臺灣臺北地方法院民事判決 107年度簡上字第184號上 訴 人 李彥翰訴訟代理人 盧穩竹律師被 上訴人 劉沅靜（原名:劉亭妤）上列當事人間請求返還支票等事件，上訴人對於民國107 年2 月13日本院臺北簡易庭第一審判決（106 年度北簡字第9089號）提起上訴，本院於民國107 年9 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國105 年8 月19日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被上訴人將門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○弄○○號2 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期間自105 年9 月20日起至110 年9 月19日止，每月租金為新臺幣（下同）58,000元，上訴人曾告知系爭房屋將作為辦公室使用，故將重新裝潢，經被上訴人口頭同意，上訴人並依約先交付1 年之租金即支票共12張（發票日為每月20日，首張為105 年9 月20日，依此類推，每張票面金額為58,000元，後半年之支票詳如附表編號1 至6所示）及押租保證金支票1 張（發票日為105 年8 月19日，票面金額為112,000 元）予被上訴人。嗣因上訴人經營之公司策略改變，欲提前終止租約，遂於106 年3 月11日告知被上訴人，被上訴人表示同意並詢問租至何月為止，上訴人回稱該月結束（即106 年3 月），是就提前終止租約一事，上訴人應已取得被上訴人同意，且依據房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第12條規定之內容，並未要求提前終止租約需取得對方同意始得為之，則上訴人單方面表明終止租約即得生效。又兩造復約定於106 年3 月19日進行交屋，並於兩造會面後，經被上訴人同意收受上訴人所交還之鑰匙，足認上訴人已返還系爭房屋予被上訴人，故可認定系爭租約已於106 年3 月19日提前終止。詎被上訴人竟事後反悔，要求上訴人需將系爭房屋回復至裝潢前之狀態，並表示鑰匙在被上訴人公司隨時可以來拿云云，惟其主張顯與系爭租約所約定「現狀騰空遷讓交還」有悖。俟上訴人委請律師寄發存證信函予被上訴人，要求返還押租保證金及租金支票未果。從而，系爭租約既經提前終止，被上訴人無權再兌領如附表編號1 至6 所示之支票（票面金額共計348,000 元【計算式：58,000元×6 ＝348,000 元】），被上訴人提示兌付，核屬無法律上原因受有利益，上訴人得依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還348,000 元。再者，上訴人交付前開面額押租保證金支票予被上訴人，並由被上訴人提示兌付，依系爭租約第10條第1 項約定，扣除上訴人提前終止所應支付相當1 個月租金之違約金58,000元，尚餘54,000元，上訴人自得依民法第179 條及系爭租約第4 條第2 項約定，請求被上訴人給付前開押租保證金54,000元。爰依法請求被上訴人應給付上訴人402,000 元（計算式：348,000 元＋54,000元＝402,000 元），及自原審民事準備二狀暨變更訴之聲明狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之判決。
二、被上訴人則以：被上訴人並未同意提前終止系爭租約，上訴人前以Line通訊軟體表示欲提前終止之意，被上訴人雖於10
6 年3 月11日回應「OK」等語，然有強調必需看過房屋才能決定是否提前解約。嗣被上訴人於106 年3 月19日看到系爭房屋裝潢全部遭上訴人拆除後，即表明不能接受，且當場告知上訴人需借其鑰匙讓被上訴人先生查看現況，上訴人乃同意將鑰匙借予被上訴人使用，被上訴人之後亦將鑰匙返還上訴人，兩造並無完成交屋程序。又租賃房屋返還之定義，是契約當事人雙方將同意事項載明租約並簽名，例如：水錶用水度數、電錶用電度數、瓦斯使用度數、建築物主要結構是否有破壞、各種給排水管是否暢通或堵塞及其他事項，被上訴人於前揭查看屋時雖有房屋仲介陪同，但仲介只是幫忙查看上述事項，並非謂被上訴人已同意終止系爭租約。此外，上訴人簽訂系爭租約時，係向被上訴人表示要承租系爭房屋
6 年，故被上訴人始同意其多隔1 間房間，惟並未同意其拆除全部裝潢，上訴人擅自將系爭房屋裝潢全部拆除後，即於系爭租約成立不到半年後表示終止租約，造成被上訴人重大損失且求償無門。是以，被上訴人從未與上訴人終止系爭租約，並於106 年11月13日以存證信函通知上訴人已逾2 個月未付租金，若於函到後5 日內未支付租金，被上訴人將終止系爭租約，上訴人均未予回應，被上訴人遂將履約保證金112,000 元作為2 個月未付租金之扣抵，上訴人應尚欠6,000元租金未付清等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人402,000 元，及自原審民事準備二狀暨變更訴之聲明狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第153 頁背面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠兩造於105 年8 月19日簽訂系爭租約，被上訴人將系爭房屋
出租予上訴人，租賃期間自105 年9 月20日起至110 年9 月19日止，每月租金為58,000元。
㈡於105 年8 月19日簽約當日，上訴人交付1 年之租金支票共
12張（發票日為105 年9 月20日至106 年8 月20日之每月20日，每張票面金額則為58,000元），及押租保證金支票1 張（發票日為105 年8 月19日，票面金額為112,000 元）予被上訴人，被上訴人均已兌現。
五、得心證之理由：上訴人主張系爭租約已經提前終止，上訴人並將系爭房屋返還予被上訴人，被上訴人應返還已經兌領之租金348,000 元及剩餘押租保證金54,000元等情，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠系爭租約是否經上訴人提前終止部分：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定
期限者，各當事人得隨時終止契約；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知，民法第450條第1 項、第2 項前段、第453 條分別定有明文。準此可知，定有期限之租賃契約，除「於租賃契約中約明契約當事人之一方得任意終止」或「契約當事人事後合意終止」外，當事人之一方均不得任意終止契約。又按「本契約於期限屆滿前，一方擬終止時應於貳個月前通知對方且應取得對方同意，並賠償對方相當於壹個月租金之違約金」，系爭租約第10條第2 項約有明文。是系爭租約約定契約當事人欲提前終止該租約者，除應於2 個月前通知對造，尚應取得對造之同意。查系爭租約兩造約定之租賃期間為自105 年9 月20日起至
110 年9 月19日止（見原審卷第8 頁），屬定有期限之租賃契約，依前揭規定及說明，上訴人欲於前開租賃期間屆滿前終止租約，須系爭租約有明文約定或經被上訴人同意始得為之，否則上訴人即應受系爭租約之拘束。而系爭租約就兩造提前終止租約乙節，亦約定需符合2 個月前通知對造及取得對造同意之要件。準此，系爭租約欲提前終止之一方若未經他方之同意，應不得任意終止該契約，應堪以認定。
⒉上訴人固主張系爭租約業經被上訴人於Line通訊軟體表示「
OK」等語而屬同意提前終止，且於兩造會同看屋時收取系爭房屋之鑰匙，故系爭租約已於106 年3 月19日終止云云，並舉兩造間Line通訊軟體對話內容為據（見原審卷第11至13頁）。惟細譯兩造間於106 年3 月11日、同年月19日Line通訊軟體之對話內容即附件所示（見原審卷第11至13頁，本院卷第54至151 頁），可知上訴人於106 年3 月11日向被上訴人表示欲終止系爭租約之意思後，被上訴人旋提出系爭房屋是否尚在裝潢中及提前終止契約之原因等疑問，經上訴人解釋該原因，且表示希望與被上訴人商量終止租約之事時，被上訴人始回以：「OK」、「請問租到那一月結束」等語，並由兩造約定於106 年3 月19日至系爭房屋看屋等情，足見被上訴人於106 年3 月11日所陳述「OK」等內容，係對於被上訴人詢問可否商量終止租約所為之回覆，並非對於上訴人表示提前終止系爭租約一事為同意之表示，而兩造約定看屋時間之對話，亦均未有被上訴人允諾終止租約或以該看屋日為契約終止日之內容，自難僅憑對話內有「OK」之用語，即遽認被上訴人已同意上訴人終止租約。再者，被上訴人於106 年
3 月19日查看系爭房屋後，隨即指摘系爭房屋內價值數百萬元之裝潢遭上訴人無端拆除，且傳輸裝潢拆除前後比對照片為證，並表示在回復系爭房屋原狀前不同意交屋之意，是難以該對話認定被上訴人有同意終止系爭租約之意。況觀以上訴人對於被上訴人前開指述裝潢遭拆除及回復原狀之事，除表示裝潢前曾經被上訴人同意外，僅逕自表示已將系爭房屋騰空、交付鑰匙予被上訴人及應協商返還押租金等語，衡情，若於上開看屋之日兩造果有終止租約及終止租約後交屋之合意，上訴人對於被上訴人旋即反悔之行為，理應直接提出質疑，並表示兩造商議終止租約之具體內容為何，而非係由兩造於上開對話中各自表述，此益徵上訴人主張兩造有提前終止系爭租約之合意云云，顯屬無據。至被上訴人雖有於看屋時拿取上訴人交付之鑰匙，然參之被上訴人於看屋完畢後即表示：「那一副鑰匙，是男屋主要進去的，已經看完了，如果要放信箱或者是你要來拿都0K，其實你也不用拿，你那邊的鑰匙還有好幾把及磁扣都在你那邊，還沒正式歸還，等房子復原通知我們」等語，足認被上訴人係為讓其配偶確認上訴人拆除系爭房屋裝潢之狀況而拿取鑰匙，並無終止系爭租約之意，要難僅憑被上訴人有上開行為即為有利上訴人之認定。
⒋上訴人另主張房屋租賃定型化契約應記載與不得記載事項並
未規定提前終止租約需取得對方同意始得為之，是上訴人單方面表明終止租約即得生效云云。惟上開房屋租賃定型化契約應記載與不得記載事項係中央主管機關依據消費者保護法第17條規定所制定公布，參酌消費者保護法第2 條、第17條之規定內容，係在規範企業經營者與消費者間所訂立之定型化契約條款，而被上訴人並非企業經營者，故兩造間所訂立之系爭租約自無上述消費者保護法及房屋租賃定型化契約應記載與不得記載事項等之適用，是原告以系爭租約增加上開定型化契約應記載與不得記載事項所無之事項為由，主張系爭租約約定提前終止租約應得他方同意之約定無據云云，自無足採。
⒌綜上，上訴人既未舉證證明系爭租約已經兩造合意提前終止等情，自難認其此部分主張之事實為真。
㈡上訴人請求被上訴人返還已兌領之租金348,000 元及押租保證金54,000元，是否有據部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又按「甲方（即被上訴人）應於合約租期屆滿或終止且乙方（即上訴人）將租賃標的物現狀騰空返還並扣除乙方應付之賠償金額、未付之租金及費用後，將餘額借息退還」，系爭租約第4 條第2 項約定明確。另按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。
⒉查本件上訴人主張106 年3 月11日或同年月19日終止系爭租
約之意思表示，不生合法終止之效力，業經本院認定如前，是被上訴人收受前開期間之租金並非無法律上之原因而受利益，上訴人依不當得利之規定，請求被上訴人返還已兌付租金支票之金額，為無理由。又兩造系爭租約之租賃關係既未消滅，被上訴人並不負有返還押租金之義務，則上訴人依不當得利之規定及系爭租約第4 條第2 項約定，請求返還押租金，自屬無據。
六、綜上所述，上訴人依不當得利之規定及系爭租約第4 條第2項之約定，請求被上訴人給付402,000 元，及自民事準備二狀暨變更訴之聲明狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 19 日
民事第七庭 審判長法 官 徐千惠
法 官 劉娟呈法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 9 月 19 日
書記官 江昱昇附表：
┌──┬───┬──────────┬──────┬─────┬─────┬───┐│編號│發票人│付款人 │ 發票日 │票面金額 │支票號碼 │受款人││ │ │ │ │（新臺幣）│ │ │├──┼───┼──────────┼──────┼─────┼─────┼───┤│1 │甲○○│陽信銀行新福簡易分行│106年3月20日│58,000元 │AE0000000 │劉亭妤│├──┼───┼──────────┼──────┼─────┼─────┼───┤│2 │甲○○│陽信銀行新福簡易分行│106年4月20日│58,000元 │AE0000000 │劉亭妤│├──┼───┼──────────┼──────┼─────┼─────┼───┤│3 │甲○○│陽信銀行新福簡易分行│106年5月20日│58,000元 │AE0000000 │劉亭妤│├──┼───┼──────────┼──────┼─────┼─────┼───┤│4 │甲○○│陽信銀行新福簡易分行│106年6月20日│58,000元 │AE0000000 │劉亭妤│├──┼───┼──────────┼──────┼─────┼─────┼───┤│5 │甲○○│陽信銀行新福簡易分行│106年7月20日│58,000元 │AE0000000 │劉亭妤│├──┼───┼──────────┼──────┼─────┼─────┼───┤│6 │甲○○│陽信銀行新福簡易分行│106年8月20日│58,000元 │AE0000000 │劉亭妤│└──┴───┴──────────┴──────┴─────┴─────┴───┘附件：
3/11（六）
17:45（上訴人）房東太太您好不好意思打擾您週末假期，因為我們公
司經營策略的改變，向您租賃的民生東路房子要終止租約，再麻煩您了謝謝
17:54（被上訴人）阿！那房子現在是打到一半嗎
19:59（上訴人）主要是1.公司業務轉變以國外為主2.管委會及鄰居較
不好協調所以想與房東太太商量解約這件事
20:00（被上訴人）OK
20:03（被上訴人）請問租到那一月結束
20:08（上訴人）這月結束，我會在下週提前把東西都清空，但新設的
固定設備（新的冷氣、衛浴設備、木作等）我都不會拆掉因我下週都不在國內，方便跟您約3/21號週二現場點交嗎？不好意思
20:11（被上訴人）請選週六或週日，平常因上班不方便－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－3/19（日）
10:27（上訴人）房東太太今天下午或傍晚左右方便嗎？
11:18（被上訴人）好，下午幾點呢？
11:24（上訴人）都可以看您方便
12:34（被上訴人）五點方便嗎？
13:31（上訴人）好
14:09（上訴人）就下午見喔，你那邊可以提早還是...五點
16:17（被上訴人）我已經到了，（上訴人）我大概10分鐘（被上訴人）沒關係慢慢來，我在找車位
18:11（被上訴人）李先生～房子看了真的我只能告訴你，我差點昏倒
，真的不知道要怎麼處理，整個隔間裝潢全部被打掉了……我要花的錢真的不少我不知道要怎麼處理
18:34（被上訴人）我的房子原來是這樣子的
20:17（上訴人）劉小姐您好，不好意思較遲回覆您，其實我們是真的很喜歡這間房子，也很慶幸能碰上像您一樣的好房東。
因為開始清楚表明說向您租賃此屋作為營業性的辦公空間使用，房屋重新裝潢使用也有徵得您的同意。但的確因為不堪同棟住戶鄰居及管委會的騷擾，我們不得不放棄這個我們非常喜愛的據點，望您見諒
20:19（被上訴人）一開始你並沒有這麼說，是事後我才知道的（被上訴人）我相信鄰居的問題絕對不是問題，不租有千百種理
由！如果你的裝潢跟我原先的狀況不差距很大，我沒話說（被上訴人）可是真的差太大了，我原先是好幾百萬的裝潢被你
搞的變這樣，有天花板變沒天花板，有浴室變沒浴室，一些固定的櫃子不影響到你的裝潢，你也將它拆光光，原來的木板磁磚最起碼再怎麼裝潢也要有吧？結果是什麼都不見了我原先雙層的紗窗+ 布（窗簾），都還很新你該不會丟掉吧？請幫我裝回來好嗎？隔間不是實牆的部分麻煩你復歸牆壁，粉刷. . .（被上訴人）其實房子拆掉，可是裝潢絕不會是用惡質的材料這
樣做，最起碼地板也是磁磚，或木板吧，我原先每個房間都是木板，其他全部大磁磚，哪有被改成什麼東西都沒有～就水泥地板？請做好歸還。
管線請埋入牆壁（包含那些燈座，開關插頭）天花板什麼東西都沒有，請做起來歸還。
有廁所的地方，就一定要有洗澡的，請做好歸還！（救我原來的樣子）主臥牆壁的櫃子不影響到這個房子，為什麼拆光光，請歸還。
鐵皮跟玻璃的隔間，請用磁磚隔間，粉刷交還！客廳的中央空調要給我復歸，中央空調那有拆光光的道理！鐵捲門的遙控器請歸還！花台（陽台）的龍頭請復原，那是種花的地方，龍頭一定要有水，怎麼可能將龍頭拆掉！裝潢起來應該比原先的我們還好才是，怎麼會是這樣子的呢？真的傻眼我第一次看到！
20:53（上訴人）…解！辦公空間與原先住家型態確實差異很大，請恕
我們依約以房屋現況返還給您，我們真的非常有誠意想與您溝通，謝謝您。今日已將房屋騰空交付鑰匙給您，在麻煩您撥空協商押金返還事宜，謝謝您
21:20（被上訴人）我那麼好的裝潢，你給我裝成這樣，這種狀況你叫我可
以接受嗎？我們說明的幾項如上，麻煩你一定要裝回
21:36（被上訴人先生）我是劉小姐的先生，敝姓阮
1、貴方認為有損失，那就依約續租。
2、貴方說鄰居及管委會為難你、請問是哪一位？請告知
3、重新應該是更好，貴方的裝潢的方式，是讓一間有多重價值的房屋變成沒有價值。
21:42（被上訴人）那一副鑰匙，是男屋主要進去的，已經看完了，如
果要放信箱或者是你要來拿都0K，其實你也不用拿，你那邊的鑰匙還有好幾把及磁扣都在你那邊，還沒正式歸還，等房子復原通知我們