臺灣臺北地方法院民事判決107年度簡上字第173號上訴人即附帶被上訴人 楊明琛被上訴人即附帶上訴人 劉文欽訴訟代理人 李詩楷律師(法扶律師)
林志成上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國106年8月28日本院臺北簡易庭105年度北簡字第8351號第一審簡易判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於民國109年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人後開第二項之訴部分，㈡命上訴人給付本息部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣捌萬零壹佰陸拾貳元。
上開廢棄㈡部分，被上訴人在第一審之反訴駁回。
其餘上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，就上訴部分，關於本訴部分，由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔；關於反訴部分，由被上訴人負擔。就附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、程序事項：㈠按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。附帶上訴，
雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460 條第1項前段、第2項分別定有明文。又上開規定於簡易程序第一審判決之上訴程序準用之，同法第436 條之1 第3 項亦有明定。本件上訴人即附帶被上訴人乙○○（下稱上訴人）就本件反訴部分，經第一審判決其敗訴部分提起上訴，被上訴人即附帶上訴人丙○○（下稱被上訴人）雖於上訴期間屆滿後之民國108 年2 月23日始就反訴之敗訴部分提起附帶上訴（本院卷第122頁），依前揭規定，仍應予准許。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，同法第446條第1項亦有明定。而前開規定，於簡易訴訟程序之第二審準用之，復為同法第436條之1第3 項所明定。經查，本件上訴人起訴時依租賃契約法律關係，主張被上訴人應給付所欠繳之租金及水、電、管理費，嗣於本院審理時，追加不當得利之法律關係為請求權基礎，有民事綜合辯論意旨書狀附卷可參（見本院卷第254頁）。核上訴人所為上開訴之追加，均係基於兩造間租賃契約糾紛之同一基礎事實，且經被上訴人同意，揆諸上開規定，應予准許。
二、本訴部分：㈠上訴人起訴主張：緣被上訴人於104 年6 月12日與上訴人簽
立「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），承租上訴人所有之門牌為臺北市○○區○○○路0段00巷00號1樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自104 年7月10日至107年7月9日，自104年7月至同年12月期間，每月租金為新臺幣（下同）2萬3,000元，自105年1月至107年7月期間，每月租金為2萬4,000元，並於簽約當時交付押金4 萬8,000元。詎被上訴人自
104 年11月起，即常有未按時繳或繳納不足之情形，上訴人曾於105年5月30日以存證信函（下稱系爭①存證信函）向被上訴人催繳房租，仍未獲給付，至同年6月13日，其所欠租金累積已達4個月租金，上訴人再以存證信函（下稱系爭②存證信函）向被上訴人終止租約，然其遲未搬離系爭房屋，直至同年10月20日於本件訴訟於原審開庭時方告知已清空系爭房屋，並將鑰匙交予系爭房屋之管理員。被上訴人於105年1月10日至同年10月20日期間應繳租金計22萬4,000 元【計算式：24,000元×(9+1/3)＝22,400元】，惟僅給付8萬3,000元，尚積欠租金14萬1,000 元，於扣除訂約時繳交之押金4萬8,000元後，仍短少9萬3,000元未給付。另依系爭租約第7條第1款約定，被上訴人應負擔系爭房屋之水、電費及大樓管理費，惟其尚積欠水電費及管理費共1萬0,942元（包含105年6月1日至同年8月1日之電費6,057元、同年8月2日至10月2日之電費3,740元、同年7月14日至9月9日之水費429元、同年10月之管理費310元，以及因被上訴人遲未繳交電費使系爭房屋被斷電後，上訴人申請復電給付之406元）。綜上，被上訴人應再給付上訴人10萬3,942元【計算式：93,000元＋10,942元＝103,942元】，被上訴人遲未給付，爰依系爭租約法律關係請求被上訴人給付10萬3,942元等語。
㈡被上訴人則以：兩造於104年6月12日簽立系爭租約，由其向
上訴人承租系爭房屋投資經營美容院，惟因租屋期間遭上訴人威脅騷擾，被上訴人僅得於105年9月21日清空搬離系爭房屋，惟當時上訴人避不見面、無法聯繫，僅能將鑰匙留予系爭房屋管理員，並將上情以簡訊聯絡上訴人。上訴人確已收受至105年1月9日前之租金，就105年1月10日以後之租金，除上訴人所稱收受之租金8萬3,000元外，另於105年1月10日、2月14日、3月13日由訴外人甲○○（下稱甲○○）給付上訴人各現金2萬4,000元，於同年8月2日、8月16日被上訴人亦以現金方式各給付2萬4,000元予上訴人，即被上訴人實際上給付共計20萬3,000 元【計算式：83,000元+24,000 元×3 +24,000 元×2 ＝203,000元】，已逾上訴人可收取租金19萬2,000元。且兩造終止系爭租約後，上訴人尚有押租金4萬8,000元未返還，若認被上訴人確有積欠租金等款項，被上訴人亦得以押租金主張抵銷。又上訴人主張被上訴人應支付系爭房屋之水電費及管理費云云，然上訴人所提繳費單據記載戶名為「王宏仁」，管理費收據之所有權人則為「王錦鑾」，則應認上開單據支出與上訴人無關等語，資為抗辯。
三、反訴部分：㈠被上訴人反訴主張：
上訴人以騷擾方式迫使被上訴人於105年9月21日遷離系爭房屋，上訴人既已收回系爭房屋，則被上訴人以原審反訴狀繕本送達上訴人為終止系爭租約之意思表示。而系爭租約既經終止，上訴人卻遲未返還押租金，被上訴人得依不當得利規定請求返還押租保證金4萬8,000元。又被上訴人於承租系爭房屋時支出房屋裝潢費用約40萬元，而系爭租約因可歸責於上訴人之事由提前終止，致其受有損害，被上訴人即得依債務不履行規定請求賠償。且上訴人因使用上開裝潢之內裝，嗣後再將系爭房屋出租予第三人，上訴人因而受有利益，被上訴人亦得依民法第431條第1項、第179條規定，請求上訴人給付使用裝潢而受有之利益15萬2,000元。則被上訴人依民法不當得利及債務不履行法律關係反訴請求上訴人給付20萬元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
㈡上訴人則以：本件係被上訴人遲不付租金，且遲未搬離系爭
房屋，並造謠詛咒上訴人，被上訴人於105年9月21日自行搬離系爭房屋時，亦未通知上訴人，並無上訴人自行將系爭房屋收回而導致被上訴人無法使用系爭房屋之情形，上訴人並無債務不履行之情形。復依系爭租約約定，就系爭房屋之裝潢費不得向上訴人求償，且被上訴人搬離系爭房屋時除已搬空，甚破壞系爭房屋，其請求給付裝潢費用顯無理由。況嗣後承租系爭房屋之人所經營者與美髮業無關。另被上訴人仍積欠租金14萬1,000元及水電費及管理費計1萬0,942 元，故其請求乙○○返還押租保證金4萬8,000元，亦屬無據等語，資為抗辯。
四、原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決；就反訴部分判命上訴人應給付被上訴人3萬8,438元及自105年11月29日起至清償日止按年息5%計算之利息，駁回被上訴人其餘反訴。上訴人就其本訴及反訴敗訴部分均不服，提起上訴，並追加依民法不當得利之法律關係請求終止租約後，被上訴人所獲相當於租金之不當得利。被上訴人就其反訴敗訴部分提起附帶上訴。上訴人上訴聲明：㈠本訴部分：1.原判決廢棄。2.被上訴人應給付上訴人10萬3,942元㈡反訴部分：1.原判決不利上訴人部分廢棄。2.上廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴駁回。被上訴人就上訴部分答辯聲明：上訴駁回。並附帶上訴聲明：1.原判決關於駁回被上訴人後開第2項之訴部分廢棄。2.上訴人應再給付被上訴人15萬2,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按年息5%計算之利息。上訴人就附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。（上訴人於原審反訴請求20萬元本息，經原審判命上訴人給付3萬8,438元本息，則被上訴人敗訴之9,562 元部分已告確定，不在本院審理範圍。
）
五、兩造不爭執之事項：兩造於104年6月12日簽立系爭租約，由被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自104年7月10日至107年7
月9日，自104年7月至同年12月間每月租金為2萬3,000元，自105年1月至107年7月期間每月租金為2萬4,000元，被上訴人並於締約時交付押租金4萬8,000元予上訴人。
六、上訴人主張兩造簽訂系爭租約後，被上訴人自104年11月起未依約支付全額租金，伊已依法終止租約，被上訴人尚積欠10萬3,942元等語，為被上訴人否認。被上訴人並以上訴人以不當方法終止租約而有債務不履行情事，其除先前有提出押租金4萬8,000元外，上訴人尚受有15萬2,000元裝潢之不當得利致被上訴人受有損害，請求上訴人返還等語。茲就兩造上開爭執分敘如下：
㈠系爭租約係何時終止：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額， 非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。
2.上訴人主張因被上訴人遲付租金，已於105年5月30日寄發系爭①存證信函催告被上訴人於函到後15日內給付積欠租金，否則將終止租約。因被上訴人於105年6月2日收受後仍未給付，上訴人乃於105年6月13日寄發系爭②存證信函為終止系爭租約之意思表示，並請被上訴人於7日內遷出交還系爭房屋，被上訴人則於105年6月14日收受該存證信函等情，提出上開存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執等件為證（原審卷第6至13頁）。是依前開民法第440條第1、2項規定，上訴人終止租約是否合法，應以被上訴人於其終止時是否積欠2個月以上租額之租金為要件，經查：
⑴上訴人主張被上訴人於105年6月14日收受系爭②存證信函前，
於104年11月24日、11月30日、104年12月7日分別支付1萬元、6,000元、7,000元（合計2萬3,000元），其後並記載此部分抵104年11月份房租（按即104年11月10日至同年12月9日）；於104年12月21日、105年1月4日、1月11日、1月18日分別支付5,000元、6,000元、6,000元、6,000元（合計2萬3,000元），其後並載此部分抵104年12月份房租（按即104年12月10日至105年1月9日）；於105年3月14日、4月2日、4月12日、6月13日分別給付5,000元、1萬元、2萬4,000元、4,000元等情，有上訴人手寫交付房租明細影本（原審卷第59頁）可佐；又其在原審於105年11月4日提出交付房租明細亦載：
「104年7月1日到105年1月9日房屋租金付清」等語（原審卷第116頁），上訴人並於原審陳明此部分租金業已付清等語在卷（原審卷第226頁），且上訴人在原審於法官詢問其主張所欠租金期間及金額為何時亦稱：「所欠租金期間為105年1月10日至105年10月9日短少給付之租金9萬3,000元（上開期間應繳納之租金總共為22萬4,000元，扣掉被告【按即被上訴人】先前所繳納的押租金4萬8,000元及已付的金額8萬3,000元，所以尚短繳9萬3,000元）」等語（原審卷第166頁反面），而兩造於本院審理中復就上開租金支付之抵付情形均表示不爭執（本院卷第244頁），是堪認被上訴人就系爭租約於105年1月9日前之租金均已給付完畢。
⑵被上訴人抗辯於105年6月14日前除上支付上開租金外，尚於1
05年1月10日、2月14日分別支付現金之租金各2萬4,000元予上訴人等情，為上訴人否認。查：證人甲○○在原審106年6月19日言詞辯論期日到庭證稱：曾因租屋事陪同被上訴人看系爭房屋，之後決定承租，承租當時就見過上訴人。有協助或代理被上訴人就系爭房屋關於租金給付，伊於105年1月10日拿自己的錢2萬4,000元替被上訴人支付租金給上訴人，伊跟上訴人約105年1月10日至系爭房屋拿租金，上訴人也如期來領取。另上訴人於同年2月10日打電話催繳費用，被上訴人於105年2月10日領現金2萬4,000元，伊即電話聯絡上訴人，上訴人於105年2月14日下午到系爭房屋拿取現金2萬4,000元；又上訴人於105年3月10日周四打電話催租，伊就跟上訴人約105年3月13日週日來拿，因為被上訴人有在外面打工，都是每月10日領薪水，後來被上訴人有拿現金2萬4,000元給伊，上訴人也於105年3月13日來跟伊拿現金2萬4,000元，且當天上訴人有菲傭陪同等語（原審卷第305頁及背面）。然查，甲○○因系爭房屋催繳租金事發生爭執進而產生傷害情事，經上訴人對之提出傷害告訴，甲○○於105年6月23日警詢時稱：「我因為從105年1、2月沒有繳房租，當時與乙○○約定先從押金扣除， 3月份有繳納，4月、5月、6月迄今只有繳納1萬4,000元給乙○○，彼此有房租問題的糾紛」等語（台灣台北地方檢察署《下稱北檢》105年度偵字第17839號卷第8頁反面），果甲○○於105年1月10日、2月14日均有支付上訴人2萬4,000元，何以於警詢時自陳105年1、2月未支付租金（上訴人於警詢時亦陳稱被上訴人未繳納105年1、2月租金），並約定從押金扣除之事；且系爭租約固係由被上訴人向上訴人承租，然被上訴人已陳稱其並未在該處工作，僅係投資等語（原審卷第36頁），參酌甲○○稱被上訴人有在外面打工（原審卷第305頁反面），而兩造均不爭執被上訴人係由甲○○陪同承租系爭房屋係供作為經營美髮之用，且有上訴人提於出105年10月20日所拍攝被上訴人搬出系爭房屋後置於該屋騎樓之照片，其上留有紙條載：「亞登髮型，請勿拿走，謝謝」等字眼（原審卷第135頁）；甲○○並於本院自承在系爭房屋開設之美容院，實係其全部出資。其妹林雅樂亦陳述，甲○○常在系爭房屋受上訴人催繳租金（原審卷第166、305頁），可見甲○○與實質當事人無異，就有關被上訴人是否有依約履行給付租金事實為其自身之利害關係，加以甲○○於作證前亦因涉嫌傷害上訴人經檢察官提起公訴（北檢105年度調偵字第2534號，甲○○於作證後並經本院106年度易字第305號、臺灣高等法院106年度上易字第1667號判刑確定，該刑事案件，下稱系爭刑事案件），其間已有上開恩怨，尚難期待甲○○所為證述無偏頗之虞，本院參酌上情，自難逕以甲○○上開證言逕為上訴人不利之認定，是被上訴人抗辯於105年1月10日、2月14日分別支付現金2萬4,000元予上訴人以之作為系爭房屋租金一節，即不足取。
⑶被上訴人抗辯於105年8月2日、105年8月16日以現金各給付2
萬4,000元予上訴人部分，雖經甲○○之妹林雅樂在原審到庭證稱上開款項是伊拿出來讓其兄即甲○○支付等語（原審卷第166頁反面）。然查，甲○○因系爭房屋催繳租金事爭執而衍生系爭刑事案件，上訴人於105年5月29日向警局提出傷害告訴，經警察局於105年6月23日對甲○○進行調查；上訴人並於105年6月20日向本院對被上訴人提起遷讓房屋等之本件訴訟，顯見兩造關係已經至為緊張，如確有交付現金情推，豈會不要求上訴人出具收據?又甲○○於106年6月8日刑事傷害事件審理中答辯時陳稱：「……警察來之後，就跟我說房租就給她，如果不能一次付就分期給，……她走了之後，警察就叫我分期付款給她，超過兩個月就要解約了。我就陸續匯錢給她。我9月20日還她鑰匙，她11月才來拿」等語（本院106年度易字第305號卷第62頁反面），亦未曾提及就租金之支付有交付現金情事。參以本件被上訴人訴訟代理人甲○○提出書狀陳明該美容院實際係伊出資全部等語（本院卷第200頁），顯見甲○○就租賃系爭房屋與實質當事人無異，而證人林雅樂為甲○○之妹，與甲○○有相當親密之親屬關係，其證言與甲○○上開刑事案件所陳亦有不符，且參以甲○○代理被上訴人所陳於105年1月10日、2月14日分別支付現金2萬4,000元云云亦不可取，均如前述，是本院審酌上情，認林雅樂就此部分證言，即難遽為有利被上訴人之認定，被上訴人所辯於105年8月2日、105年8月16日以現金各給付2萬4,000元予上訴人等情，應非可取。
⑷依上開被上訴人支付租金情形，被上訴人自105年1月10日起
至6月9日止，應付租金為5個月（每月租金2萬4,000元），總計應付租金12萬元，惟被上訴人於105年3月14日起至6月13日止僅計支付4萬3,000元，是於上訴人終止前尚積欠7萬7,000元，已逾2個月租金4萬8,000元，依前開規定，上訴人自得終止系爭租約，是兩造就系爭租約之法律關係，在被上訴人於105年6月14日收受系爭②存證信函時即為終止。㈡上訴人得否請求被上訴人給付租金及水電費?如可，金額為若
干?⒈上訴人主張本件自105年1月10日起至105年10月9日止租金計2
2萬4,000元，扣除押租金4萬8,000元及已付上開期間租金8萬3,000元，尚短繳9萬3,000元等語（原審卷第166頁反面）。查，被上訴人就105年1月9日前之租金業已付清一節，已如前述，而系爭租約於105年6月14日經上訴人終止，則兩造間之系爭租約關係既已於上開期日終止，上訴人所得請求被上訴人給付租金部分，亦僅得計算至105年6月14日。則自105年1月10日起至105年6月14日止期間為5個月又5日，被上訴人依約應給付租金金額計為12萬4,000元（計算式：24,000×5+24,000×5/30=124,000）。而被上訴人於105年3月14日、4月2日、4月12日、6月13日分別給付5,000元、1萬元、2萬4,000元、4,000元，合計3萬3,000元，已如前述。另被上訴人於105年6月23日、7月4日、7月11日、7月25日、8月30日已分別支付1萬元、1萬元、5,000元、5,000元、1萬元，合計4萬元，有上訴人交付房租明細影本可憑（原審卷第59、60頁），此部分亦為被上訴人所不爭執，是被上訴人自105年3月14日起至105年8月30日止總計支付上訴人8萬3,000元，扣除此部分已清償金額，尚餘4萬1,000元未給付。另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查，被上訴人承租系爭房屋，曾交付4萬8,000元之押租金，為兩造所不爭執（原審卷第95、254頁）。而被上訴人尚積欠前開4萬1,000元租金部分，即得以4萬8,000元押租金抵充，抵充後被上訴人對上訴人尚餘7,000元押租金債權。
⒉上訴人主張被上訴人尚積欠105年6月1日至同年至8月1日電費
6,057元、105年8月2日至同年10月2日電費3,740元、接電費加設備維持費406元、105年7月14日至同年9月9日水費429元、105年10月1日至20日之管理費310元，提出臺灣電力公司繳費憑證（下稱電費繳費憑證）、臺北自來水事業處水費繳費憑證（下稱水費繳費憑證）及管理費收據等件為證（原審卷第273至276頁）。查，兩造所簽訂之系爭租約第7條其他特約事項第1點約定：「乙方（按即被上訴人）負擔電費/大樓管理費及水費 」（原審卷第5頁）。又查兩造間之系爭租約已於105年6月14日經上訴人終止，已如前述，則至105年6月14日終止前之電費，依上開約定，應由被上訴人負擔，則上訴人請求105年6月1日至同年月14日電費1,368元【計算式：6,057/62（105年6月1日至8月1日共62天）×14＝1,368元，元以下4捨5入】，自屬有據。另有關被上訴人所辯稱前開電費繳費憑證戶名為「王宏仁」一節，惟因上開電費繳費憑證已載明地址為「民生東路0段00巷00號0樓」即系爭房屋，且系爭房屋確為上訴人所有，有系爭房屋建物土地登記謄本在卷可稽（原審卷第21至24頁），足可認前開電費繳費憑證確係上訴人繳納系爭房屋電費之憑證，則被上訴人前開辯解，自無從為有利被上訴人之認定。被上訴人既尚積欠上訴人1,368元，自所餘7,000元押租金抵充後，尚有5,632元。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。次按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管理力而消滅占有，此觀民法第455條前段、第946條第1項規定即明。
⒋系爭租約於105年6月14日終止，已如前述。而於系爭租約終
止後，被上訴人已無合法占有權源，仍繼續使用系爭房屋，上訴人依前揭規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，即屬有據，又被上訴人無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益應為被上訴人前依系爭租約之租金為每月2萬4,000元。查被上訴人抗辯：其於105年9月21日將系爭房屋清空，因致電上訴人後遭上訴人避不見面，故將系爭房屋之鑰匙2副轉交系爭房屋之管理員代收乙節，業據提出經系爭房屋管理員簽名之房屋交回簽條為證（見原審卷第37頁），並依上訴人於原審提出之9月22日手機簡訊內容所載「很抱歉昨天沒接到你的電話請問你民生東路的房子要還給我了不租了嗎？」等語，復衡以上訴人係由系爭房屋管理員處領取系爭房屋之鑰匙、遙控器，分別有前揭簡訊內容翻拍照片及上訴人簽收字條在卷可查（原審卷第135至136頁），堪認被上訴人主張其於105年9月21日將房屋之鑰匙轉交系爭房屋管理員乙節為真，則被上訴人於105年9月21交付系爭房屋之鑰匙予管理員後，已喪失系爭房屋之占有。則上訴人得請求不當得利之數額，應為系爭租約終止後之105年6月15日起，至被上訴人喪失占有系爭房屋之109年9月21日止，共計3個月7天之相當於不當得利之租金7萬7,600元【計算式：24,000元×（3+7/30）個月＝77,600元】，以及被上訴人於無權占有系爭房屋期間內之電費7,765元【計算式：（6,057-1,368）+（3,740/62(105年8月2日至10月2日)×51）＝7,765，元以下4捨5入】、水費429元，共計為8萬5,794元；復以被上訴人所餘之押租金5,632元為抵扣後，上訴人得請求被上訴人給付不當得利數額應為8萬0,162元。至105年9月22日後之電費、10月之管理費310元、及復電費用406元，上訴人之請求，尚屬無據。故上訴人以不當得利法律關係請求被上訴人給付8萬0,162元之部分，即屬有據；逾此部分則無理由，不應准許㈣被上訴人反訴主張系爭租約係因可歸責於上訴人而終止，致
其受有系爭房屋裝潢費用15萬2,000元及押租金4萬8,000元云云。查：
⒈15萬2,000元部分：系爭租約第4條約定：「使用租賃物之限
制：……5.房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時應負責回復原狀」等語（原審卷第4頁），是如房屋之裝潢之情形時，依約被上訴人於租期屆滿或經終止租約後，被上訴人本應負有回復原狀之義務。再者，系爭租約係因被上訴人未能依約交付租金，因已逾2個月以上租額而經上訴人合法終止，均如前述。是系爭租約終止，應係可歸責於被上訴人，被上訴人主張系爭租約係可歸責上訴人而終止云云，並無可取。是被上訴人請求上訴人返還因上訴人收回房屋所受裝潢系爭房屋之所受利益及費用，自不足取，被上訴人依民法債務不履行法律關係、民法第431條第1項及民法第179條規定，請求上訴人給付15萬2,000元，洵無可取。
⒉4萬8,000元部分：被上訴人雖主張曾於105年1月10日、2月14
日、8月2日、8月16日各支付現金2萬4,000元等情，均不可採，已如前述。而系爭租約業經上訴人終止後，被上訴人所繳納之押租保證金4萬8,000元於抵充上開積欠租金、電費及相當於租金之不當得利後已無剩餘，亦如前所述，則被上訴人依民法不當得利法律關係請求上訴人返還4萬8,000元，亦無足採。
七、綜上所述，上訴人本訴依不當得利法律關係請求被上訴人給付相當於租金之不當得利及無權占有系爭房屋期間內使用之水費、電費計 8萬0,162元為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。被上訴人反訴依不當得利之法律關係，請求上訴人20萬元之本息，為無理由，應予駁回。
原審就上開本訴部分應准許部分，為上訴人敗訴之判決，就反訴部分判命上訴人給付3萬8,438元，並為假執行及免假執行之宣告，均有未洽，上訴人就上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第2、3項所示。原審就本訴不應准許部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又原審就被上訴人所為反訴敗訴部分，核無違誤，附帶上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1條第3項、第449條第1項、第450條、第79條、第463條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 23 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 姚水文法 官 陳雯珊以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 109 年 12 月 23 日
書記官 周儀婷