑑定人由受訴法院選任，並定其人數，法院於選任鑑定人前，得命當事人陳述意見；其經當事人合意指定鑑定人者，應從其合意選任之，民事訴訟法第325 條、第326 條第1 項、第2 項前段有明文規定，本件原告主張上開鑑定報告並非踐行上開法條規定所為囑託鑑定程序後所得之鑑定結果，核屬有據，然上開鑑定報告不失為私文書之性質，被告提出上開鑑定報告以為證明系爭房屋之玻璃並無瑕疵之證據方法，即非法所不許。爰審酌該鑑定報告係由台北市玻璃商業同業公會所出具，核與兩造及被告之玻璃廠商間無利害關係，且公會之目的對內在確保同業之專業水準，則公會出具之鑑定報告當可採信。
2.原告又主張依兩造間簽立之系爭契約所附建材設備說明書第3條第4項：「窗戶：1.配合整體造型採用氣密、水密、隔音窗並附紗窗，門窗採膠合或複層低輻射（Low- E）玻璃。…」，可見兩造就玻璃係約定擇膠合「或」複層低輻射玻璃其一，本件被告交付熱硬化膠合複層Low-E玻璃，與上開約定不符，被告未依約履行而有瑕疵云云。然縱被告提供之玻璃規格與系爭契約約定不同，惟此乃民法債務不履行之範疇，而與物之瑕疵為瑕疵擔保責任不同，二者於民法上之法律效果迥異，是原告以被告提供之玻璃規格不符房屋預定買賣契約書約定，遽謂玻璃有瑕疵云云，顯係將債務不履行與物之瑕疵擔保責任混為一談，於法無據，自無足採。
3.從而，原告以被告提供之玻璃有瑕疵為由，主張依民法第35
4 條解除契約或依同法第359 條減少價金云云，即失所依，為無理由。
六、綜上所述，原告依系爭契約、民法瑕疵擔保責任之法律關係，請求被告返還已付價金，或減少價金，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，又原告聲請鑑定玻璃瑕疵是否減少房屋價值，以及減少價值為何，因本件事證已明，業據本院論述如前，核無調查之必要，應予駁回；至兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1 項。中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
民事第四庭 法 官 蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
書記官 林立原