臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第945號原 告 陳鈺美訴訟代理人 侯雪芬律師被 告 甲山林建設股份有限公司法定代理人 張瀛珠訴訟代理人 陳尹章律師
張簡勵如律師楊富勝律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌佰壹拾捌萬貳仟元，及其中新臺幣伍佰貳拾伍萬元自民國一百零六年一月一日起至清償日止，按每日萬分之二計算之利息，暨其中新臺幣貳佰玖拾參萬貳仟元自民國一百零六年四月二十五日起清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾貳萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰壹拾捌萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國105年11月30日就坐落基隆市○○段○○○○○○○○○
○○○○○○○號土地及其上同段建號7681及6803建物（下稱系爭房地），門牌號碼基隆市○○區○○路○○○號12樓房屋（下稱系爭房屋），簽訂甲山林城上城房屋暨土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價新臺幣（下同）1,750萬元。
㈡原告於105年11月30日簽約當日交付面額合計555萬7,000元
之支票4紙，作為給付簽約金、備證金、完稅款及代收款之用，原告就剩餘價金則以辦理銀行貸款方式給付被告。惟原告向被告指示之金融機構有限責任基隆第一信用合作社（下稱基隆一信）辦理貸款作業，先於105年12月12日完成第一次核貸程序，因被告無法移轉系爭房地所有權及辦理交屋，致未能於106年2月12日撥款而失效，原告再依被告指示辦理第2次貸款作業，該筆貸款亦於106年3月20日完成核貸程序，又因被告未交付移轉系爭房地所有權之文件予地政士而因未能於106年5月20日撥款，致核貸程序亦失效。
㈢由於被告未於期限內辦理所有權移轉作業遲誤交屋，原告於
106年4月8日以存證信函催告被告於文到7日內辦理，逾期解除契約，被告於同月10日收受，屆期仍未辦理所有權移轉作業，原告不得已於106年4月18日發函告知被告解約已然生效，為此爰依系爭契約14條第1項中段約定、民法第259條第1項規定，請求被告返還已付價金525萬元及代收款30萬7,000元，另依系爭契約14條第1項中段約定、民法第231條第1項規定，請求被告給付違約金262萬5,000元等語。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告818萬2,000元，及其中525萬元自106年1月1
日起至清償日止，按每日萬分之2計算之利息，暨其中293萬2,000元自106年4月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於106年1月4日就系爭房屋屋況進行初驗，因有牆面收
邊不良或磁磚填縫不佳等微小瑕疵，被告遂進行修補，並就前開缺失於106年3月15日進行複驗，經雙方簽收確認後，系爭房屋僅存後陽台牆面磁磚填縫不實、臥室2牆面油漆收邊不良尚待改善，被告為此進行修補，並欲與原告協商第3次驗收時間，詎原告在系爭房屋瑕疵修補完成後，拒絕與被告聯繫系爭房屋驗收事宜，依系爭契約第10條第1項、內政部預售屋買賣契約書範本第13條及被告與其他預售屋買受人簽立之房屋預定買賣契約書第11條第3項約定，原告負有就系爭房屋驗屋之義務，驗屋通過後兩造始進行貸款撥付，再進行所有權移轉及交屋事宜。被告依系爭契約第7條約定暫停辦理系爭房屋所有權移轉登記並無給付遲延。
㈡系爭房屋於106年3月15日複驗後，僅剩若干牆面收邊、磁磚
填縫不佳之微小問題，非屬系爭契約第5條第3款第3目第7點、第6條第2項約定之輻射屋、海砂屋等重大瑕疵，原告拒絕履行其驗收義務，顯無履行貸款撥付義務及移轉系爭房地所有權之真意，致被告無從履行系爭契約第10條第1項約定，原告解除契約之意思表示自始無效。
㈢被告無未提出所有權移轉文件致基隆一信無法辦理撥款手續
、或須向基隆一信同意核貸之情形，原告應向地政士確認並由地政士通知被告於通知期日內配合照辦，始為合法之催告，原告逕自發函催告被告交付所有權移轉文件及辦理所有權移轉登記及貸款撥付手續，違反系爭契約第7條約定，所為催告不生效力。又原告先主張被告未提出所有權移轉文件云云，經被告主張其催告程序不符合系爭契約約定後，改稱兩造無任何文件欠缺，僅係拒絕辦理移轉登記，前後矛盾，原告所有催告及解除契約之通知自始不生效力。
㈣基隆一信於106年3月20日核貸原告為付被告系爭房地之買賣
價金所申請之借款1,312萬元，明確告知原告該次核貸程序若未於106年5月20日前撥款（即被告未協助辦理所有權移轉登記及辦理貸款撥付手續），該次核貸程序失效，則於106年5月20日屆至前，被告無遲延給付之可能，原告所為請求被告給付之催告，不生催告之效力，解除契約之通知亦不生解除契約之效力。
㈤因原告拒絕辦理系爭房屋驗收及續行貸款撥付義務等違約事
由，被告已解除系爭契約，並扣除違約金後將原告已繳價款293萬2,000元全數提存鈞院提存所，若鈞院認被告應再返還其餘款項，利息計算時點亦應更正。
㈥並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第117頁正反面）：㈠兩造於105年11月30日就坐落基隆市○○段○○○○○○○○○○○○○
○○○號土地，及其上同段建號7681及6803建物（共有部分建號8730、8731、6803）、門牌號碼基隆市○○區○○路○○○號12樓房地，暨編號第359號平面式停車位，簽訂「甲山林城上城房屋暨土地買賣契約書」（即系爭契約），買賣價金為1,750萬元。
㈡原告於105年11月30日簽約當日交付面額合計555萬7,000元
之支票4紙，作為簽約金、備證金、完稅款及代收款，尾款由原告辦理銀行貸款方式給付被告。原告並於105年12月5日交付本票2紙金額共計1,225萬元，作為擔保房地放貸撥付之用，上開4紙支票均已如期兌現。
㈢原告因購買系爭房地於105年12月7日向基隆一信申請借款1,
312萬元，該筆貸款於105年12月12日完成核貸程序，但未能於106年2月12日前撥款，該次核貸程序已失效。原告又於106年3月15日以系爭房地向基隆一信借款1,312萬元，該筆貸款亦於106年3月20日完成核貸程序，於106年5月20日前因未能撥款，此次核貸程序亦失效。
㈣兩造於106年1月4日對系爭房屋屋況進行初驗，因系爭房屋
有如被證1所示瑕疵，由被告進行修補。兩造復就上開缺失處於106年3月15日進行複驗，系爭房屋存在被證2所示缺失外，其餘已合格。
㈤原告於106年3月29日委託律師發存證信函催告被告於文到7
日內依系爭契約第7條第1項及第2項約定備齊所有權移轉登記相關文件、辦理所有權移轉及撥款手續，被告於同年月30日收受上開存證信函。原告又委請律師於106年4月8日催告被告於文到7日內辦理，逾期即以該函為解除契約之意思表示，被告於同年月10日收受上開存證信函。原告復於106年4月18日發存證信函通知被告解約已生效，要求被告於文到5日內返還原告已繳價金525萬元、代收款30萬7,000元，並依系爭契約第14條約定請求違約金262萬5,000元，共計818萬2,000元，並請求返還本票2紙，被告於同年月19日收受存證信函。
㈥被告於106年4月28日委任律師寄發被證3存證信函予原告，
請原告於文到5日內履行貸款撥付義務或給付買賣價金1,225萬元，如逾期未履行，即生解除契約效果，該函於同年5月2日送達原告。因原告未繼續履行貸款撥付義務，被告於106年7月12日以存證信函通知原告，經扣除違約金後，原告應領取293萬2,000元，該函於同年月14日送達原告。因原告未於期限內領取上開金額，被告向本院提存所辦理106年度存字第5101號一般清償提存。
四、原告主張：其向被告購買系爭房地簽訂系爭契約，因被告未履行移轉系爭房地所有權之義務，原告解除系爭契約，為此爰依系爭契約第14條第1項中段約定及民法第259條第1款、第231條第1項規定，請求被告返還已付價金、代收款及給付違約金等語。為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：㈠原告依系爭契約第14條第1項中段約定、民法第259條第1款規定，請求被告返還已付價金525萬元及代收款30萬7,000元有無理由？㈡原告依系爭契約第14條第1項中段約定、民法第231條第1項規定，請求違約金262萬5,000元有無理由？㈢被告因原告未受領扣除違約金後之餘款293萬2,000元向本院辦理提存是否生清償效力？分述如下：
㈠原告依系爭契約第14條第1項中段合法解除系爭契約，原告
得依民法第259條第1款規定請求被告返還已付價金及代收款。
⒈按系爭契約第7條產權移轉第1項約定：「買賣雙方應於備證
款付款同時將所有權移轉登記所須檢附之文件書類備齊，並加蓋專用印章交予乙方（即被告）指定之地政士負責辦理」、同條第2項約定：「本件所有權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件於乙方指定之地政士通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼」（見本院卷第11頁）。經查，原告於105年11月30日交付面額合計555萬7,000元之支票作為簽約金、備證款、完稅款及代收款予被告，支票均已兌現，剩餘價金則由原告辦理銀行貸款方式給付被告，又原告因購買系爭房地於105年12月7日向基隆一信申請借款1,312萬元，該筆貸款於105年12月12日完成核貸程序，但未能於106年2月12日前撥款，該次核貸程序已失效，原告又於106年3月15日以系爭房地向基隆一信借款1,312萬元，該筆貸款亦於106年3月20日完成核貸程序等節，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡、㈢），則原告既已系爭契約主給付義務之價金給付，被告本應依約辦理移轉系爭房地所有權之主要義務。惟因被告未將所有權移轉登記相關文件交付地政士辦理系爭房地之所有權移轉手續，原告即於106年3月29日委託律師發存證信函催告被告於文到7日內依系爭契約第7條第1項及第2項約定備齊所有權移轉登記相關文件、辦理所有權移轉及撥款手續，被告於同年月30日收受上開存證信函，原告又委請律師於106年4月8日催告被告於文到7日內辦理，被告均未履行，則被告遲誤交付合於系爭契約約定之房地所有權狀以辦理完稅、產權移轉登記及撥貸手續等，已違反系爭契約第7條第1項、第2項約定。
⒉復按，系爭契約第14條違約責任第1項前段約定：「乙、丙
方違反第7條（所有權移轉）第1項或第2項或乙方違反第10條第1項前段約定時，甲方得定相當期限催告乙、丙方解決，逾期仍未解決者，甲方得解除本契約…」（見本院卷第15頁），是以被告違反所有權移轉約定時，原告有權定期催告被告履行，被告未於期限內履行時，原告即有權解除系爭契約。經查，原告2次定期催告被告提出權狀、辦理移轉所有權登記、完成撥貸手續等，為兩造所不爭執，惟被告未依限提出權狀、辦理移轉所有權登記、完成撥貸手續，原告依系爭契約第14條第1項前段約定解除系爭契約，自屬有據。⒊再按，系爭契約第14條中段約定：「解約時乙、丙方除應將
甲方已支付之房地價款並附加每日按萬分之2單利計算之金額，全部退還甲方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金…」（見本院卷第15頁）。經查，原告已給付被告合計555萬7,000元款項，內含525萬元價金（簽約金、備證款及完稅款）及30萬7,000元代收款，此與被告於106年7月12日寄發原告之台北台塑郵局1082號存證信函所載：「查台端已繳價款為伍佰伍拾伍萬柒仟元整（含代收款參拾萬柒仟元整）…」等語相符（見本院卷第116頁）。是原告合法解除系爭契約後，依系爭契約第14條中段約定，被告負有返還此部分款項之義務，可堪認定。
㈡原告得依系爭契約第14條第1項中段約定請求被告給付違約金。
按系爭契約第14條違約責任第1項中段約定：「解約時乙、丙方除應將甲方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還甲方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地價款百分之十五為限。甲方不得另行請求損害賠償」（見本院卷第15頁）。經查，被告已受領原告給付系爭房地之價金為525萬元，而系爭契約總價為1,750萬元，因被告違反系爭契約第7條第1項、第2項約定，原告自得依系爭契約第14條第1項中段約定請求262萬5,000元之違約金（計算式：17,500,000×15％＝2,625,000）。
㈢被告抗辯：原告就系爭房屋有驗收義務，原告拒絕履行驗收
系爭房屋，若被告辦理系爭房地所有權移轉登記及貸款撥付手續，原告嗣後以系爭房屋有瑕疵或被告未與原告驗收為由，向被告主張減免價金、停止撥款或另行訴訟，將衍生更多訴訟云云。
⒈經查，系爭契約第10條房屋點交及保固第1項約定：「本買
賣標的物，應於貸款撥付十五日內由乙方於現場交付甲方或登記名義人，乙方應於約定交屋日前搬遷完畢，甲方或登記名義人如未於前開指定交屋期日辦理交屋完成，則視同點交完成，乙方不負保管責任…」（見本院卷第13頁反面）。又被告於審理中自承依照買賣房屋實務狀況，房子要驗收後貸款撥付程序才是點交，被告驗收跟交屋是由不同單位去處理，驗屋不等同於交屋，先有驗屋程序才有貸款撥付程序，最後才將房屋點交給買受人等語（見本院卷第127頁正反面）。足認依被告認知之本件系爭房地買賣程序，先由兩造就系爭房屋進行驗收，之後為貸款撥付及所有權移轉過戶，最後才由被告點交系爭房屋予原告。則系爭契約第10條明文係於貸款撥付後由被告交付系爭房地予原告，足認為關於房屋交付之約定，被告抗辯系爭契約第10條第1項係原告負有驗收系爭房屋義務之約定云云，為不足採。
⒉內政部預售屋買賣契約書範本第13條載明：「賣方依約完成
本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。第一項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，如契約有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設者，不適用之。」（見本院卷第154頁）然查，上開規定，僅說明預售屋之賣方於建物完成相當階段後所負通知買方進行驗收之義務，及驗收程序，買方並得保留相當之房地總價於複驗合格後始有付款之義務，尚難謂為買方負有驗收房屋之義務，則被告據此抗辯原告未履行驗收義務云云，委無可採。
⒊被告復以其與同建案之其他買受人訂定之房屋預定買賣契約
書第11條第3項約定：「乙方（即被告）依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知甲方進行驗收手續。甲方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求乙方限期完成修繕，並得於自備款部分保留房屋總價百分之五作為交屋保留款。」抗辯原告就系爭房地應有驗收義務云云（見本院卷第169頁反面）。惟查，被告與他人就同一建案所為之約定尚不足以對原告發生拘束力，況兩造間系爭契約之標的物為成屋，被告與他人就買賣預售屋所為約定，自不得援引作為本件原告之契約義務。
⒋況查，兩造於106年1月4日對系爭房屋屋況進行初驗，因系
爭房屋有如被證1所示瑕疵，由被告進行修補。兩造復就上開缺失處於106年3月15日進行複驗，系爭房屋存在被證2所示缺失外，其餘已合格等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈣）。堪認兩造業已就系爭房屋進行2次驗收程序，於107年3月15日進行複驗後，僅餘後陽台牆面（磁磚）填縫不實、臥室2牆面油漆收邊不良及全戶木門膠條加強清潔等瑕疵，兩造復約定於同年月25日下午3時許進行驗屋手續，有驗收缺失單可稽（見本院卷第108頁），被告復未舉證證明原告有何其他不配合進行驗收程序之行為，應認兩造業已進行驗收系爭房屋之程序。至於被告抗辯原告拒絕驗屋構成系爭契約第7條第4項第4款之「其它違約情事」，被告自得停止辦理所有權移轉登記云云，然原告無依約驗屋之義務，實際上亦無拒絕驗屋之行為，如前所述，是原告自不得爰引系爭契約第7條第4項第4款規定，停止辦理所有權移轉登記。
㈣被告又抗辯：系爭房屋經被告補正缺失後，僅餘微小瑕疵，
非屬系爭契約第5條第3款第3目第7點、第6條第2項之重大瑕疵，原告拒絕辦理驗收，可認無辦理貸款撥付及移轉系爭房地所有權之真意，非被告違反系爭契約第10條第1項約定云云。然查，兩造業就系爭房屋進行兩次驗收手續一情，如前所述，被告未舉證證明原告有拒絕辦理驗收之情事，且原告於106年3月29 日委託律師發存證信函催告被告於文到7日內依系爭契約第7條第1項及第2項約定備齊所有權移轉登記相關文件、辦理所有權移轉及撥款手續，被告於同年月30日收受上開存證信函，原告又委請律師於106年4月8日催告被告於文到7日內依系爭契約第7條第1項、第2項約定辦理、配合辦理所有權移轉登記及貸款撥款手續，被告於同年月10日收受上開存證信函，原告另分別於105年12月12日、106年3月20日兩次向被告指定之貸款銀行基隆一信辦理完成核貸程序等節，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢、㈤），可徵原告確有依系爭契約第7條約定辦理系爭房地產權移轉之意，則被告抗辯原告拒絕驗收系爭房屋而無辦理系爭房地所有權移轉登記及貸款撥付手續之真意云云，為無可採。
㈤被告復抗辯：其無未辦理系爭房地所有權移轉登記之情形，
原告逕以存證信函催告不符合系爭契約第7條約定應由地政士通知被告辦理之約定云云。惟按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。是以於契約未明確約定期限者，以債務人受催告而未為給付時起，負遲延責任。系爭契約第7條第2項固約定：「本件所有權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件於乙方指定之地政士通知之期日內配合照辦…」（見本院卷第11頁），系爭契約第7條既未明定辦理所有權移轉登記之期限，該項約定即為未約定確定期限，則原告依民法第229條第2項規定，以存證信函催告被告辦理，係法律規定係合法行使權利，無何不法通知之情形。
㈥被告另抗辯：在基隆一信核貸程序於106年5月20日屆期前，
被告無移轉系爭房地所有權之義務，不成立給付遲延云云。惟查，基隆一信出具之證明書，僅係該社就系爭房地貸款案件之核貸最終時點，本不得逕作為兩造約定移轉系爭房地所有權之履行期限。而基隆一信證明書第1段記載：「查陳鈺美…購買不動產門牌基隆市○○區○○路○○○號12樓（含建物及土地）民國105年12月7日向本社申請借款新台幣13,120,000元整，該筆貸款於民國105年12月12日完成核貸程序，但卻未能於民國106年2月12日前撥款，故該次核貸程序已失效。」（見本院卷第43頁），可知基隆一信就原告系爭契約之貸款曾定於106年2月12日為最終撥款時間，原告催告被告履行系爭房地所有權移轉過戶義務之存證信函均在106年2月12日之後，本件原告依民法第229條第2項規定，就無確定期限債務依法催告，被告不僅未在基隆一信所定106年2月12日之貸款撥付日前完成系爭房地所有權移轉登記義務，亦未於原告催告期限內履行，被告前述抗辯尚不足採，應認原告已依系爭契約第14條第1項約定合法催告被告履行系爭契約第7條之義務。
㈦按債務人無為一部清償之權利，此觀民法第318條第1項規定
自明。又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為同法第235條本文所明定。若債務人僅提出給付之一部，除別有規定外，不得謂為依債務本旨提出，自不生提出之效力。債權人拒絕受領，即不負遲延責任，最高法院23年上字第98號判例參照。另依同法第326條規定，債權人受領遲延者，清償人得將其給付物提存。惟不依債務本旨之提存，仍不生清償之效力。查本件被告應給付原告金額為818萬2,000元，惟被告通知原告領取提存之金額僅293萬2,000元（見兩造不爭執事項㈥），僅為部分清償，顯未符債之本旨，不生提出及清償之效力。被告抗辯原告部分債權已消滅，遲延利息應自清償後起算云云，應屬無據。
五、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第2款定有明文。原告已給付525萬元價金部分，被告最後受領日為105年12月30日，有支票帳戶明細可查（見本院卷第42頁），是原告依契約第14條第1項中段約定及民法第259條第2款規定，請求被告給付525萬元，及自106年1月1日起算至清償日止，按每日萬分之二單利計算之利息，為有理由；剩餘293萬2,000元（含代收款30萬7,000元及違約金262萬5,000元），依民法第229條第2項規定，被告自原告催告給付時起負遲延責任，被告於106年4月18日收受存證信函（見本院卷第54頁反面），應於文到5日內給付，故原告請求被告給付293萬2,000元，及自106年4月25日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由。
六、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，應予准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 2 月 13 日
民事第八庭 法 官 徐淑芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 13 日
書記官 賴竺君