臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第671號原 告 周天全訴訟代理人 趙元昊律師
楊詠誼律師被 告 劉安平
劉守哲劉彥伶劉懿勤共 同訴訟代理人 王彥迪律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號房屋騰空返還予原告。
被告應將戶籍自門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號房屋遷出。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸佰伍拾萬元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款亦有明文；又民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院10
0 年度台抗字第716 號裁定意旨參照）。本件原告起訴時訴之聲明第一項為被告劉安平應將門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）遷空返還予原告；嗣後追加被告劉守哲、劉彥伶及劉懿勤，並變更及追加訴之聲明第一項為被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並將戶籍自該址遷出。是原告所為訴之追加，核與原訴請求之基礎事實同一，且與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：系爭房屋及坐落之基地即新店市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地，合稱系爭房地）為原告於民國105年12月12日向訴外人曾東洲購買，為系爭房屋之所有權人。被告未經原告同意占用系爭房屋，經原告催告遷讓仍置之不理。為此，爰依民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並將戶籍遷出。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並將戶籍自該址遷出；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地為被告劉安平於94年間購買，斯時因信用問題，無法以被告劉安平名義申辦貸款及登記所有權人，遂由被告劉安平與曾東洲協議，以擔任地政士之曾東洲為名義人，將系爭房地借名登記予曾東洲，並於94年11月10日與訴外人林正勝簽署簽訂買賣契約，並委由曾東洲辦理相關登記程序，再由曾東洲與被告劉安平通謀虛偽簽署租賃契約，被告劉安平並未交付任何押租金，可知系爭房地實際所有權人為被告劉安平。另系爭房地貸款部分，亦約定由曾東洲為借款名義人，然實際繳款人為被告劉安平，自94年12月起約定每月支付高於貸款繳納金額之新臺幣（下同）19,000元予曾東洲，以供繳納貸款之用，並使曾東洲獲取借名登記之報酬，益徵被告劉安平為實際所有權人；況證人即94年間處理系爭房地買賣仲介秦儉亦證稱系爭房地為被告劉安平所購買，由曾東洲提供貸款所需之人頭等語，足見系爭房地為被告劉安平所有。另原告雖以6,500,000元向曾東洲購買系爭房地，並以借款5,000,000元充作第一期買賣價金，然原告迄今未就借貸達5,000,000元之事實舉證以實其說，且就尾款1,500,000元如何支付之重要之點，亦未約定，原告與曾東洲間就系爭房地買賣之意思未合致，不生買賣之效力；甚且，原告購買系爭房地時已知悉系爭房屋出租予他人使用，卻未以實際點交方式為之，顯與常情不符，足認原告非善意第三人，不得因系爭房地所有權登記，而主張民法第767條第1項規定之適用等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、首查，以下為兩造不爭執事實㈠曾東洲與林正勝於94年11月10日簽署不動產買賣契約書（下
稱系爭94年買賣契約），約定由林正勝將其所有坐落於重測前新北市○○區○○段二小段136- 89、136-149、136-312、136-133地號土地即重測後系爭土地及系爭房屋出售予曾東洲。
㈡曾東洲與被告劉安平於94年12月1 日簽署房屋租賃契約（下
稱系爭租約），約定由被告劉安平承租系爭房地，期間自94年12月1 日起至96年11月30日止。
㈢系爭房地於105 年12月20日以買賣為登記原因，登記所有權人為原告。
四、其次，原告主張系爭房屋為其所有，被告無權占用系爭房屋，依民法第767 條第1 項規定請求被告騰空返還系爭房屋並遷出戶籍等情，為被告所否認，並以前情置辯，是本件應審究為原告主張依民法第767 條第1 項規定請求被告騰空交還系爭房屋並遷出戶籍，是否有據？茲分述如下：
㈠按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；因
信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，為民法第759 條之1 所明定。又不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力，民法第759 條之1 第1 項，亦規定登記之保障明文。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認該第三人不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負舉證責任（最高法院99年度台上字第
592 號判決意旨參照）。查系爭房地為曾東洲於94年11月11日登記為所有權人，原告基於此項所有權登記，以曾東洲為系爭房地之所有權人，向其買受系爭房地，於105 年12月20日辦畢所有權移轉登記，有土地、建物登記謄本、新北市新店地政事務所106 年11月28日新北店地籍字第1064028254號函暨所附土地登記申請書（見本院106 年度店簡字第378 號卷第5 頁至第14頁、本院卷第141 頁至第157 頁），依前揭說明，應推定原告係善意信賴土地登記而取得系爭土地所有權。
㈡被告劉安平雖抗辯其為系爭房地實際權利人，原告與曾東洲
間就系爭房地之買賣契約意思表示未合致，且交易條件與常情不符，原告顯係明知曾東洲非系爭房地所有權人，而非善意取得系爭土地所有權等語，為原告所否認。查：
⒈依證人秦檢於本院審理時證稱：伊曾從事房地產仲介，認識
被告劉安平、曾東洲。系爭房地是被告找到要購買的房地，當時伊幫被告劉安平找到屋主林正勝，被告劉安平因之前房貸無法繳納，信用有瑕疵，伊跟劉安平建議貸款是否找人出來幫忙，本來找劉安平前妻，後來因為劉安平前妻也無法辦理貸款，而曾東洲是伊任職房地產公司指派的代書，他主動說會找貸款人頭，伊現在才知道系爭房地是用曾東洲名義登記，對系爭94年買賣契約不太有印象，曾東洲當時說要租給劉安平，被告劉安平要匯租金到曾東洲帳戶，租金要高於貸款利息，讓曾東洲去繳人頭利息。系爭房地是出售予劉安平，也有簽買賣契約，被告劉安平將之前房屋賣掉的錢繳房屋頭期款，系爭房地不是出售予曾東洲，只是因為劉安平無法貸款，所以才會重簽一份買賣契約，買方不是劉安平等語（見本院卷第192 頁至第194 頁），核與被告劉安平提出系爭94年買賣契約、劉安平君房地產登記費用、收據明細表、系爭租約等所示，由曾東洲與林正勝於94年11月10日簽署買賣契約，再於同年12月由曾東洲將系爭房屋出租予被告劉安平，等相符（見本院卷第56頁至第65頁）；再佐之被告劉安平聯邦銀行帳戶存摺內頁所載，被告劉安平自96年12月起每月均轉出19,000元，亦高於系爭房地嗣後於訴外人兆豐國際商業銀行貸款3,100,000 元每月應付本金及利息之金額，此有兆豐商業銀行雙和分行（下稱兆豐銀行雙和分行）106 年11月10日（106）兆銀雙和字第89號函暨所附貸款每期繳款金額明細表可按（見本院卷第66頁至第75頁、第85頁及外放卷），堪認證人秦檢前揭證詞，應信屬實。是系爭房地雖於94年11月11日登記為曾東洲所有，然實際上所有權人應為被告劉安平。然證人秦檢亦證稱不認識原告，不清楚原告與曾東洲簽署合約過程等語（見本院卷第193 頁背面），是證人秦檢前揭證詞僅能證明被告劉安平購買系爭房地之過程，對於原告向曾東洲購買系爭房地之過程無從知悉，尚難遽此認原告顯然知悉曾東洲非系爭房地實際所有權人。
⒉又參以原告與曾東洲簽署之不動產買賣契約（下稱系爭105
年契約，見上開第378 號卷第32頁至第35頁），第1 條約定不動產標示為系爭房地，第2 條約定系爭房地買賣總價款為6,500,000 元，第一期（簽約款）款5,000,000 元，繳款時間為簽約時原告應給付曾東洲第一期款，曾東洲同時交付土地及建築改良物所有權狀正本；尾款1,500,000 元，並約定若原告無需向金融機構辦理貸款，應於移轉登記完成3 日內給付尾款辦理交屋；若須辦理貸款以支付尾款，原告應確認貸款額度及對保手續，並應於移轉登記完成5 日內，金融機構核發時給付曾東洲；曾東洲原有貸款未清償者，前項金融機構核撥金額，應直接清償原貸款，以代尾款支付，若核貸額度不足尾款，差額應由原告以現金或視同現金之票據同時補足；第3 條則約定系爭房地產權移轉相關作業，是由前揭契約約定內容已就買賣標的、價金、給付方式等買賣契約必要之點為約定，應認原告與曾東洲間就系爭房地買賣意思表示已合致；至被告辯稱原告未舉證借款5,000,000 元予曾東洲以抵償第一期款，及未約定尾款給付方式云云，就借款部分業據原告提出玉山銀行匯款申請書為證（見本院卷第210頁至第215 頁），且觀以原告所提出台灣土地銀行匯款申請書、兆豐國際商業銀行存款憑條（見本院卷第81頁、第201頁至第206 頁），原告分於106 年3 月6 日、106 年3 月31日、106 年5 月8 日、106 年6 月7 日、106 年7 月7 日、
106 年8 月4 日各匯款17,000元至曾東洲在兆豐商業銀行之帳戶內，嗣後更於106 年9 月6 日匯款1,492,949 元至兆豐銀行商業銀行雙和分行還款專戶，且於備註欄中記載曾東洲及其身分證號碼；而揆之兆豐銀行雙和分行前揭繳款明細表，原告前揭所匯款之金額均高於各期本金、利息總和，提前清償本金之日期亦為106 年9 月6 日，核與原告於本院審理時證稱系爭房地買賣價金為6,500,000 元，伊借給曾東洲5,000,000 元，剩下1,500,000 元價款是銀行貸款，曾東洲叫伊自行清償等語相符（見本院卷第190 頁背面），顯見原告向曾東洲購買系爭房地尾款1,500,000 元，原告已依約自行清償原兆豐銀行雙和分行之貸款餘額，是被告劉安平前揭所辯，不足為採。
⒊又原告於買賣系爭房地時，明知系爭房屋出租予他人使用，
雖為原告所不爭執。然系爭房地出租或由他人占用亦得為買賣標的，非必待排除租賃或無權占有始得買賣，況系爭105年契約第6 條第1 項已約定曾東洲應將買賣標的騰空（如有租賃應完成搬遷）點交與原告等語（見上開第378 號卷第34頁），則系爭105 年契約既已約明排除占有之後續處理方法，雖原告未另與曾東洲約定於排除租賃或無權占用前保留尾款，亦不能據以推認原告係明知曾東洲非系爭房地真正所有權人。甚且，依原告所證稱曾東洲曾向原告表示會聯絡房客跟原告見面，但曾東洲賣給伊後就避不見面，也找不到曾東洲等語（見本院卷第190 頁背面），且經本院傳喚曾東洲到庭作證，曾東洲之戶籍地亦查無此人，有本院送達證書可按（見本院卷第87頁），足認系爭房地之現況係經由曾東洲告知有租賃狀況，原告相信曾東洲之說詞後始購買系爭房地，尚不能以原告未先向占用人查訪瞭解占用權源，即推謂原告明知曾東洲無系爭房地所有權。
⒋從而，縱認系爭房地實際所有權人為被告劉安平，然原告為
善意之第三人，因信賴登記而取得系爭房地之權利，揆諸前揭規定，系爭房地於105年12月20日移轉所有權登記予原告之效力，不因原登記物權之不實而受影響。
㈢又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條規定自明，準此，本件被告劉安平既辯稱其為系爭房地實際所有權人，系爭租約為通謀虛偽意思表示而無效，即無民法第425條規定之適用；縱認系爭租約非屬通謀虛偽意思表示，然曾東洲與被告劉安平嗣後並未繼續簽署書面契約仍由被告劉安平繳納租金，依民法第451條規定視為不定期繼續契約，亦無民法第425條規定之適用。
㈣末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。準此，被告未經原告同意無權占用系爭房屋，並設籍在系爭房屋，原告主張依民法第767條第1項前、中段請求被告騰空遷讓系爭房屋，並將戶籍遷出，依法即屬有據。
五、綜上，原告主張被告無權占用系爭房屋，依民法第767 條第
1 項前、中段規定，請求被告遷讓系爭房屋予原告，並將戶籍遷出系爭房屋，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就主文第一項前段經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。惟按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時債務人已為意思表示，強制執行法第130 條第1 項著有規定，準此，原告請求被告辦理戶籍遷出登記，須待判決確定始能為之，不合假執行之宣告條件，原告此部分之聲請，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
民事第七庭 法 官 林玉蕙以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
書記官 鄭雅雲