臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第672號原 告 羅以翔訴訟代理人 李子聿律師被 告 榮鼎建設股份有限公司法定代理人 鄭恩弘被 告 林棟樑上2人共同訴訟代理人 盧明軒律師
吳佩雯律師余晏芳律師上列當事人間履行協議事件，本院於107年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起十日內未提出異議者，視為同意撤回。第262條第1、4項，亦有明文可稽。經查，本件原告起訴時訴之聲明為：「一、被告榮鼎建設股份有限公司應將房屋座落於臺北市○○區○○段○○段00000000地號土地上興建建案名[信義一零一]之房屋；同前述基地內編號B2戶4樓房屋乙戶（房屋總面積為八十五點二三平方公尺）移轉登記於原告。二、被告林棟樑應將臺北市○○區○○段○○段00000000地號土地之萬分之二零二（共計一十九點四三平方公尺）移轉登記於原告。三、訴訟費用由被告負擔。四、願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於本院106年9月19日言詞辯論期日庭呈民事變更聲明及聲請調查證據狀，並當庭表示撤回訴之聲明第4項關於假執行之聲請（見本院卷第69頁），是變更後訴之聲明為：「一、被告榮鼎建設股份有限公司應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號四樓之一移轉登記於原告。二、被告林棟樑應將臺北市○○區○○段○○段00000000地號土地之萬分之二零二（共計一十九點四三平方公尺）移轉登記於原告。三、訴訟費用由被告負擔。」查前後訴之聲明第1項所指標地同一，僅因建物起造時尚未登記建物及門牌號碼，待至建物登記後陳明登記之建號及門牌號碼，核屬更正事實上之陳述，應予准許。又原告於本院106年9月19日言詞辯論期日陳明撤回訴之聲明第4項關於聲請假執行部分，被告於該次期日委任訴訟代理人到場，經10日仍未提出異議，視為同意撤回，亦予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告前與被告榮鼎建設股份有限公司（下稱榮鼎公司）簽署房屋預定買賣契約書，買賣標的為臺北市○○區○○段○○段0000○號（即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號4樓之1）房屋（下稱系爭房屋）。同時，原告亦與被告林棟樑簽署就系爭房屋所座落之土地簽訂土地預定買賣契約書，買賣標的為臺北市○○區○○段○○段00000地號（權利範圍10,000分之202，共計19.43平方公尺）土地（下稱系爭土地）。系爭房屋價金為新臺幣（下同）450萬元；系爭土地價金則為675萬元；合計為1,125萬元。又本件買賣原因初始為被告等向原告借款500萬元，被告等並同意以借款金額充作本件不動產房地之買賣價金，此部分並有經鈞院105年度北院民公演寅字100369號公證書公證在案；原告曾委請律師於106年2月7日以承展（商）字0000000-00000-0號函知被告，催請被告於文到後即刻依照兩造簽署房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）辦理；但被告卻片面發文表示受有脅迫擬撤銷意思表示，對此，原告鄭重否認，並依法提起本訴訟。並聲明：㈠被告榮鼎建設股份有限公司應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號四樓之一移轉登記於原告。㈡被告林棟樑應將臺北市○○區○○段○○段00000000地號土地之萬分之二零二（共計一十九點四三平方公尺）移轉登記於原告。
二、被告則以：爰因被告等有合建案興建資金之需求，遂於104年10月12日向原告借款500 萬元，並交付由碁碩實業股份有限公司（下稱碁碩公司）及被告林棟樑共同簽發之本票、以碁碩公司為發票人之支票及以被告公司為發票人，票面金額均為500 萬元之支票各1 紙，以為上開借款擔保，並自借款日起即支付每月40萬元之高額利息予原告；嗣於105年4月29日，因被告等之合建案周轉困難，復向原告借款500萬元，並以相同方式交付3紙票據予原告以為擔保，另再支付每月60萬元之高額利息予原告，雙方就上開二筆借款均未約定還款期日。詎原告竟先於105年5月底間，片面將第二筆借款之利息調高至每月70萬元，復於105年6月26日在明知被告等資金調度吃緊且未事先催告被告等還款之情形下，逕自將其持有之支票其中3紙持至銀行提示交換，並向被告等稱如按原告所提出之條件，分別與其簽訂系爭買賣契約書，原告即另以借貸方式，將借款500萬元存入被告公司銀行帳戶，使被告公司得順利過票等語。被告等為免榮鼎公司信用受損，並恐遭原告以不法方式討還債務，僅能依原告條件，以遠低於市價之價格，與之簽訂系爭契約書，原告則於雙方簽訂系爭契約書後，將借款500萬元存入榮鼎公司之合作金庫銀行帳戶，並另收取每月50萬元之利息。是原告向被告等收取高額之借貸利息，致被告等持續陷入財務窘困之狀態，復而明知被告等僅對原告負有共計1,000萬元之借款債務，竟同時將其持有票面金額均為500萬元之3紙支票提至銀行兌領，再趁被告等需錢孔急之時，以此脅迫被告等與其簽訂不合理之系爭契約書，被告等本即無與原告成立買賣契約之意思，實係因受原告脅迫而非出於自由意識下簽訂系爭契約書，依民法第92條之規定，自得撤銷系爭契約書買賣之意思表示。被告等業於106年3月29日以存證信函函達撤銷房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書之意思表示，兩造間之契約關係即已溯及消滅，原告向被告等主張履行契約云云，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於105 年6 月27日與被告公司就臺北市○○區○○段○
○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷○○弄○○號4 樓之1 房屋（系爭買賣契約就系爭房屋文字標示為『座落於臺北市○○區○○段○○段00000 00 0地號土地上興建建案名[ 信義一零一] 之房屋；同前述基地內編號B2戶4樓房屋乙戶（房屋總面積為85.23 平方公尺）』），簽立房屋預定買賣契約書，約定價金為450 萬元。此有信義一零一房屋買賣合約書（見本院卷第14 至32頁）在卷為憑。㈡原告同於105 年6 月27日與被告公司就前開系爭房屋所座落
臺北市○○區○○段○○段00000 地號（權利範圍10,000分之202 ，共計19.43 平方公尺）土地，簽立土地預定買賣契約書，約定價金為675 萬元。此有信義一零一土地買賣合約書（見本院卷第8 至13頁）在卷可稽。
㈢被告公司邀同訴外人鄭恩弘為其連帶保證人，與被告林棟樑
於105 年6 月27日向原告借貸500 萬元，由被告開立支票及本票作為債務擔保，並約定被告應於105 年7 月16日還款，倘被告未依約還款，則原告得以尚未清償之欠款抵充兩造成立之系爭買賣契約價金；若被告遵期清償完畢，則解除系爭買賣契約。此有還款協議書（見本院卷第36至37頁）附卷可佐。
㈣原告委託承展智權暨商務法律事務所李子聿律師於106 年2
月7 日以承展（商）字第0000000-00000-0 號函，催告被告履行系爭買賣契約。此有承展智權暨商務法律事務函（見本院卷第39至41頁）在卷可查。
㈤被告公司及林棟樑於106 年3 月28日分別以台北永春郵局存
證號碼229 、230 號存證信函，向原告以簽立系爭買賣契約書係受脅迫為由，依民法第92條第1 項撤銷系爭買賣契約之意思表示。此有存證信函（見本院卷第42至45頁）存卷為憑。
四、本件之爭點及本院得心證之理由：原告主張兩造存在買賣之法律關係，依據土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書及民法第348條之規定，請求被告移轉登記，被告則以系爭買賣契約係遭脅迫所簽立，已經撤銷，並以前詞置辯。是本件兩造爭點厥為：㈠、被告是否因受原告脅迫簽立系爭買賣契約書，而得依民法第92條規定撤銷買賣契約？㈡原告請求被告應將系爭土地及房屋移轉登記予原告，有無理由？茲析述如下：
㈠、被告是否因受原告脅迫簽立系爭買賣契約書，而得依民法第92條規定撤銷買賣契約？
1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項定有明文。
次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院21年上字第2012號判例可資參照。
2.本件被告抗辯兩造間於105年6月27日所簽立之系爭買賣契約，係因被告先於104年10月12日向原告借款500萬元，且交付面額各500萬元之本票1紙、支票2紙供擔保，每月支付40萬元高額利息；嗣於105年4月29日被告再度向原告借款500萬元，並再交付3紙同面額票據予原告，每月另支付60萬元高額利息；詎料原告於105年5月底，片面提高第2筆借款利息為70萬元，且明知被告資金調度吃緊，財務困窘，竟於同年6月26日將其所持有之票據中1紙持至銀行兌領，以此方式脅迫被告按其所提之條件，以顯低於市價之價格，簽訂系爭買賣契約書，及再度借款500萬元予被告，由原告逕行存入被告榮鼎公司帳戶，並另收取每月50萬元之利息；被告因恐支票跳票，遂於原告脅迫下同意簽訂系爭買賣契約，並約定如未能於1個月內清償借款500萬元，即將該筆借款轉為系爭房屋及土地之買賣價款；被告因此於106年3月28日以存證信函通知原告，撤銷其受脅迫之意思表示等情，然為原告所否認，則依前揭法條規定及最高法院判例意旨，被告自應先就其當時係遭原告脅迫而為意思表示之情形，負舉證之責任。經查，本件被告確有簽立系爭買賣契約，有系爭買賣契約書各1件在卷可證（見本院卷第8-32頁），且被告對於該不動產買賣契約書之真正亦不爭執。被告雖以前詞置辯，惟並未提出任何證據以實其說，尚難認其所辯屬實。而票據係無因證券，被告既交付票據予原告供做借款之擔保，即有認識票據可能遭執票人提示或流通，況兩造間確實存有借款債務，自難以原告提示兌領其中1紙支票，即認係脅迫之手段。
3.兩造於簽立系爭買賣契約書之同時，另簽署還款協議書，且經公證，該還款協議書第5條並約定「若協議人榮鼎公司、林棟樑未能遵期給付本協議書第一條所載之金額，則債權人得以與債務人於105年6月27日所簽立之土地及房屋預定買賣契約書，以上開借貸款項充作買賣價金，以總價新臺幣1125萬元整買受債務人臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號4樓之1之房屋及其坐落土地，....。債權人有權無條件解除上開不動產買賣契約，債務人若能遵期清償上開全部債務，亦得於清償完畢時主張解除買賣契約。」足見兩造之約定係以清償借貸款項500萬元為優先選擇，如未能於約定期限內償還借款，始由原告（即債權人）得以500萬元充作買賣契約之價金，故難認原告自始即有以低於常情之價格購買系爭房地之意思。又被告雖以原告收取高額利息，以為脅迫之手段，惟自上開協議書之約定觀之，亦難以推論原告收取利息之目的，係為與被告簽定系爭房地買賣契約。況原告於被告屆期未依約清償借款，並非立即請求被告履行系爭房地買賣契約，益徵原告並非以另行借款或提示票據做為脅迫簽訂房地買賣契約之手段，故被告所辯尚難認可採。
4.被告固提出同棟「信義一零一」大樓B2戶2樓及B2戶3樓之土地、房屋預定買賣契約書為據，認兩造間之買賣價金約定顯低於市價，惟兩造簽訂系爭買賣契約書與上開二戶簽訂不動產預定買賣契約書之時間已相距約半年，難以作為市價認定之基礎；況預售屋銷售予一般客戶，尚需支付管銷費用，而兩造間之買賣契約並無計入管銷費用，價格較一般銷售為低，亦屬合理，被告據此主張係遭原告脅迫，亦難認屬實。此外，被告就其抗辯得撤銷系爭買賣契約之意思表示或表示行為有受脅迫之情，俱未能提出相關證據以實其說，其空言抗辯得依民法第92條規定，撤銷系爭契約之意思表示云云，自不足取。
㈡、原告請求被告應將系爭土地及房屋移轉登記予原告，有無理由？系爭買賣契約既合法有效成立，且無何無效或得撤銷之事由，縱被告嗣後反悔，仍不影響系爭買賣契約之效力，執此，兩造自應受系爭買賣契約內容之拘束。按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條前段定有明文。惟兩造關於買賣價金支付方式，與移轉房屋所有權登記之條件，於系爭買賣契約書內均另有約定，且兩造均未爭執系爭買賣契約書之內容。則依房屋預定買賣契約書第6條第1項：「....如乙方（即被告）未依工程進度定付款條件者，甲方（即原告）得於工程全部完工時一次支付之，於接獲乙方書面掛號繳款通知7日內自行向乙方指定之專戶繳款，以現金或即期支票如數一次繳清」。另第10條第1項約定：「甲方於履行本契約各項義務時，房屋產權之移轉應於使用執照核發後6個月內辦理所有權移轉登記完畢。」系爭房屋依建物登記第一類謄本所載，固已獲核發105使字第48號使用執照（參見本院卷第78頁）無訛，然原告尚未依房屋預定買賣契約書第6條，於工程全部完工時履行一次付款之義務，則尚未符合上開契約第10條約定請求被告辦理所有權移轉登記之條件，原告依民法第348條及系爭買賣契約書之約定請求被告將系爭房屋及土地移轉登記予原告，自無理由，應予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
民事第一庭 法 官 薛嘉珩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
書記官 劉庭君